□文/周 敏 向鵬成

重慶市住房保障制度創(chuàng)新與運(yùn)行

□文/周 敏 向鵬成

目前，重慶市政府把解決城鄉(xiāng)居民特別是中低收入群體的住房問題提升為解決民生最為重要的問題來抓，對(duì)住房保障制度進(jìn)行創(chuàng)新，建立市場(chǎng)供給與政府保障并舉的“雙軌制”（即住房的“保障軌”及“市場(chǎng)軌”）住房供應(yīng)體系，將公租房建設(shè)列為“民生工程”之首，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。然而，重慶保障性住房實(shí)施中仍存在著一些問題，本文對(duì)此提出幾點(diǎn)自己的建議。

住房保障；經(jīng)濟(jì)適用房；廉租房；公租房；住房政策

重慶市位于中國(guó)的西南部，具有大城市、大農(nóng)村并存的特點(diǎn)，是較發(fā)達(dá)的城市與較落后的農(nóng)村的結(jié)合構(gòu)成了典型的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體系。目前，重慶的住房保障體系構(gòu)成中，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房是住房保障的主體。重慶市對(duì)住房保障制度進(jìn)行了創(chuàng)新，采取的“5+1”模式即過去的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房改造、城中村改造、農(nóng)民工公寓這5種保障性住房與新的保障性住房公租房并舉的方式擴(kuò)大了住房保障的覆蓋范圍，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)住房保障的全民覆蓋。

一、重慶市住房保障發(fā)展的政策環(huán)境

2005年12月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》。新農(nóng)村建設(shè)是一項(xiàng)全國(guó)性的宏觀政策，對(duì)我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)變化有著很大的影響。重慶市作為一個(gè)大、中、小城市有機(jī)結(jié)合的現(xiàn)代城市，具有大城市、大農(nóng)村并存的特點(diǎn)，是較發(fā)達(dá)的城市與較落后的農(nóng)村的結(jié)合構(gòu)成了典型的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體系。新農(nóng)村建設(shè)對(duì)重慶市來說更加具有重要的意義，對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有協(xié)調(diào)的作用。

2009年國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》，將重慶市的改革發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略。2008年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立了兩路寸灘保稅港區(qū)，是我國(guó)首個(gè)空港和水港聯(lián)動(dòng)的綜合保稅區(qū)。2010年2月又批準(zhǔn)成立西永綜合保稅區(qū)，是加工貿(mào)易和服務(wù)貿(mào)易集聚的區(qū)域。同年5月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了重慶兩江新區(qū)，其規(guī)劃面積為1，200平方公里。

為推動(dòng)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革取得實(shí)質(zhì)性的突破，加快城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)資源要素的有序流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，重慶市人民政府發(fā)布了渝府發(fā)［2010］78號(hào)文件《重慶市人民政府關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍制度改革意見》。到2020年新增城鎮(zhèn)居民700萬人，非農(nóng)戶籍人口比重提升至60%，主城區(qū)集聚城鎮(zhèn)居民1，000萬人，區(qū)縣城集聚城鎮(zhèn)居民600萬人，小城鎮(zhèn)集聚城鎮(zhèn)居民300萬人，形成合理流動(dòng)、權(quán)益公平、城鄉(xiāng)一體的戶籍制度體系。在戶籍制度的推行下，按照《重慶市總體規(guī)劃》中要求按照人均住房面積35平方米來計(jì)算，到2020年僅新增城鎮(zhèn)居民就需要2，450萬平方米的居住面積，而在轉(zhuǎn)移的人口基本上都來自于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，購(gòu)買力弱，要把這個(gè)改革進(jìn)行成功，解決中低收入人群的住房問題更是成為當(dāng)前重要的民生問題，也是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

二、住房保障的土地供應(yīng)

建設(shè)公租房是重慶市破解城市中低收入群體住房困難的主要途徑。要解決住房保障問題主要考慮這幾個(gè)因素：住宅用地年供應(yīng)量、政府財(cái)政承受能力、當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格、居民消費(fèi)水平、城市發(fā)展速度、居民居住水平等。在這些因素中最值得關(guān)注的就是用地供應(yīng)和財(cái)政承受能力。

