| 文· 謝祖墀

作者為博斯公司大中華區(qū)董事長

也許在不久的將來，當我們在北京萬達廣場購物的時候，將看不到沃爾瑪超市的身影了。據(jù)外媒報道，近幾年與萬達廣場有著緊密合作關(guān)系的沃爾瑪，將在中國逐漸放棄沿用了十幾年的租賃物業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略，改為在中國買地自建超市的模式。

其實，沃爾瑪只是目前眾多外資通過各種形式大舉進入中國地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的官方數(shù)據(jù)顯示，中國地產(chǎn)利用外資直接投資的數(shù)額在2010年達到了676.96億元。而這個數(shù)字在十年前的2000年為106.12億元。而另一組數(shù)據(jù)更能顯示出外資對于中國地產(chǎn)市場的“瘋狂”，2010年度中國地產(chǎn)行業(yè)利用外資的同比增幅在第一個季度同比下降33.75%的情況下，在第二季度就達到了61.39%的同比增幅，到第四季度數(shù)據(jù)已改寫為184.65%，增幅速度令人咋舌。

經(jīng)歷了后金融危機時期的短暫休整之后，雖然國家正在不斷加強對外資進入地產(chǎn)行業(yè)的限制力度，但外資并沒有放慢進軍中國的腳步。

外資搶灘中國地產(chǎn)行業(yè)意欲何在？應如何正確看待外資對中國市場的影響？

中國商業(yè)地產(chǎn)的誘惑

外資對中國地產(chǎn)行業(yè)絕對是“虎視眈眈”。1040億美元，這是DTZ戴德梁行日前發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報告中，全球今年預計投向亞太區(qū)房地產(chǎn)的資金量。而在這其中，還未受到政策調(diào)控的中國商業(yè)地產(chǎn)是資金的重點流向。在全球后金融危機的經(jīng)濟大版圖中，中國無疑扮演著最炙手可熱的角色，在地產(chǎn)行業(yè)也不例外。探究其中的主要原因，包括快速的城鎮(zhèn)化進程、較高的投資收益，以及人民幣升值抗通脹因素等。

首先，中國的城鎮(zhèn)化進程從1998年開始，截至2010年11月1日，中國城鎮(zhèn)人口的數(shù)量約有6.66億，占總?cè)丝诘?9.7%，比十年前的2001年提高了13.46%。雖然目前對是否將“十二五”規(guī)劃目標51.5%調(diào)高到53.68%還存在爭議，但不可否認的是，中國城鎮(zhèn)化的道路依然會快速發(fā)展下去。而在這個過程中，有觀點認為，一線大城市的發(fā)展已經(jīng)趨于飽和，而二三線城市由于產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移趨勢仍將繼續(xù)，從而成為下一波城鎮(zhèn)化發(fā)展的“發(fā)動機”。而外資正是看中了這其中積蓄的巨大消費潛能，在緊盯一線城市商業(yè)地產(chǎn)的同時，也越來越多地把目光投向了二三線城市。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，上海、北京、廣州、深圳等一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，二三線城市的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。從中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的預測報告中也可以看出二三線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的瘋狂程度：到2011年底，廣東東莞將擁有購物中心69個，建筑面積350萬平方米；遼寧沈陽的數(shù)據(jù)為71個、700萬平方米；河北石家莊的數(shù)據(jù)為22個、230萬平方米；貴州貴陽的數(shù)據(jù)為43個、200萬平方米。

其次，較高的投資收益也是外資看好中國商業(yè)地產(chǎn)的重要原因之一。在世界經(jīng)濟大環(huán)境持續(xù)惡化的背景下，近年中國的GDP還能保持8%-9%的增長，這是其他任何國家都無法達到的“中國速度”。經(jīng)濟的增長必然導致消費需求的增長，而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)就得到了發(fā)展的大好時機。與國外相對成熟的地產(chǎn)行業(yè)相比，中國的地產(chǎn)行業(yè)目前還處在發(fā)展的初級階段，對高檔酒店、公寓、寫字樓及其他商業(yè)地產(chǎn)的需求巨大。而業(yè)內(nèi)人士也表示，中國地產(chǎn)價格上漲的幅度大于歐美國家，在亞洲國家里也處于領(lǐng)先地位。以新加波淡馬錫旗下的豐樹集團為例，通過其“豐樹印度中國基金”，除了在北京投資建設了豐樹大廈和佳程廣場外，還進軍二三線城市，投資了西安的怡豐城、佛山的富豐新城。在豐樹集團25%的海外份額中，中國已經(jīng)占到了6%，而集團也公開表示，未來還將加大中國的投資力度。

