□朱希苑

鄭州樓市供不應(yīng)求矛盾將凸顯

□朱希苑

2010年樓市遭遇了空前的政策調(diào)控，從中央主管機(jī)構(gòu)到地方政府，從經(jīng)濟(jì)杠桿到行政手段，重拳頻出，對(duì)鄭州樓市進(jìn)行嚴(yán)控。如今，鄭州房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三年來首次連漲四個(gè)月的“讓房?jī)r(jià)飛”之后，12月以微漲0.1%的成績(jī)，為2010年的樓市畫上了一個(gè)意味深長(zhǎng)的句號(hào)。

步入2011年，鄭州版的限購令開始執(zhí)行，鄭州樓市即將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。如果說，2010年在政策圍城的困境中，剛性需求和改善型需求扛起了鄭州房?jī)r(jià)的大旗，那么2011年，在政策更加深入的情況下，高企的房?jī)r(jià)和增長(zhǎng)迅猛的市場(chǎng)成交量，既要考驗(yàn)購房者緊繃的神經(jīng)，又要考驗(yàn)政策調(diào)控的耐壓度。

據(jù)資料顯示，2010年12月份住宅市場(chǎng)成交量同步攀升，供不應(yīng)求矛盾仍未解決，市場(chǎng)存量進(jìn)一步減少。一邊是“限購”“調(diào)控”都?jí)翰蛔〉母鞣N需求，一邊是嚴(yán)重短缺的市場(chǎng)供應(yīng)和趨緊的土地供應(yīng)，擺在2011年樓市面前的似乎又是一條艱難的道路。

供需：供應(yīng)、成交量同攀升，供需矛盾或緩解

2010年的鄭州樓市可謂跌宕起伏錯(cuò)綜復(fù)雜，在經(jīng)歷了兩輪一次比一次嚴(yán)厲的史上最嚴(yán)調(diào)控之后，市場(chǎng)瀕臨寒冬。但基于迅速的城市化進(jìn)程、明顯的通脹預(yù)期以及貨幣泛濫等諸多因素，鄭州樓市出人意料地兩次在動(dòng)態(tài)平衡中獲得復(fù)蘇，12月份的市場(chǎng)表現(xiàn)便是有力佐證。

據(jù)最新出爐的數(shù)據(jù)顯示，在過去的2010年12月份，鄭州市住宅市場(chǎng)供應(yīng)量92.27萬平方米，環(huán)比上升38.6%，同比下降17.5%；成交112萬平方米，環(huán)比上升44.9%，同比下降26.3%；供求比為1.21，市場(chǎng)存量較上月繼續(xù)下降至154.52萬平方米。可以得出的結(jié)論是，12月份鄭州市的商品住宅供應(yīng)和成交漲幅明顯，但是供不應(yīng)求的矛盾不僅沒有緩解，反而因?yàn)槭袌?chǎng)存量的下降而更加凸顯。

“由于剛性需求旺盛、通脹預(yù)期強(qiáng)烈等多種原因，近幾個(gè)月來的提高首付比例、加息、提高銀行存款準(zhǔn)備金率等調(diào)控政策的效果不甚明顯，鄭州市民對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期不高，大盤開盤即告售罄的現(xiàn)象仍然不斷出現(xiàn)，政策調(diào)控并未能從根本上緩解供不應(yīng)求的局面。”中房信(CRIC)分析師劉會(huì)友認(rèn)為，12月份的供應(yīng)、成交量雙上升的現(xiàn)象證明了2010年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，在這種情況下，開發(fā)商資金流較為充裕，預(yù)計(jì)未來土地開發(fā)力度將保持一定強(qiáng)度。伴隨著2011年政府保障房建設(shè)的進(jìn)一步加強(qiáng)，市場(chǎng)供應(yīng)將逐步增加，供不應(yīng)求的市場(chǎng)供需矛盾將得到一定程度的緩解。

價(jià)格：房?jī)r(jià)微漲0.1%，成交量現(xiàn)井噴

整個(gè)2010年，最讓人觸目驚心的是不斷飛升的房?jī)r(jià)，從年初的不足5000元/平方米，到上個(gè)月的超過6300元/平方米，上演了真實(shí)版的“讓房?jī)r(jià)飛”。

不過，經(jīng)歷過一年飛漲之后，2010年12月份的房?jī)r(jià)漲勢(shì)開始稍顯疲軟：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，鄭州市上月商品房成交均價(jià)6332元/平方米，較前一月微漲0.1%，漲幅與太原市并列中部六省省會(huì)城市的倒數(shù)第一。

相比微漲的房?jī)r(jià)，環(huán)比上漲近四成的成交面積，證明了調(diào)控之下，觀望并不是樓市的唯一表情，市場(chǎng)表現(xiàn)仍然火爆。

