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瘋狂的樓市伴隨著越來越收緊的調(diào)控政策使得2010年的房市充滿著“撲朔迷離”的“懸念”，住房問題既關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又牽動(dòng)著民生，已經(jīng)成為中國(guó)最熱門的話題和最突出的社會(huì)問題。在即將進(jìn)入國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“十二五規(guī)劃”里，中國(guó)的住房將會(huì)是什么樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？這已成為當(dāng)前社會(huì)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。研究“十二五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃核心，通過判斷住房發(fā)展在“十二五”的地位就能準(zhǔn)確把握住房發(fā)展的趨勢(shì)。

住房發(fā)展在“十二五”的地位

國(guó)民經(jīng)濟(jì)是一個(gè)綜合的大系統(tǒng)，地產(chǎn)業(yè)是其中的一個(gè)支點(diǎn)，地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行發(fā)展脫離不了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大框架，判斷中國(guó)的住房發(fā)展趨勢(shì)要把開發(fā)的發(fā)展放在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，隨國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展而發(fā)展，只有這樣才能找準(zhǔn)住房在國(guó)民經(jīng)濟(jì)所對(duì)應(yīng)的地位。

“十二五規(guī)劃”的要點(diǎn)之一是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，明確了“國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整”，這屬國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行重新布局式的大調(diào)整，以戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)替代傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、城市化改觀城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)、把基礎(chǔ)設(shè)施投資型的GDP逐步轉(zhuǎn)化為服務(wù)消費(fèi)性的結(jié)構(gòu)，這一系列的調(diào)整都與我們的住房發(fā)展有緊密的關(guān)聯(lián)。地產(chǎn)業(yè)雖屬傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，與基礎(chǔ)建設(shè)也靠邊，但它在“十二五”所處的經(jīng)濟(jì)地位和社會(huì)地位決定了它仍有長(zhǎng)足發(fā)展的需求空間，因此在“十二五”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中地產(chǎn)業(yè)仍將占有支柱產(chǎn)業(yè)的地位，中國(guó)的住房發(fā)展非但不會(huì)被壓縮，反而會(huì)因市場(chǎng)的巨大需求得到加快發(fā)展；其次，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)拉大城市框架、加速城市化的進(jìn)程，不但把住房發(fā)展擺在首當(dāng)其沖的位置，還為住房市場(chǎng)提供了一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)需求量。我們說住房發(fā)展與“十二五規(guī)劃”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)容無論直接還是間接因素都和住房需求量的增長(zhǎng)有著千絲萬縷的關(guān)系，這就決定了住房在“十二五”的不可替代的重要地位。

“十二五規(guī)劃”期望的目標(biāo)是努力減少貧富差距、走共同富裕的道路，提倡公共服務(wù)均等化的民生原則，以保障和改善民生作為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。中國(guó)的住房就是最大的民生之一，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是住房的市場(chǎng)化，對(duì)于發(fā)展中的一大塊低收入群體，始終未能有效的解決住房問題，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代這一群體很難得到分房的保障，進(jìn)入商品住房后更是受收入限制無力購(gòu)買住房，而我國(guó)的住房總量已達(dá)小康，不解決這部分群體住房，將會(huì)讓社會(huì)差距更大，所以說，保障民生的住房在“十二五”的發(fā)展中有著舉足輕重的地位，須通過重點(diǎn)發(fā)展使之強(qiáng)化鞏固完善。

可以說，“十二五規(guī)劃”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展通過保障住房給住房業(yè)一個(gè)肯定的地位，與保障房關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)業(yè)也將隨著社會(huì)巨大的需求量在經(jīng)濟(jì)上仍然占有不可替代的地位。

“十二五”住房發(fā)展的趨勢(shì)

“十二五”的規(guī)劃與住房直接關(guān)聯(lián)的是保障性住房，通過“十二五”運(yùn)行把保障性住房納入政府行政范圍，并形成長(zhǎng)效管理機(jī)制。這一政策將給住房產(chǎn)業(yè)帶來新結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品都具有積極的作用，其深遠(yuǎn)意義已超出政策的初衷，將會(huì)給住房業(yè)保有不少于15年的快速發(fā)展期。

