麻曉芳

（溫州職業(yè)技術學院 建筑工程系，浙江 溫州 325035）

溫州常用房地產(chǎn)估價方法運用中存在的問題及改進措施

麻曉芳

（溫州職業(yè)技術學院 建筑工程系，浙江 溫州 325035）

溫州常用房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正系數(shù)法。這些估價方法實際運用中存在的問題嚴重影響了其評估結(jié)果的客觀、合理和公正。為此，應通過搜集、核查可比實例，改進評估公式，依據(jù)市場變化確定房屋重新購建價格，及時更新基準地價。

溫州；房地產(chǎn)；估價方法

房地產(chǎn)估價離不開各種估價方法。目前，溫州常用房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正系數(shù)法。每種估價方法都有其應用的限制條件和范圍，再加上估價人員沒有完全按評估規(guī)范操作，很難保證評估結(jié)果的客觀、合理和公正。為維護相關經(jīng)濟人的利益，就溫州房地產(chǎn)估價人員在運用估價方法評估項目時存在的問題進行分析，并提出改進措施。

一、溫州常用房地產(chǎn)估價方法運用中存在的問題

1.市場比較法的可比實例資料不真實、不客觀

市場比較法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法，即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，然后對這些可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?，以求取估價對象價值的方法。市場比較法的本質(zhì)是以可比實例房地產(chǎn)的成交價格為導向求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場比較法求得的價值簡稱為比準價格，公式為：比準價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)[1]。

要正確求得估價對象比準價格，可比實例成交價格的可靠性和真實性至關重要。據(jù)調(diào)查，部分溫州房地產(chǎn)估價人員在評估過程中存在虛構(gòu)、編造交易案例的情況，使得評估不真實、不客觀。如溫州**房地產(chǎn)估價事務所評估的一個項目（溫***評字[2010]第9589號），溫州市區(qū)府東路府東家園6幢1層的某套房子在2010年8月1日的市場參考價格，為委托方核定個人資產(chǎn)價值提供參考依據(jù)，采用其同一小區(qū)的幾套房子作為可比實例（見表1）。

實際上，府東路府東家園6幢505室在2010年6月根本沒有出售，不存在交易價格。而其實際建筑面積是128.96m2，不是183.54m2?？梢?，某些房地產(chǎn)估價人員為了完成房地產(chǎn)技術報告部分，編造了可比實例的相關信息。根據(jù)第9589號估價報告書的評估結(jié)果，溫州市區(qū)府東路府東家園6幢1層的某套房子在2010年8月1日的市場參考價格為35 822元/m2，而同期該小區(qū)多層住宅的市場交易價格單價基本上都在4萬元以上。雖然待估房產(chǎn)是一層，樓層相對較差，但因房前有大片綠化地，價格并不比二層便宜，35 822元/m2的單價顯然脫離實際。

表1 溫州市區(qū)府東路府東家園6幢***室可比實例

2.假設開發(fā)法的評估公式不合理、不合法

假設開發(fā)法的評估思路是，先確定某塊土地上能開發(fā)多少某種用途的物業(yè)，并且預測這些物業(yè)的價值，即待開發(fā)房地產(chǎn)價值，然后扣除開發(fā)這些物業(yè)所投入的費用，包括開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費等，再減去開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費，剩余部分便是這塊土地的價值[2]。其房地產(chǎn)基本評估公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)（土地）價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。溫州房地產(chǎn)估價人員在運用假設開發(fā)法評估土地時，一般都采用《溫州市區(qū)經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓地價評估規(guī)則》（溫土資建[2003]14號）（以下簡稱《評估規(guī)則》）規(guī)定的計算公式來評估，即剩余法（投入產(chǎn)出）公式為：地價＝樓價-(建筑安裝成本+小區(qū)配套+前期費用)-(建筑安裝成本+小區(qū)配套+前期費用)×利潤率地價×利潤率－物業(yè)維修資金-營業(yè)稅-土地出讓契稅。

