袁紅鋼

隨著目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不斷深入，土地供給和銀根緊縮，保障性住房建設(shè)不斷加大力度，給國(guó)有中、小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊。在這種局面下，如何解決生存和可持續(xù)性發(fā)展，成為一個(gè)首要和必須解決的問(wèn)題，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，提出以下的思路和辦法供探討。

1 強(qiáng)化基本建設(shè)管理，展現(xiàn)企業(yè)良好形象

強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理這個(gè)命題，關(guān)鍵在于按基本建設(shè)程序組織和開(kāi)展工作，才能做到有條不紊，循序漸進(jìn)。結(jié)合多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出“程序合法，破解難點(diǎn)，開(kāi)發(fā)適度，設(shè)計(jì)優(yōu)化，造價(jià)合理，質(zhì)量可靠，工期科學(xué)，驗(yàn)收細(xì)致，決算嚴(yán)謹(jǐn)，售價(jià)公平”這個(gè)工作指導(dǎo)性建議，分析出在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中需注意和重點(diǎn)解決的節(jié)點(diǎn)問(wèn)題，從點(diǎn)、面，縱、橫，前、后提出各時(shí)間段和多角度的工作思路和方法。根據(jù)參建各單位的職責(zé)和作用，把握好到位不越位的尺度，按照“協(xié)調(diào)總體，服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)，尊重監(jiān)理，理解設(shè)計(jì)，掌握規(guī)范”的原則，健康、有序開(kāi)展工作。隨著國(guó)家行政管理工作的規(guī)范化，熟悉和了解如建設(shè)、規(guī)劃、房管、環(huán)保、水保、人防、消防等部門(mén)的報(bào)建和受理程序，解決項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)所必須的批復(fù)，掌握每個(gè)行業(yè)管理部門(mén)審核批文的前置性文件，從而提高工作效率，合法建設(shè)新項(xiàng)目，避免不必要的損失。理解每個(gè)批復(fù)的硬性和彈性，在溝通協(xié)調(diào)工作中有的放矢，展現(xiàn)企業(yè)管理規(guī)范，守法建設(shè)，信譽(yù)良好，工作靈活的形象，贏得政府行業(yè)管理部門(mén)的理解和支持。爭(zhēng)取項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，順利實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理工作良性循環(huán)，資金回籠及時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作健康持續(xù)。能夠最大限度降低開(kāi)發(fā)成本的辦法是規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑單體設(shè)計(jì)的優(yōu)化，施工過(guò)程管理和控制是保證實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果和安全生產(chǎn)的手段。科學(xué)、嚴(yán)格的內(nèi)部管理，是保證和展現(xiàn)企業(yè)形象的基礎(chǔ)，是企業(yè)獲取新業(yè)務(wù)的前提和保障。

2 尋求新思路，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展

1)立足開(kāi)發(fā)原有劃撥土地，努力實(shí)現(xiàn)“雙贏”。

由于歷史原因，絕大部分國(guó)有企業(yè)在所在地較好區(qū)域擁有不同數(shù)量的劃撥土地。在目前的政策背景下，按照提高企業(yè)職工住房水平，承擔(dān)相應(yīng)社會(huì)責(zé)任，盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)的總體思路，開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房項(xiàng)目。

各省、市、縣下達(dá)的當(dāng)年保障性住房建設(shè)指標(biāo)，不同程度上會(huì)有一部分將由在規(guī)劃范圍內(nèi)擁有土地資源的國(guó)有企、事業(yè)單位具體落實(shí)，在這種大背景下，慣用的模式有政府主管部門(mén)牽頭開(kāi)發(fā)和企業(yè)自主開(kāi)發(fā)等方式。國(guó)有房開(kāi)企業(yè)完全可以把握好這個(gè)機(jī)會(huì)，獨(dú)立開(kāi)發(fā)自有土地，如果選擇建設(shè)保障性住房，因其在交納政府所需征收規(guī)、稅費(fèi)上可以享受國(guó)家優(yōu)惠政策，土地獲取方式為劃撥，樓面地價(jià)低，本企業(yè)員工將享受較低的購(gòu)房?jī)r(jià)格，改善自身住房條件，不足之處是按照國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定只能計(jì)取較低的利潤(rùn)和管理費(fèi)，但是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不足的情況下，可以解決一部分建設(shè)單位開(kāi)發(fā)管理費(fèi)，同時(shí)在較好地塊爭(zhēng)取政策支持，配建適當(dāng)商品房，提升項(xiàng)目贏利能力，有序渡過(guò)困難時(shí)期。