一、十二五將完善保障房的措施

從社會(huì)的角度看，住房問題上保民生的重要內(nèi)容就是解決低收入群體有房住，通過分出市場(chǎng)份額和政府的行政責(zé)任對(duì)市場(chǎng)低收入群體進(jìn)行住房保障，這對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)積極的分化，既是責(zé)任的分化又是市場(chǎng)內(nèi)容的分化，把社會(huì)保障性住房與改善性商品房面對(duì)的社會(huì)群體清楚地劃分開來，并對(duì)二者的責(zé)任明確了社會(huì)分工，它的意義非常之大，不只是一個(gè)簡(jiǎn)單的分工，而是從根本上解決了地產(chǎn)市場(chǎng)一直被困擾的房?jī)r(jià)問題，把房地產(chǎn)真正放到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展軌道上。由政府主導(dǎo)的保障房，適時(shí)的解決住房在社會(huì)的差距問題，為社會(huì)的和諧發(fā)展起到保障作用；而開發(fā)商實(shí)行的商品房歸屬到純市場(chǎng)的范圍，不但能夠給市場(chǎng)帶來的多姿多彩的、新的生活方式的產(chǎn)品，進(jìn)一步為市場(chǎng)帶來了恢復(fù)的生機(jī)！這種由住房市場(chǎng)理性的分工到影響改觀社會(huì)的住房理念再到恢復(fù)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力，這就是一個(gè)良性的市場(chǎng)運(yùn)作模式，十二五的積極努力將讓這個(gè)模式逐步得到市場(chǎng)的認(rèn)知和認(rèn)可，通過市場(chǎng)的磨合運(yùn)行收水到渠成之功效，政府就不會(huì)再為房市而煩惱，民眾也不再為市場(chǎng)價(jià)格而抱怨，市場(chǎng)恢復(fù)的調(diào)節(jié)作用也免去了政府不得已的硬性干預(yù)和調(diào)控。

二、住房的發(fā)展趨勢(shì)將通過產(chǎn)品的市場(chǎng)份額和產(chǎn)品的精細(xì)化表現(xiàn)出來

1、從市場(chǎng)份額分配比例看住房的發(fā)展趨勢(shì)：“十二五”期間保障房的需求是呈上升趨勢(shì)，逐步形成新的市場(chǎng)份額并將從商品房開發(fā)總量上切去一塊大的蛋糕。

“十二五規(guī)劃”保民生的住房是毋庸置疑要重點(diǎn)保障的，經(jīng)適房、廉租房都將會(huì)通過行政的措施強(qiáng)力推行落實(shí)，因房?jī)r(jià)高買不起房的群體在社會(huì)所占的比例大部分都在此落實(shí)的行列，盡快地解決這一群體的住房問題能夠使得社會(huì)情緒得到釋放和改善，有利于促進(jìn)社會(huì)和諧。延續(xù)2010年的保障房政策，在“十二五”期間不但要逐步擴(kuò)大保障房在市場(chǎng)上的份額，還要逐步完善管理機(jī)構(gòu)和法規(guī)，包括分配制度的調(diào)整、界定，受惠范圍的社會(huì)比例確定，保障房產(chǎn)品配套及生活舒適度標(biāo)準(zhǔn)的制定，保障房?jī)r(jià)格體系方法的確定等等。這項(xiàng)制度的落實(shí)將解決社會(huì)符合條件的低收入群體對(duì)住房剛性需求量的90%，并達(dá)到整個(gè)住房開發(fā)總量的30%。

商品房開發(fā)比例下降，因市場(chǎng)覆蓋的對(duì)象增長(zhǎng)實(shí)際商品房的總需求量并未明顯減少。商品房開發(fā)隨著產(chǎn)品的深化、細(xì)化，與保障房形成的產(chǎn)品品質(zhì)功能性的區(qū)分越來越明顯，商品房的發(fā)展將向著改善居住條件、追求更舒適、環(huán)保健康、休閑的生活方式的產(chǎn)品發(fā)展，越來越顯現(xiàn)高生活品質(zhì)的特性，將是社會(huì)成熟的群體需求的主要選擇。人民富裕了，經(jīng)濟(jì)收入高了，有條件享受更高生活品質(zhì)的居住條件和環(huán)境，這也是我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要目的。市場(chǎng)對(duì)商品房的產(chǎn)品要求會(huì)越來越高，不但要有良好的外部環(huán)境，還要有完善的配套設(shè)施，更重要的是要有人性化的物業(yè)服務(wù)管理。商品房市場(chǎng)受保障房份額的沖擊將會(huì)在比例上有所下降，但市場(chǎng)覆蓋的對(duì)象會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷增加，因此不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生過大的沖擊，再者，產(chǎn)品市場(chǎng)份額的再分配實(shí)質(zhì)上是對(duì)原有市場(chǎng)份額比例的細(xì)化，在總量上并沒有過大的變化，可以說，“十二五”將完成市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)化后的份額分配，產(chǎn)品受保障房和城市化的影響總量會(huì)有增長(zhǎng)。

