耿繼進(jìn)，何素芳

（深圳市國(guó)土房產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心，廣東深圳518034）

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估實(shí)證研究

耿繼進(jìn)，何素芳

（深圳市國(guó)土房產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心，廣東深圳518034）

結(jié)合批量評(píng)估的技術(shù)思路，以深圳市二手住宅計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估為例，構(gòu)建了以長(zhǎng)期趨勢(shì)法、成本法為基本原理，結(jié)合地理信息技術(shù)（GIS）的批量評(píng)估模型，并提出研究結(jié)論與未來(lái)發(fā)展設(shè)想。

批量評(píng)估；地理信息技術(shù)；長(zhǎng)期趨勢(shì)法；成本法；房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格

隨著我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的不斷深入，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估成為改革進(jìn)程的重要技術(shù)保障環(huán)節(jié)，如何高效率、低成本地完成大規(guī)模目標(biāo)房地產(chǎn)的評(píng)估工作，保證公共受益和公共成本負(fù)擔(dān)對(duì)稱(chēng)成為一項(xiàng)迫切任務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估目前主要以單宗評(píng)估為主，批量評(píng)估尚處于起步階段。由于批量評(píng)估技術(shù)必須依托詳實(shí)強(qiáng)大的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，這與我國(guó)目前房地產(chǎn)信息分布面廣零碎、信息孤島化以及數(shù)據(jù)失真現(xiàn)象存在較大矛盾。本文以深圳市二手住宅交易計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估工作（以下簡(jiǎn)稱(chēng)二手房批量評(píng)估）為實(shí)證，在房地產(chǎn)評(píng)估傳統(tǒng)理論、批量評(píng)估技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了以長(zhǎng)期趨勢(shì)法、成本法為基本原理，結(jié)合地理信息技術(shù)（GIS）的批量評(píng)估模型，為我國(guó)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作提供了新的思路。

1 技術(shù)路線(xiàn)

IAAO（國(guó)際稅收評(píng)估人員協(xié)會(huì)）將批量評(píng)估定義為利用共同的數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)化的方法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)技術(shù)評(píng)估一組財(cái)產(chǎn)確定日期價(jià)值的活動(dòng)。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（2005）對(duì)批量評(píng)估的解釋是應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和結(jié)果分析的評(píng)估方法和技術(shù)評(píng)估多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)確定日期價(jià)值的活動(dòng)。其中，標(biāo)準(zhǔn)化、計(jì)量化與海量數(shù)據(jù)是其基本特征。

在二手房批量評(píng)估工作中，通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象以及現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)的分析，技術(shù)路線(xiàn)設(shè)定如下：在劃分房產(chǎn)類(lèi)型的基礎(chǔ)上，通過(guò)建立不同空間尺度的評(píng)稅分區(qū)，以長(zhǎng)期趨勢(shì)法、成本法為基本原理，結(jié)合GIS進(jìn)行空間插值，完成覆蓋全市的二手房批量評(píng)估。主要步驟包括：①數(shù)據(jù)整理，主要是對(duì)空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的預(yù)處理工作包括：不同空間尺度的評(píng)稅分區(qū)、不同的房地產(chǎn)類(lèi)型劃分、數(shù)據(jù)的統(tǒng)一化和標(biāo)準(zhǔn)化處理以及數(shù)據(jù)完備度整理等；②在數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理的基礎(chǔ)上，采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法、成本法，進(jìn)行價(jià)格測(cè)算；③對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，剔除異常值，獲得符合統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的計(jì)算結(jié)果；④借助GIS空間分析技術(shù)，以符合標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算結(jié)果作為樣本點(diǎn)，進(jìn)行空間插值，完成測(cè)算對(duì)象的全覆蓋；⑤是對(duì)評(píng)估結(jié)果的檢驗(yàn)。

