喬作信 薄風(fēng)軍 張維鵬 遼寧省地礦測繪院

關(guān)于房地產(chǎn)測量工作的幾點(diǎn)體會(huì)

喬作信 薄風(fēng)軍 張維鵬 遼寧省地礦測繪院

引言

隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易日益頻繁，在房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商提供給房屋購買者的單套房地產(chǎn)建筑面積與具體建筑面積不符的事情屢見不鮮，有的甚至把一些綠化用地都分?jǐn)傆?jì)算到房地產(chǎn)建筑面積中去，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的利益。為了保護(hù)消費(fèi)者的合法利益，目前普遍采取的方法是，在房地產(chǎn)進(jìn)行交易前，必須由有房地產(chǎn)測量資質(zhì)的單位對(duì)該房地產(chǎn)的建筑面積進(jìn)行測量、核實(shí)。在此工作過程中，一些測量技術(shù)人員對(duì)個(gè)別的共有面積把握不是很準(zhǔn)，對(duì)個(gè)別共有面積由誰來分?jǐn)傄矔r(shí)常把握不好，我們從事房地產(chǎn)測量工作多年，現(xiàn)就在房地產(chǎn)測量工作中的體會(huì)以及對(duì)房地產(chǎn)測量方面法規(guī)和政策的理解探討如下：

1.房地產(chǎn)測繪的目的

房地產(chǎn)測量是一項(xiàng)專業(yè)測量。房地產(chǎn)測量單位受政府或房屋權(quán)利相關(guān)當(dāng)事人的委托從事房地產(chǎn)測量活動(dòng)。房地產(chǎn)測量主要為委托人提供所需的圖件、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息。其目的，第一是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)戶籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。第二是為城市規(guī)劃，城市建設(shè)（如基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)、通訊線路、環(huán)境保護(hù)）等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

2.房地產(chǎn)測量的內(nèi)容

房地產(chǎn)測量包括房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測量、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收等。

在以上諸多內(nèi)容中，最重要的是房地產(chǎn)調(diào)查。這項(xiàng)工作必須做精做細(xì)，通過調(diào)查弄清哪些是套內(nèi)面積，哪些是共有面積。哪些共有面積要一棟樓各戶按比例分?jǐn)?，哪些共有面積要一個(gè)單元各戶按比例分?jǐn)偅男┕灿忻娣e要一個(gè)單元同一層各戶按比例分?jǐn)?，哪些共有面積不能分?jǐn)偨o各產(chǎn)權(quán)戶等。這樣最后測量計(jì)算出來的產(chǎn)權(quán)面積才能真實(shí)、準(zhǔn)確、合理，才能保證產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

3.房地產(chǎn)的建筑面積

房地產(chǎn)建筑面積是指該房地產(chǎn)水平投影的面積乘以層數(shù)，得出的面積。進(jìn)單元門口的雨棚、滴水檐、與室內(nèi)不通的飄臺(tái)、無頂蓋的陽臺(tái)、獨(dú)立使用的地下室、車棚、庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、變電室、設(shè)備間以及作為人防工程的地下室、空間垂直高度低于或等于2.2米的閣樓等都不能計(jì)入房地產(chǎn)的建筑面積。

4.房地產(chǎn)建筑面積的確定

房地產(chǎn)測量，最終的結(jié)果是確定一個(gè)單位主體房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)面積即建筑面積。

一個(gè)單位主體的建筑面積=套內(nèi)房屋的建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

4.1 套內(nèi)房屋的建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積三部分組成（未封閉的陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)房屋建筑面積）。

4.2 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是由電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、公共門廳以及為整幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、地下室、公共用房和管理用房的水平投影面積以及山墻水平投影面積的一半的建筑面積組成。

5.怎樣分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e

共有面積應(yīng)本著誰受益誰承攤的原則進(jìn)行分?jǐn)?。住宅樓以棟為單位求得分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，由各套房屋按比例分?jǐn)偹薪ㄖ娣e；綜合樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按功能誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偢髯詰?yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。目前，房地產(chǎn)測量的范圍主要包括：企事業(yè)單位辦公及廠房產(chǎn)權(quán)面積測量，居民住宅產(chǎn)權(quán)面積測量，綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)權(quán)面積測量三個(gè)方面。因企事業(yè)單位房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本歸一個(gè)單位所有，不涉及共有面積分?jǐn)倖栴}。在實(shí)際測量中只需要測量準(zhǔn)確、計(jì)算準(zhǔn)確便可得到正確的產(chǎn)權(quán)面積。所以這里主要對(duì)居民住宅、綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共有面積如何分?jǐn)傔M(jìn)行探討。

