劉廣元

重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”旅游休閑地產(chǎn)現(xiàn)狀及建議

劉廣元

介紹了國(guó)外旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展的階段性特征和我國(guó)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)因，分析了重慶市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，并就重慶市區(qū)域旅游休閑地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展提出了注重項(xiàng)目主題特色、向小戶型產(chǎn)品傾斜和強(qiáng)化旅游地產(chǎn)與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的嫁接等建議。

旅游經(jīng)濟(jì)；旅游休閑地產(chǎn)；重慶；“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”

旅游業(yè)作為一種關(guān)聯(lián)力極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，越來(lái)越受到社會(huì)各界的廣泛重視。2007-2009年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的411個(gè)文件中，有25個(gè)文件與旅游業(yè)直接或間接關(guān)聯(lián)。而且2009年的［國(guó)發(fā)41號(hào)］文件將旅游業(yè)定位為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，這說(shuō)明旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越突出［1］。現(xiàn)代旅游的發(fā)展形式呈現(xiàn)出多維度、多思路、多產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，一系列的旅游發(fā)展創(chuàng)新模式應(yīng)運(yùn)而生，旅游休閑地產(chǎn)是其中的典型之一。重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”是重慶區(qū)位條件最好、資源環(huán)境承載力最強(qiáng)、最適宜城市、人口和產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域［2］，其中的旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展當(dāng)然也是值得認(rèn)真研究的問(wèn)題。

一、關(guān)于旅游休閑地產(chǎn)的概念

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的催生下，有關(guān)旅游休閑地產(chǎn)的理論研究和實(shí)踐探索正蓬勃發(fā)展，但目前關(guān)于旅游休閑地產(chǎn)的定義則有不同的研究視角、強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)和原則方法。本文要談的旅游休閑地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)與旅游休閑產(chǎn)業(yè)的緊密關(guān)系，是指投資商依托豐富的旅游資源（包括自然資源和人文資源），以旅游度假休閑會(huì)議為目的，通過(guò)將旅游業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式而形成的各種物業(yè)的總稱(chēng)，是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式［3］。旅游休閑地產(chǎn)是一個(gè)時(shí)序動(dòng)態(tài)概念，其內(nèi)涵和外延隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)實(shí)踐的發(fā)展而將不斷深化。目前，在我國(guó)具有代表性的旅游休閑地產(chǎn)，主要有休閑度假住宅、產(chǎn)權(quán)酒店（分時(shí)度假）、高爾夫別墅、主題旅游度假社區(qū)等。

二、國(guó)內(nèi)外旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

（一）國(guó)外旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展概況

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的休閑地產(chǎn)，由于起步早，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)培育等原因，其發(fā)展已經(jīng)步入成熟期［4］。如果我們把休閑地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)品看待，那么可以清楚地看到其生命周期及發(fā)展的各個(gè)階段特征（見(jiàn)表1）。

表1 旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展階段及特征

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)的成熟主要表現(xiàn)在：（1）以休閑為主導(dǎo)，在體量規(guī)模上占有主導(dǎo)地位，能滿足三代人不同的休閑需求，并形成了融休閑度假及生活氛圍的產(chǎn)品；（2）開(kāi)發(fā)商基本以休閑產(chǎn)品為經(jīng)營(yíng)主體，集休閑運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩大角色于一體，能夠有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)性；（3）按照規(guī)?；?zhuān)業(yè)化、精細(xì)化的思路，將某一類(lèi)或幾類(lèi)休閑產(chǎn)品做大、做強(qiáng)、做專(zhuān)，形成規(guī)模效應(yīng)和疊加效應(yīng)，如高爾夫、游艇、一級(jí)方程式等。

（二）國(guó)內(nèi)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)因

有以下幾大因素，正推動(dòng)著我國(guó)旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展：