2 數(shù)據(jù)預(yù)處理

2.1 空間數(shù)據(jù)預(yù)處理

由于房地產(chǎn)位置的區(qū)域固定性和不可移動(dòng)性，區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素，為使數(shù)據(jù)具備可比性，需要確定評(píng)估對(duì)象一致性的評(píng)稅分區(qū)，即價(jià)格均質(zhì)單元。從空間數(shù)據(jù)來(lái)看，即地理空間尺度的轉(zhuǎn)換。尺度轉(zhuǎn)化包括向上以及向下的2種轉(zhuǎn)換類(lèi)型，向上轉(zhuǎn)換是將較小尺度信息轉(zhuǎn)換到較大的尺度范圍，這一過(guò)程與科學(xué)研究中的采樣非常相似，即通過(guò)對(duì)樣本數(shù)據(jù)的分析來(lái)獲取更大范圍的一般信息。在二手房批量評(píng)估工作中，通過(guò)對(duì)現(xiàn)實(shí)情況的分析，汲取了城鎮(zhèn)地籍、城市規(guī)劃法定圖則標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的成果作為評(píng)稅分區(qū)的基礎(chǔ)，在數(shù)據(jù)處理方面，采用2009年深圳地籍矢量數(shù)據(jù)、政區(qū)邊界圖層、城市規(guī)劃法定圖則標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)圖層等空間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以地籍?dāng)?shù)據(jù)為基本圖層，將其他圖層進(jìn)行空間疊加的方式，形成宗地-標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)-街道-政區(qū)的尺度轉(zhuǎn)換（如圖1所示）。

圖1 深圳市二手房批量評(píng)估評(píng)稅分區(qū)

2.2 屬性數(shù)據(jù)的預(yù)處理

2.2.1 完備度與標(biāo)準(zhǔn)化處理

產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫(kù)是本次測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于歷史、統(tǒng)計(jì)口徑、失誤等原因，該數(shù)據(jù)庫(kù)中的宗地、樓宇、房屋記錄存在信息不完整、信息錯(cuò)誤以及數(shù)據(jù)混亂等問(wèn)題。為便于數(shù)據(jù)的統(tǒng)一計(jì)算，需要進(jìn)行數(shù)據(jù)整理,為計(jì)算工作做數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。整理工作從3個(gè)層次展開(kāi)：第一層次是遵循分戶(hù)房屋-樓層-樓宇-樓盤(pán)-宗地的路徑進(jìn)行數(shù)據(jù)全面梳理與信息補(bǔ)充；第二層次是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸類(lèi)處理，主要是產(chǎn)權(quán)類(lèi)型、建筑類(lèi)型的劃分，這是建立測(cè)算模型的關(guān)鍵（見(jiàn)圖2）；第三層次則是對(duì)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理，主要是對(duì)價(jià)格單位、面積單位等數(shù)據(jù)的統(tǒng)一。

圖2 深圳市二手住宅交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估房產(chǎn)類(lèi)型結(jié)構(gòu)圖

2.2.2 異常值處理

經(jīng)典數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法主要依據(jù)樣品均值、均方差倍數(shù)、變異系數(shù)以及分布密度函數(shù)曲線(xiàn)上拐點(diǎn)對(duì)應(yīng)值來(lái)識(shí)別和處理異常值。本項(xiàng)工作中采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/ T4883-2008（數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)處理和解釋-正態(tài)樣本離群值的判斷和處理）進(jìn)行離群值的判斷和篩選，包括：

1）格拉布斯（Grubbs）檢驗(yàn)法。

檢驗(yàn)步驟：①計(jì)算出統(tǒng)計(jì)量Gn和Gn'的值。

Gn=（xn-x'）/s

Gn'=（x'-x1）/s

其中，x'和s是樣本均值和樣本標(biāo)準(zhǔn)差。

②確定檢出水平a，查出臨界值G1-a/2（n）。

③當(dāng)Gn>Gn'且Gn>G1-a/2（n），判定x(n)為離群值；當(dāng)Gn'>Gn且Gn'>G1-a/2（n），判定x(1)為離群值；否則判為發(fā)現(xiàn)離群值。

