薛冰

（山東大學(xué) 工商管理學(xué)院，山東 濟(jì)南 250100）

●經(jīng)濟(jì)學(xué)與管理學(xué)研究

我國住房價格影響因素的實(shí)證分析
——以濟(jì)南市為例

薛冰

（山東大學(xué) 工商管理學(xué)院，山東 濟(jì)南 250100）

自我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入商品化階段以來，濟(jì)南市住房市場始終保持了良好發(fā)展態(tài)勢，但住房價格上漲過快的問題日益突出，制約了該市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同時對社會穩(wěn)定和居民生活質(zhì)量的提高產(chǎn)生了負(fù)面影響。解決該市住房價格過快增長的根本對策是回歸合理的土地交易價格和適時提高居民的收入水平。

住房價格；土地價格；居民收入水平

從1998年終止福利分房制度開始，我國住房進(jìn)入貨幣化、商品化階段，房地產(chǎn)行業(yè)開始快速成長。近幾年，我國住房價格持續(xù)大幅上漲，對社會的負(fù)面影響日益顯現(xiàn)，引起社會各界的廣泛關(guān)注。濟(jì)南作為山東省的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展達(dá)到前所未有的高潮。雖然從總體來看，濟(jì)南市的住房市場保持良好發(fā)展態(tài)勢，但仍然存在房價上漲過快、供給結(jié)構(gòu)不合理等問題。要解決這些問題，使住房市場保持穩(wěn)健的發(fā)展，首先需要識別影響住房價格的主要因素。

學(xué)術(shù)界對房價的相關(guān)研究已有很多，但專門分析濟(jì)南市住房價格的研究成果不多，且大多局限于定性分析。筆者在借鑒前人研究成果和定性分析的基礎(chǔ)上，采用定量方法，建立濟(jì)南市住房價格的計量經(jīng)濟(jì)模型，對濟(jì)南市房地產(chǎn)市場價格的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，并通過對其有效性的檢驗(yàn)，進(jìn)行較為全面的修正，以期將房地產(chǎn)價格理論與濟(jì)南市現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)踐進(jìn)行科學(xué)合理的結(jié)合，找出影響該市房價的主要因素，以及這些因素對房價的影響程度，解釋各因素影響房價的原因和作用機(jī)制，為濟(jì)南市政府、房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者提供理論參考和信息支持，以促進(jìn)該市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時，研究結(jié)果還可作為其他二線城市發(fā)展住房市場的參考。

一、住房價格決定機(jī)制的理論分析

（一）影響住房需求的因素

1.人口數(shù)量。近年來濟(jì)南市由于大量接納大學(xué)畢業(yè)生、附近郊縣勞動遷移人口以及外來經(jīng)商人員而使得人口數(shù)量不斷增加，這導(dǎo)致了對房產(chǎn)需求的日益擴(kuò)大。

2.收入水平。隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的可支配收入持續(xù)增長，對房地產(chǎn)的需求量有所增加，部分原來沒有購買力的居民對房屋的需求通過收入的增加，轉(zhuǎn)化為有效需求，而且對于居住標(biāo)準(zhǔn)的要求也不斷提升。同時房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，除具有居住功能外，更具有投資價值。隨著居民可支配收入的增加，人們對投資需求會大量增加。因此，可支配收入與住房價格呈正相關(guān)性。

3.消費(fèi)者的預(yù)期。消費(fèi)者預(yù)期和信心與住房價格呈密切的正相關(guān)關(guān)系。消費(fèi)者對房地產(chǎn)的預(yù)期可能因?yàn)閺谋娦睦矶呄蛞恢?，造成需求的提前透支。但從長期來看，消費(fèi)者的預(yù)期是趨于理性的，偏離市場規(guī)律的預(yù)期遲早要回歸。

（二）影響住房供給的因素

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)投資的變化與房地產(chǎn)的供給是正相關(guān)的。房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加，會直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，必然會在一定程度上阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.成本因素。在房地產(chǎn)成本中，土地成本占相當(dāng)大的比重。土地價格提高將使開發(fā)商獲利空間大為減小，開發(fā)商為市場提供新建房地產(chǎn)的積極性便隨之下降：反之，土地成本降低，房產(chǎn)投資就會給開發(fā)商帶來高額利潤，促使開發(fā)商開發(fā)更多的房產(chǎn)，增加市場的供給。在我國，土地成本已占到商品房成本的30%～40%，地價的剛性上漲直接推動了房價上升。

（三）影響房地產(chǎn)供給、需求的因素

1.國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。一般地說，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的國家或地區(qū)，由于居民收入水平較高，人們對房地產(chǎn)投資的需求會比較大，房屋的供給也會比較充足。

2.銀行貸款和利率因素。房地產(chǎn)價格還受利率變動的影響。從需求方面來看，利率下降，消費(fèi)者貸款購房的成本降低，對住房需求上升，根據(jù)供求曲線可知，利率下降將會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升；從供給方面來看，利率下降時，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本降低，開發(fā)投資將源源不斷地涌向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)供給增加，根據(jù)供求曲線，將會導(dǎo)致房價下降，因此利率因素對房地產(chǎn)價格的影響作用是雙重的。

