魏 旭

(東北財經(jīng)大學 研究生學院,遼寧 大連 116025)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對財稅取向的探討

魏 旭

(東北財經(jīng)大學 研究生學院,遼寧 大連 116025)

房地產(chǎn)業(yè)市場機制失靈,政府調(diào)控房價應在保持穩(wěn)定的基礎上,通過擴大社會保障性住房的覆蓋面,調(diào)整結構性減稅政策,降低房地產(chǎn)業(yè)稅費在地方財政收入中的比重.政府應按照市場需求加大居住房供應量,控制購房信貸投放.相關政策實施后,必將使房價在平穩(wěn)中下降,居民可支配收入與實際購房能力逐步相適應.

房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;稅收

財稅政策是政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟的主要政策工具和保障,因此應不斷考量經(jīng)濟社會發(fā)展中存在的突出問題和矛盾,適時作出政策調(diào)整,以適應和推進經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展,使財政分配效率與公平更好地服務于經(jīng)濟社會.

一、房地產(chǎn)稅收對財政收入的影響

房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓收益是地方財政收入的重要構成,未來征收物業(yè)稅也是地方財政的重要補充.

1.房地產(chǎn)稅費是地方財政收入的重要支撐

在我國城市化、工業(yè)化進程中,發(fā)達地區(qū)推行全域城市化,相應增加建筑用地供應量,土地出讓收益對地方財政的貢獻越來越大.房地產(chǎn)業(yè)不僅能帶來非稅收收入,如土地出讓金、土地租金、耕地補償?shù)?而且能對房地產(chǎn)建筑征收營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅[1],在出售或轉(zhuǎn)讓階段征收企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅等.物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅,主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),課稅對象主要是承租人或所有者,每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅額隨著不動產(chǎn)市場價值的攀升而提高.地方政府土地出讓越多,獲取的非稅收收入和稅收收入越大,地方政府對土地出讓的積極性就越高.

2.房地產(chǎn)稅收的利與弊

城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既能帶來地方財政收入,又能增加金融信貸規(guī)模,吸引大量建設資金,帶動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展,改善居住環(huán)境質(zhì)量,正效應作用明顯.然而,房地產(chǎn)稅收越高,對個人收入的影響就越大,中低階層個人稅負重,對生活保障部分收入造成一定的削弱,使得剩余可支配部分較少,弱化了個人投資和消費能力.地方政府的財政投向主要是城市公共基礎建設,不注重對房地產(chǎn)業(yè)保障性住房建設的支持和扶持.建筑用地雖然不斷得到擴張,而土地競標價格卻持續(xù)上揚,土地及建筑等稅費占開發(fā)商成本比重較大,是商品房價格很難抑制之根本所在.雖然土地對增加地方財政收入起到積極重要的作用,但也不能忽視對物價上漲、房價居高不下所起到的負效應.隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,原材料包括鋼材、建材、沙石等價格上漲,加之物價上漲,勞動力成本隨之上漲,導致建筑成本增加.由于商品房供給彈性較小,面對旺盛的購房需求,不平衡的矛盾逐漸加大,造成房價持續(xù)上漲.房價不確定性對地方財政危機鏈條如圖1所示.

圖1 房價不確定性對地方財政危機鏈條

3.房價調(diào)控政策減持房地產(chǎn)稅費

在我國居民住房需求旺盛時期,應加大住房建設土地供應,逐步縮小住房供應與需求之間的落差,采取土地出讓和商品房雙向限價政策,加大保障性住房建設.信貸應對購買商品房的適應條件、范圍和額度進一步收縮.一是吸取美國次貸危機的深刻教訓,把金融對居民購房信貸風險控制在可承受范圍之內(nèi);二是通過信貸收縮控制購房消費欲望和購買力.以上舉措并進是穩(wěn)定或逐步降低房價的必然趨勢,將會相應減少土地出讓收益和相關稅收.

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策措施對社會保障的作用機理

國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2010年統(tǒng)計公報》顯示,房屋銷售價格全年呈現(xiàn)先揚后抑,年均增幅9.99%,而全國70個大中城市新建居民住宅銷售價格年均增幅13.67%,4月份增幅高點達到17.3%,年末回落至8.5%.下半年房價開始降溫,彰顯國家調(diào)控政策初見成效,房價調(diào)控總水平波動約束在物價穩(wěn)定可容納的空間.