最后，人民幣升值抗通脹的因素也許才是外資近期瘋狂進入中國的最大驅(qū)動因素。連世界銀行行長羅伯特·佐利克都表示，“人民幣升值具有建設性意義，特別是在幫助解決中國的通脹壓力方面?！倍嗉覈鴥?nèi)外金融機構(gòu)也相繼調(diào)高了對人民幣升值的預期。而這樣的大環(huán)境，吸引了更多外資在短期內(nèi)進入中國進行投機行為，雖然中國監(jiān)管層已封堵了外資熱錢進入中國住宅地產(chǎn)的投資，但調(diào)控之外的商業(yè)地產(chǎn)就成了外資熱捧的對象，就連本土的地產(chǎn)企業(yè)萬科、華潤、萬達、合生創(chuàng)展等也都紛紛開拓商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務，謀求新的業(yè)務增長點。目前，市場中的觀點是，在人民幣升值和通脹加劇的雙重影響下，商業(yè)地產(chǎn)無疑是一種抗跌性更好、投資回報更穩(wěn)定的投資類型。

積極作用要肯定

8月8日，美國洛克菲勒家族選擇在中國這個寓意吉祥的日子，在華成立了羅斯洛克（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司。該支基金采用人民幣和美元平行的形式，將投入天津的商業(yè)地產(chǎn)項目——于家堡羅斯洛克金融中心，整體募資約20億美元。其實，在2010年，洛克菲勒家族就已經(jīng)參與過北京的一個商業(yè)地產(chǎn)項目。此次洛克菲勒家族通過設立房地產(chǎn)基金的形式投資商業(yè)地產(chǎn)項目，只是外資進入中國市場的形式之一。

目前，外資投資商業(yè)地產(chǎn)的方式歸納起來主要有三種。

第一種方式是通過設立私募股權(quán)基金及房地產(chǎn)信托基金。摩根士丹利可以說是該類投資范疇中最被國人熟知的公司，2003年起，摩根士丹利的房地產(chǎn)基金就開始試水上海，后相繼在北京、南京、武漢進行包括住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的大手筆投資，可謂是外資房地產(chǎn)基金的先行者。

第二種方式是通過外資銀行融資貸款。由于中資銀行緊縮房產(chǎn)企業(yè)貸款的政策相繼出臺，催生了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的急切需求，從而導致部分開發(fā)商向外資銀行進行貸款。渣打銀行在2005年成為國內(nèi)首個推出商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務的外資銀行；而另據(jù)媒體報道，在上海的高檔樓盤中，僅匯豐銀行參與的項目就有近30家。

第三種方式是通過收購國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)。目前，這種方式屢見不鮮，例如新加波一家公司在上海產(chǎn)權(quán)市場，以超過3.1億元的價格收購了上海國際集團廣場有限公司100%股權(quán)。今年2月，愛爾蘭最大的房地產(chǎn)公司財富控股，以5.75億元收購了上海市淮海中路的淮海商城。

外資進入中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最顯著的作用之一就是緩解了地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力，尤其在目前政策緊縮的情況下，此作用顯得更加突出。地產(chǎn)開發(fā)成本的提高，以及地產(chǎn)企業(yè)融資的困難，此時外資不管通過何種形式進入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，可以說，從某種程度上都是在“雪中送炭”。其實，早在2006年11月，淡馬錫、美林及德意志銀行作為恒大地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資者，向其投資4億美元，助推恒大地產(chǎn)最終走上上市道路。而最新來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2011年前四個月，中國房企利用外資達到222億元，增長達62.3%，僅4月一個月，利用外資的金額就達78億元，同比大增107.34%。

其次，外資豐富的行業(yè)經(jīng)驗和操作模式促進了中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化水平的提高。與普通的住宅項目相比，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、管理及運營是一個更具專業(yè)性、更具競爭性的領(lǐng)域。而目前經(jīng)驗短板是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與國外開發(fā)商的主要差距。美國、新加波、日本等國外的商業(yè)地產(chǎn)由于起步早，雖然也走過一些彎路，但也正因為如此而積累了豐富的經(jīng)驗。盡管國外的成熟模式不能完全照搬到國內(nèi)，但優(yōu)秀的管理方法和開發(fā)理念，依然能幫助國內(nèi)的開發(fā)商開拓思路，增長企業(yè)的綜合競爭力。