2、從產(chǎn)品的分化看住房發(fā)展趨勢(shì)：保障房產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)向著集約化的資源利用、方便生活、結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施齊全方面發(fā)展。

政府關(guān)注的保障房是屬社會(huì)均等化的范疇，是專門對(duì)社會(huì)低收入群體的，它的發(fā)展趨勢(shì)將是政府的財(cái)政補(bǔ)貼下把利潤(rùn)最小化，在滿足低收入群體的基本住房要求的同時(shí)，還要兼顧居住的合理舒適度，達(dá)到既能降低生活費(fèi)用開支，又有便利生活的配套服務(wù)保障的住宅社區(qū)，“十二五”的保障性住房的設(shè)置會(huì)逐步優(yōu)先選擇城市有較好的配套服務(wù)半徑的區(qū)域，以健全生活需求的各種服務(wù)設(shè)施，并考慮到低收入群體社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平，盡量做到減少不必要的生活開支的可能性為目的，合理設(shè)計(jì)交通出行、二次搬運(yùn)、文藝活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)健身等一切生活的最低消費(fèi)的可能，讓保障住房發(fā)揮出國(guó)家政策關(guān)注的綜合社會(huì)效應(yīng)。

商品房產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)向著更人性化生活理念的精品居住社區(qū)方面發(fā)展。生活水平的提高更注重物質(zhì)生活的追求，商品房屬于解決居住改善和享受的生活范疇，所以在今后的政策上將會(huì)放寬對(duì)商品房的一些不當(dāng)?shù)南拗?，以利商品住房的舒適精細(xì)化的發(fā)展。當(dāng)我們解決了基本的住房問題后我們的住房要求就由“住的開”進(jìn)步為講究生活舒適的追求，進(jìn)而由內(nèi)到外的對(duì)空間環(huán)境的追求，尤其是當(dāng)今工業(yè)化的生產(chǎn)造成的各種污染，讓人們更體會(huì)到綠色環(huán)保生態(tài)對(duì)居住生活的重要，從城市嘈雜的工作空間里回到自己的居住空間時(shí)，就應(yīng)有一個(gè)能夠充分放松的精神回歸感，這也是商品房不同于保障性住房的重要特點(diǎn)，體現(xiàn)在物質(zhì)層面上的舒適度和精神層面上的享受度。所以商品房社區(qū)無論是高密度還是低密度，都應(yīng)做到對(duì)外部空間環(huán)境的精心設(shè)計(jì)和處理，降低弱化外部環(huán)境有可能帶來的干擾，從感官上達(dá)到休閑放松的感受。對(duì)于高端樓盤更要注重：對(duì)高端生活方式的引導(dǎo)作用，把超前健康的生活理念揉入居住社區(qū)，使得生活在社區(qū)的人們有一個(gè)充滿陽(yáng)光開朗向上的心情，與優(yōu)美的環(huán)境形成和諧共生；充分滿足人們對(duì)自然生態(tài)的追求，這里講的自然生態(tài)并非是純自然的，而是通過匠心獨(dú)具的巧妙設(shè)計(jì)人為的歸納營(yíng)造出高層次的帶有自然風(fēng)貌特征的外部空間環(huán)境，以提高居住生活水平，并在可能的條件下盡量降低密度，適當(dāng)?shù)募哟蟓h(huán)境景觀的營(yíng)造投入；人性化高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)將作為商品住房重要的組成部分。隨著生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為居住社區(qū)不可缺的組成部分，它對(duì)內(nèi)保障著居住生活服務(wù)的全面性、舒適性，對(duì)外銜接著與社會(huì)綜合配套的對(duì)接供應(yīng)，是維系居住社區(qū)安定和諧的紐帶，也是住房發(fā)展的重要環(huán)節(jié)和品牌。

中國(guó)的住房盡管已經(jīng)接近了量化式的小康水平，但是受城市化進(jìn)程、大量改造翻新以及逐步增加的社會(huì)需求等諸方面因素疊加的影響，使得市場(chǎng)仍保持有巨大的需求空間，它迫使住房產(chǎn)業(yè)保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，尤其“十二五”對(duì)民生保障的目標(biāo)，分化了住房產(chǎn)業(yè)的責(zé)任，并強(qiáng)化了發(fā)展的需要，不難看出，“十二五”對(duì)住房產(chǎn)業(yè)將是一個(gè)完善細(xì)化并長(zhǎng)足發(fā)展的黃金時(shí)期。