○張佳琪 夏靜嫻

（中南財經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險學(xué)院 湖北 武漢 430074）

淺析加息政策對房地產(chǎn)股的影響

○張佳琪 夏靜嫻

（中南財經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險學(xué)院 湖北 武漢 430074）

2010年10月19日，央行在時隔34個月之后突然宣布提高存貸款利率。此后，央行又幾次提高存款準備金率。對于這一重磅消息，市場給予了熱烈回應(yīng)，地產(chǎn)股當天大跌。結(jié)合2007年以來央行屢次加息后對地產(chǎn)股走勢的分析，我們發(fā)現(xiàn)：加息會對上市公司的資金來源、投資額、利潤額以及房地產(chǎn)商的預(yù)期和居民的消費預(yù)期產(chǎn)生影響，從而影響到上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資規(guī)模，進而對股價產(chǎn)生較大影響。

央行加息 房地產(chǎn)股 房地產(chǎn)市場

一、央行本次加息的背景

2010年10月19日，中國人民銀行公布自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的決定。其中，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點；一年期貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。這是央行時隔34個月后首度加息。

1、央行本次加息的宏觀背景

此次加息，是綜合考慮國內(nèi)國際多方面因素的結(jié)果。從國內(nèi)看，2010年9月份CPI同比上漲3.6%，流動性過剩導(dǎo)致了物價上漲預(yù)期進一步增強，預(yù)計接下來的CPI仍會保持上升態(tài)勢。因此，為抑制通貨膨脹問題，加息勢在必行。

從國際方面看，美國施行定量寬松貨幣政策，造成國際市場流動性泛濫，給新興國家造成巨大的通貨膨脹壓力。這次加息對“熱錢世界”是種預(yù)警，是在外匯、美債等方面維護國家利益的決心宣示，是對美國定量寬松政策的反制。首先，美國下決心推出定量寬松政策可能是希望通過資產(chǎn)資源漲價輸出解決自身問題并對中國經(jīng)濟制造壓力；其次，當美國推出定量寬松政策的同時，在中國布局謀劃多年的國際金融資本的贏利模式的謎底也即將揭開，雖然其手段多樣防不勝防，但采用加息的方法贏得主動權(quán)是不會錯的。其中最主要的是因為消費品價格持續(xù)上漲和資產(chǎn)價格居高不下。

2、央行本次加息的微觀背景

央行此次加息，調(diào)控樓市也是其主要目標之一。雖然本次加息像以往一樣只有0.27個百分點，但對于房地產(chǎn)而言其影響卻尤如雪上加霜，對房地產(chǎn)股也是絕對的利空消息。因為，今年以來政府已經(jīng)在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政，如土地出讓金清算、銀行存款準備金率提高、印花稅的提高以及加息和物業(yè)稅即將出臺等等信息的影響。

總體來說對房地產(chǎn)市場的影響有以下幾方面：一是貸款利率的提高，增加了購房者的成本，在一定程度上動搖購房者心理預(yù)期，使得消費者會考慮延遲購房。因此，在未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求緊張狀況會有所緩解。二是加息將增加已有房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的利息成本。為了盡快回籠貨幣資金，償還貸款，開發(fā)商將會加快項目開盤和銷售進度，縮短銷售周期。這樣，從而使得市場供應(yīng)增加。在一定程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。因此，在利率調(diào)整之后，買房者將有一定幅度減少，而市場上供應(yīng)量會比較平穩(wěn)或有一定增加，由此可以促進房價的平穩(wěn)，甚至有降低的可能。

二、2007—2009年歷次加息對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)股的影響

1、2007年以來加息對房地產(chǎn)市場的影響

自2007年以來，央行頻繁利用利率、信貸等對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控。這些調(diào)控措施傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場上，使得房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：雖然央行在2007年采取緊縮的貨幣政策，但從總體上來看，2007年房地產(chǎn)市場仍然是供需兩旺。年度投資額達到2.5億，較2006年增加6000萬左右；房屋銷售價格指數(shù)達到107.6，較2006年增加2.1；國房景氣也達到三年內(nèi)的最高水平。

然而，從2007年10月份開始，由于央行的持續(xù)調(diào)高利率和限制信貸的政策，加之之前的政策開始發(fā)揮效果，部分城市開始出現(xiàn)房屋交易量下降，房價環(huán)比漲幅開始回落，這也直接導(dǎo)致了2008年全年房地產(chǎn)市場的衰退態(tài)勢。全年售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)分別降至106.5和109.4；房屋交易量持續(xù)下降，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。房價也出現(xiàn)了近十年來的首次下降。

