□文/余 菁

經濟適用房管理中的問題與對策

□文/余 菁

本文梳理了經濟適用房在建設使用中存在的主要問題，在此基礎上推出結論以及管理層應采取的措施，以期掃清經濟適用房發(fā)展中的障礙，使經濟適用房真正成為一項惠民政策，民心工程。

經濟適用房；建設標準；定價機制；實物配售

序言

經濟適用房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準，面向城市低收入家庭住房問題，進行的住房保障。經濟適用房是隨著我國市場經濟的發(fā)展而出現(xiàn)的，可以說是城市住房制度改革的產物。與普通商品房相比經濟適用房的價格比較便宜；與廉租房相比經濟適用房的質量要好得多，因而經濟適用房成為了市場的寵兒。但是，經濟適用房在推行的近十年中顯露出了不少問題，因此理論界一直都在圍繞它進行研究探索。本文在前人研究的基礎上進行概括總結和分析，并著重研究了“分配”、“選址”、“物業(yè)管理”等方面的問題。這對實現(xiàn)社會公平，貫徹落實國家政策，促進經濟適用房的快速發(fā)展以及維護社會和諧都具有重大的現(xiàn)實意義和理論意義。

一、經濟適用房的產生背景

經濟適用房的提出直至興建經歷了一個相當漫長的過程。早在1991年6月，國務院就在《關于積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“大力發(fā)展經濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題?！?998年以前，住房制度推進的步伐相當緩慢，也正是在這一年國家正式提出興建經濟適用房。經濟適用房的提出與當時的宏觀經濟形勢密切相連，當時中國經濟正處于低谷，經濟增長速度很慢，需要尋找新的經濟增長點。在這種大的經濟背景下，朱镕基提出，要把住宅建設作為新的經濟增長點和消費熱點，一個重要的舉措就是發(fā)展只售不租的經濟適用房。一般說來，經濟適用房價格比較便宜，中低收入者均能購買，這樣就能通過住宅拉動經濟的增長；另一方面我國以前實現(xiàn)的是實物分配，但是隨著經濟體制的改革，即從計劃經濟向市場經濟體制過度，實物分配顯露了許多的弊端因而被廢除，取而代之的是貨幣化。因為我國人口基數大，收入差距也很大，因而僅靠貨幣化分配，相當一部分人不可能進入市場買房，于是需要建立多層次的住房供應體系來滿足多層次的住房需求。

二、經濟適用房發(fā)展中存在的問題及原因分析

經濟適用房作為住房保障體系的主要部分在解決城鎮(zhèn)中低收入住房、實現(xiàn)社會公平公正、調整房地產市場結構和價格等方面起到了舉足輕重的作用。但在近十年的發(fā)展中也出現(xiàn)了許多不經濟、不適用的現(xiàn)象。

（一）經濟適用房供不應求。經濟適用房用地是由地方政府劃撥的，而土地收入是地方的主要收入，這有損地方政府的利益，因此地方政府建設的積極性大打折扣。據住房和城鄉(xiāng)建設部披露的數據，2009年全國各地經濟適用房新開工面積為33，388萬平方米，48萬套，占全年計劃指標的37%，進度相當緩慢。

（二）超標準建設問題嚴重。國家《經濟適用住房管理辦法》中明確規(guī)定經濟適用住房應以中小戶型為主，其面積規(guī)定為中套住房面積為80平方米，小套住房面積為60平方米。但是，就全國范圍來看，經濟適用住房建筑面積在二者之間的就很少，多數開發(fā)商將建筑面積建到了100平方米以上，更有甚者建到了150平方米。試問這是經濟適用房嗎？就拿西安來說，西安有一經濟適用住房開發(fā)區(qū)“唐都花園”，其共有11種戶型，只有一種戶型低于80平方米，最高者超過150平方米。在戶型超標的同時建筑總規(guī)模擴大，投資額難免也要上升，最后每套的造價必然也會上漲。如此一來，中低收入者更是買不起房了。造成這種現(xiàn)象的根本原因在于政府規(guī)定開發(fā)商在建設經濟適用房時利潤必須控制在3%以內，而多數開發(fā)商表示利潤在3%以內是沒人愿意開發(fā)的。因此，開發(fā)商便通過擴大建設規(guī)模，擴大戶型面積來吸引有錢人買房，借此提高利潤。

（三）經濟適用房分配管理不合理

1、富人購房現(xiàn)象嚴重。經濟適用房的目標人群本是中低收入家庭住房困難戶，旨在解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題。然而，近年來全國各地富人購房現(xiàn)象越來越普遍。目前，在許多經濟適用房小區(qū)卻有許多私家車，這很難讓人把這些人與經濟適用房聯(lián)系到一起。比如，前些年濟南陽關舜城及呼和浩特首個經濟適用房項目草原明珠小區(qū)不乏開著奧迪、寶馬等高檔小車的購房戶。