綜上所述，影響住房價格的因素多種多樣，且對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響各不相同。要確定各因素對于房價變化的作用方向與程度，尤需更進(jìn)一步的定量分析。

二、濟(jì)南市住房價格模型的設(shè)定

（一）變量的選擇

影響住房價格的因素有很多，根據(jù)上文對住房價格影響因素的理論分析和選取變量的一致性、相關(guān)性、可行性和簡潔性原則，本文選取土地價格、人口數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、GDP、城市居民平均工資五個指標(biāo)來建立模型，對影響房價的主要因素進(jìn)行分析。

（二）模型的構(gòu)建

根據(jù)上述定性分析及變量選擇，構(gòu)建濟(jì)南市住房價格模型為：

因變量Y代表濟(jì)南市住房銷售價格（指數(shù)）。模型包含5個自變量，分別是：X1：土地價格（指數(shù)）；X2：人口數(shù)（單位：萬人）；X3：房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：萬元）；X4：城市居民平均工資（單位：元）；X5：GDP指標(biāo)（單位：億元）。5個回歸參數(shù)β0，β1，β2，β3， β4，β5。隨機(jī)擾動項(xiàng)μ用于表示無法量化的影響濟(jì)南市房地產(chǎn)價格的因素及誤差，例如消費(fèi)者預(yù)期、政策變動等。

三、數(shù)據(jù)的收集

根據(jù)房地產(chǎn)價格變化的規(guī)律性，本文選取時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。筆者收集了1999—2008年濟(jì)南市房屋銷售價格、土地交易價格、市區(qū)總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和地區(qū)生產(chǎn)總值五個指標(biāo)的序時數(shù)據(jù)（見表1）。

表1 濟(jì)南市相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

四、濟(jì)南市房價模型的估計與調(diào)整

（一）濟(jì)南市房價模型的OLS估計

1.估計參數(shù)

在本文已構(gòu)建的濟(jì)南市房價模型：Y=β0+β1X1+ β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+μ中，運(yùn)用Eviews軟件對被解釋變量（Y）與解釋變量（X1，X2，X3，X4，X5）進(jìn)行OLS估計，結(jié)果為：

2.統(tǒng)計分析。（1）擬合優(yōu)度：可決系數(shù)、調(diào)整后的可決系數(shù)較大，模型的擬合度良好。（2）F檢驗(yàn)：給定顯著性水平0.05，在F分布表中查出自由度為k－1=5和n－k=4的臨界值為6.26，F(xiàn)值大于臨界值，說明回歸方程顯著，即“土地交易價格”、“人口數(shù)”、“房地產(chǎn)開發(fā)投資總額”、“城市居民平均工資”和“GDP”變量聯(lián)合起來確實(shí)對濟(jì)南市房價有顯著性影響。（3）t檢驗(yàn)：給定顯著性水平0.05，查t分布表得df=10的臨界值為2.228，X1、X2、X3、X4、X5項(xiàng)的回歸系數(shù)都不顯著，而且X2和X5的系數(shù)與預(yù)期相反，該模型很可能存在嚴(yán)重的多重共線性。

（二）濟(jì)南市房價模型的檢驗(yàn)及修正

1.多重共線性檢驗(yàn)及修正。計算各解釋變量的相關(guān)系數(shù)，得相關(guān)系數(shù)矩陣（如表2），由相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出，各解釋變量相互之間相關(guān)系數(shù)較高，證實(shí)確實(shí)存在嚴(yán)重多重共線性。

表2 相關(guān)系數(shù)矩陣

采用逐步回歸的方法，對多重共線性問題進(jìn)行修正。分別作Y對X1、X2、X3、X4、X5的一元回歸。

經(jīng)比較，新加入 X1的方程 R2=0.899 588，F(xiàn)=71.671 72，t=8.465 915；可決系數(shù)較大，擬合優(yōu)度較高，而且t檢驗(yàn)非常顯著，選擇保留X1，再在此基礎(chǔ)上順次加入其他新變量逐步回歸。

加入X2后，可決系數(shù)R2=0.921 774，改進(jìn)較大，但參數(shù)的t=1.409 019，t檢驗(yàn)不顯著，暫時選擇保留X2，接下來將進(jìn)行進(jìn)一步的驗(yàn)證；加入X3后，t=2.737 241，參數(shù)的t檢驗(yàn)不顯著，而且導(dǎo)致了X2參數(shù)為負(fù)，不合理，這說明X3主要引起了多重共線性，予以剔除；加入X4后，可決系數(shù)R2=0.963 568，改進(jìn)較為明顯，且t=2.623 581，參數(shù)的t檢驗(yàn)顯著，但X2的符號為負(fù)，不合理，所以嘗試暫時剔除X2，發(fā)現(xiàn)剔除X2后R2=0.951 424，對可決系數(shù)影響不明顯，且t=2.733 097，參數(shù)t檢驗(yàn)更加顯著，故X2為次要變量，予以剔除；加入X5后，R2=0.955 049，可決系數(shù)沒有明顯改善，且參數(shù)的t檢驗(yàn)不顯著，這說明X5引起了多重共線性且對模型擬合優(yōu)度改善不大，予以剔除。