1.房價政策調(diào)控效應

國務院房價調(diào)控"新國八條"頒布實施以后,各地方政府結合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長水平和居民住房實際購買能力,向社會公布了地區(qū)年度新建住房價格控制目標.房價調(diào)控政策既有剛性措施,也有彈性政策傳導.房價控制水平是保持小幅增長,還是穩(wěn)定或回落,這是各地方政府抉擇的難點和重點,也是平衡稅收增長、調(diào)整稅收結構、保證地區(qū)財政收入既定目標順利完成所必須要作出的抉擇.與房價調(diào)控相配套的保障性住房、經(jīng)濟實用性住房、公共租賃性住房被納入各級政府責任體系.2011年全國保障性住房1000萬套層層分解到各地區(qū),保障性住房同比增長70%,從中央到地方明確了保障性住房的推進指標和具體目標任務.保障性住房的大量建設,必然要擴大購買保障性住房的適用范圍,經(jīng)濟適用房準入標準也要進一步放寬,這是調(diào)控房價的基本途徑.廉租住房進入門檻也要不斷降低,積極籌措建設廉租住房,提供更多的面向保障對象供應的房源,是城市有效吸引或留住外來人才和務工人口的重要途徑,也是為城市經(jīng)濟建設發(fā)展提供充足的勞動力的重要保證.房價調(diào)控政策的主要構件如圖2所示.

圖2 房價調(diào)控政策的主要構件

2.房產(chǎn)投資與消費稅負效應

加快居民住房保障戰(zhàn)略調(diào)整,要著重處理好房產(chǎn)投資和消費的問題,而抑制房產(chǎn)投資和消費的有效調(diào)節(jié)手段之一是增加稅負成本.征收居民住房房產(chǎn)稅是世界各國普遍適用的稅收政策.房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅,是對保有房產(chǎn)的征收.征收個人住房房產(chǎn)稅是縮小分配差距、促進社會公平的一個重要舉措,也是正確引導居民投資和消費的重要措施.通過稅收調(diào)節(jié)杠桿,促使居民合理選擇投資對象及適宜的住房面積,有利于節(jié)約和抑制用地.

上海市和重慶市作為全國居民住房征收房產(chǎn)稅改革試點城市,對居民房產(chǎn)稅作出不同的規(guī)定.上海市居民房產(chǎn)稅主要針對新購房產(chǎn)、人均面積等限制條件而征收,稅率為累進稅率,房價越高、人均面積越大房產(chǎn)稅率越高;重慶市居民房產(chǎn)稅側(cè)重高檔樓盤、別墅和投資性購房的征收.居民住宅房產(chǎn)稅征收對房價過快增長起到一定的抑制作用,同時有利于調(diào)節(jié)收入分配,促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展.特別是對投資性和消費性購房,通過增加稅負進行調(diào)控,可以使投資和消費購房回歸理性.房價是宏觀調(diào)控政策傳導的重要媒介,房價調(diào)控政策工具是由于房價過快增長凸現(xiàn)出來的,與房價相互作用共同發(fā)揮調(diào)節(jié)效果.

三、房地產(chǎn)的財稅維性與趨向

社會保障、公共服務是一個動態(tài)的概念,不同地區(qū)、不同區(qū)域,在不同時期其內(nèi)涵是不同的.在已建立社會保障制度的情況下,一旦經(jīng)濟社會大環(huán)境發(fā)生變化,社會保障體系同質(zhì)化必將發(fā)生聯(lián)動效應,對社會環(huán)境程度的共同呼應加劇,必然引起社會利益的調(diào)整.

1.社會保障有待公共財政均衡化

社會保障均等化是公共財政的基本要求,政府為社會提供最基本、最現(xiàn)實、最低保障標準,最終使社會成員享受均等的公共服務和公共物品.居民住房保障屬于社會保障的基本范疇,住房保障成為當前政府政策調(diào)控的重要手段.反思我國房地產(chǎn)調(diào)控政策,雖然出臺了一系列抑制房價的政策,對房價宏觀調(diào)控起到一定效果,但效果仍不夠明顯,其主要根源就是土地財政收入及管控體制存在問題.地方政府既是城市土地的經(jīng)營主體,又是管理主體;既要保值又要增值,追求地價收益的最大化.我國土地是國家所有,土地出讓制,借鑒我國香港地區(qū)的土地批租制[2],實行有償使用.發(fā)達國家土地用途管制相當嚴格,政府優(yōu)先購買土地,主要是調(diào)控房價.自20世紀90年代我國實行分稅制改革以來,中央財政分配比例大,地方財政分配比例小,土地實行有償使用,各級地方政府在土地出讓上找到了增加財政收入的途徑,土地出讓對地方財政收入起到重要作用.土地出讓應納入國家指導定價范疇,按照統(tǒng)一政策調(diào)控要求限價征用土地,開發(fā)商要服從國家調(diào)控要求,把房價在競地中降至最低.由中央財政與地方財政對土地財政收入實行劃分,增強中央財政的社會保障供給能力,促使社會保障和公共服務均等化.地方政府要加強土地的有效供應與管理,嚴格土地規(guī)劃使用,運用土地相關政策,參與和服從宏觀調(diào)控土地價格,合理確定地區(qū)房價水平,為居民住宅提供政策支持和市場有效保障.

