海南豪宅風(fēng)波的背后

海南三亞正成為人們競(jìng)相購(gòu)房的寶地，這似乎已經(jīng)成為一種享受生活的流行認(rèn)知。不過(guò)近兩年來(lái)，一些關(guān)于房屋買賣的糾紛卻令這個(gè)度假勝地蒙上了幾許灰色，也令不少滿懷憧憬的購(gòu)房者心生怯意。比如下面這則海南三亞豪宅買賣糾紛案，本應(yīng)各取所需，皆大歡喜，卻因一些購(gòu)房疏漏和利益紛爭(zhēng)走上訴訟一途，令人警醒。

天價(jià)豪宅起爭(zhēng)端，對(duì)簿公堂爭(zhēng)產(chǎn)權(quán)

斥資千萬(wàn)購(gòu)房，耗費(fèi)百萬(wàn)裝修，入住三年之久，忽被告知購(gòu)房合同自動(dòng)解除，進(jìn)而遭遇被掃出門的變故。這就是西班牙籍人士胡小燕的真實(shí)經(jīng)歷。

2005年，常年居住在上海的胡小燕女士想要在美麗的三亞擁有一個(gè)住所。她的眼光獨(dú)到，選中了位于三亞凱賓斯基飯店附近的帝王花園“迎旭府”。這套四層別墅，是小區(qū)內(nèi)靠海最近的一棟，售價(jià)也達(dá)每平方米1.6萬(wàn)元，不過(guò)這并不影響胡小燕的決心，她在與開(kāi)發(fā)商的委托代理人吳杰簽訂了《商品房買賣合同》，且合同也加蓋了開(kāi)發(fā)商公章后，就按合同約定支付了95%的總房款，之后便開(kāi)始了精裝之路，撒下200多萬(wàn)元，完成裝修，入住豪宅。

不過(guò)，總房款中剩余的5%始終不見(jiàn)落地，這成了胡小燕內(nèi)心的隱憂，“樓盤是2006年1月20日竣工驗(yàn)收交房的，此后我多次聯(lián)系開(kāi)發(fā)商要求支付余下的5%房款，辦出房產(chǎn)證，可開(kāi)發(fā)商卻一直沒(méi)給個(gè)明確的說(shuō)法。”事實(shí)證明，胡小燕的擔(dān)心并非杞人憂天。2008年10月，帝王花園的開(kāi)發(fā)商三亞鴻凱實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鴻凱公司）向胡小燕發(fā)了一封《關(guān)于領(lǐng)取私人物品的通知函》（以下簡(jiǎn)稱《通知函》），告知“該合同已自動(dòng)解除”后，便將居住迎旭府的胡小燕“掃”出了門。胡小燕幾經(jīng)周折仍未得到合理解釋，便一紙?jiān)V狀將鴻凱公司告上法庭，訴請(qǐng)法院判定：鴻凱公司關(guān)于《商品房買賣合同》的解除通知無(wú)效，應(yīng)繼續(xù)履行合同，為胡小燕辦理產(chǎn)權(quán)證并交付房屋相關(guān)文件；且鴻凱公司應(yīng)支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金20余萬(wàn)元。

“合同能否自動(dòng)解除”

文/成韻

2009年5月至2010年5月，三亞市中級(jí)人民法院為審此案開(kāi)庭三次。庭審中，在該案所涉《商品房買賣合同》的合法性上，雙方未有異議，其主要爭(zhēng)議在于“合同能否自動(dòng)解除”。 就此，雙方展開(kāi)辯論。

庭審中，原告律師表示，在我國(guó)法律中，無(wú)合同自動(dòng)解除一說(shuō)。其依據(jù)是我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定：合同解除只有約定解除和法定解除兩種。原告律師據(jù)此認(rèn)為，自動(dòng)解除一說(shuō)沒(méi)有法律支撐。而基于原告已按合同約定將95%的購(gòu)房款匯入了賣房賬戶，因此不論約定還是法定解除都無(wú)法成立。而被告僅以一封《通知函》單向告知“合同已自動(dòng)解除”，這更加沒(méi)有法律依據(jù)。

對(duì)此，被告律師沒(méi)有進(jìn)行正面回復(fù)，反而表示胡小燕未履行合同，故合同自動(dòng)失效。庭審中，被告對(duì)原告律師提出的一些法理依據(jù)，采取避而不談的態(tài)度，倒是一直強(qiáng)調(diào)至今未收到原告胡小燕的購(gòu)房款，“我方主張?jiān)嫖聪虮桓孓D(zhuǎn)款95%，所以合同已失效。”而對(duì)于合同自動(dòng)解除是否合法的問(wèn)題，“我方只是向她發(fā)出了一個(gè)領(lǐng)取函，合同自動(dòng)失效，不存在提出解除合同的問(wèn)題?！?/p>

對(duì)于原、被告就“合同能否自動(dòng)解除”的爭(zhēng)論，法庭似乎也看出兩方的回答不在一條線上。于是歸結(jié)出了更有針對(duì)性的本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)——“原告有否履行合同”。如果原告履行了合同，那被告突然一紙函告，表示合同自動(dòng)解除，并將胡小燕“掃”出迎旭府的行為，實(shí)際上已構(gòu)成違約。

爭(zhēng)議轉(zhuǎn)向：“原告有否履行合同”

對(duì)于新?tīng)?zhēng)議的判定還需引入一個(gè)細(xì)節(jié)。即原告胡小燕將95%的總房款劃至被告第一大股東吳杰的私人賬戶，而非公司賬戶。據(jù)此，被告認(rèn)定這是胡小燕和吳杰的私人行為，不屬于胡小燕履行合同的行為，所以公司也沒(méi)有為胡小燕辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，而“涉案房屋自然沒(méi)有交付”。

