◆限購(gòu)令：困局與突圍

1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施，限購(gòu)是重中之重。接著，青島、北京、上海等地先后出臺(tái)“限購(gòu)令”細(xì)則。重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)一月有余，限購(gòu)政策在全國(guó)30多個(gè)城市也已陸續(xù)出臺(tái)，主要城市的成交量回落，但房?jī)r(jià)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)折性的變化。

在已出臺(tái)調(diào)控細(xì)則的城市中，無一例外地采取對(duì)戶籍及非戶籍家庭絕對(duì)數(shù)量上的控制。而在針對(duì)外地戶籍購(gòu)房需要提供的社保或納稅的年限要求，以及限購(gòu)區(qū)域的范圍上，各地均有不同。

其中，北京版限購(gòu)令被稱為“史上最嚴(yán)厲”的限購(gòu)，對(duì)擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，以及無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，均采取了暫停在北京市向其出售房屋。

上海和廣州則采取了能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。對(duì)不能提供兩年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限制購(gòu)買住房的措施。

在許多地方細(xì)則出臺(tái)的推動(dòng)下，限購(gòu)令的范圍正在逐步擴(kuò)張，由東部一線熱點(diǎn)城市向中西部城市以及二、三線城市全面鋪開。

在中西部城市中，成都和貴陽版限購(gòu)令均較為溫和，其中成都版限購(gòu)令的限購(gòu)區(qū)域?yàn)楸臼兄鞒菂^(qū)，沒有涉及郊區(qū)郊縣，而在針對(duì)非本地戶籍限購(gòu)門檻上，也沒有規(guī)定本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明最低年限限制。而在貴陽版的限購(gòu)令中，更是僅限定“市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過高、一環(huán)內(nèi)的住房”，比成都只限主城區(qū)范圍更窄。在其他主要二線城市中，南京、太原也均將限購(gòu)區(qū)域定為本市市區(qū)。

限購(gòu)政策對(duì)于短時(shí)間內(nèi)給樓市降溫，穩(wěn)住高企的房?jī)r(jià)無疑具有立竿見影的效果。不過如此直接的市場(chǎng)干預(yù)同樣也會(huì)帶來一定的副作用。而在各地落實(shí)細(xì)則之前，不排除會(huì)出現(xiàn)部分城市的搶購(gòu)潮。另外，限購(gòu)也可能導(dǎo)致需求的進(jìn)一步積壓，為樓市的報(bào)復(fù)性反彈埋下隱患。

“作為一個(gè)特定時(shí)期的特殊手段，限購(gòu)政策的實(shí)行，短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場(chǎng)、抑制投機(jī)購(gòu)房方面肯定會(huì)有明顯的效果?！北本┐髮W(xué)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說，“但這并非長(zhǎng)久之計(jì)，如果長(zhǎng)期實(shí)行，肯定會(huì)扭曲市場(chǎng)關(guān)系?！彼J(rèn)為，在限購(gòu)政策執(zhí)行的同時(shí)，必須加快保障性住房的建設(shè)，增加商品房和保障性住房的供給，使限購(gòu)政策在退出時(shí)，樓市能夠軟著陸。

有地產(chǎn)研究員表示，無論是中央還是地方，其實(shí)都清楚地知道限購(gòu)政策這種直接干預(yù)市場(chǎng)的調(diào)控方式只能是一種中短期政策。何時(shí)退出，主要取決于調(diào)控的目標(biāo)和效果是否能夠達(dá)到預(yù)期。

由于很多城市的限購(gòu)令規(guī)定了實(shí)施期限，到期后會(huì)不會(huì)繼續(xù)還是個(gè)未知數(shù)，由此引發(fā)各方對(duì)停止限購(gòu)之后樓市“報(bào)復(fù)性反彈”的擔(dān)心。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)之下，需求受到抑制，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)在一定程度上降低供給量，因此，一旦政策放開，將導(dǎo)致樓市報(bào)復(fù)性反彈。

和訊房產(chǎn)連線刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，目前所謂的地方版限購(gòu)令不是最有效果的遏制房?jī)r(jià)上漲的“殺手锏”，僅僅會(huì)讓市場(chǎng)的房?jī)r(jià)延遲上漲的時(shí)間，根本不能夠改變未來房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)。