5.1 居民住宅共有面積的分?jǐn)?/h3>

一套住宅的產(chǎn)權(quán)面積即建筑面積按下式計(jì)算得出：

S=S1+S2+S3+S4

S為一套住宅的建筑面積m2

S1為一套住宅的套內(nèi)建筑面積m2

S2為整棟樓各套住宅分?jǐn)偟慕ㄖ娣em2

∑a為整棟樓服務(wù)的設(shè)備間、變電室、警衛(wèi)室等建筑面積之和m2

∑s為一棟樓各套套內(nèi)面積之和m2

S3為一棟樓同一樓層各套住宅分?jǐn)偟慕ㄖ娣em2

a1為山墻水平投影一半的建筑面積m2

∑△S為同一棟樓同一層各套套內(nèi)面積之和m2

S4為同一單元即同一樓口、同一樓層各套住宅分?jǐn)偟慕ㄖ娣em2

a2為電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道等建筑面積之和m2

∑△S1為同一單元、同一樓層各套套內(nèi)面積之和m2

利用以上公式計(jì)算相加便可得出一棟樓任意一套住宅的產(chǎn)權(quán)面積即建筑面積。

5.2 綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共有面積的分?jǐn)?/p>

綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共有面積的分?jǐn)偱c居民住宅基本相同，只是綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增加了公共衛(wèi)生間、公共洗漱間、消防通道室內(nèi)部分以及室外消防疏散樓梯等共有面積，需要調(diào)查清楚，測量計(jì)算按比例分?jǐn)偨o各業(yè)主，分別計(jì)算出各業(yè)戶的產(chǎn)權(quán)面積。

6.房產(chǎn)測量的基本要求和工作流程

6.1 基本要求

房產(chǎn)測量為“房屋產(chǎn)權(quán)、房籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費(fèi)”等服務(wù)，具有一定的法律性。這就要求調(diào)查和測量成果必須達(dá)到“權(quán)界清楚、面積準(zhǔn)確”這一要求。房產(chǎn)測量以房產(chǎn)調(diào)查為基礎(chǔ)，在調(diào)查階段，對(duì)于房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、使用者、單位名稱、權(quán)屬性質(zhì)、年代等一定要徹底搞清楚，對(duì)房屋的各條邊都要認(rèn)真仔細(xì)丈量。由于城市中的私房比較密集，調(diào)查時(shí)一定注意墻的歸屬，是自墻、共墻、他墻還是公墻，而且內(nèi)外墻的厚度是否一樣等。否則，將會(huì)導(dǎo)致測量面積不準(zhǔn)，也得不到正確的房產(chǎn)分戶圖，給以后的工作帶來許多麻煩。對(duì)于商品房和新建房，測量邊長一定要與業(yè)主提供的竣工圖相對(duì)照。差別大時(shí)應(yīng)到實(shí)地檢查，分析原因，消除錯(cuò)誤。

6.2 工作流程

結(jié)論

確定屬性（套內(nèi)面積、公攤面積如何公攤），是房產(chǎn)測量中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，測量作業(yè)人員要有高度的責(zé)任感和耐心，必須深入到實(shí)際工作中，把所有權(quán)屬關(guān)系確定清楚，在測算過程中，應(yīng)有兩個(gè)獨(dú)立的測算小組進(jìn)行獨(dú)立測算，或一個(gè)小組分別測算兩次，把兩次測算結(jié)果進(jìn)行比較，若兩次獨(dú)立測算結(jié)果在誤差規(guī)定范圍之內(nèi)，則可取兩個(gè)結(jié)果的中數(shù)作為最終確定的產(chǎn)權(quán)面積，否則應(yīng)進(jìn)行重新測算，這樣才能保證房屋產(chǎn)權(quán)面積的精確，保證產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

參考資料

[1]中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986—2000.房產(chǎn)測量規(guī)范部分

[2]中華人民共和國建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.03.016