由于全球金融危機的影響，央行在2008年五次降低存貸款利率，實行寬松的貨幣政策，使得2009年的房地產(chǎn)市場急劇升溫。全國商品房銷售面積9.3億方米，比上年增長42.1%；商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%；房地產(chǎn)年度投資總額大幅度增加；國房景氣指數(shù)持續(xù)走高。

2、央行加息對房地產(chǎn)股的影響

2007年央行6次加息，然而房地產(chǎn)股每次都以上漲來回應(yīng)。2007年3月18日，存貸款利率上調(diào)27基點，房地產(chǎn)股低開高走，以2512點收盤，漲幅1.91%；隨后一路強勁上行至4079點。2007年5月19日，一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點。5月21日，房地產(chǎn)股又重演大幅低開后強勁反彈的走勢，全天漲幅2.91%。2007年8月21日，這已經(jīng)是2007年年內(nèi)的第四次加息，隔日房地產(chǎn)股在低開之后震蕩走高，以6066點收盤，創(chuàng)歷史新高。之后房地產(chǎn)股一直在5000至6000點之間震蕩，本年的最后兩次加息對房地產(chǎn)股的影響仍然很小，沒有改變其上行趨勢。

2008年上半年，央行繼續(xù)實行緊縮的貨幣政策，連續(xù)6次調(diào)高存款準備金率，加之2007年的貨幣政策的影響，房地產(chǎn)股急轉(zhuǎn)直下。1月16日，存款準備金率上調(diào)0.5個百分點，房地產(chǎn)股低開低走，當天跌幅達4.34%；之后央行每次調(diào)高存款準備金率，對股票市場影響都很大。上半年結(jié)束，房地產(chǎn)股由年初5678點的跌至2645點。然而從2008年下半年開始，央行開始下調(diào)存款準備金率及存貸款利率，實行較為寬松的貨幣政策。但基于國際國內(nèi)形勢的影響，房地產(chǎn)股并未顯示出明顯的回升趨勢，而仍然處于震蕩下行的狀態(tài)。2008年12月31日以1921點收盤。

2009年整體上我國實行較為寬松的貨幣政策，5月份出臺了有關(guān)放寬房地產(chǎn)貸款自有資金比例下調(diào)的政策，并且在上半年有很好的落實，使得房地產(chǎn)市場迅速回暖，傳導(dǎo)到股票市場上房地產(chǎn)股表現(xiàn)出穩(wěn)步回升態(tài)勢。到2009年7月31日，房地產(chǎn)股上漲至3412點；下半年房地產(chǎn)股一直在3000點附近震蕩。

三、2010年以來我國房地產(chǎn)市場的供需情況及房地產(chǎn)股的走勢分析

1、2010年房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況

進入2010年，由于我國繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策，保持貨幣信貸合理充裕；然而，隨著物價指數(shù)不斷攀升的影響，房地產(chǎn)價格也有一定幅度上漲。但從總體上來看，房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)供需旺盛態(tài)勢。2010年全國房地產(chǎn)相關(guān)情況如圖1、圖2所示。

圖1 2010年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況

圖2 2010年全國房屋銷售價格指數(shù)

從全年的數(shù)據(jù)來看，4月份由于受到央行調(diào)高存款準備金率的影響，房地產(chǎn)的新開工面積出現(xiàn)明顯下滑；7、8月份由于受到中央繼續(xù)加大力度控制房價上漲，并且堅決遏制房地產(chǎn)投機投資需求，以保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策的影響，房屋銷售面積和新開工面積都有明顯的下降。其他月份的新開工面積都處于高位。這預(yù)示在未來一兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量比較充足。從房屋的銷售面積和商品房的竣工面積對比來看，銷售面積大于竣工面積，這說明房地產(chǎn)市場的需求旺盛。因此，這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲，全國房屋消費價格指數(shù)居高不下。

從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源看，2010年1—7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金共38876億元，同比增長39.4%。其中，國內(nèi)貸款7539億元，增長29.3%；利用外資302億元，增長10.6%；企業(yè)自籌資金14394億元，增長50.8%；其他資金16642億元，增長36.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款9356億元，增長30.3%；個人按揭貸款5131億元，增長41.4%。這說明，由于房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的信貸規(guī)模不斷擴大，使得房地產(chǎn)市場在今年一直處于上升發(fā)展態(tài)勢。

