○張佳琪 夏靜嫻
(中南財經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險學(xué)院 湖北 武漢 430074)
淺析加息政策對房地產(chǎn)股的影響
○張佳琪 夏靜嫻
(中南財經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險學(xué)院 湖北 武漢 430074)
2010年10月19日,央行在時隔34個月之后突然宣布提高存貸款利率。此后,央行又幾次提高存款準備金率。對于這一重磅消息,市場給予了熱烈回應(yīng),地產(chǎn)股當天大跌。結(jié)合2007年以來央行屢次加息后對地產(chǎn)股走勢的分析,我們發(fā)現(xiàn):加息會對上市公司的資金來源、投資額、利潤額以及房地產(chǎn)商的預(yù)期和居民的消費預(yù)期產(chǎn)生影響,從而影響到上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資規(guī)模,進而對股價產(chǎn)生較大影響。
央行加息 房地產(chǎn)股 房地產(chǎn)市場
2010年10月19日,中國人民銀行公布自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的決定。其中,金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點;一年期貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點;其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。這是央行時隔34個月后首度加息。
此次加息,是綜合考慮國內(nèi)國際多方面因素的結(jié)果。從國內(nèi)看,2010年9月份CPI同比上漲3.6%,流動性過剩導(dǎo)致了物價上漲預(yù)期進一步增強,預(yù)計接下來的CPI仍會保持上升態(tài)勢。因此,為抑制通貨膨脹問題,加息勢在必行。
從國際方面看,美國施行定量寬松貨幣政策,造成國際市場流動性泛濫,給新興國家造成巨大的通貨膨脹壓力。這次加息對“熱錢世界”是種預(yù)警,是在外匯、美債等方面維護國家利益的決心宣示,是對美國定量寬松政策的反制。首先,美國下決心推出定量寬松政策可能是希望通過資產(chǎn)資源漲價輸出解決自身問題并對中國經(jīng)濟制造壓力;其次,當美國推出定量寬松政策的同時,在中國布局謀劃多年的國際金融資本的贏利模式的謎底也即將揭開,雖然其手段多樣防不勝防,但采用加息的方法贏得主動權(quán)是不會錯的。其中最主要的是因為消費品價格持續(xù)上漲和資產(chǎn)價格居高不下。
央行此次加息,調(diào)控樓市也是其主要目標之一。雖然本次加息像以往一樣只有0.27個百分點,但對于房地產(chǎn)而言其影響卻尤如雪上加霜,對房地產(chǎn)股也是絕對的利空消息。因為,今年以來政府已經(jīng)在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政,如土地出讓金清算、銀行存款準備金率提高、印花稅的提高以及加息和物業(yè)稅即將出臺等等信息的影響。
總體來說對房地產(chǎn)市場的影響有以下幾方面:一是貸款利率的提高,增加了購房者的成本,在一定程度上動搖購房者心理預(yù)期,使得消費者會考慮延遲購房。因此,在未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求緊張狀況會有所緩解。二是加息將增加已有房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的利息成本。為了盡快回籠貨幣資金,償還貸款,開發(fā)商將會加快項目開盤和銷售進度,縮短銷售周期。這樣,從而使得市場供應(yīng)增加。在一定程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。因此,在利率調(diào)整之后,買房者將有一定幅度減少,而市場上供應(yīng)量會比較平穩(wěn)或有一定增加,由此可以促進房價的平穩(wěn),甚至有降低的可能。
自2007年以來,央行頻繁利用利率、信貸等對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控。這些調(diào)控措施傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場上,使得房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢:雖然央行在2007年采取緊縮的貨幣政策,但從總體上來看,2007年房地產(chǎn)市場仍然是供需兩旺。年度投資額達到2.5億,較2006年增加6000萬左右;房屋銷售價格指數(shù)達到107.6,較2006年增加2.1;國房景氣也達到三年內(nèi)的最高水平。