2）狄克遜（Dixon）檢驗(yàn)法（見(jiàn)表1）。

檢驗(yàn)步驟：①計(jì)算出統(tǒng)計(jì)量Dn和Dn'的值。

②確定檢出水平a，查出臨界值D1-a（n）。

③當(dāng)Dn>Dn'且Dn>D1-a（n），判定x(n)為離群值；當(dāng)Dn'>Dn且Dn'>D1-a（n），判定x(1)為離群值；否則判為發(fā)現(xiàn)離群值。

表1 狄克遜（Dixon）檢驗(yàn)法檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

3 價(jià)格評(píng)估

3.1 測(cè)算方法

根據(jù)數(shù)據(jù)的現(xiàn)實(shí)情況以及房產(chǎn)類(lèi)型的不同，分別采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法及成本法測(cè)算。其中，除農(nóng)民私宅采用成本法外，其他房產(chǎn)均采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法。

3.1.1 長(zhǎng)期趨勢(shì)法

計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=初始產(chǎn)權(quán)登記價(jià)格×房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

在計(jì)算過(guò)程中，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)采用深圳新建商品住宅價(jià)格指數(shù)。

3.1.2 成本法

計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新購(gòu)建價(jià)格+房屋重置價(jià)格-建筑物折舊

=（地價(jià)+房屋建設(shè)成本）×（1+利潤(rùn)率）/（1-銷(xiāo)售費(fèi)率-稅率）-建筑物折舊

其中，①地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×當(dāng)期地價(jià)指數(shù)×（1+管理費(fèi)率）+地價(jià)利息+管理費(fèi)

②房屋建設(shè)成本=（建安成本+前期+配套）×（1+管理費(fèi)率）+造價(jià)利息

③建筑物折舊采用直線(xiàn)法計(jì)算，經(jīng)濟(jì)壽命按60年計(jì)。

計(jì)算公式為：建筑物折舊=房屋重置價(jià)格×竣工年限/60

3.2 結(jié)果檢驗(yàn)與篩選

3.2.1 整體水平檢驗(yàn)

以各個(gè)行政區(qū)為空間單元，根據(jù)建筑類(lèi)型，分別統(tǒng)計(jì)（羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗）各樓宇類(lèi)型（多層、高層），以房屋單價(jià)分組頻率分布圖對(duì)評(píng)估結(jié)果的整體水平進(jìn)行分析。下面以采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的福田區(qū)高層商品住宅為例進(jìn)行分析。

根據(jù)福田區(qū)高層房屋單價(jià)分段頻率分布情況（見(jiàn)圖3），整個(gè)價(jià)格水平分布區(qū)間跨度大，并呈現(xiàn)多個(gè)明顯駝峰，表明價(jià)格水平分布明顯不合理。原因在于隨著我國(guó)住宅政策的演變，產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中時(shí)間、價(jià)格以及方式不同導(dǎo)致。

圖3 福田高層房屋單價(jià)分段頻率分布圖

3.2.2 離群值的篩選

一般來(lái)說(shuō)，在同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)同一類(lèi)型的樓宇價(jià)格應(yīng)該具有相似性與一致性，因此，可以在不同尺度的評(píng)稅分區(qū)內(nèi)進(jìn)行價(jià)格檢驗(yàn)與篩選。具體步驟包括：

1）在樓盤(pán)內(nèi)或者宗地內(nèi)進(jìn)行樓宇價(jià)格的檢驗(yàn)。若同一樓盤(pán)或宗地內(nèi)某一樓宇價(jià)格與其他樓宇價(jià)格出現(xiàn)較大偏差，說(shuō)明此樓宇的價(jià)格錯(cuò)誤，需要剔除。

2）在標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行價(jià)格檢驗(yàn)與刪選。部分宗地樓宇均價(jià)偏離標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)內(nèi)其他宗地同類(lèi)型樓宇均價(jià)，不能反映標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的真實(shí)價(jià)格水平，需要篩選。