在行政劃撥土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，該地塊必須改變土地使用性質(zhì)，變更為出讓的住宅用地。其過(guò)程包括重新設(shè)置規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、獲取土地批次和進(jìn)行“招、拍、掛”競(jìng)買等，可操作性不強(qiáng)，但可以獲取的利潤(rùn)可觀，值得考慮。在有可能的條件下，設(shè)置土地出讓的前置條件，提高另外參與者的競(jìng)買難度，充分利用拆遷安置和資產(chǎn)評(píng)估等本企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

2)積極溝通協(xié)調(diào)，“代建”國(guó)家保障性住房項(xiàng)目。

隨著國(guó)家保障性住房建設(shè)力度的不斷加大，沉陷區(qū)、棚戶區(qū)等項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T(mén)基本上沒(méi)有精力和資質(zhì)獨(dú)立完成這個(gè)任務(wù)，但國(guó)家對(duì)完成該任務(wù)的考核日趨嚴(yán)格，日常檢查頻繁，引進(jìn)專業(yè)房開(kāi)企業(yè)作為代建單位成為必然趨勢(shì)。

代建房開(kāi)企業(yè)行使部分建設(shè)單位權(quán)力，如組織招投標(biāo)、日常施工安全、進(jìn)度管理、決算初步審核等，按協(xié)商簽訂的合同計(jì)取管理費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模不同，計(jì)取的系數(shù)略有不同，但維持一個(gè)中、小型房開(kāi)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，完全可以滿足需要。

當(dāng)企業(yè)擁有較好的信譽(yù)和組織實(shí)施能力時(shí)，通過(guò)積極溝通、協(xié)調(diào)，從而獲取“代建”任務(wù)，可操作性極強(qiáng)。同時(shí)在不同程度上，保障性住房項(xiàng)目會(huì)涉及國(guó)有企、事業(yè)單位的土地，完全可以作為一個(gè)談判的條件，為獲取“代建”資格打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3)拓寬融資渠道，尋求多方位合作，開(kāi)發(fā)潛在市場(chǎng)。

目前國(guó)有房開(kāi)企業(yè)生存艱難的一個(gè)重要原因，是自由資金普遍不足，融資渠道和手段不多，給獲取土地和維持后期開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)困難和極大的隱患。銀行貸款是最容易想到的解決辦法，但除了具體辦理工作復(fù)雜，受政策性影響較大外，貸款利息會(huì)最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的上升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于獲取資金和新項(xiàng)目，有效降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，另外提出下面幾個(gè)建議供參考:

改良資本構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本股份制。國(guó)有房開(kāi)企業(yè)，一般股權(quán)結(jié)構(gòu)較單一，中、小型房開(kāi)企業(yè)實(shí)力更是弱小，如何合法吸引民間閑散資金，保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的可持續(xù)性，成為一個(gè)可以解決的問(wèn)題。按照當(dāng)前的國(guó)家政策，唯一的出路是改良資本構(gòu)成，組建股份制企業(yè)。

具體辦法是在有管轄權(quán)限的“國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)”，通過(guò)評(píng)估后整體出讓，或在評(píng)估的基礎(chǔ)上，按照股份制企業(yè)的開(kāi)辦流程和辦法，組建新的股份制企業(yè)。吸引民間資本的前提是有良好的企業(yè)信譽(yù)、形象，深厚的社會(huì)和人脈資源，當(dāng)自有資本達(dá)到一定程度后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力自然得到增強(qiáng)。

以項(xiàng)目作為合作基礎(chǔ)，組團(tuán)出海，尋求多個(gè)企業(yè)組建聯(lián)合體進(jìn)行合作。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)自身具備一些有利條件和開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)的情況下，可以考慮聯(lián)合開(kāi)發(fā)的思路，解決建設(shè)資金不足的問(wèn)題，控制開(kāi)發(fā)成本，主要是財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低風(fēng)險(xiǎn)。

在許多城市都存在個(gè)人擁有土地而獨(dú)立開(kāi)發(fā)修建困難的情況，原因主要是建設(shè)資金不足和欠缺相關(guān)專業(yè)知識(shí)等原因，就為個(gè)人、企業(yè)，土地、開(kāi)發(fā)這種合作格局提供了可能。提供必要的資金和專業(yè)技術(shù)支持，獲取相應(yīng)利潤(rùn)，當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模和企業(yè)能力相匹配時(shí)，可以作為一種思路和保證企業(yè)生存的新方法。

積砂成塔，積水成淵，企業(yè)的發(fā)展和積累是一個(gè)較長(zhǎng)和循序漸進(jìn)的過(guò)程，在解決好拓展新業(yè)務(wù)，樹(shù)立企業(yè)良好信譽(yù)、形象以及資金積累等一系列繁瑣和具體的問(wèn)題后，當(dāng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到相當(dāng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)從量變到質(zhì)變的跨越，做大、做強(qiáng)企業(yè)不是一個(gè)遙不可及的夢(mèng)想。

[1]劉炳南，周 理.土地新政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析[J].山西建筑，2011，36(18):226-227.