張曉蕊

北三環(huán)聯(lián)想橋南的大鐘寺中坤廣場，是中坤地產(chǎn)在京打造的首個商業(yè)綜合體項目，總投資額近40億，它也是北京三環(huán)以內(nèi)最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目之一。

中坤投資集團的地產(chǎn)發(fā)展之路，貫穿著董事長黃怒波“倡導(dǎo)精神消費”的理念。

從處處飄散著文化氣息的度假地產(chǎn)，到在京首次試水的商業(yè)地產(chǎn)項目，締造新的生活消費方式的意義，大于房地產(chǎn)建筑本身的意義。

大鐘寺中坤廣場，盤踞北三環(huán)，一個有著40萬平米體量的第四代商業(yè)地產(chǎn)項目逐步揭開面紗，中坤在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新與期待，在此實踐。

黃怒波的詩意之筆

中坤投資集團董事長黃怒波是個商人，但他更喜歡詩人的定位。畢業(yè)于北大中文系，出刊過多本詩集，在詩壇占有一席之地的黃怒波，是一個性情中人。不僅從其詩篇中，還從其對集團下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分兵布局即可看出，形散之筆，神則聚于“倡導(dǎo)精神消費的”發(fā)展理念之中。

成立于1995年的北京中坤投資集團，在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中算是個異類。曾通過開發(fā)住宅并獲利頗豐，卻在2008年宣布全面轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和旅游、度假地產(chǎn)領(lǐng)域。目前，中坤集團已經(jīng)擁有了安徽、湖南、北京、新疆，以及遠至美國的多個項目。

在房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲年度，黃怒波說，現(xiàn)在的調(diào)控形勢，政府試圖出重拳把房價上升過快趨勢控制下來，對房地產(chǎn)不是一件壞事。最近看到很多地產(chǎn)企業(yè)都在開始考慮向別的領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，像度假地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，無論如何，2011年處于一個僵持的狀態(tài)，民營企業(yè)可能會走出一條路，就從單純的住宅市場讓出一部分，從終點上往服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

中坤正在走這樣一條路。中坤地產(chǎn)的核心戰(zhàn)略為“以地產(chǎn)為核心的稀缺資源差異化經(jīng)營”。在黃怒波帶領(lǐng)中坤的轉(zhuǎn)型思路中，除了在旅游地產(chǎn)方面的實踐外，商業(yè)地產(chǎn)也是其轉(zhuǎn)型的重要方向。

北三環(huán)聯(lián)想橋南的大鐘寺中坤廣場是其作品之一。這是中坤地產(chǎn)在京打造的第一個商業(yè)綜合體項目，總建筑面積43萬平方米，總投資額近40億。它也是北京市三環(huán)以內(nèi)最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目之一。

不過，在商業(yè)地產(chǎn)項目林立的北京城，黃怒波所期待的，是一種更新銳的商業(yè)模式，它可以提供一種全新的生活方式。商業(yè)模式突圍

第四代商業(yè)模式?這是在商業(yè)地產(chǎn)概念頻出的城市中，中坤地產(chǎn)希望詮釋的概念。中坤集團董事長黃怒波所期望中的大鐘寺廣場，要像北京的一個旅游景點。

中坤集團總裁焦青表示，我國的商業(yè)模式已經(jīng)過了三代，從最早的供銷社模式，到第二代的百貨大樓模式，再到第三代的Shopping Mall模式，基本上是十幾年更替一代，它們的共同特點是主要以購物為主。Mall也引入了其他經(jīng)營形式，但購物面積仍達50％以上。

焦青表示，“第四代商業(yè)模式”的購物已不再是最重要的功能。大鐘寺中坤廣場主要聚集了購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能，其中的運動、娛樂、休閑占有相當(dāng)重要的比例。

走訪現(xiàn)場，記者看到，大鐘寺中坤廣場由四個獨立的商業(yè)體組成，各個商業(yè)體之間有連廊相通，獨立又統(tǒng)一。四個商業(yè)體之間設(shè)計為商業(yè)街區(qū)。

為符合體驗消費，休閑娛樂為中心的商業(yè)綜合體定位，廣場引進了復(fù)合業(yè)態(tài)。王府井百貨集團旗下第一個青春時尚子品牌HQ尚客百貨已開業(yè)，家樂福、國美電器作為首批開業(yè)的主力店也已開門迎客。