離群宗地的篩選主要通過(guò)2種方式進(jìn)行：

1）利用直方圖查找離群值。離群值在直方圖上表現(xiàn)為孤立存在或被一群顯著不同的值包圍（見(jiàn)圖4）。

2）用半變異/協(xié)方差函數(shù)云識(shí)別離群值。如果數(shù)據(jù)集中有一個(gè)異常高值的離群值，則與這個(gè)離群值形成的樣點(diǎn)對(duì)，無(wú)論距離遠(yuǎn)近，在半變異/協(xié)方差函數(shù)云圖中都具有很高的值（如圖5所示）。這些點(diǎn)可大致分為上下兩層，對(duì)于上層的點(diǎn)，無(wú)論位于橫坐標(biāo)的左端或右端（即無(wú)論距離遠(yuǎn)近）都具有較高的值。刷光上層的一些點(diǎn)，右圖是對(duì)應(yīng)刷光的樣點(diǎn)對(duì)。可以看到，這些高值都是由同一個(gè)離群值的樣點(diǎn)對(duì)引起的，因此，需要對(duì)該點(diǎn)進(jìn)行剔除或改正。

圖4 福田高層房屋離群值篩選直方示例圖

圖5 福田高層房屋離群值篩選半變異/協(xié)方差函數(shù)云識(shí)別示例圖

3.2.3 篩選結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析

對(duì)篩選后得到的結(jié)果數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，一方面可以檢驗(yàn)篩選結(jié)果，另一方面有助于更深入地了解數(shù)據(jù)，認(rèn)識(shí)數(shù)據(jù)分布規(guī)律，從而為空間插值做好準(zhǔn)備。

以福田區(qū)高層篩選結(jié)果為例，共篩選得到 444個(gè)住宅樣本宗地，平均價(jià)格為17982.69元/m2，中位數(shù)價(jià)格17670.34元/m2，兩者相差不大，詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表2。

表2 福田區(qū)高層樣本宗地描述性統(tǒng)計(jì)

圖6是其頻率分布圖，圖7是正態(tài)Q-Q圖：

圖6 福田區(qū)高層樣本宗地價(jià)格頻率分布圖

圖7 福田區(qū)高層樣本宗地價(jià)格正態(tài)Q-Q圖

可以看出，福田區(qū)高層樓宇價(jià)格近似呈現(xiàn)正態(tài)分布，只是在高位部分存在部分離群值，說(shuō)明經(jīng)過(guò)篩選后的福田區(qū)高層樣本值具有較高的合理性。

3.3 空間插值

空間插值常用于將離散點(diǎn)的測(cè)量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為連續(xù)的數(shù)據(jù)曲面。即：通過(guò)獲得一定數(shù)量的空間樣本來(lái)反應(yīng)空間分布的全部或部分特征?？臻g插值的理論假設(shè)是空間相關(guān)性，即空間位置上越靠近的點(diǎn)，越可能具有相似的特征值；隨著距離的逐漸加大，其相似的可能性會(huì)降低。在本項(xiàng)工作中，進(jìn)行空間插值的順序是依照評(píng)稅分區(qū)的尺度從小到大進(jìn)行，即從宗地-標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)-街道-行政區(qū)，由于隨著空間尺度的不斷擴(kuò)大，插值的精度會(huì)逐漸降低，因此，為保證價(jià)格的合理性，空間插值的最大尺度范圍設(shè)定在標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)（見(jiàn)圖8）。

圖8 福田區(qū)二手房計(jì)稅價(jià)格空間插值示例圖

4 結(jié)果檢驗(yàn)

根據(jù)國(guó)際慣例，在計(jì)算得到房地產(chǎn)的評(píng)估值之后，還需要對(duì)上述的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，以確保評(píng)估結(jié)果的正確性和公正性。對(duì)批量評(píng)估結(jié)果的檢驗(yàn)，一般基于比率研究來(lái)進(jìn)行。比率研究中通常用評(píng)估水平來(lái)表示批量評(píng)估的質(zhì)量。根據(jù)IAAO《不動(dòng)產(chǎn)批量評(píng)估準(zhǔn)則》：“評(píng)估水平（AR）是評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的一般或總體比率。通常有3種概念是有意義的：法律要求的水平、真實(shí)或?qū)嶋H的水平以及基于比率研究計(jì)算出的水平?！?/p>

