□文/王斌 朵玉鑫 田媛媛 楊婷 田甜 陳海

銀川市住宅市場供需結(jié)構(gòu)研究

□文/王斌 朵玉鑫 田媛媛 楊婷 田甜 陳海

近年來，銀川市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房價(jià)漲幅大。但目前的現(xiàn)狀卻是空置率上升，很多人買不起房而很多人卻擁有數(shù)套。我們通過收集大量的資料，對住宅市場供需結(jié)構(gòu)的對比分析，找出住宅市場供需結(jié)構(gòu)存在的主要問題和成因，通過定量的方法準(zhǔn)確地對有效需求和有效供給比例的對比，確定市場結(jié)構(gòu)的發(fā)展方向和調(diào)控機(jī)制。

住宅市場；供需結(jié)構(gòu)；銀川市

一、住宅市場供需結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵及指標(biāo)

（一）住宅市場供給結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵。住宅市場供給結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期某類住宅商品開工面積占住宅商品開工總面積的比重。其公式為：

式中，Wi：某類住宅商品供給比例；Si：某類住宅商品開工面積；i：住宅商品種類；∑Si：全部住宅商品開工總面積。

（二）住宅市場需求結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵。由于在考察消費(fèi)者某一特定時(shí)期內(nèi)某一價(jià)格水平的住宅需求時(shí)，有效需求要比潛在需求更有意義，因此本文選擇滿足住宅可支付能力下的有效需求比例來描述住宅市場需求結(jié)構(gòu)。

住宅市場需求結(jié)構(gòu)是按照家庭收入結(jié)構(gòu)中不同層次的住宅支付能力統(tǒng)計(jì)出的某類住宅商品有效需求比例，即在特定的預(yù)算約束條件下有能力購買的對某類住宅商品有效需求量在全部住宅商品有效需求總量中所占的比重。一定時(shí)期某類住宅有效需求量占住宅有效需求總量比重的計(jì)算公式為：

式中，Qi：某類住宅有效需求比例；Di：某類住宅有效需求量；∑Di：全部住宅有效需求總量（包括普通商品住宅、高檔商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住宅）。

表1 2007年各項(xiàng)指標(biāo)

表2 2008年各項(xiàng)指標(biāo)

表3 2009年各項(xiàng)指標(biāo)

二、銀川市住宅市場供需比例的計(jì)算過程（表1～表7）

表4 2007年三類住宅的各項(xiàng)指標(biāo)

表5 2008年三類住宅的各項(xiàng)指標(biāo)

表6 2009年三類住宅的各項(xiàng)指標(biāo)

表7 2007～2009銀川市住宅供給比例與有效需求比例

三、銀川市住宅市場供需結(jié)構(gòu)的問題及成因分析

（一）銀川市住宅市場供需結(jié)構(gòu)存在的問題。由上表顯示的數(shù)據(jù)看，高檔商品住宅供不應(yīng)求，普通商品住宅供大于求，經(jīng)濟(jì)適用住宅供不應(yīng)求。具體分析如下：

1、銀川市高檔商品住宅供不應(yīng)求。2007年的有效供給比例為10.65%，而有效需求比例為27.66%；2008年有效供給比例為13.03%，比上年增長2.38%，有效需求比例為25.54%，比上年下降2.12%；2009年有效供給比例為19.87%，比上年增長6.84%，有效需求比例為29.09%，比上年增長了3.55%。有效供給比例逐年增加，而有效需求在2008年略有下降，但在2009年依然在上升。3年的供需之差由大到小，分別是17.01%、12.51%、9.22%?？梢钥闯?，總體上高檔商品房的供需之差在減小。

2、銀川市普通商品住宅供大于求，而且相差比例較大。普通商品住宅的供需在整個(gè)住宅市場中占的比例最大。2007年的有效供給比例為78.86%，而有效需求比例為48.94%；2008年有效供給比例為79.12%，比上年增長0.26%，有效需求比例為51.06%，比上年增長2.12%；2009年有效供給比例為67.31%，比上年下降11.81%，有效需求比例為43.64%，比上年下降了7.42%。有效供給比例2008年增加，2009年比上兩年都小，供給下降比例較大，而有效需求在2008年略有增加，但在2009年下降比例較大。3年的供需之差由大到小，分別是29.92%、28.06%、23.67%?？梢钥闯觯胀ㄉ唐贩康墓┬杩傮w上供需之差在減小，但差距依然在20%以上，也就是有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于有效需求。

3、銀川市經(jīng)濟(jì)適用住宅供不應(yīng)求。2007年的有效供給比例為 10.49%，而有效需求比例為23.40%，2008年有效供給比例為7.85%，比上年下降3.64%。有效需求比例為23.40%，比上年沒有增降，2009年有效供給比例為12.82%，比上年增長4.97%，有效需求比例為27.27%，比上年增長了3.87%。有效供給比例2008年下降而2009年上升，而有效需求在2008年沒有增減，在2009年增加。3年的供需之差由增加到減小，分別是12.91%、15.55%、14.45%。可以看出，總體上高檔商品房的供需之差在增大，即有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于有效需求。