2.稅收杠桿是房價宏觀調(diào)控的重要手段

稅收屬于分配范疇,是國家宏觀調(diào)控的主要支點,是市場失靈時政府進行宏觀調(diào)控、政策干預所采用的必要的經(jīng)濟手段.稅收杠桿以動態(tài)方式發(fā)揮調(diào)節(jié)功能,引導市場供需平衡,維護效率和公平有序的統(tǒng)一,是稅收政策的剛性與靈活性的統(tǒng)一.我國稅制效率優(yōu)先、公平滯后,剛性較強、靈活不足,不利于充分挖掘稅收杠桿的潛能,不利于調(diào)節(jié)社會總供給和總需求的再平衡.稅收貫穿于經(jīng)濟活動的生產(chǎn)、交換、分配和消費各個環(huán)節(jié),房產(chǎn)經(jīng)濟不穩(wěn)定,將使房產(chǎn)消費和投資減少,增值稅、營業(yè)稅增長受到削弱,結構性減稅趨勢明顯.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益下滑,個人收入降低,企業(yè)所得稅及個人所得稅也將隨之減少.房產(chǎn)交易減少,將使契稅、印花稅、土地增值稅等小稅種收入降低.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動直接影響稅收增長,因此應針對我國稅負現(xiàn)狀,轉(zhuǎn)變稅收增長方式,調(diào)整和優(yōu)化稅制結構,降低總體稅負水平,促進效率與公平的集聚效能.稅負發(fā)展到新的階段,結構性減稅調(diào)整勢在必行.結構性減稅植根于房地產(chǎn)經(jīng)濟,是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效手段.政府調(diào)控房地產(chǎn)的重要目的是糾正市場失靈.房價的上漲帶動了物價的上漲,這與居民可支配收入之間存在嚴重失調(diào),政府必須采取堅決的調(diào)控措施加以扭轉(zhuǎn).市場失靈體現(xiàn)在分配不公、競爭性不強、公共物品的供給和經(jīng)濟波動等諸多方面,調(diào)整稅制結構主要體現(xiàn)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構和收入結構的深層次矛盾之中.結構性減稅應轉(zhuǎn)向增稅調(diào)節(jié),優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構,改善收入分配,轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益.稅負結構調(diào)整,稅負總體水平降低,中低階層人員收入水平增加,有利于刺激消費,提高消費水平.房地產(chǎn)稅費結構性減稅費,降低房產(chǎn)稅負成本,是穩(wěn)定和回落房價的重要因素.

四、結 語

價格杠桿就是政府與市場參與者的博弈工具[5],因此應嚴格信貸控制,加大住房建設供應,土地出讓限地價后限套型,競低房價者為中標開發(fā)商,保證保障性住房與限價商品房的有效供給,使人民居住基本需求和質(zhì)量得到進一步保障.應建立嚴謹、嚴密的房地產(chǎn)政策執(zhí)行與監(jiān)督機制,確保政策落實到位.經(jīng)濟決定社會保障能力,財政收入結構制約著房價波動時期的稅收增長空間與增長幅度.因此,政府應加快經(jīng)濟結構調(diào)整,扶持改造和提升制造業(yè),培養(yǎng)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè),大力發(fā)展服務業(yè),促進地方財政收入轉(zhuǎn)型,保持地方財政收入的相對穩(wěn)定性.加快地方財政收入結構調(diào)整,降低房地產(chǎn)稅費收入比重,加大房價調(diào)控力度,對于降低房價、合理確定地區(qū)房價水平、穩(wěn)定物價、抑制通貨膨脹具有重要作用.

[1]黃小虎.解析土地財政[J].中國稅務,2011(1):36-38.

[2]閆 坤,于樹一.論全球金融危機下的中國結構性減稅[J].稅務研究,2011(1):13-20.

[3]廈門市國家稅務局課題組,陳 健,黃 堅,等.宏觀經(jīng)濟調(diào)控中的稅收杠桿運用[J].稅務研究,2011(1):24-27.

On macro-control policies of real estate for fiscal orientation

WEI Xu

(Graduate School,Dongbei Univ.of Finance and Economics, Dalian 116025,China)

The market mechanism of real estate industry is ineffective at present.The government should maintain the housing price on the stable basis,reduce the proportion of real estate tax in the local fiscal revenue,through increasing the coverage of social security housing,and adjusting the policy of structural tax abatement.The government should increase the supply of residential houses according to market demand,and control the housing loans delivery.After the related policies implementing, the housing price will decrease smoothly at a steady rate,and match the disposable income and real purchasing power gradually.

real estate;macro-economic control;fiscal orientation

1671-7041(2011)04-0023-03

F812.42

A*

2011-03-30

魏 旭(1985-),男,遼寧大連人,博士研究生