李素紅，陳立文

（河北工業(yè)大學 管理學院，天津 300401）

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況決定著國民經(jīng)濟和社會能否穩(wěn)定發(fā)展，而企業(yè)財務狀況的好壞直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展．房地產(chǎn)企業(yè)由于資金周轉率比較低、過度使用財務杠桿、企業(yè)負債比重大、現(xiàn)金流不均衡等特點，使其承擔了較高的財務風險．這些風險給企業(yè)經(jīng)營造成了極大的沖擊．不僅如此，其對行業(yè)經(jīng)濟、資本市場、投資者利益及社會影響都非常大．因此，如何有效評價和防范財務風險，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，是我們急需解決的重要問題．

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險概述

風險無處不在，已成為理論界和實務界普遍關注的焦點之一．風險的定義概括起來稱為“在特定的期間內(nèi)，未來事件的預期結果和實際結果發(fā)生偏離的可能性”．企業(yè)作為社會經(jīng)濟活動的基本單位，時刻面臨著各種風險的威脅，企業(yè)風險的表現(xiàn)形式是經(jīng)營風險、財務風險和資本市場風險[1]．新的會計準則中，財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，一定時期內(nèi)企業(yè)的實際財務結果與預期財務結果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性．財務風險管理是連續(xù)、循環(huán)、動態(tài)的過程，一般風險管理分為3個階段：風險識別、風險評價和風險控制[2]．

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資周期長、投資額巨大、投資風險大、資金運動復雜性、政策性影響較大等特點，一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財務杠桿來融通資金，而運用財務杠桿就有可能帶來財務風險．一旦宏觀環(huán)境發(fā)生變化，企業(yè)或項目本身經(jīng)營管理環(huán)境發(fā)生變化都會對房地產(chǎn)企業(yè)的預期收益產(chǎn)生巨大影響，進而導致企業(yè)實際收益與預期收益發(fā)生偏離，出現(xiàn)無法償還債務或者影響后續(xù)開發(fā)項目的資金鏈等問題．

2 構建房地產(chǎn)上市公司財務風險評價指標體系

財務風險評價指標體系是由一系列反映企業(yè)財務風險的財務指標組成的，用來評價企業(yè)在資本活動過程中所面臨的風險．所以選取的指標要能夠全面反映公司的經(jīng)營情況．本文選擇財務風險評價指標的原則是：預見性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩(wěn)定性原則．

本文通過sina網(wǎng)的行業(yè)分類檢索到120多家滬深兩市上市房地產(chǎn)公司，收集了2010年的財務數(shù)據(jù)資料．由于有些公司披露的數(shù)據(jù)不全面，有些公司的財務數(shù)據(jù)中部分指標異常等原因．為了保證選取財務指標的全面性，剔除了在分析中所選取的指標數(shù)據(jù)缺失的上市公司，此外，剔除了被ST處理過的公司．最終保留了50家房地產(chǎn)上市公司作為我們的研究樣本．依據(jù)財務風險評價指標選取的原則，參考一般企業(yè)的績效評價指標體系，結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，最終構建了房地產(chǎn)上市公司財務風險評價指標體系，其中包括了6個方面財務能力的20個財務指標．

表1 財務風險評價指標體系Tab.1 The index system of financial risk evaluation

3 因子分析法

1904年Charles Spearman發(fā)表的一篇著名論文《對智力測驗得分進行統(tǒng)計分析》被視為因子分析的起點．最早因子分析法用于研究解決心理學和教育學方面的問題，目前，這一方法應用范圍已經(jīng)十分廣泛，在經(jīng)濟學、考古學、社會學、醫(yī)學、生物學、地質學以及體育科學等各個領域都取得了顯著的成績．因子分析是主成分分析的推廣和發(fā)展，它是將具有錯綜復雜關系的若干個指標進行因子分析提取公因子，再以每個因子的方差貢獻率作為權數(shù)與各因子得分的乘積總和構造綜合得分函數(shù)．該方法的缺點在于：不能反映各指標自身價值的重要性；只適用于指標間存在較強的相關性，對于相關性較弱的眾多的指標很難用一個綜合指標來反映[3]．

因子分析的步驟：1）確定分析的原有變量是否適合做因子分析，在進行因子分析之前，需要對因子分析的因子進行相關分析，剔除一些相關性弱的變量，SPSS在因子分析中還提供了幾種判定是否適合因子分析的檢驗方法：巴特利特球形檢驗，反映象相關矩陣檢驗和KMO(Kaiser-Meyer-Olkin)檢驗．2）構造因子變量，因子分析中有很多確定因子變量的方法，如主成分分析和基于因子分析的主軸因子法、極大似然法、最小二乘法等．主成分分析法是使用最普遍的確定因子變量的方法．3）因子變量的命名解釋，通過對載荷矩陣進行分析，得到因子變量和原有變量之間的關系，對新的因子變量進行命名，因子旋轉的主要方法：正交旋轉、斜交旋轉．4）計算因子得分，估計因子得分的方法主要有：回歸法、Bartlette法等[3]．

