穆云飛 蘇立春 丁楓彬

房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，帶動了相關領域諸多行業(yè)部門的發(fā)展，給國家提供了大量財政收入和國民收入，改善了人民群眾的居住水平，豐富了社會物質生活場所。近年來，房地產業(yè)也是飛速發(fā)展的行業(yè)，在激烈的市場競爭中，企業(yè)只有嚴格實行成本控制，實現(xiàn)最優(yōu)的投入產出比，才能立于不敗之地，具

體從前期決策，設計，招投標及合同，施工，營銷客服5個方面分析。

1 前期決策方面的成本控制

房地產項目前期決策是指開發(fā)商選擇和確定投資方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行經(jīng)濟、技術論證，對不同的建設方案進行比較、選擇并作出判斷和決定。建設項目的決策階段包括項目建議書、可行性報告、設計任務書的確定和編制投資估算，投資估算一經(jīng)批準，就作為建設項目投資的最高限額，不得隨意突破［1］。這一階段建設地點的選擇、項目合理規(guī)模的決策、項目定位標準的確定、工程設計、技術方案及融資方式等構成了企業(yè)成本控制的主要因素。

1)建設地點的選擇。土地的成本價格是沒有彈性的，必須交給政府。同時，地塊的選擇有時候也對工程造價有著密切的關系，如果選擇水文、地質條件差的地塊會大大增加工程造價，所以建設地的選擇至關重要。

2)項目合理規(guī)模的決策。進行一個房地產項目開發(fā)，要用經(jīng)濟學中的邊際分析法分析項目的投入和產出。在一定條件下，項目的規(guī)模擴大到一定程度，項目的投入成本并不會擴大，單位產品的成本反而隨之降低;當達到一定程度，單位產品的收益隨之降低。所以，在政府既定控規(guī)、土地成本、前期配套成本固定的條件下，開發(fā)商要詳細論證，合理的控制建設規(guī)模，綜合考慮影響成本的諸多因素。

3)目標定位標準的確定。一個項目的開發(fā)必須有一個準確地定位。因為準確地定位，可以在后期的設計過程中，目標明確，編制投資估算也可以有一個客觀的尺度。標準過高，投資過大，風險增加;標準過低，投資減少，效益減少。

4)工程設計、技術方案。在決策階段，就要組織論證工程項目設計、技術方案。在先進合理的情況下兼顧經(jīng)濟合理。

5)融資方式。一個項目的開發(fā)要有良好的融資渠道，在項目建設的過程中才能資金充足，使工期順利進行，盡快使項目見到良好的效益，同時，盡可能的回避投資及財務風險。在項目建設前期階段要根據(jù)項目的特點，多渠道融資，保證資金安全、穩(wěn)健運行。

2 設計方面的成本控制

項目決策以后，控制工程造價的關鍵在設計。根據(jù)國內外大量工程造價資料分析表明設計階段對工程造價的影響程度為60%～75%左右，有些比例甚至更高。這表明設計階段的造價成本控制是整個項目成本控制的關鍵。

1)推行定額設計。在設計院進入初步設計和施工圖階段，建設單位可以根據(jù)統(tǒng)計的工程案例做經(jīng)濟分析，提出新項目的設計限額。在整個工程設計過程中，要求設計人員要有強烈的工程造價控制意識，精心設計，把技術同經(jīng)濟有機地結合起來。限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學，尊重事實，實事求是，精心設計和保證設計科學性的實際內容。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法［2］。

2)嚴格控制設計變更。當項目經(jīng)過前期決策、設計思路定案以后，盡量不要有大的設計變更。那種顛覆性的變更不僅是對前期所有工作的否定，也是對人力、物力的巨大浪費。

3)加強出圖前審核。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷在施工前加以克服時，所花費的代價最小，取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。

3 招投標及合同方面的成本控制

建設項目由規(guī)劃、設計最終變成現(xiàn)實，要進行設計、施工、設備及材料的采購等過程。為盡好的完成這些環(huán)節(jié)，對投資成本優(yōu)化、控制要進行招投標。實現(xiàn)公平合理的招投標，發(fā)揮資金的最大收益，是建設單位的主要職責。通過對合同的簽訂與管理，在法律上確保建設行為按規(guī)定進行，規(guī)避投資風險，實現(xiàn)建設意圖。

1)對設計的招投標管理。要提高設計單位的準入門檻，淘汰那些技術力量差、服務態(tài)度不好的設計公司，選擇信譽高、技術力量強的設計隊伍。選擇設計隊伍不要只注重設計費用的高低，而更要注重設計隊伍的實力，好的設計隊伍能完全貫徹建設單位的建設意圖，能較強的優(yōu)化設計方案，避免浪費。