土地儲(chǔ)備制度的建立對(duì)政府供應(yīng)保障性住房提供了部分財(cái)政支持。土地儲(chǔ)備是一種有效的技術(shù)控制，通過購(gòu)買土地的使用權(quán)，特別是城市邊緣的土地使用權(quán)，在城市擴(kuò)張的時(shí)候，政府可以通過土地的位置、特性，利用規(guī)劃作指導(dǎo)，避免土地的使用費(fèi)用被不斷轉(zhuǎn)讓提高，導(dǎo)致房屋價(jià)格的不斷攀升，減少人們購(gòu)買房屋的經(jīng)濟(jì)壓力。重慶市相繼成立了地產(chǎn)集團(tuán)、城投公司、渝富公司等市級(jí)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，制定國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法，形成土地資源配置“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的良性循環(huán)，徹底改變開發(fā)商低價(jià)囤積土地的局面，實(shí)現(xiàn)了政府對(duì)土地市場(chǎng)的有效調(diào)控。

在公租房建設(shè)上，重慶采取了以下措施：

首先，重慶從2007年底開始醞釀出臺(tái)1，800萬平方米的危舊房改造計(jì)劃，不但極大地改善了原居民居住品質(zhì)，而且對(duì)沖了金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的影響，使得重慶儲(chǔ)備土地的國(guó)有公司資產(chǎn)大增，經(jīng)濟(jì)體量并不大的重慶國(guó)有資產(chǎn)卻達(dá)到9，000多億，位居全國(guó)第四，為重慶布局重大民生項(xiàng)目和投資項(xiàng)目贏得了主動(dòng)，這就是“國(guó)進(jìn)民進(jìn)”的“重慶經(jīng)驗(yàn)”。

其次，建立先規(guī)劃后出讓制度，提升土地資產(chǎn)價(jià)值。重慶市創(chuàng)造性地建立規(guī)劃經(jīng)費(fèi)納入土地成本、先規(guī)劃后出讓的制度，即先由國(guó)土部門墊支經(jīng)費(fèi)，規(guī)劃部門編制控制性詳規(guī)，土地招拍掛出讓后，收回墊支的規(guī)劃經(jīng)費(fèi)。

再次，提出并大力推行多賣熟地少賣生地、多賣光地少賣毛地的原則，要求由政府及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)動(dòng)拆遷，土地完成整治之后再出讓。這既保證了政策的落實(shí)，保障了被拆遷居民的利益，避免了居民與開發(fā)商的矛盾，同時(shí)保證出讓土地是地上建構(gòu)（筑）物拆遷完畢或完成征地拆遷補(bǔ)償?shù)墓獾?，是七通一平整治后的熟地，極大地提高了土地的資產(chǎn)價(jià)值，保障了依法拆遷、公平補(bǔ)償。

最后，強(qiáng)力推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值，土地交易的公開、公平、公正，杜絕灰色交易，從源頭上預(yù)防腐敗行為的發(fā)生。

在公租房規(guī)劃選址上遵循7個(gè)原則：1、均衡布局，每個(gè)聚居區(qū)均規(guī)劃布局一定規(guī)模的公租房；2、公交支撐，區(qū)域內(nèi)公共交通支撐度高，有高密度普通公交線路支撐；3、職住平衡，結(jié)合周邊產(chǎn)業(yè)布局，且產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟；4、配套完善，公租房地塊配置學(xué)校、幼兒園、商業(yè)和文化體育設(shè)施；5、環(huán)境宜居，居住環(huán)境較好；6、有效出租，住房出租需求較大；7、符合規(guī)劃，符合重慶城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃。

根據(jù)這一個(gè)原則，重慶市在城區(qū)外圍市規(guī)劃了21個(gè)新的大型聚居區(qū)，總規(guī)劃面積將達(dá)到2，000萬平方米。公租房按照均衡布局的要求，在每個(gè)大型聚集區(qū)，都進(jìn)行了規(guī)劃。2010年規(guī)劃了鴛鴦、大竹林、華巖、蔡家、西永片區(qū)，啟動(dòng)面積約有500萬平方米；2011年在茶園新城、釣魚嘴、龍洲灣、悅來、空港片區(qū)啟動(dòng)500萬平方米的公租房建設(shè)。

三、住房保障的融資

重慶市的保障住房資金來源主要由三部分構(gòu)成：1、中央和重慶地方財(cái)政的資金；2、重慶市每年將把土地出讓收益的5%投入公租房建設(shè)；3、社會(huì)融資。可歸納為：