然而,從2007年10月份開始,由于央行的持續(xù)調(diào)高利率和限制信貸的政策,加之之前的政策開始發(fā)揮效果,部分城市開始出現(xiàn)房屋交易量下降,房價環(huán)比漲幅開始回落,這也直接導(dǎo)致了2008年全年房地產(chǎn)市場的衰退態(tài)勢。全年售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)分別降至106.5和109.4;房屋交易量持續(xù)下降,全國商品房銷售面積6.2億平方米,同比下降19.7%。房價也出現(xiàn)了近十年來的首次下降。
由于全球金融危機的影響,央行在2008年五次降低存貸款利率,實行寬松的貨幣政策,使得2009年的房地產(chǎn)市場急劇升溫。全國商品房銷售面積9.3億方米,比上年增長42.1%;商品房銷售額43995億元,比上年增長75.5%;房地產(chǎn)年度投資總額大幅度增加;國房景氣指數(shù)持續(xù)走高。
2007年央行6次加息,然而房地產(chǎn)股每次都以上漲來回應(yīng)。2007年3月18日,存貸款利率上調(diào)27基點,房地產(chǎn)股低開高走,以2512點收盤,漲幅1.91%;隨后一路強勁上行至4079點。2007年5月19日,一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點;一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點。5月21日,房地產(chǎn)股又重演大幅低開后強勁反彈的走勢,全天漲幅2.91%。2007年8月21日,這已經(jīng)是2007年年內(nèi)的第四次加息,隔日房地產(chǎn)股在低開之后震蕩走高,以6066點收盤,創(chuàng)歷史新高。之后房地產(chǎn)股一直在5000至6000點之間震蕩,本年的最后兩次加息對房地產(chǎn)股的影響仍然很小,沒有改變其上行趨勢。
2008年上半年,央行繼續(xù)實行緊縮的貨幣政策,連續(xù)6次調(diào)高存款準備金率,加之2007年的貨幣政策的影響,房地產(chǎn)股急轉(zhuǎn)直下。1月16日,存款準備金率上調(diào)0.5個百分點,房地產(chǎn)股低開低走,當天跌幅達4.34%;之后央行每次調(diào)高存款準備金率,對股票市場影響都很大。上半年結(jié)束,房地產(chǎn)股由年初5678點的跌至2645點。然而從2008年下半年開始,央行開始下調(diào)存款準備金率及存貸款利率,實行較為寬松的貨幣政策。但基于國際國內(nèi)形勢的影響,房地產(chǎn)股并未顯示出明顯的回升趨勢,而仍然處于震蕩下行的狀態(tài)。2008年12月31日以1921點收盤。
2009年整體上我國實行較為寬松的貨幣政策,5月份出臺了有關(guān)放寬房地產(chǎn)貸款自有資金比例下調(diào)的政策,并且在上半年有很好的落實,使得房地產(chǎn)市場迅速回暖,傳導(dǎo)到股票市場上房地產(chǎn)股表現(xiàn)出穩(wěn)步回升態(tài)勢。到2009年7月31日,房地產(chǎn)股上漲至3412點;下半年房地產(chǎn)股一直在3000點附近震蕩。
進入2010年,由于我國繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策,保持貨幣信貸合理充裕;然而,隨著物價指數(shù)不斷攀升的影響,房地產(chǎn)價格也有一定幅度上漲。但從總體上來看,房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)供需旺盛態(tài)勢。2010年全國房地產(chǎn)相關(guān)情況如圖1、圖2所示。
圖1 2010年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況
圖2 2010年全國房屋銷售價格指數(shù)
從全年的數(shù)據(jù)來看,4月份由于受到央行調(diào)高存款準備金率的影響,房地產(chǎn)的新開工面積出現(xiàn)明顯下滑;7、8月份由于受到中央繼續(xù)加大力度控制房價上漲,并且堅決遏制房地產(chǎn)投機投資需求,以保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策的影響,房屋銷售面積和新開工面積都有明顯的下降。其他月份的新開工面積都處于高位。這預(yù)示在未來一兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量比較充足。從房屋的銷售面積和商品房的竣工面積對比來看,銷售面積大于竣工面積,這說明房地產(chǎn)市場的需求旺盛。因此,這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲,全國房屋消費價格指數(shù)居高不下。