對(duì)此，原告律師作出了截然相反的辯駁，“原告把房款打到吳杰的賬上表明原告已履行合同條約”。原告律師認(rèn)為，吳杰在購(gòu)房合同上“法定代理人/委托代理人”一欄簽字，并得到被告加蓋公章，這表明被告認(rèn)可吳杰具備簽訂、履行合同的委托代理人身份；并且據(jù)三亞市工商局的登記資料顯示，吳杰與原告簽字時(shí)，是鴻凱公司的第一大股東，屬于高級(jí)管理人員并曾是公司法定代表人和董事長(zhǎng)；此外，被告也確認(rèn)，關(guān)于此案所涉合同的簽訂和履行，吳杰是唯一的業(yè)務(wù)經(jīng)辦人。因此，原告有理由相信吳杰簽訂合同、代收房款的行為屬于職務(wù)行為，是得到被告有效授權(quán)的，并且原告將房款劃至吳杰賬上屬于合同履行行為。

另外，就被告主張的房屋并未交付使用，原告律師亦表示疑點(diǎn)重重。首先，原告裝修迎旭府時(shí)，帝王花園已由物業(yè)實(shí)際管理，而根據(jù)負(fù)責(zé)迎旭府裝修的證人盧敏鋒所言，裝修之前是辦過(guò)相關(guān)手續(xù)的，若被告未將房屋交付使用就不存在許可裝修，那原告在物業(yè)眼皮底下大興土木也將不可實(shí)現(xiàn)。并且，被告鴻凱公司的辦公地點(diǎn)于2007年4月20日變更至原告同一小區(qū)帝王花園，整個(gè)帝王花園僅占地17.1畝，總共只有8棟別墅，開(kāi)發(fā)商顯然不可能不知道原告已入住的事實(shí)。其次，原告實(shí)際入住房屋達(dá)三年半之久，物業(yè)不僅提供了物業(yè)服務(wù)，還收取了清潔費(fèi)、維修費(fèi)，被告若不同意原告入住，為何從未提出任何異議？這些論證共同指向一個(gè)結(jié)論：被告向原告交付了爭(zhēng)議房屋，且一直認(rèn)可原告的業(yè)主身份。

從種種跡象表明，原告是將相當(dāng)于房款95%的錢劃入了鴻凱公司第一大股東吳杰的私人賬戶上，被告以吳杰未得公司授權(quán)收款為由，咬定原告這屬于私人行為而非履約行為。而原告則拿出了一系列證據(jù)表明，原告向被告股東吳杰支付房款，這是構(gòu)成履行合同行為的，符合正常交易規(guī)則。有趣的是，在多回合的交叉辯論中，對(duì)于支持原告主張的證據(jù)，被告一律避而不談，列出諸如“舉證期限已過(guò)，不予質(zhì)證”、“法院調(diào)查所得的證據(jù)應(yīng)視為原告逾期提交的證據(jù)，應(yīng)不予以質(zhì)證”等理由，頗耐人尋味。

原告一審勝訴，購(gòu)房疏漏當(dāng)警戒

針對(duì)該案的三次一審開(kāi)庭，在原、被告多回合的引證和交叉辯論后，一審判決支持了原告關(guān)于購(gòu)房合同繼續(xù)履行，被告交付房屋產(chǎn)權(quán)證的訴訟要求。這其中的緣由，恐怕除了原告律師的庭審理?yè)?jù)外，最高院新出臺(tái)的司法解釋也助了一臂之力。原告律師認(rèn)為，根據(jù)最高院新出臺(tái)的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，雖然原告并未實(shí)際取得迎旭府的產(chǎn)權(quán)證，但是其已根據(jù)與被告簽訂的房屋買賣合同合法占有迎旭府，原告作為迎旭府的合法業(yè)主的身份不容置疑。

不過(guò)被告不服一審判決，繼而提出上訴。于是本案進(jìn)入二審，截至發(fā)稿時(shí)，二審判決仍未作出。不過(guò)爭(zhēng)議焦點(diǎn)依舊明晰：股東吳杰代收房款的行為是否構(gòu)成有效代理或表見(jiàn)代理。而這也決定了胡小燕的付款行為是否屬于履行合同。庭審中，上訴人鴻凱公司的律師表示：吳杰代收房款的行為不構(gòu)成有效代理，“收款是重大行為，若無(wú)明確約定，不能推定吳杰有權(quán)代為收款。”不過(guò)，被上訴人胡小燕的律師立即作出反駁：吳杰在和胡小燕簽訂合同及收取房款時(shí)，是公司第一大股東，“股東可以代表公司收款，這是有先例的。上海二中院有相關(guān)案例印證。廣東高院的相關(guān)判決也支持這一點(diǎn)?！?/p>

且不論二審結(jié)果為何，這樁房屋買賣糾紛案中買房人未曾注意到購(gòu)房手續(xù)上的細(xì)節(jié)漏洞，消費(fèi)者當(dāng)引以為戒。比如，購(gòu)房者在支付房款后，應(yīng)盡早向開(kāi)發(fā)商拿取購(gòu)房付款憑證，這是履行合同最直接的證明；而另一方面，購(gòu)房者應(yīng)該注意合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理期限的約定，若開(kāi)發(fā)商未如約及時(shí)交予產(chǎn)權(quán)證，那購(gòu)房者就該警醒，盡快向開(kāi)發(fā)商催要并主張違約金， 而若協(xié)商無(wú)果，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)采取訴訟或仲裁等法律行動(dòng)，確保自身利益?！?/p>

編輯：盧勁杉 lusiping1@gmail.com