最后，外資的進入必將促進地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。外資進入中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，帶來的除了充裕的資金、先進的管理經(jīng)驗、完善的創(chuàng)新機制、尖端的技術(shù)設備外，也同時帶來了競爭。競爭必將導致利益的重新分配。優(yōu)勝劣汰的結(jié)果，必將導致行業(yè)的新一輪整合，促進整個行業(yè)的提升。而外資帶入的國際化思路，也將使中國的地產(chǎn)企業(yè)更快地與國際接軌，參與國際市場的競爭。

負面影響要謹慎

外資在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動作在今年甚是頻繁，大多媒體都用“井噴”一詞來形容這次的外資“狩獵”行動。2月，除了前面提到的愛爾蘭財富控股收購淮海商城，還發(fā)生了幾宗大案子：21日，淡馬錫旗下的嘉德置地宣布開發(fā)廣州番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)一個約50萬平方米的商業(yè)項目，并計劃未來3-5年內(nèi)在中國內(nèi)地投入100億元；25日，日本最大的商業(yè)地產(chǎn)商三菱地所宣布與香港新灃集團共同開發(fā)位于沈陽的購物中心尚柏奧萊；28日，英國的大型連鎖超市樂購對外公布已經(jīng)與合作者組建了一家合資企業(yè)，雙方各投入3000萬英鎊在中國開發(fā)購物中心。而根據(jù)商務部的備案信息顯示，僅今年3月份，外資新設或增資的地產(chǎn)公司就達到了39家。

在這樣一派熱鬧景象的同時，很多質(zhì)疑的聲音也開始出現(xiàn)。其實，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字可以看出，在中國這樣一個龐大的市場中，外資在中國地產(chǎn)開發(fā)的占比非常小，2010年僅為1.4%，2008年達到峰值時為2.04%。不過，雖然目前中國的商業(yè)地產(chǎn)依然由國內(nèi)的開發(fā)商絕對主導，短期內(nèi)外資不可能撼動國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主體，但是外資大舉進入中國商業(yè)地產(chǎn)可能帶來的負面影響，還是值得謹慎思考的。

催生地產(chǎn)泡沫是目前坊間談論最多的負面影響之一。國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)由于國家調(diào)控政策的不斷出臺，已經(jīng)將未來幾年的開發(fā)重點從住宅項目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。在這樣的大背景下，大量外資進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，給本來就已競爭激烈的市場又增添了復雜性。尤其在一線城市，內(nèi)外資共同作用之下有可能將導致供大于求的不良局面，也就容易在該領(lǐng)域中產(chǎn)生泡沫。其實，這種商業(yè)地產(chǎn)供需不平衡的情形在2009年金融危機之時已經(jīng)出現(xiàn)過，北京地區(qū)的高檔寫字樓和商場物業(yè)的空置率明顯增加。

第二個負面影響是從某種程度上增加了人民幣的升值壓力。正如前面提到，外資進入中國地產(chǎn)行業(yè)的勢頭如此強勁，與人民幣升值的預期有著密切關(guān)系。但外資的不斷增加，將不可避免加大中國國際收支的差額，從而增加人民幣升值的壓力。在這種情況下，萬一人民幣升值周期結(jié)束，那些短期投機行為的外資如果撤離中國市場，將會給中國的地產(chǎn)行業(yè)帶來嚴重的后果。到那時，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)最終會成為這個由外資催生的泡沫的犧牲品。

第三個負面影響是增加了國內(nèi)宏觀經(jīng)濟調(diào)控的難度。目前外資投資地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策依然不完善，有的地方政府為了招商引資或者政績考慮，提供各種優(yōu)惠條件，并且沒有嚴格執(zhí)行審批的程序。同時，還存在部門之間監(jiān)管不銜接，導致無法完全監(jiān)測流入地產(chǎn)行業(yè)外資資金規(guī)模的情況。這些因素在很大程度上增加了國家進行調(diào)控的難度。

雖然目前還無法對外資進入中國商業(yè)地產(chǎn)的功與過下最后的定論，但值得肯定的是，外資的進入對國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)來說，絕對是一個提升自己的好機會。國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)在此時不能亂了陣腳，而是應該在總結(jié)本土經(jīng)驗的同時，借鑒和引進外資企業(yè)的創(chuàng)新經(jīng)營機制和管理理念，以及國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)的資本運作方式。有了成熟的本土化經(jīng)驗，加上不斷調(diào)整改善的國際化運作模式，培育出可與外國商業(yè)地產(chǎn)巨頭比肩的中國企業(yè)，只是時間問題。