從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源看,2010年1—7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金共38876億元,同比增長39.4%。其中,國內(nèi)貸款7539億元,增長29.3%;利用外資302億元,增長10.6%;企業(yè)自籌資金14394億元,增長50.8%;其他資金16642億元,增長36.0%。在其他資金中,定金及預(yù)收款9356億元,增長30.3%;個人按揭貸款5131億元,增長41.4%。這說明,由于房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的信貸規(guī)模不斷擴大,使得房地產(chǎn)市場在今年一直處于上升發(fā)展態(tài)勢。
從上述分析來看,雖然2010年我國仍實行較為寬松的貨幣政策,但是由于存款準備金率存貸款利率的上調(diào),以及一系列財政政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源、投資額、利潤都產(chǎn)生了變動,從而對房地產(chǎn)股票市場也有一定影響。
2010年第一季度,房地產(chǎn)股在3700點至4100點之間震蕩,總體處于上漲趨勢。然而從四月份開始,由于受到央行調(diào)高存款準備金率的影響和一系列限制政策,地產(chǎn)股開始出現(xiàn)明顯的下行趨勢。到上半年結(jié)束,房地產(chǎn)板塊以2982點收盤。進入七月份,雖然房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平平,但受到政策影響,房地產(chǎn)股在探底后出現(xiàn)迅速反彈的趨勢,兩個月之內(nèi)從2897點最高漲至3797點。
然而隨著房地產(chǎn)市場“金九銀十”的到來,房屋銷售面積呈現(xiàn)明顯上升,房屋銷售價格指數(shù)處于高位,然而房地產(chǎn)股經(jīng)歷的是先抑后揚的走勢。九月份整體呈下滑趨勢,但在十一之后出現(xiàn)明顯上漲趨勢。
2010年10月20日央行突然宣布加息,地產(chǎn)股遭受重挫。加息當日,地產(chǎn)板塊大幅低開,龍頭股萬科低開5%以上,最低跌近9%,隨后在大盤帶動之下大幅反彈,萬科則窄幅振蕩,午后再度下挫。至收盤,地產(chǎn)板塊跌4%,龍頭股跌幅慘重,保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)重挫7%,萬科重挫6%以上,金地集團跌近6%。然而在之后的半個月內(nèi),地產(chǎn)股卻表現(xiàn)出平穩(wěn)上升趨勢,11月8日更是跳空高開,以4018點收盤。然而在近半個月內(nèi)由于央行調(diào)高存款準備金率和物價指數(shù)上漲,使得大盤受到重創(chuàng),房地產(chǎn)股跌幅逾10%。
對于一些房地產(chǎn)的企業(yè)而言,近三年以來的加息,對其現(xiàn)金流量、股本結(jié)構(gòu)等都產(chǎn)生了較大影響。下文以房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)為代表來分析。
(1)萬科A
2007—2009年間,萬科經(jīng)營活動現(xiàn)金流量經(jīng)歷了從負到正的過程,2009年上半年首次實現(xiàn)了現(xiàn)金凈流入,投資活動現(xiàn)金流量出現(xiàn)下降趨勢,與此同時,籌資活動現(xiàn)金流量仍存在上升態(tài)勢。2009年,萬科以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入486.45億成為行業(yè)龍頭(如圖3)。
圖3 萬科2007—2009年銷售情況