（二）銀川市住宅市場供需結(jié)構(gòu)不合理的原因分析

1、高檔商品住宅供不應(yīng)求的原因分析。對于一個(gè)中小型城市來說，高檔商品供不應(yīng)求的現(xiàn)象還是很少見的，但是調(diào)查數(shù)據(jù)顯示供大于求，而且供需比例之差在10%以上，在2009年下降到9.22%。具體供不應(yīng)求的原因有以下幾個(gè)方面：一是外地有錢人在銀川購房比例增加，由于銀川特殊的地理位置和適居性使得周邊城市的居民遷居銀川，例如內(nèi)蒙古左旗、銀川周邊的衛(wèi)星城市等的高收入群體都想在銀川居?。欢谴蟛糠值某捶空吆屯稒C(jī)者導(dǎo)致高檔商品住宅供不應(yīng)求的原因以及高檔商品住宅的高額利潤致使開發(fā)商不斷開發(fā)，而投機(jī)的行為使得高檔商品住宅的銷售量急劇增加，空置率也逐漸上升。

2、普通商品房供大于求的原因分析。普通商品房的供給比例達(dá)到了70%以上，占到了很大的比例。而需求比例只能達(dá)到50%左右，相差20%以上，也就是說供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。主要供大于求的原因有：一是相對于保障性住房來說，普通商品住宅的利潤還是很客觀的，主觀的開發(fā)是很重要的方面，隨著住房的市場化，開發(fā)商主要開發(fā)的就是普通商品住宅；二是很多二次或二次以上的置業(yè)者，有的是為了投資，有的是為了改善性需求；三是高額的房價(jià)和漲幅的快速使得很多普通商品住宅的潛在消費(fèi)者采取了觀望等待或者租房的狀態(tài)，導(dǎo)致消費(fèi)者置業(yè)觀念的改變；四是外地人在銀川購房比重大，據(jù)寧夏日報(bào)統(tǒng)計(jì)，2006年外地人在銀川購房比率占全市的52%，這就意味著為什么空置率上升而房子卻賣得很快。

3、經(jīng)濟(jì)適用住宅供不應(yīng)求的原因分析。作為一個(gè)發(fā)展中國家，應(yīng)該說經(jīng)濟(jì)適用住宅占較大比重，如新加坡的經(jīng)濟(jì)適用住宅占到整個(gè)住宅的70%以上，但在我國卻并非如此。原因如下：一是與我國的國情有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，所以為了國民經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，因保障性住房的利潤低，投資回收率不高，所以很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，同時(shí)政府的支持力度有限，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用住宅開發(fā)量少；二是消費(fèi)者本身的經(jīng)濟(jì)因素。在50份市場問卷調(diào)查中，72%消費(fèi)者的收入屬于經(jīng)濟(jì)適用住宅的范圍。這么大的需求本身就在我們國家所能承擔(dān)的范圍之外，在此種經(jīng)濟(jì)條件下是很難實(shí)現(xiàn)的；三是保障性住房不利于房地產(chǎn)二手市場的發(fā)展。由于國家政策規(guī)定保障性住房在幾年之內(nèi)是不能轉(zhuǎn)讓的，這就大大地降低了它的經(jīng)濟(jì)性。除此之外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面也出現(xiàn)了眾多錯(cuò)位，出現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象。例如，經(jīng)濟(jì)適用房雖然面向低收入家庭，但存在房型過大、總價(jià)偏高問題；銷售對象存在錯(cuò)位，在一些經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)，奔馳、寶馬隨處可見，這主要是購買條件的漏洞，使得一部分非低收入戶趁機(jī)獲利；經(jīng)濟(jì)適用房的單價(jià)也較高，對于低收入戶還是難以承擔(dān)等。

（作者單位：寧夏大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院）

[1]王怡，顧志勇.信用城市.中國計(jì)劃出版社，2006.

[2]趙飛燕，陳銀蓉.住宅市場供需結(jié)構(gòu)分析.華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院（農(nóng)業(yè)與技術(shù)），2010.

[3]王克忠等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教程.復(fù)旦大學(xué)出版社，1995.

F293.3

A當(dāng)今世界，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我們每個(gè)人都關(guān)心的問題。特別在我國，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接性的關(guān)系。在美國，大部分的人都居住在2～4層的別墅和公寓里，當(dāng)然這與美國強(qiáng)大的國民經(jīng)濟(jì)是相關(guān)的。與美國相比，新加坡也算是發(fā)達(dá)國家，但在新加坡的住宅市場中，60%以上的住宅屬于經(jīng)濟(jì)適用房，這就反映了新加坡房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。銀川市的住宅市場就目前情況而言，房價(jià)偏高，供需結(jié)構(gòu)失衡。本研究對調(diào)整和優(yōu)化銀川住宅市場供需結(jié)構(gòu)，合理控制房價(jià)，滿足不同收入階層的住宅需求具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。