一是城市規(guī)模擴(kuò)張。2008年我國(guó)的城市化水平已達(dá)到45.7%，特大城市和大城市比例達(dá)到21.1%，城市化進(jìn)程的高速階段已經(jīng)到來(lái)。然而，城市化造就的“水泥森林”、“高樓峽谷”卻促使人們逃離城市，向郊區(qū)找尋空間與自由。與此同時(shí)，交通條件的改善和私家車(chē)的普及，使得城市房地產(chǎn)發(fā)展趨向郊區(qū)化、邊緣化，地域時(shí)空概念逐漸淡化。在這樣的背景示意下，休閑與居住結(jié)為“秦晉之好”，旅游休閑地產(chǎn)也應(yīng)勢(shì)而生。

二是國(guó)民收入水平提高。我國(guó)人均GDP于2006年超過(guò)2000美元，有37個(gè)大中城市人均GDP突破3000美元，這意味著2007年中國(guó)全面進(jìn)入旅游休閑度假階段，融入國(guó)際休閑文化大潮流。2009年我國(guó)人均GDP達(dá)到4000美元，為不動(dòng)產(chǎn)投資提供了強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)，再加上不可抗拒的休閑經(jīng)濟(jì)撲面而來(lái)，旅游休閑地產(chǎn)獲得了前所未有的良機(jī)。

三是休閑大環(huán)境改善。隨著假期增加和出行方式多元化，人們生活空間的地域限制逐漸弱化，出游能力大大提升，休閑方式不斷升級(jí)，對(duì)休閑產(chǎn)品的個(gè)性化需求也在不斷增加。休閑地產(chǎn)市場(chǎng)為滿足不同消費(fèi)群體的需求，提供了多樣選擇，各色山水景觀地產(chǎn)、海濱休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會(huì)館等，在全國(guó)各地相繼登場(chǎng)亮相。

三、重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”旅游休閑地產(chǎn)現(xiàn)狀

重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”經(jīng)濟(jì)體量大，2009年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值相當(dāng)于全市的77.8%，是重慶城市化水平和人均國(guó)民收入最高，購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)板塊。區(qū)域內(nèi)有世界文化遺產(chǎn)1處，國(guó)家A級(jí)景區(qū)41處（占全市63%）、森林公園35個(gè)、風(fēng)景名勝區(qū)17個(gè)，自然保護(hù)區(qū)5個(gè)。高品位的旅游資源賦存，為“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的依托平臺(tái)［5］。

重慶的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)起步很晚，“從無(wú)到有”的過(guò)程不過(guò)5年時(shí)間，但已呈蓬勃態(tài)勢(shì)。特點(diǎn)是注重概念打造，基本通過(guò)“旅游+地產(chǎn)”模式帶動(dòng)起來(lái)，同時(shí)“旅游+地產(chǎn)”融合溫泉文化、養(yǎng)生、體育運(yùn)動(dòng)等“X”因素，正越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商們熱捧。目前，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”旅游休閑地產(chǎn)具有代表性的主要有：九里香堤、東方山水、海蘭云天、海昌加勒比、芳草地-雪嶺仙山、金佛美廬、仙山流云、夏宮-仙女山、隆鑫-花漾的山谷、戴斯圣杰溫泉度假酒店、澤京-海棠香國(guó)、德宜信-錦繡天臺(tái)等。

表2 重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”主要旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目

從表2可知：（1）重慶市內(nèi)的旅游休閑地產(chǎn)主要集中在南山、鐵山坪、白市驛等近郊區(qū)域。但隨著重慶市四山（縉云山、中梁山、明月山、銅鑼山）管制的執(zhí)行，近郊區(qū)域提供的旅游休閑地產(chǎn)，在批量規(guī)模和周邊環(huán)境配套上都將受到很大限制。（2）重慶主城遠(yuǎn)郊休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，主要集中在仙女山、金佛山、黑山谷等避暑資源較好的旅游景區(qū)，項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)依托避暑、休閑度假，結(jié)合重慶山城的時(shí)空差異，強(qiáng)調(diào)“5+2”、“4+3”等生活方式營(yíng)銷(xiāo)。（3）“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”其他區(qū)縣休閑地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)數(shù)量較少，目前主要是依托主城“三環(huán)八射”的交通，突出“靠景”的特點(diǎn)。但一經(jīng)推出，便受到市場(chǎng)的追捧，市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力較大［6］。