“‘限購(gòu)令’最大的意義和效果，就是導(dǎo)致市場(chǎng)購(gòu)買需求推遲入市”，市場(chǎng)觀望氛圍再次陷入“買與不買”的心理矛盾中，而開發(fā)商必然推遲新盤上市開盤時(shí)間和改變新產(chǎn)品入市的策略及銷售的手段，捂盤銷售和制造短期市場(chǎng)供應(yīng)緊張及房?jī)r(jià)上漲停止購(gòu)房者觀望是不可避免的，謝逸楓說，“結(jié)果肯定是為釀造下一輪房?jī)r(jià)暴漲埋下禍害”。

限購(gòu)令，上有政策，下有對(duì)策。

最近，不少中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)商向購(gòu)房者暗示“現(xiàn)在有專門的公司代辦完稅或社保證明，找他們代辦即可”?！包S牛”表示，在北京十五條細(xì)則出臺(tái)之前，他們幫客戶代辦過按揭貸款，只要花800元就行，不需要開社保和完稅證明。但現(xiàn)在不行了，新政出臺(tái)后，就必須花幾萬元補(bǔ)繳社保金或稅款，辦理真的證明。

雖然補(bǔ)繳稅款的成本比補(bǔ)繳社保金低很多，五年稅款只要1萬多元就可以，而五年社保金要3萬元左右，但“黃?！狈Q，“現(xiàn)在連續(xù)5年的納稅證明很難辦下來，稅務(wù)局的人也不敢答應(yīng)。據(jù)我所知，同行也沒有能辦到的。”不過他表示，社保肯定能連續(xù)補(bǔ)5年，代辦費(fèi)2.5萬元。需要先交錢，和代辦公司簽訂合同，如果逾期未辦成，錢可以全額退還。

然而，一位地產(chǎn)中介人士表示，銀行在審核客戶資料時(shí)要看社保記錄，一旦發(fā)現(xiàn)社保是補(bǔ)繳的，貸款申請(qǐng)可能會(huì)被拒絕。

北京市社保中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，社保對(duì)單位和個(gè)人社保補(bǔ)繳有明確規(guī)定，在京工作人員不可能出現(xiàn)只在京工作兩三年、可補(bǔ)繳五年社保的情況，社保機(jī)構(gòu)也不會(huì)給予辦理。

對(duì)于假結(jié)婚的外地購(gòu)房者而言，按照新《婚姻法》的規(guī)定，除非全款買房，房產(chǎn)證上只寫外地購(gòu)房者一個(gè)人的名字，否則，一旦假結(jié)婚的對(duì)象在離婚時(shí)要求分割財(cái)產(chǎn)，就有理說不清了。對(duì)于想靠假結(jié)婚掙錢的北京人而言，如果北京有關(guān)部門即將出臺(tái)的細(xì)則對(duì)可能出現(xiàn)漏洞的情況進(jìn)行約定，打個(gè)比方，假如規(guī)定離婚后再買房也算二套房，而自己家庭名下已經(jīng)有一套房，又真有了新的買房需求的話，那就叫天天不應(yīng)了。

在北京2010年版的限購(gòu)政策中，執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購(gòu)政策，當(dāng)時(shí)已經(jīng)堵住了假離婚漏洞，但不少離婚后真正想買房的剛需人群也被這一政策擋在了門外?，F(xiàn)在，北京又開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，假離婚的招數(shù)又重現(xiàn)江湖。

北京市海淀區(qū)人民法院已對(duì)此作出風(fēng)險(xiǎn)警示，即使“假離婚”，在法律上也會(huì)產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)分割效力，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。假如假離婚的一方不同意復(fù)婚，而離婚后又把房產(chǎn)賣掉，這樣做是合法的。再者，假如有關(guān)部門再出臺(tái)一個(gè)新的配套細(xì)則，買房前離婚也算二套房的話，假離婚的夫妻婚也白離了。

限購(gòu)令一出，各種規(guī)避限購(gòu)的買房戲法可謂八仙過海，各顯神通，不過，對(duì)于被限購(gòu)令制約的剛需人群來說，盡管是被“京十五條”誤傷，但在采取變通方式前，最好還是先靜待各部門配套細(xì)則的出臺(tái)，否則可能白花了錢還買不成房。

北京市住建委公告提醒市民，購(gòu)房人一旦騙購(gòu)將不能通過網(wǎng)簽，更不能辦理房產(chǎn)證，由此帶來的經(jīng)濟(jì)損失，需購(gòu)房人自己承擔(dān)。且騙購(gòu)將會(huì)體現(xiàn)在個(gè)人信用記錄上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)若未嚴(yán)格核實(shí)購(gòu)房人資格、違規(guī)簽訂銷售合同或代理合同的，也將被嚴(yán)肅處理。