（一）低端有保障。即通過稅收、土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、開發(fā)商利潤(rùn)“四個(gè)沒有”，保證公租房體量大、租金低。政府通過劃撥土地方式，為公租房注入200多億元；除了中央和重慶地方財(cái)政的資金外，重慶市每年將把土地出讓收益的5%投入公租房建設(shè)；今后開征的特別房產(chǎn)稅，為公租房再注入100億元左右；另外，通過銀行貸款、信托等方式融資獲得400多億元資金；其余部分則通過融資解決。通過重慶地產(chǎn)集團(tuán)的實(shí)踐，這種資金保障模式完全可行。先期需投入公租房的70億元資金已經(jīng)解決，5億元為市政府土地出讓收入，5億元為中央財(cái)政補(bǔ)貼，其余60億元由公積金管理中心和商業(yè)銀行貸款解決。

（二）中端有市場(chǎng)。對(duì)老百姓購(gòu)買第一套普通商品房給予優(yōu)惠，即按揭貸款返還個(gè)人所得稅40%地方留成部分，也是幫助中產(chǎn)階層增加財(cái)產(chǎn)性收入。

（三）高端有遏制。對(duì)高檔商品住房開征房產(chǎn)稅，遏制高檔商品住房?jī)r(jià)格過快上漲，其收益用于保障性住房建設(shè)。

四、住房保障的申請(qǐng)

《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》已正式發(fā)布實(shí)施。為防止“開著寶馬住保障房”情況的出現(xiàn)，重慶在《細(xì)則》中提出了一系列措施。目前，重慶公租房管理局建立了聯(lián)通社保、稅收和公積金管理等系統(tǒng)的信息網(wǎng)絡(luò)，接到公租房申請(qǐng)后，通過此網(wǎng)絡(luò)對(duì)申請(qǐng)人信息進(jìn)行嚴(yán)格審核。申請(qǐng)人通過初審和復(fù)審之后，其收入、住房等相關(guān)信息還將在網(wǎng)上進(jìn)行公示，經(jīng)公示無異議或異議不成立的方可進(jìn)入申請(qǐng)人輪候庫?！都?xì)則》要求，申請(qǐng)人的收入、住房等情況在輪候期間發(fā)生變化，應(yīng)主動(dòng)及時(shí)提交書面材料，重新審核資格。

《細(xì)則》規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)年滿18周歲，在主城區(qū)有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規(guī)定收入限制的無住房人員、家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工及外地來主城區(qū)工作的無住房人員。申請(qǐng)人可以家庭、單身人士、多人合租等方式申請(qǐng)公租房。其中多人合租的，合租人均需符合申請(qǐng)條件，且人數(shù)不超過3人。其中，收入限制標(biāo)準(zhǔn)為：?jiǎn)紊砣耸吭率杖氩桓哂?，000元，2人家庭月收入不高于3，000元，超過2人的家庭人均月收入不高于1，500元，該標(biāo)準(zhǔn)還將定期進(jìn)行調(diào)整。需要說明的是，由重慶市、區(qū)政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才和在主城區(qū)工作的全國(guó)、省部級(jí)勞模、全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房困難家庭不受此限。

為確保公租房規(guī)范運(yùn)行，重慶對(duì)公租房住戶的退出機(jī)制進(jìn)行了周密的制度設(shè)計(jì)。公租房租住以5年為期限，租住者購(gòu)買改善住房后，可以退出公租房。公租房租滿5年之后，可以選擇購(gòu)買公租房，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，出售價(jià)格以土地成本、建安成本、稅費(fèi)和投入資金等相加的綜合成本價(jià)為基準(zhǔn)。但是，購(gòu)買了公租房，不得上市交易，不得轉(zhuǎn)租他人。購(gòu)買人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行活期存款利息，不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲。

此外，《細(xì)則》規(guī)定，對(duì)于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、出借和抵押公租房，改變其住房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)，空置房屋或欠交房租6個(gè)月以上，承租人或購(gòu)買人所占有的公租房都將被強(qiáng)制收回，其行為被記入個(gè)人信用檔案，5年內(nèi)不得申請(qǐng)公租房。

租金方面，公租房租金原則上不超過同地段、同品質(zhì)、同類型普通商品房市場(chǎng)租金的60%。租金實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，每?jī)赡晗蛏鐣?huì)公布一次?！肮夥恐饕墙鉀Q中低收入的既不符合廉租房申請(qǐng)條件，又買不起商品房的‘夾心層’人群?！惫夥康淖饨鹗杖雽ｍ?xiàng)用于償還公租房貸款利息及日常維護(hù)。

公租房的配租面積與申請(qǐng)人家庭人數(shù)相對(duì)應(yīng)。2人以下配租建筑面積40平方米以下住房，3人以下配租建筑面積60平方米以下住房，4人以上配租建筑面積80平方米以下住房。家庭成員只有父女或母子兩人的，可按3人配租面積配租。戶型有單間配套、一室一廳、兩室一廳和三室一廳。