2、2010年房地產(chǎn)股的總體走勢

從上述分析來看，雖然2010年我國仍實行較為寬松的貨幣政策，但是由于存款準備金率存貸款利率的上調(diào)，以及一系列財政政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源、投資額、利潤都產(chǎn)生了變動，從而對房地產(chǎn)股票市場也有一定影響。

2010年第一季度，房地產(chǎn)股在3700點至4100點之間震蕩，總體處于上漲趨勢。然而從四月份開始，由于受到央行調(diào)高存款準備金率的影響和一系列限制政策，地產(chǎn)股開始出現(xiàn)明顯的下行趨勢。到上半年結(jié)束，房地產(chǎn)板塊以2982點收盤。進入七月份，雖然房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平平，但受到政策影響，房地產(chǎn)股在探底后出現(xiàn)迅速反彈的趨勢，兩個月之內(nèi)從2897點最高漲至3797點。

然而隨著房地產(chǎn)市場“金九銀十”的到來，房屋銷售面積呈現(xiàn)明顯上升，房屋銷售價格指數(shù)處于高位，然而房地產(chǎn)股經(jīng)歷的是先抑后揚的走勢。九月份整體呈下滑趨勢，但在十一之后出現(xiàn)明顯上漲趨勢。

2010年10月20日央行突然宣布加息，地產(chǎn)股遭受重挫。加息當日，地產(chǎn)板塊大幅低開，龍頭股萬科低開5%以上，最低跌近9%，隨后在大盤帶動之下大幅反彈，萬科則窄幅振蕩，午后再度下挫。至收盤，地產(chǎn)板塊跌4%，龍頭股跌幅慘重，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)重挫7%，萬科重挫6%以上，金地集團跌近6%。然而在之后的半個月內(nèi)，地產(chǎn)股卻表現(xiàn)出平穩(wěn)上升趨勢，11月8日更是跳空高開，以4018點收盤。然而在近半個月內(nèi)由于央行調(diào)高存款準備金率和物價指數(shù)上漲，使得大盤受到重創(chuàng)，房地產(chǎn)股跌幅逾10%。

四、房地產(chǎn)龍頭企業(yè)和居民對加息的反應(yīng)

1、對龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的影響

對于一些房地產(chǎn)的企業(yè)而言，近三年以來的加息，對其現(xiàn)金流量、股本結(jié)構(gòu)等都產(chǎn)生了較大影響。下文以房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)為代表來分析。

（1）萬科A

2007—2009年間，萬科經(jīng)營活動現(xiàn)金流量經(jīng)歷了從負到正的過程，2009年上半年首次實現(xiàn)了現(xiàn)金凈流入，投資活動現(xiàn)金流量出現(xiàn)下降趨勢，與此同時，籌資活動現(xiàn)金流量仍存在上升態(tài)勢。2009年，萬科以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入486.45億成為行業(yè)龍頭（如圖3）。

圖3 萬科2007—2009年銷售情況

在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控加緊的形勢下，2010年第三季度，萬科負債總額高達1385.98億元，貨幣資金為315.4345億元。經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量是-12.0736億元，較上一季度的-95.1442億元有大幅度增加。投資活動現(xiàn)金凈流量從-5.76175億元下降到-16.1867億元，其中，投資活動現(xiàn)金流出兩季度相對穩(wěn)定，投資活動現(xiàn)金流出有大幅度的上升。加息使得巨額再融資難度大這一難題近一步擺在萬科面前，同時，銀行貸款利息增加了5000萬。加息對萬科營銷方面沖擊并不大，萬科的客戶群絕大多數(shù)以居住為購買目的，需求的結(jié)構(gòu)性變化對萬科不會產(chǎn)生明顯影響。加息除了使居民交易機會成本上升以外，同時會提高居民的利息收入及其他收入，居民可支配收入隨之提高，因此對加息并不會帶來房地產(chǎn)市場消費能力的下降，房地產(chǎn)市場需求將繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。

（2）保利地產(chǎn)

2007—2009年間，公司實現(xiàn)房地產(chǎn)簽約金額和簽約面積均有大幅上漲，市場份額2009年同比增長30%，確認營業(yè)收入和實現(xiàn)凈利潤同比增長率都達到50%左右。