在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控加緊的形勢下,2010年第三季度,萬科負債總額高達1385.98億元,貨幣資金為315.4345億元。經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量是-12.0736億元,較上一季度的-95.1442億元有大幅度增加。投資活動現(xiàn)金凈流量從-5.76175億元下降到-16.1867億元,其中,投資活動現(xiàn)金流出兩季度相對穩(wěn)定,投資活動現(xiàn)金流出有大幅度的上升。加息使得巨額再融資難度大這一難題近一步擺在萬科面前,同時,銀行貸款利息增加了5000萬。加息對萬科營銷方面沖擊并不大,萬科的客戶群絕大多數(shù)以居住為購買目的,需求的結(jié)構(gòu)性變化對萬科不會產(chǎn)生明顯影響。加息除了使居民交易機會成本上升以外,同時會提高居民的利息收入及其他收入,居民可支配收入隨之提高,因此對加息并不會帶來房地產(chǎn)市場消費能力的下降,房地產(chǎn)市場需求將繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。
(2)保利地產(chǎn)
2007—2009年間,公司實現(xiàn)房地產(chǎn)簽約金額和簽約面積均有大幅上漲,市場份額2009年同比增長30%,確認營業(yè)收入和實現(xiàn)凈利潤同比增長率都達到50%左右。
在加息的沖擊下,保利面臨與萬科類似的局面,短期內(nèi)小幅變動,只是銀行貸款利息增加了10000萬以及再融資困難加大,但這些問題不阻礙公司近期的發(fā)展,這次加息對整個企業(yè)的影響不大。
(3)金地集團
2007—2009年,金地集團凈負債率下降了約25個百分點,其中以2009年最為突出,下降幅度高達約20個百分點(見圖4)。從資金來源角度看,長期借款主要以信用借款為主,信托借款的比例有所上升,質(zhì)押借款漸漸退出歷史舞臺;短期借款中
圖4 2007—2009年金地集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額
財務(wù)成本的增加對金地業(yè)績基本沒有影響。由于市場和產(chǎn)品定位準確,又具有經(jīng)營管理能力上的優(yōu)勢,金地所面對的市場變化風險相對是比較小的。金地目前的客戶和產(chǎn)品定位具有較強抗風險能力,在加息背景下仍然會有比較好的市場前景。從公司近幾個月的銷售情況我們也可以看到,盡管有加息預(yù)期的影響,但是公司在售項目的銷售進度并未出現(xiàn)停滯跡象。而此次央行加息的幅度相對也較小,即使在加息背景下,公司在未來幾年仍能保證經(jīng)營目標的實現(xiàn)。從長遠來看,如果加息使需求規(guī)??s小,那就意味著消費者對產(chǎn)品會更加挑剔,市場競爭會更加激烈。在這種情況下,金地在產(chǎn)品塑造和經(jīng)營管理方面的優(yōu)勢將會更加突出,成為金地在市場環(huán)境相對不利時甩開競爭對手的有力支持。
對于購房者而言,從二套房提高首付比例和貸款利率、三套房停貸再到增加一套房首付比例,由于今年以來限制房地產(chǎn)過熱的政策頻繁出臺,大家對加息都有了心理預(yù)期。但是,從總體來看,這次加息殺傷力還是比較大的。加息導(dǎo)致購房者月供增加,使其心理受到很大影響,對購房熱情有明顯的削弱。事實證明很多購房者表現(xiàn)出了心理壓力,市場的觀望氣氛進一步濃厚,連自住型購房需求實現(xiàn)周期也可能有所推遲。不過加息使得房地產(chǎn)交易成本上升,投機投資需求會得到一定的抑制,泡沫和過熱趨勢將得到控制。
央行的貨幣政策,尤其是存貸款利率的調(diào)整是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要原因之一。房地產(chǎn)市場的繁榮與蕭條會傳導(dǎo)到股票市場上去,從而影響房地產(chǎn)股票的走勢。雖然具有一定的滯后性,但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展與房地產(chǎn)股票的走勢基本呈現(xiàn)相同變化趨勢。
首先,在市場存在較大泡沫的時候,加息政策在短時間內(nèi)對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)股的影響不大,不會改變其基本走勢。但是如果連續(xù)實行加息政策,在經(jīng)歷一段較長時間之后,房地產(chǎn)股票走勢就會受到明顯的影響,政策的調(diào)控效果可以基本上達到目的。
其次,央行的一次加息會使房地產(chǎn)股在短時間內(nèi)有所回落,起到一定的抑制作用,但從長期來看,基本不能改變房地產(chǎn)股的長期走勢。如果采取連續(xù)加息的政策,上市公司的資金來源、投資額、利潤額以及房地產(chǎn)商的預(yù)期和居民的消費預(yù)期產(chǎn)生一定的影響,從而會影響到上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資規(guī)模,從而對股價產(chǎn)生較大影響。
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