其房地產(chǎn)估價基本評估公式與溫州房地產(chǎn)估價實際運用公式最大的區(qū)別就在于投資利息與物業(yè)維修資金這兩項。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目投入資金巨大，占用資金時間長，投資利息少則幾十萬元，多則幾千萬，甚至上億元。投資利息是假設開發(fā)法評估地價時最難測算也最容易算錯的一項，《評估規(guī)則》中取消了這項，顯然是不科學的。投資利息與會計的財務費用不同，它們的來源無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息。溫州房地產(chǎn)評估過程中有一項物業(yè)維修資金（也稱物業(yè)專項維修資金）的測算不合理，也不合法。2010年1月1日開始實施的《溫州物業(yè)管理辦法》第七十九條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家、省和市有關規(guī)定交納專項維修資金?！稖刂菔凶≌^(qū)物業(yè)維修專項資金管理辦法》第九條規(guī)定：首期專項維修資金由建設單位代收代交，在房屋辦理結(jié)算交付時，由建設單位向業(yè)主收取。可見，物業(yè)維修資金不是由建設單位交納的，在測算地價時，不能作為一項費用來扣除。

3.成本法的房屋重新購建價格確定過于簡單

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格（一般房屋評估也稱之為“重置價格”）和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其實質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的市場價值。以成本法求取房地產(chǎn)價格公式為：房地產(chǎn)價格＝重新購建價格-建筑物折舊。

重新購建價格主要由土地價格與建筑物價格兩大部分組成，需要分別出具土地估價報告和房地產(chǎn)估價報告，而在溫州房地產(chǎn)實際評估中卻以非常簡單的方式處理，如拆遷評估（見表2）。

表2 2007年溫州市區(qū)拆遷房屋(住宅)重新購建價格 元/m2

由表2可知，房屋重新購建價格規(guī)定某個數(shù)據(jù)，這顯然不合理。不同結(jié)構(gòu)的建筑物重新購建價格存在較大差異，而對于相同結(jié)構(gòu)的工程，各項成本的多少與投入材料的質(zhì)量和做工的精細度關系密切，也與材料的市場價格變化緊密相連。單位面積的高層重新購建價格差距巨大。

4.基準地價修正系數(shù)法的基準地價更新不及時

基準地價修正系數(shù)法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。因此，運用基準地價修正系數(shù)法測算的估價結(jié)果是否準確與基準地價和修正系數(shù)密切相關。一般而言，基準地價的更新時段為兩年，不宜超過三年。目前，溫州利用基準地價評估是根據(jù)溫州市人民政府基準地價文件，其基準地價基準條件為，基準日2003年1月1日，土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)場地平整條件下不同級別、不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價[3]。其中，市區(qū)一級土地的商業(yè)基準地價為7 866元/m2，住宅基準地價為4 462元/m2。運用了七年多的基準地價依然用于實際評估，其評估結(jié)果肯定是不切合實際的，而且與運用其他方法得出的結(jié)論會相差好幾倍。如溫州某估價事務所評估的一個項目（溫**估（技）字[2009]第221號），溫州市區(qū)新城物華天寶西北側(cè)地塊，采用假設開發(fā)法測算的單位地價為30 450元/m2，采用基準地價修正系數(shù)法商業(yè)宗地單位地價為10 310元/m2，住宅宗地單位地價為9 823元/m2。

二、溫州常用房地產(chǎn)估價方法的改進措施

1.搜集、核查可比實例

只有擁有估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例，才能準確把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，從而保障根據(jù)這些可比實例評估出的估價對象價值更加精準而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員而言，應當盡力搜集較多的交易實例以供選取，有效提高房地產(chǎn)估價工作效率。搜集交易實例時可按照事先制作好的房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表來填寫。其（以二手房為例）內(nèi)容包括：房地產(chǎn)基本情況（名稱、坐落、四至、面積、用途、小區(qū)規(guī)模、建造時間、建筑新舊程序、建筑結(jié)構(gòu)、配套設施、環(huán)境景觀、土地使用期限、樓層、朝向、產(chǎn)權(quán)等）、交易基本情況（成交日期、成交價格、付款方式等）、交易情況說明（交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、特殊交易情況說明等）。估價人員或調(diào)查者依據(jù)以上內(nèi)容設置調(diào)查表，既能避免遺漏重要內(nèi)容，又方便操作。在實際工作中，可以安排有關市場調(diào)研人員專門從事交易實例搜集工作。為了保證所搜集的交易實例及其內(nèi)容的真實性，對于搜集到的每一個交易實例、每一項內(nèi)容，都應當進行核查，盡量做到準確無誤。并將搜集交易實例時填寫好的房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表及有關資料(如照片等)，以交易實例卡片或檔案袋的形式，一個交易實例一張卡片或一個檔案袋，分門別類輸入到計算機中保存起來，建立房地產(chǎn)交易實例庫，以便保存、調(diào)用。