2)對施工隊伍的招投標管理。在選擇施工隊伍的招投標過程中，要認真做好標底，對于無標底的項目要詳細考察現(xiàn)有行情，通過標底對投標單位的報價作出合理的選擇。加強對中標單位施工方案的技術經(jīng)濟比較。對施工方案從技術上和經(jīng)濟上進行對比評價，通過定性分析和定量分析，對質量、工期、造價三項技術經(jīng)濟指標比較。

3)對設備、材料的招投標管理。采購前應掌握材料、設備的投標報價和用量。采購時要及時認真地分析材料市場的價格走勢。對商品混凝土、鋼材、砂石料等大宗材料的采購應多家比選。大型的工程項目也可以組織供應商進行招標，在質量、服務、價格方面反復比較，從中選優(yōu);合理組織運輸，就近購料。選用最經(jīng)濟的運輸方法，以降低運輸成本;考慮資金、時間價值。減少資金占用合理確定進貨批量和批次，盡可能降低材料儲備［3］。

4)對合同的管理。增強法律意識，對合同的嚴密性、規(guī)范性、合同條款的邏輯性認真加以研究，中標后合同訂立階段要斟字酌句，認真研究專用條款，注意各有關文件的優(yōu)先解釋順序［4］。合同簽訂后要加強合同實施階段的管理工作，因為每筆工程款的支付都是以合同為依據(jù)，如果參與單位沒有達到合同要求，堅決不能支付資金，維持合同嚴肅性。

4 施工過程的成本控制

建設項目進入施工階段后對項目總成本的影響僅占5%～10%，要從施工方案、現(xiàn)場變更、簽證和竣工驗收等方面做好成本控制工作。

1)施工方案的審查。建設單位要加強對施工方案、施工組織設計的審查力度，進行經(jīng)濟技術比較。合理的施工方案，可以縮短工期，保證工程質量，提高經(jīng)濟效益，對施工方案從技術上和經(jīng)濟上進行對比評價，通過定性分析和定量分析，對質量、工期、造價三項技術經(jīng)濟指標比較?？梢院侠碛行У乩萌肆?、物力、財力資源，取得較好的經(jīng)濟效益，把好施工管理關，是全面成本管理的重要途徑。

2)現(xiàn)場變更、簽證的管理。規(guī)范簽證的嚴肅性，據(jù)統(tǒng)計大量工程簽證可引起工程造價的上升。建設單位應制定相應的規(guī)章制度規(guī)范工程簽證行為，不該給的簽證堅決不辦。

3)竣工結算的管理?？⒐そY算是工程建設過程中成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)，認真審核。另外，要做好建設項目后評估工作。在項目竣工結算審核的基礎上，將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考。會同項目各管理部門總結并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經(jīng)驗、教訓，提出今后工作中的改進方案［5］。

5 營銷的成本控制

項目的營銷費用為房地產商品銷售額的1%～3%，費用數(shù)額的大小也影響房地產開發(fā)利潤的高低。綜合運用向受眾對象推介的手段，既要達到宣傳目的，也要控制宣傳的費用，以控制成本。

6 結語

房地產開發(fā)項目的成本控制是一個多階段、復雜的、動態(tài)的過程。要從項目前期策劃階段到營銷售后服務全過程控制，運用科學的管理方法，經(jīng)濟、技術的量化指標，每一環(huán)節(jié)每一方面認真分析，做出最優(yōu)的選擇。企業(yè)有樹立全員成本意識，建立健全成熟的成本核算體系。只有這樣才能在激烈的市場競爭中，抵御風險、創(chuàng)造效益，使企業(yè)在經(jīng)營過程中逐步發(fā)展壯大。

［1］ 申琪玉，張樹君.房地產項目工程造價的全過程控制研究［J］.建筑技術開發(fā)，2008(9):78-80.

［2］ 文長法.對工程造價的全過程控制的探討［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟，2008(3):102-103.

［3］ 姜言東.淺議建筑安裝工程項目成本的控制［J］.建筑設計管理，2008(4):10-11.

［4］ 李瑞梅，周素霞.工程量清單計價環(huán)境下加強工程造價風險防范［J］.建筑與預算，2008(2):30.

［5］ 施中安.房地產開發(fā)項目的成本控制［J］.城鄉(xiāng)建設，2008(8):64-65.