四、“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展建議

（一）考慮人的自然本性需求，打造主城“第三空間”

“第三空間”是一個(gè)新的都市文化概念。家庭和居室稱(chēng)為人的“第一空間”，繁忙緊張的辦公室稱(chēng)為“第二空間”，人們放松身心的地方稱(chēng)為“第三空間”。重慶作為我國(guó)重要的工業(yè)城市、長(zhǎng)江中上游的經(jīng)濟(jì)中心和我國(guó)樓群密度最高的城市之一，生活其中的市民渴望回歸自然，回歸生態(tài)質(zhì)樸的“第三空間”。因此，重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”發(fā)展旅游休閑地產(chǎn)，應(yīng)該考慮打造重慶主城區(qū)的“第三空間”，市場(chǎng)定位方面要著重關(guān)注養(yǎng)生、養(yǎng)老和度假居住市場(chǎng)，尤其是“5+2”、“4+3”生活方式的群體。

（二）注重項(xiàng)目主題特色，避免區(qū)內(nèi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)

在重慶主城區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查顯示，六成調(diào)查對(duì)象購(gòu)買(mǎi)休閑地產(chǎn)的目的是養(yǎng)老。目前重慶有避暑地產(chǎn)（如南山、仙女山、金佛山的地產(chǎn)項(xiàng)目）、溫泉地產(chǎn)（如白市驛海蘭云天項(xiàng)目）等眾多休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，但關(guān)注以人為本的生態(tài)、生命、生活的綜合性和專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)生、養(yǎng)老度假的地產(chǎn)還較少?？梢詫⑵渥鳛椤耙恍r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”休閑地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的一個(gè)突破口和市場(chǎng)細(xì)分的拓展方向，避免區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)扎堆同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)。

（三）針對(duì)市場(chǎng)需求，向小戶型產(chǎn)品傾斜

據(jù)調(diào)查，有六成的調(diào)查對(duì)象青睞60m2以下的小戶型，而事實(shí)上40~60m2一房和產(chǎn)權(quán)式酒店客房的銷(xiāo)售模式也一直受到市場(chǎng)的追捧。從這兩點(diǎn)信息可以看出，重慶主城的市場(chǎng)需求敏感點(diǎn)關(guān)注在價(jià)格和投資風(fēng)險(xiǎn)上。因此，重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在堅(jiān)持質(zhì)和量的基礎(chǔ)上，要多在防范投資風(fēng)險(xiǎn)和小戶型物業(yè)且具有穩(wěn)定回報(bào)的銷(xiāo)售模式方面，開(kāi)拓創(chuàng)新。

（四）強(qiáng)化旅游項(xiàng)目、地產(chǎn)和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的嫁接

房地產(chǎn)有復(fù)合地產(chǎn)、泛地產(chǎn)的區(qū)別，旅游也有大旅游、大產(chǎn)業(yè)的解讀［7］。因此對(duì)于休閑地產(chǎn)，應(yīng)該做好加法，不光要融合兩者的“優(yōu)良基因”，更要突出放大集成后的亮點(diǎn)。從國(guó)內(nèi)外休閑地產(chǎn)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，應(yīng)該適當(dāng)打造高端休閑產(chǎn)品，做大做強(qiáng)其中某項(xiàng)休閑產(chǎn)品功能，形成規(guī)模效應(yīng)，賺足眼球經(jīng)濟(jì)，樹(shù)立“人氣+商氣”的發(fā)展思路，同時(shí)靈活地嫁接與主題相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè) （如健康產(chǎn)業(yè)等），形成多維產(chǎn)業(yè)鏈條，為休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)形成有力的支撐。

[1]張自然.旅游業(yè)新政帶來(lái)投資新機(jī)[J].投資北京，2010（1）.

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F592.7

A

1673-1999（2011）03-0064-03

劉廣元（1986-），男，湖南永州人，重慶工商大學(xué)（重慶400067）經(jīng)貿(mào)學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。

2010-11-16