《細(xì)則》還指出，符合廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的家庭申請(qǐng)公租房，在輪候配租時(shí)享有優(yōu)先權(quán)。廉租戶應(yīng)申請(qǐng)戶籍所在地建設(shè)的公租房；所在地?zé)o公租房的，由市里統(tǒng)籌安排。廉租戶入住公租房，其配租面積在50平方米以下，租金按現(xiàn)行廉租住房政策交納，并享受部分物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠。

在承租人入住公租房后，重慶市相關(guān)部門還將繼續(xù)對(duì)其租住資格、履行合同約定、住房使用等情況進(jìn)行檢查，并設(shè)立舉報(bào)電話、信箱，接受社會(huì)監(jiān)督。

五、結(jié)論和建議

重慶市采取的“5+1”模式即過去的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房改造、城中村改造、農(nóng)民工公寓這5種保障性住房與新的保障性住房公租房并舉的方式擴(kuò)大了住房保障的覆蓋范圍，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)住房保障的全民覆蓋。2011年初的平均容積率為3.8，戶型面積為35～80平方米，總面積20萬平方米的公租房的投入運(yùn)行，表明“5+1”模式已經(jīng)取得一定的成績(jī)，大幅度地改善群眾的居住條件，但還是要看到住房保障仍然任重道遠(yuǎn)。目前，公租房供給的主要問題是：

（一）沒有建立和完善住房保障法規(guī)。我國(guó)自20世紀(jì)八十年代啟動(dòng)的住房制度改革，雖然在不同的發(fā)展時(shí)期，曾經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的條例和條令，如“國(guó)六條”、“國(guó)八條”和“國(guó)十一條”等，但迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布，住房保障主要依靠行政手段加以干預(yù)，公共住房政策的實(shí)施缺乏認(rèn)法體系強(qiáng)有力的保障。重慶市應(yīng)盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對(duì)住房保障的實(shí)施計(jì)劃、惠及對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金運(yùn)作方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)、保障措施進(jìn)行法律界定。從法律制度層面對(duì)中低收入居民的住房保障問題進(jìn)行了明確的界定。在法律的時(shí)效期內(nèi)，對(duì)住房保障所惠及的人群具有明確的準(zhǔn)入限定條件和收入限定標(biāo)準(zhǔn)。

（二）缺乏成熟的融資模式。公租房的融資壓力不小，重慶30%～40%的低收入群體將由公租房來供應(yīng)。重慶為此需提供4，000萬平方米公租房，以滿足約200萬人的住房需求，總共需約1，000億元的投資。1，000億元中，政府將投入30%的資本金，由土地出讓金收入、對(duì)高價(jià)房的稅收、土地儲(chǔ)備收入等來負(fù)擔(dān)；此外70%要依靠市場(chǎng)融資，包括商業(yè)銀行貸款、保險(xiǎn)資金、信托、債券等。從目前重慶的土地出讓凈收益、公積金和中央財(cái)政補(bǔ)貼等指標(biāo)看，還有很大資金缺口，缺乏成熟的融資模式。

（三）建立和完善個(gè)人收入登記和信用記錄制度。缺乏全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人收入登記和信用記錄制度。在這個(gè)基礎(chǔ)上就可以保證城市中低收入者住房保障能有公平的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，使真正需要的人獲得廉價(jià)的住房。可有效地防止以下現(xiàn)象的發(fā)生：1、避免一些地方廉租住房入住后出現(xiàn)了租金、物業(yè)費(fèi)收取難和不符合條件住戶退出難等問題；2、對(duì)拖欠租金、拒絕退出廉租住房的行為，缺乏有效措施和明確規(guī)定；3、入住廉租住房的部分家庭，在其收入發(fā)生變化已不符合實(shí)物配租條件后，大多仍無能力購(gòu)置新住房，騰退其現(xiàn)有廉租住房確有困難。

針對(duì)當(dāng)前重慶保障性住房實(shí)施中存在的問題，提出以下建議：

（一）制定法規(guī)，并建立專門的住房保障監(jiān)督、管理機(jī)構(gòu)。根據(jù)對(duì)各個(gè)國(guó)家住房保障的研究可以發(fā)現(xiàn)，住房保障的實(shí)施必須以立法的形式來保證，但是各國(guó)的文化、經(jīng)濟(jì)程度不相同，只能夠借鑒而不能夠照搬，因此制定符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī)很有必要，可從立法上規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平及保障資金的來源。重慶市應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，推進(jìn)地方性的住房保障法規(guī)，嚴(yán)格制定住房保障對(duì)象的進(jìn)入、退出管理辦法，加強(qiáng)政府保障性住房的管理職能，根據(jù)實(shí)際需要確定各種保障性住房的比例，保證保障性住房的供給水平，從而保證政府控制的房源保持一定的比例，更好地發(fā)揮政府對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控。