在加息的沖擊下，保利面臨與萬科類似的局面，短期內(nèi)小幅變動，只是銀行貸款利息增加了10000萬以及再融資困難加大，但這些問題不阻礙公司近期的發(fā)展，這次加息對整個企業(yè)的影響不大。

（3）金地集團

2007—2009年，金地集團凈負債率下降了約25個百分點，其中以2009年最為突出，下降幅度高達約20個百分點（見圖4）。從資金來源角度看，長期借款主要以信用借款為主，信托借款的比例有所上升，質(zhì)押借款漸漸退出歷史舞臺；短期借款中

圖4 2007—2009年金地集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

財務(wù)成本的增加對金地業(yè)績基本沒有影響。由于市場和產(chǎn)品定位準確，又具有經(jīng)營管理能力上的優(yōu)勢，金地所面對的市場變化風險相對是比較小的。金地目前的客戶和產(chǎn)品定位具有較強抗風險能力，在加息背景下仍然會有比較好的市場前景。從公司近幾個月的銷售情況我們也可以看到，盡管有加息預(yù)期的影響，但是公司在售項目的銷售進度并未出現(xiàn)停滯跡象。而此次央行加息的幅度相對也較小，即使在加息背景下，公司在未來幾年仍能保證經(jīng)營目標的實現(xiàn)。從長遠來看，如果加息使需求規(guī)?？s小，那就意味著消費者對產(chǎn)品會更加挑剔，市場競爭會更加激烈。在這種情況下，金地在產(chǎn)品塑造和經(jīng)營管理方面的優(yōu)勢將會更加突出，成為金地在市場環(huán)境相對不利時甩開競爭對手的有力支持。

2、對消費者的影響

對于購房者而言，從二套房提高首付比例和貸款利率、三套房停貸再到增加一套房首付比例，由于今年以來限制房地產(chǎn)過熱的政策頻繁出臺，大家對加息都有了心理預(yù)期。但是，從總體來看，這次加息殺傷力還是比較大的。加息導(dǎo)致購房者月供增加，使其心理受到很大影響，對購房熱情有明顯的削弱。事實證明很多購房者表現(xiàn)出了心理壓力，市場的觀望氣氛進一步濃厚，連自住型購房需求實現(xiàn)周期也可能有所推遲。不過加息使得房地產(chǎn)交易成本上升，投機投資需求會得到一定的抑制，泡沫和過熱趨勢將得到控制。

五、加息對房地產(chǎn)股的影響結(jié)論

央行的貨幣政策，尤其是存貸款利率的調(diào)整是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要原因之一。房地產(chǎn)市場的繁榮與蕭條會傳導(dǎo)到股票市場上去，從而影響房地產(chǎn)股票的走勢。雖然具有一定的滯后性，但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展與房地產(chǎn)股票的走勢基本呈現(xiàn)相同變化趨勢。

首先，在市場存在較大泡沫的時候，加息政策在短時間內(nèi)對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)股的影響不大，不會改變其基本走勢。但是如果連續(xù)實行加息政策，在經(jīng)歷一段較長時間之后，房地產(chǎn)股票走勢就會受到明顯的影響，政策的調(diào)控效果可以基本上達到目的。

其次，央行的一次加息會使房地產(chǎn)股在短時間內(nèi)有所回落，起到一定的抑制作用，但從長期來看，基本不能改變房地產(chǎn)股的長期走勢。如果采取連續(xù)加息的政策，上市公司的資金來源、投資額、利潤額以及房地產(chǎn)商的預(yù)期和居民的消費預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，從而會影響到上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資規(guī)模，從而對股價產(chǎn)生較大影響。

[1] 經(jīng)濟平穩(wěn)如預(yù)期加息或抑資產(chǎn)泡沫[J].經(jīng)濟政策信息，2010（23）.

[2] 央行突然加息無礙股市向好[J].經(jīng)濟政策信息，2010（23）.

[3] 楊萍：2010年1—10月投資形式分析及全年展望[J].中國投資，2010（12）.

[4] 徐平升：當前股市面臨的壓力與風險值得重視[J].財經(jīng)數(shù)據(jù)解讀，2010（40）.

[5] 中國銀行：房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩[J].財經(jīng)數(shù)據(jù)解讀，2010（40）.

[6] 吳曉求：證券投資學(xué)[M].中國人民大學(xué)出版社，2009.

[7] 高波等：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)論[M].南京大學(xué)出版社，2009.

[8] 吳若伊：貨幣政策工具調(diào)整對股票市場的影響分析[J].新金融，2010（7）.