事實(shí)上，上月成交量大幅攀升，主要是基于眾多大盤集中投放并熱銷的“冬日暖陽”市場(chǎng)景象。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，在2010年12月份這個(gè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)淡季，就有數(shù)十家樓盤開盤或加推房源，美景鴻城、美景菩提、正商·名鉆、正商·新藍(lán)鉆、萬達(dá)廣場(chǎng)、金域上郡等多個(gè)大盤在上月集中開盤，并且?guī)缀跞渴情_盤即告售罄，這種反常的市場(chǎng)現(xiàn)象似乎證明，在調(diào)控政策下，市場(chǎng)無形之手的驅(qū)動(dòng)力更能決定市場(chǎng)走向。

有業(yè)內(nèi)人士分析，在政策調(diào)控不斷加碼和臨近春節(jié)的大市場(chǎng)背景下，開發(fā)商加快投放新樓盤和增強(qiáng)銷售力度，以求獲得良好的現(xiàn)金流。同時(shí)，市民的需求并未受到較大影響。在這雙重作用下，才造成了成交量攀升、房?jī)r(jià)微漲的現(xiàn)象。

結(jié)構(gòu)：首次置業(yè)遭抑制，品質(zhì)樓盤漲價(jià)旺銷

在去年9月份限購令出臺(tái)的時(shí)候，《商報(bào)地產(chǎn)》曾刊文質(zhì)疑，如此粗暴“一刀切”的限購政策，除了能夠有效遏制投資性需求之外，對(duì)于首次置業(yè)的剛性需求必然會(huì)產(chǎn)生一定“誤傷”，而之后的市場(chǎng)證明了我們當(dāng)初的判斷是正確的。

中房信(CRIC)鄭州機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上月鄭州市普通住宅90平方米以下戶型成交量繼續(xù)回調(diào)，而110平方米以上的改善性需求比例明顯提高，由“限購令”之初去年9月份的26.3%提高到了上月的35.9%，提升了9.6個(gè)百分點(diǎn)。中小戶型成交量不斷縮水的事實(shí)證明，受到政策的影響，首次置業(yè)需求在被誤傷之后，受到一定程度的抑制；而改善性產(chǎn)品成交量穩(wěn)步上升，則印證了上月鄭州樓市品質(zhì)樓盤旺銷的現(xiàn)狀。

事實(shí)上，去年12月份，鄭州開盤的樓盤如正弘·藍(lán)堡灣、英地·天驕華庭等，其針對(duì)的目標(biāo)客戶都是那些具有改善性需求的購房者；而無論是其戶型設(shè)計(jì)、宣傳訴求以及市場(chǎng)價(jià)格等，都凸顯了其品質(zhì)樓盤的定位，而“開盤即清盤”的熱銷景象，更是讓鄭州強(qiáng)大的市場(chǎng)需求一覽無余。

“去年12月份的鄭州市場(chǎng)，還有一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，隨著8000元/平方米的高價(jià)樓盤大量上市，直接拉動(dòng)了我市整體房?jī)r(jià)的攀升?！盋RIC鄭州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理趙爽表示，樓市新政出臺(tái)之后，鄭州樓市單價(jià)上漲明顯，其中優(yōu)勢(shì)地段、品質(zhì)項(xiàng)目抬升價(jià)格之后，其他項(xiàng)目跟漲，是造成鄭州市房?jī)r(jià)整體攀升的直接原因。

二手房：二手房交易平穩(wěn)上揚(yáng)，調(diào)控促熱二手房市場(chǎng)

縱觀2010年，政府的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較為突出，但實(shí)際上，這些政策措施針對(duì)的都是新開樓盤——而鄭州市的新樓盤數(shù)量不足以滿足市場(chǎng)需求，這在客觀上催熱了二手房市場(chǎng)。

鄭州市房產(chǎn)檔案和信息中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份鄭州市市區(qū)住宅二手房共成交3547套（間），較上月上漲了4.23%，較上年同期下降了26.07%；成交面積為33.21萬平方米，較上月上漲了6.71%，較上年同期下降了25.42%；住宅二手房均價(jià)為4348元/平方米，較上月上漲了0.18%，較上年同期上漲了21.01%。這是自調(diào)控新政出臺(tái)之后，鄭州二手房市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。

有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士分析，國家最近頻頻出臺(tái)各種政策，其中加息、取消利率優(yōu)惠和提高存款準(zhǔn)備金率等措施，使原先受新政遏制的剛性需求正在逐步釋放，二手房受歡迎是市場(chǎng)的趨勢(shì)。

“最主要的原因還是抗通脹！”在曼哈頓附近購進(jìn)一套二手房的王先生認(rèn)為，除了政策的影響，在通脹預(yù)期加大的壓力下，大多數(shù)人希望通過購買房產(chǎn)來抵抗資產(chǎn)縮水的可能性，因此，二手房交易平穩(wěn)上揚(yáng)是非常正常的。

（摘自《河南商報(bào)》）