政府應(yīng)建立專業(yè)化的市場(chǎng)調(diào)研體系，充分掌握市場(chǎng)信息，把握“夾心層”的類別、數(shù)量，建立一個(gè)完善、合理的制度。加強(qiáng)對(duì)公租房建設(shè)、管理過程中的公正、合理制度，避免公租房被出租或者閑置，由于公租房具有過渡性質(zhì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生變化，不再符合公租房申請(qǐng)條件的承租人就不能夠繼續(xù)租住。

（二）建立完善的財(cái)政、稅收政策和回購(gòu)制度。財(cái)政通過預(yù)算、稅收、信用、補(bǔ)貼等方式，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施宏觀調(diào)控，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

由于公租房建設(shè)資金的來源渠道主要有四種，即中央安排的專項(xiàng)資金、財(cái)政年度預(yù)算安排資金、土地出讓收益、銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款，導(dǎo)致政府的財(cái)政能力有限，在明確政府主導(dǎo)地位的同時(shí)，引進(jìn)多方的合作經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大建設(shè)公租房的融資渠道，可以從出讓商品房土地使用權(quán)中所獲的巨額利潤(rùn)，通過“自我相互補(bǔ)貼”方式來支持公租房建設(shè)。還可以發(fā)行公租房基金向企業(yè)和社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行融資。

重慶市允許公租房使用滿五年后，可按市場(chǎng)成本價(jià)出售給租住者，只是轉(zhuǎn)讓時(shí)仍由公租房管理局回購(gòu)。這一可售條款，有助于政府回籠資金滾動(dòng)開發(fā)，緩解政府修建保障性住房的資金壓力，使公租房有效地解決真正需要政府幫助的中低收入家庭的住房問題。同時(shí)，公租房的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家這個(gè)性質(zhì)不能夠改變，要避免出現(xiàn)國(guó)家補(bǔ)貼部分人進(jìn)行房產(chǎn)投資的情況出現(xiàn)。

重慶市可將住房公積金貸款、房產(chǎn)稅收入支持公租房建設(shè)，一定程度上彌補(bǔ)了政府在公租房建設(shè)方面的資金不足，可以加快公租房建設(shè)進(jìn)程，有利于解決城市中低收入人群的住房問題，對(duì)促進(jìn)住房保障體系的完善、構(gòu)建“市場(chǎng)加保障”的住房“雙軌制”供應(yīng)體系具有積極意義。

（三）失信懲罰機(jī)制的建立。以征信數(shù)據(jù)庫失信懲罰機(jī)制為紐帶的市場(chǎng)聯(lián)防的建立。建立專業(yè)的征信機(jī)構(gòu)，通過聯(lián)合征信形式采集征信數(shù)據(jù)，構(gòu)筑征信數(shù)據(jù)庫。由政府倡導(dǎo)建立一個(gè)市場(chǎng)聯(lián)防機(jī)制，由具備監(jiān)管功能的政府部門、各類授信機(jī)構(gòu)、公用事業(yè)單位等參加。申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房保障時(shí)如實(shí)地申報(bào)個(gè)人收入以及及時(shí)交納租金和物業(yè)費(fèi)，征信數(shù)據(jù)庫將租戶企信記錄同時(shí)記錄下來，并加以積累，體現(xiàn)在給予信用記錄優(yōu)良的用戶以高的信用評(píng)分，使守信者在不知不覺中獲得一些無形資產(chǎn)。信用局會(huì)永久保留個(gè)人優(yōu)良的信用記錄。

建立失信懲罰機(jī)制，將經(jīng)濟(jì)手段和道德譴責(zé)手段并用，懲罰在住房保障過程中的失信者，將有經(jīng)濟(jì)失信（嚴(yán)重拖欠租金、物業(yè)費(fèi)）行為的租戶從市場(chǎng)主流中剔除出去。形成一種向誠(chéng)實(shí)守信的用戶傾斜的政策優(yōu)惠和社會(huì)環(huán)境以及一種正向的激勵(lì)機(jī)制，才能有助于住房保障制度健康持續(xù)地發(fā)展。

D 632.1

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（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）