張國江

2011年1月，房地產指數跑贏了大盤。但對于房企的投資，投資者還需謹慎。

月滬深300指數整體表現

不好，滬深300指數2010年12月31日收盤3128點，2011年1月21日收盤2983點，下跌145點，跌幅達4.6％。

滬深300地產指數2010年12月31日收盤4025點，2011年1月21日收盤4037點，上漲12點，漲幅為0.2％。

從這一跌一漲中我們看出房地產指數跑贏了大盤。

房地產股的股價短期取得這樣的表現，主要有這幾個原因。一、房地產上市公司NAV估值處于打折狀態(tài)，平均折扣10％－20％；二、房地產股票平均動態(tài)市盈率相對整個市場而言處于一個較低的水平；三、資金正在流入地產股。

NAV估值法即所謂凈資產價值法，是指在一定銷售價格、開發(fā)速度和折現率的假設下，地產企業(yè)當前儲備項目的現金流折現價值剔除負債后，即為凈資產價值(NAV)。低估的價格有望回歸價值，其中的投資邏輯是以下這個思路。

假設一個公司的NAV估值為10元，股價現在是7元，也就是估值打了7折。用7元買入公司，按10元將公司的資產在市場上出售，收回10元。投資收益為(10－7)，7×100％=42％，如果你想將房產作為投資對象，那你不妨考慮估值打折的房地產公司的股票，這無疑將是更好的選擇。

房地產上市公司2010動態(tài)市盈率很低有投資機會。行業(yè)整體業(yè)績沒有出現下滑，反而一些公司業(yè)績出現明顯上升。由于房地產公司股價在2010年出現了大幅的下跌，時間夠長，幅度夠深。與整體市場相比較，動態(tài)市盈率處于較低水平，出現了投資機會。

控制通貨膨脹是目前宏觀調控的重要工作，宏觀調控力度加大，超出市場預期。最近央行還連續(xù)兩次加息，未來短期內提高準備金率以及加息都不能排除?；厥樟鲃有詫⑹沽魅牍墒匈Y金減少，受此影響，二級市場已經出現成交量萎縮的狀況。

資金正在流入房地產公司的股票。由于上面所述的原因，流入證券市場資金逐步減少，高估值股票的吸引力降低。資金從高估值的中小板，創(chuàng)業(yè)板股票中快速流出，以回避高估值帶來的風險。這些流出的資金如果不愿意離開二級市場，必將選擇估值不高有實際業(yè)績支撐的股票買入，以回避市場的風險。房地產公司業(yè)績不錯，動態(tài)市盈率相對較低，NAV估值還有低估。

經過這樣的投資邏輯，資金選擇了房地產公司的股票進行投資。這種投資還將產生效應，估值高的股票出現價值向下重估，而地產股不跌反漲，價值回歸。這種效應明顯之后，會吸引更多的資金流入房地產股票。

房地產企業(yè)的中長期投資價值具有不確定性。隨著2011年保障性住房、廉租房建設力度的加大，滿足了市場部分的剛性需求，使得商品房的剛性需求有所下降。房地產稅的試點，使得房產投資性需求有所下降。

這些原因都會對上市的房地產企業(yè)2011年的經營業(yè)績產生負面影響。所以對于房地產企業(yè)的投資，投資者還要謹慎，關注2011年業(yè)績的變化，再作出投資選擇。