修正后的回歸結(jié)果為：

2.異方差性檢驗(yàn)。對經(jīng)多重共線性調(diào)整后的模型進(jìn)行White檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果表明，nR2=3.43632，由White檢驗(yàn)知，在0.05的顯著性水平下，查χ2分布表，得臨界值為7.814 73，大于nR2，因而模型不存在異方差性。

3.自相關(guān)性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷淖韵嚓P(guān)性，DW=1.916 217，對樣本量為10、0.05顯著性水平，查DW統(tǒng)計表可知，dl=0.697，du=1.641，du＜DW＜4－du，說明誤差項(xiàng)之間不存在自相關(guān)。

五、濟(jì)南市房價模型檢驗(yàn)結(jié)果分析

（一）假設(shè)檢驗(yàn)過程經(jīng)濟(jì)意義分析

在進(jìn)行統(tǒng)計檢驗(yàn)和修正前，最初擬定的模型為：

通過多重共線性檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，該模型存在嚴(yán)重的多重共線性，這說明濟(jì)南市土地價格、人口數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城市居民平均工資和GDP之間可能存在共同變化的趨勢。

在多重共線性調(diào)整過程中，筆者發(fā)現(xiàn)X3主要引起了多重共線性，這說明房地產(chǎn)開發(fā)投資額受土地價格、人口數(shù)和居民收入水平等因素的影響；X5同樣引起了多重共線性，筆者認(rèn)為這是因?yàn)镚DP指數(shù)和城市居民收入水平之間存在明顯的共同變化趨勢。

筆者還發(fā)現(xiàn)X2的t檢驗(yàn)顯著性不明顯，這說明濟(jì)南市人口數(shù)和住房價格變化之間并沒有明顯的回歸關(guān)系，人口數(shù)的變化在一定時期內(nèi)不能直接導(dǎo)致住房價格的變化。

（二）模型經(jīng)濟(jì)意義解釋

模型表明，濟(jì)南市住房價格變化可由濟(jì)南市土地交易價格和濟(jì)南市城市居民平均工資來解釋。X1的回歸參數(shù)0.799 174表示：在其他條件不變的情況下，濟(jì)南市土地交易價格指數(shù)每增加100，住房價格指數(shù)就增加79.9174；X2的回歸參數(shù)0.000 120表示：在其他條件不變的情況下，濟(jì)南市城市居民平均年收入每增加1 000元，住房價格指數(shù)就上升0.12。

以上對于回歸結(jié)果經(jīng)濟(jì)意義的分析與第二部分的理論分析基本一致，這說明模型是科學(xué)合理的。

六、對濟(jì)南市房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的建議

（一）完善土地制度

通過分析，我們發(fā)現(xiàn)土地對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有決定性的作用，也是影響住房價格的重要因素。僅靠市場的作用無法使土地資源達(dá)到最優(yōu)配置，因而必須依靠政府行為和城市規(guī)劃，大力推進(jìn)舊城改造，優(yōu)化土地資源配置。

（二）完善住房保障制度

隨著濟(jì)南市居民收入水平的提高，住房價格隨之攀升。但是濟(jì)南市仍然存在低收入群體，該群體住房難的問題亟待解決，因而政府應(yīng)當(dāng)大力完善以廉租房和公積金制度為主體的住房保障制度。

［1］蔣圣新，沈子榮.2006年全國房地產(chǎn)價格分析——探討決定和影響房價的幾個重要因素［J］.財經(jīng)界，2007，（5）.

［2］李廣.濟(jì)南市房地產(chǎn)價格影響因素的實(shí)證分析［D］.山東大學(xué)，2007.

［3］陳龍乾，許鵬，張志杰，陳龍高.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀及其前景［J］.中國礦業(yè)大學(xué)學(xué)報，2003，（3）.

［4］濟(jì)南市統(tǒng)計局，國家統(tǒng)計局濟(jì)南調(diào)查隊.濟(jì)南統(tǒng)計年鑒［M］.中國統(tǒng)計出版社，2009.

Empirical Analysis of Factors Affecting China's House Price:A Case Study of Ji'nan City

Xue Bing

Since the real estate become commercialized in China,the house market in Ji'nan has kept the tendency of smooth development.However,the soaring house price has become a distinct problem that inhibits the healthy development of real estate in the city and affects the social stability and the improvement of the citizens'livelihood.The fundamental measure to control the soaring house price is to force the land price onto the rational level and enhance the income level of the citizens.

house price;land price;income level of citizens

F293.30

A

1673－1573（2011）03－0024-04

2011-07-25

薛冰（1991-），女，山東梁山人，山東大學(xué)工商管理學(xué)院2008級學(xué)生，研究方向?yàn)闀嫼徒鹑凇?/p>

責(zé)任編輯、校對：張增強(qiáng)