廣場內(nèi)，每克拉美鉆石商場、紅橘子美食匯、萬寧、以及眾多快餐店，咖啡店提供了休閑場所。據(jù)記者了解，今年春節(jié)前后，新華國際影城、SONY體驗店、APPLE體驗店、IDO、有家川菜、傣妹豆撈、友仁居等商戶也將陸續(xù)開業(yè)。

根據(jù)中坤的規(guī)劃，D座為聚集主力店的商業(yè)體，E座主打餐飲，C座擁有影城、電玩城、兒童休閑娛樂中心等，B座則依托大鐘寺已有的家居商業(yè)氛圍打造近2萬平米的高端百強國際家居城。

對于大鐘寺廣場的此種運營模式，第一太平戴維斯有數(shù)據(jù)顯示，消費者在超市逗留的平均時間是45分鐘，而在“生活方式中心”的消費者逗留時間約為2，5到3小時。此外，“生活方式中心”還具有高消費、高附加值和高利潤率的特點。

養(yǎng)商之路

圖紙上的愿景是中坤期待的，但是養(yǎng)商的陣痛期是每個商家都要經(jīng)歷的過程。

近日，記者走訪大鐘寺中坤廣場，商場一直處于人氣積累階段。面對業(yè)內(nèi)對客流尚少的質(zhì)疑，王府井尚客百貨相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“實際上，新店開業(yè)的客流比我們之前的預(yù)期要好，隨著新春來臨，促銷活動的進行，客流正在逐步增加，集團選擇此地作為尚可百貨的第一站，有一定的戰(zhàn)略意義。”

聚焦大中寺中坤廣場所處的區(qū)位，比鄰13號線地鐵站大鐘寺站口，貼身北三環(huán)。在交通區(qū)位上的優(yōu)勢使得其本身具備一個新興商圈的基本條件。

中坤商業(yè)運營部門負(fù)責(zé)人對記者表示，大鐘寺商圈，并不如西單、王府井一樣是一個傳統(tǒng)的成熟商圈，而需要商家通過業(yè)態(tài)組合，培養(yǎng)培育，重新塑造出新的商業(yè)氛圍。根據(jù)商業(yè)慣例，任何一個新的購物場所都需要經(jīng)歷一定的養(yǎng)商期，逐步積累人氣。短則半年一年，長則兩至三年。目前，大鐘寺廣場只有D座主力門店集中開業(yè)，隨著春節(jié)后餐飲、影城、電玩城等商家陸續(xù)開業(yè)，復(fù)合業(yè)態(tài)加主力門店的組合將引爆這一商圈。

翻看區(qū)域歷史，大鐘寺中坤廣場是前大鐘寺蔬菜水果批發(fā)市場的升級改造項目。由于城市的發(fā)展，目前北三環(huán)區(qū)域已逐漸成為北京市的中心地區(qū)。如今，大鐘寺商圈周邊各種大型商業(yè)項目林立，如，藍景麗家大鐘寺家居廣場、四道口水產(chǎn)批發(fā)市場、華聯(lián)超市、愛家國際收藏品市場、金五星電子市場、藝海國際商務(wù)會館等。

雖然，背靠海淀區(qū)，該地蘊藏著一定的消費能力，但與之相對應(yīng)的消費、娛樂場所配套并不充足。這也使得大鐘寺商圈一直以來都處于雖有雛形，但無核心的局面。據(jù)公開資料顯示，大鐘寺商圈所在區(qū)域的自然人流由海淀區(qū)大量的就業(yè)人口、常住居民構(gòu)成，保守估計，大鐘寺商圈覆蓋的人口超過150萬，大鐘寺商圈外圍二級商圈覆蓋的人口超過500萬；由公交線路、城鐵以及過往私家車輛所帶來的日人流量約為100萬。周邊及輻射商圈年均消費力達人民幣800億元以上。

對于目前的運營階段，落戶廣場的北京國美電器總經(jīng)理宋林林表示，“第四代商業(yè)模式”為北京國美未來開店開拓了思路，北京國美從大鐘寺商圈的規(guī)模、市場潛力、交通環(huán)境、周邊居民等方面進行全面考量，進駐此地具有前瞻性，業(yè)態(tài)的完善將形成互動的商圈關(guān)系，共促繁榮。

王府井尚客百貨店的負(fù)責(zé)人表示，集團在此地打造尚客百貨，希望以此為試點，開啟王府井青春時尚子品牌的連鎖之路。集團也將整合資源，大力推廣品牌。新店將會推出校園卡的會員服務(wù)，在海淀區(qū)高校內(nèi)推廣。這些人群或許目前的消費能力有限，但是未來具備很大的消費潛力，鎖定客群，就是鎖定新商圈。