以實(shí)際成交數(shù)據(jù)，測(cè)試計(jì)稅價(jià)格與正常市場(chǎng)價(jià)值的偏離程度。以行政區(qū)為單元對(duì)比結(jié)果見(jiàn)表3。

表3 與中介數(shù)據(jù)的對(duì)比分析表（行政區(qū)）/元/m2

從各行政區(qū)的整體價(jià)格水平來(lái)看，二者價(jià)格差異表現(xiàn)一致，以樓棟為單元對(duì)比結(jié)果見(jiàn)表4及圖9。均是福田最高，南山其次，寶安與龍崗最低。

表4 與中介實(shí)際成交數(shù)據(jù)的對(duì)比（樓棟）

圖9 全市樓棟參考價(jià)格與中介二手房交易價(jià)格比較圖

從以樓棟作為比準(zhǔn)單位的結(jié)果來(lái)看，二者具有較好地?cái)M合，無(wú)論是全市還是各行政分區(qū)均有 70%以上的計(jì)稅價(jià)格在中介二手房交易價(jià)格上下的30%以?xún)?nèi)，有20%在中介二手房交易價(jià)格上下的 30%～ 50%以?xún)?nèi)，10%在上下 50%以外，上部偏離值與下部偏離值在比重上沒(méi)有太大的差別，表明評(píng)估水平比較合理。

5 結(jié) 語(yǔ)

公正的稅基評(píng)估是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以，如何在借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，建立我國(guó)的批量評(píng)估準(zhǔn)則和計(jì)量模型成為當(dāng)前焦點(diǎn)問(wèn)題，本次工作本著在發(fā)展中完善的思路，充分利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)資源，嘗試建立符合深圳實(shí)際情況的批量評(píng)估。

批量評(píng)估的核心是房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的高度詳盡化以及可靠性，本次工作采用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)、地籍?dāng)?shù)據(jù)以及房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等權(quán)威官方部門(mén)的數(shù)據(jù)，又通過(guò)對(duì)各部門(mén)、各類(lèi)型數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)與融合，基本上解決了目前掣肘房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的瓶頸，對(duì)于建立批量評(píng)估模型以及稅基評(píng)估公正一致性有著至關(guān)重要的作用。

地理信息系統(tǒng)技術(shù)的采用，對(duì)于批量評(píng)估建模的作用非常重要。一方面表現(xiàn)在數(shù)據(jù)的獲取與分析；另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)類(lèi)型復(fù)雜，傳統(tǒng)的批量評(píng)估無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅基評(píng)估的全覆蓋，必須借助于空間分析技術(shù)。

本項(xiàng)工作還存在較大的完善空間：包括在稅源信息采集與管理方面、基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)以及建立全面立體的評(píng)估模型等方面。未來(lái)應(yīng)該在以下幾方面開(kāi)展研究與實(shí)踐，包括：①結(jié)合時(shí)態(tài)GIS（Temporal GIS）技術(shù)，逐步建立層次型的時(shí)間-空間數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)；②建立多個(gè)價(jià)格評(píng)估模型，形成全面完善的價(jià)格體系；③實(shí)現(xiàn)GIS空間數(shù)據(jù)和房屋屬性數(shù)據(jù)的完全一體化，實(shí)現(xiàn)時(shí)態(tài)性的系統(tǒng)建設(shè)。

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Empirical Study on the Mass Appraisal of Real Estate Taxable Valueby

GENG Jijin

This paper took the example of Shenzhen on the secondhand housing transaction tax base price assessment.Under the application of CAMA,this paper adopted the long-term trend method to assess the tax base prices of the full property rights houses,and the GIS spatial interpolation method was used to assess the tax base prices of non-market houses,and for the private residence of the farmers the cost method was used.Finally,we adopted three different methods to test the tax base prices based on the mass appraisal models.

CAMA,GIS,Long-term trend method,cost method,real estate taxable value

2010-12-21

P208

B

1672-4623(2011)03-0027-05

耿繼進(jìn)，高級(jí)工程師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)政策與評(píng)估。