4 房地產(chǎn)上市公司財務風險評價

4.1 基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財務風險評價

4.1.1 財務指標的預處理

首先，在所選指標中，由于資產(chǎn)負債率和長期負債比率是逆向指標，對他們?nèi)〉箶?shù)進行正向化處理．其次，由于各指標之間的差異比較大，不具有可比性，因此需要將數(shù)據(jù)變換，本文采取標準化處理的方法，將財務指標進行無量綱化處理．標準化處理的公式為：

4.1.2 因子分析法適用性檢驗

因子分析的前提是指標之間相關性較強．本文選擇的20個財務指標中，考慮到財務指標本身的重要性程度，并剔除相關性較弱的指標后，選取了其中的14個財務指標進行因子分析，如表2所示．

將選出的財務指標進行KMO和Bartlett檢驗結果如表3所示．其中，KMO=0.510>0.5，近似卡方統(tǒng)計量為480.190，sig.=0，可知篩選出的因子適合做因子分析[4]，如表3．

表2 因子分析變量Tab．2 Factor analysis variables

表3 KMO和Bartlett的檢驗結果Tab.3 Test results of KMOand Bartlett

4.1.3 確定因子變量

本文以主成分分析法構造因子變量，根據(jù)特征根大于1提取主因子，提取的結果如表4．

表4 提取的主成分Tab.4 Principle components

如表4可以看到，通過主成分分析共提取了5個主因子，累積貢獻率達到了82.726%>80%，能夠很好地解釋總方差．

4.1.4 因子變量的命名解釋

為了更好的解釋因子變量，基于方差最大的原則，將得到的成分矩陣進行旋轉，得到的旋轉成分矩陣如表5．由表5可得各個因子的解釋：1）因子1在變量股東權益比率、資產(chǎn)負債率、流動資產(chǎn)周轉率、存貨比率有較大的負載，它們分別代表了公司的資本結構和營運能力，所以因子1命名為房地產(chǎn)公司資本結構和營運能力因子．2）因子2在總資產(chǎn)利潤率和凈資產(chǎn)報酬率有較大的負載，它們反映了房地產(chǎn)公司的獲利能力，所以因子2命名為房地產(chǎn)公司的獲利能力因子．3）因子3在主營收入增長率和凈資產(chǎn)增長率有較大的負載，它們反映了房地產(chǎn)公司的成長能力，所以因子3命名為房地產(chǎn)公司的成長能力因子．4）因子4在流動比率和速動比率有較大的負載，它們反映了公司的償債能力．所以因子4命名為房地產(chǎn)公司的償債能力因子．5）因子5在現(xiàn)金流量比率有較大的負載，它反映了公司的現(xiàn)金流量，所以因子5命名為房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量狀況因子．

表5 旋轉成分矩陣Tab.5 Rotated component matrix

4.1.5 因子得分

根據(jù)因子得分系數(shù)矩陣和原始數(shù)據(jù)的標準化值可以計算每個因子得分：

以旋轉后各公因子的方差貢獻率為權重，又可以計算各因子綜合評價得分：

根據(jù)綜合加權公式計算出各個公司的綜合得分，利用SPSS17.0軟件和EXCEL軟件，根據(jù)綜合得分情況可以對公司進行財務風險評價綜合排名（略）．

由上述的因子分析結果可知，由于在因子分析之前已經(jīng)將分析的數(shù)據(jù)進行了標準化的處理，所以因子得分為正，表示公司財務風險處于平均水平以上；因子得分為負，表示公司財務風險處于平均水平以下．分析結果表明，有23家房地產(chǎn)公司的財務風險處于平均水平以上，27家房地產(chǎn)上市公司財務風險處于平均水平以下，說明在現(xiàn)階段有很多房地產(chǎn)上市公司的財務風險處于平均水平以下，應該引起注意．

4.2 基于聚類分析法劃分財務風險等級

上面由因子得分及其貢獻率得出了房地產(chǎn)上市公司的財務風險狀況的排序．在本節(jié)中，運用聚類的思想將房地產(chǎn)上市公司財務風險狀況分類．

聚類分析是將物理或者抽象對象的集合分成相似的對象類的過程．聚類分析的原則是同一類中的個體有較大的相似性，不同類中的個體差異較大．聚類分析主要由：兩步聚類、K-均值聚類、系統(tǒng)聚類，本文用的聚類方法是 K-均值聚類方法．K-均值聚類是用戶指定類別數(shù)的大樣本資料的逐步聚類分析．所謂逐步聚類分析就是先把被聚對象進行初始分類，然后逐步調(diào)整，得到最終K個分類[3,5]．

根據(jù)上述得到的綜合因子得分函數(shù)，將SPSS17.0計算所得的50家房地產(chǎn)上市公司的因子得分作為新的變量，對50家房地產(chǎn)上市公司進行 K-均值聚類分析，將50家房地產(chǎn)公司分成4類，相應的風險等級劃分為：幾乎沒有財務風險，財務風險較小，財務風險一般，財務風險很大．計算結果如表6所示．