2.改進評估公式

針對《評估規(guī)則》規(guī)定的假設開發(fā)法評估公式的不合理性，通過研究比較，將其評估公式改進為：地價＝樓價-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-契稅。其中，開發(fā)成本具體包括前期費用、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、不可預見費、開發(fā)建設過程中的稅費等。

3.依據(jù)市場變化確定房屋重新購建價格

房地產(chǎn)評估人員在確定已經(jīng)建成并竣工驗收的建筑物重新購建價格時，依據(jù)實際發(fā)生的成本，再結(jié)合客觀因素進行適當修正。如何確定未竣工驗收甚至還未開發(fā)的建筑物重新購建價格，則需要評估人員對建筑物土建、裝修、水暖、電氣、通風等各專業(yè)工程的單位價格水平有量化認識，并能掌握建筑材料價格的變動對重新購建價格的影響[4]。求取建筑物重新購建價格的具體方法有單位比較法（單位面積法和單位體積法）、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。

4.及時更新基準地價

溫州市基準地價更新滯后，溫州市國土資源局應及時更新基準地價并在網(wǎng)上公布。基準地價更新工作不僅要以事實為依據(jù)，還要考慮城市的發(fā)展和規(guī)劃，并根據(jù)當?shù)厍闆r，運用一定的方法合理評估基準地價。基準地價的評估是在土地分等定級的基礎上進行的，是以土地定級(或影響地價的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域)為基礎，以市場交易價格等資料來評估。常用的評估方法有交易樣點測算法，它是利用收集到的各類土地的交易樣點，使用與其相對應的各種評估方法計算出樣點地價，并把樣點地價所對應的條件修正到與基準地價所對應的條件(如年期、期日、土地開發(fā)程度、容積率、交易情況修正等)。最后用同級別內(nèi)的相同用地類型，計算出該級別內(nèi)地價的平均值，將這個平均值作為該級別的基準地價[5]。測算基準地價工作流程如圖1所示。

圖1 測算基準地價工作流程

溫州市現(xiàn)行房地產(chǎn)估價方法運用中存在諸多不合理性。為與《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《中華人民共和國物權(quán)法》等相關法規(guī)相符，溫州房地產(chǎn)估價人員應認真對待每一個評估項目和數(shù)據(jù)，行政主管部門也需及時出臺行之有效的規(guī)范和規(guī)則，以對評估作出一個客觀、合理、公正的價格起到積極、有效的作用，從而維護各相關經(jīng)濟人的利益。

[1]柴強.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京:中國物價出版社，2008(5):127-128.

[2]王人己.正確運用假設開發(fā)法[J].上海房地，1998(10):10-11.

[3]溫州市國土資源局.溫州市人民政府關于更新溫州市市區(qū)基準地價的通知[EB/OL].(2005-12-20)[2010-08-26].http://www.wzgt.gov.cn/face.aspx?FaceFormID=261&FaceItemID=15739&TableID=306&InfoID=4232.

[4]譚善勇.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].重慶:重慶大學出版社，2007:185.

[5]吳玲.房地產(chǎn)估價方法組合應用研究[D].天津:天津大學，2008.

[責任編輯：于新穎]

Problems in Wenzhou Usual Real Estate Appraisal Method and Their Improvement

MA Xiaofang
(Architectural Engineering Department, Wenzhou Vocational & Technical College, Wenzhou,325035,China)

The usual real estate appraisal method in Wenzhou includes sales comparison approach, hypothetical development method, cost based method and land datum value method. In practical application, problems in these methods affect greatly the objectiveness, reasonability and fairness of the result. We thus should update the standard land price by collecting and checking comparable cases, improving the appraisal formula, and determining the housing price in terms of the market change.

Wenzhou; Real estate; Appraisal method

F293.3

A

1671-4326(2011)01-0017-03

2010-09-01

溫州職業(yè)技術學院科研項目（WZY2010028）

麻曉芳（1975—），女，浙江永嘉人，溫州職業(yè)技術學院建筑工程系講師，房地產(chǎn)估價師、經(jīng)濟師.