表6 聚類分析結果Tab.6 Cluster analysis results

上面分析結果中，對于幾乎沒有財務風險的4家公司，要注意保持公司目前良好的財務管理狀況；對于財務風險較小的19家公司，繼續(xù)按照現(xiàn)有的財務管理模式進行財務管理工作，但也要隨時關注財務指標的變化情況，做好財務預警；針對財務風險一般的26家公司，應該根據(jù)財務報表的相關指標進行分析，找到影響財務風險的主要因素并采取相應對策，以避免財務風險狀況的惡化，并通過建立財務預警機制實時監(jiān)控財務風險；針對財務風險很大的綠景地產(chǎn)公司，應該引起公司內(nèi)部和外界投資者的足夠重視，立即分析原因并采取對策，以避免財務風險狀況的極度惡化，筆者分析其原因如下：綠景地產(chǎn)雖然資產(chǎn)負債率和股東權益比率在平均水平，但是代表公司獲利能力因子2得分僅為 4.86，查看公司的總資產(chǎn)利潤率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)報酬率等各項指標發(fā)現(xiàn)各項指標都很低，可能是因為公司的凈利潤過低，或者是因為盲目擴大資產(chǎn)規(guī)模造成的．

5 房地產(chǎn)上市公司財務風險控制策略

根據(jù)前文分析的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的含義以及財務風險評價結果，本文提出以下幾點財務風險控制策略．

1）提高風險意識，建立財務風險控制系統(tǒng)．在國家頻繁的宏觀調(diào)控政策下，加上市場競爭的日益加劇，使得房地產(chǎn)面臨著嚴重的財務風險．因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立一支專業(yè)的風險管理隊伍，充分了解其所處復雜環(huán)境下的財務風險狀況，結合企業(yè)自身實力和開發(fā)項目的特點進行有效的風險管理工作，構建風險控制系統(tǒng)，從而有效監(jiān)控和防范財務風險，減少損失．

2）房地產(chǎn)上市公司發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整．房地產(chǎn)上市公司要有效控制財務風險，必須多渠道籌集資金，不斷探索新型開發(fā)項目，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，才能為企業(yè)不斷輸入新鮮的血液，不斷滿足企業(yè)資金的需求，持續(xù)發(fā)展．筆者分析主要的戰(zhàn)略調(diào)整措施有：項目的合作開發(fā)；向二三線甚至四線城市進軍；發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；向旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)探索；加大保障性住房的投入等．

3）優(yōu)化資本結構，實現(xiàn)資金的供求均衡．資本結構是指各種資本的構成及其比例關系．企業(yè)資本結構的優(yōu)化，要考慮到收益和風險的相互匹配，充分考慮影響企業(yè)資本結構的各種因素，從而確定最佳的融資規(guī)模．對于資本結構的優(yōu)化，還要考慮到資本結構彈性和財務靈活性的有效協(xié)調(diào)，并注意不同資本籌集方式之間進行轉換的可能性，實現(xiàn)資金的供求均衡，有效降低財務風險．

4）加強對資金的集中管理，提高財務管理的透明度．房地產(chǎn)企業(yè)要有效控制財務風險不僅僅從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整、資本結構優(yōu)化等方面考慮，還要從企業(yè)內(nèi)部入手，加強對資金的集中管理，實現(xiàn)資金籌集權、使用權和調(diào)配權的統(tǒng)一，防止資金分散，提高資金的管理效率．具體表現(xiàn)在：堅決杜絕小金庫現(xiàn)象；加強內(nèi)部控制，實現(xiàn)財務總監(jiān)對資金運動的有效控制和調(diào)配；注重信息反饋，加強資金的事后控制．

5）政府管理工作的支持．房地產(chǎn)行業(yè)是對于政府行為、政策環(huán)境高度敏感的行業(yè)．政府對于房地產(chǎn)企業(yè)的定位、管理和監(jiān)督是企業(yè)得以發(fā)展的前提和依托．因此，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，以至全面風險管理工作的開展，政府工作要給予積極的配合和支持．比如：完善房地產(chǎn)金融立法，建立健全政府支持體系，加強對中介機構的監(jiān)管等，由此可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境，公平公正競爭環(huán)境．

6 結論

本文選擇了能夠很好體現(xiàn)房地產(chǎn)財務風險狀況的6個方面共20個財務指標，構建了房地產(chǎn)上市公司財務風險評價指標體系，然后在介紹因子分析相關理論的基礎上，通過相關分析篩選出14個指標做因子分析，提取了5個主因子，并且利用最大方差法旋轉成分矩陣，將因子命名，計算了各個因子得分系數(shù)，根據(jù)因子貢獻率得出綜合因子得分公式，最終得到2010年50家房地產(chǎn)上市公司財務風險狀況的綜合排名．在此基礎上，運用聚類分析法對房地產(chǎn)上市公司排名情況進行風險等級的劃分．最后從5個方面提出了房地產(chǎn)上市公司財務風險控制策略．

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