2、中低收入人群棄購現(xiàn)象普遍。在近幾年的經濟適用房銷售中曾出現(xiàn)過這樣一種怪現(xiàn)象：一方面經濟適用房供不應求；另一方面老百姓在辛苦排隊搖號后卻最終放棄購買經濟適用房。2005年成都經濟適用房遭“冷遇”就是一個很好的例子。2005年3月成都市公開盤6，000套經濟適用房，而當年僅僅售出2，000套，空置率高達60%。就其主要原因來講在于經濟適用房選址過于偏僻。

（四）銷售環(huán)節(jié)運作不規(guī)范。為降低建設成本，國務院等有關部門對進入經濟適用房的各項收費采取了一系列減免措施取消了各種無法律法規(guī)依據的攤派集資費。然而，政府相關部門卻并未執(zhí)行，依然收取各種費用，政府的優(yōu)惠政策并未落到實處。另外，開發(fā)商在售房過程中，也有重復收費現(xiàn)象。比如，以工本費、抵押登記費的形式收取，更有甚者收了費不干事。據調查，某開發(fā)商在某小區(qū)建設之初就收取了“防雷”費用，然而業(yè)主都住了幾年了也未曾見到所謂的防雷措施。

（五）物業(yè)管理水平偏低。物業(yè)管理無論是對商品房來說還是對經濟適用房而言都是不可或缺的一部分。據一份調查資料顯示，業(yè)主對高檔商品房小區(qū)物業(yè)評價總體較好的比例達到68%；對經濟適用房小區(qū)的物業(yè)評價卻很低，總體差占33%，服務質量差占28%。管理水平差占29.3%收費不規(guī)范占36.2%。業(yè)主的不滿意感主要是因為物業(yè)公司提供的服務針對性不強，物業(yè)公司在管理過程中只注重企業(yè)本身的利益，脫離業(yè)主的實際需求，盲目地推出一些投入小、產出高的服務。

三、完善經濟適用房建設使用問題的對策

經濟適用房的建設目標不是單純地解決貧困人口的“安身”問題，而應該是具有更為深刻的社會目標。一方面應當通過經濟適用房的建設來解決中低收入人群的住房，提高他們的生活質量，使其擺脫貧困；另一方面經濟適用房有助于防止社會排斥，促進社會融合構建和諧世界。因此建議從以下幾個方面加強經濟適用房的管理。

（一）優(yōu)化經濟適用房的選址。我國目前存量市場發(fā)展空間很寬廣，即二手房市場和老舊公寓有待挖掘。二手房、老舊公寓就其周邊環(huán)境、交通、醫(yī)療、學校等配套設施來講是相當成熟的。如果將這部分房屋改建為經濟適用房，相信百姓都會搶購何來不愿購買之說了。此外，這樣做還有兩個好處：一是解決了經濟適用房建設中的選址問題；二是增加了經濟適用房的供給量，降低了建設成本。

（二）嚴格控制戶型面積。雖然政府對經濟適用房的建設給予了一定的優(yōu)惠政策，但是開發(fā)商為獲取高額利潤都將建筑面積擴大了許多。經濟適用房的建設規(guī)模應由各地政府根據當地符合條件家庭的需要和實際供應能力來確定，例如杭州的標準是：家庭三人及以下者住房保障面積為60平方米，三人以上者為80平方米。目前，我國已經明確規(guī)定了經濟適用房的控制面積，那么對于不符合設計標準、戶型面積過大的經濟適用房建設項目，規(guī)劃部門首先應不予審批，針對那種已經建成或是銷售的戶型超標的經濟適用房，仍要進一步加強監(jiān)管。

（三）明確購房者標準和資格審查機制。目前，我國對經濟適用房保障對象的界定為中低收入人群，試問何謂中低收入？這個概念過于廣泛了。并且目前個人資金管理、信用管理等相關條件還不配套，要調查清楚一個人的家庭收入并非易事。因此，在制定經濟適用房制度時首先應以國家法定的形式規(guī)定標準，再由地方政府根據本地的收入情況擬定適合本地區(qū)的標準。在這個方面政府應該將考核標準定量化、合理化。比如，采取多指標考核，將現(xiàn)有的考察家庭人均收入改為考核家庭年總收入、家庭總資產、人均住房面積等多個指標，其中之一不達標者均不能購買。

（四）建立合理的定價機制。經濟適用房的建設成本包括征地拆讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區(qū)內基礎設施建設配套費、貸款利息、稅金等費用。為有效地控制經濟適用房的價格，各地政府應當全面參與經濟適用房成本的核算和定價過程中，必要時可以用市場手段來降低成本。政府部門還可以成立專門的定價小組，經過對省內外各區(qū)域經濟適用房價格的調查來定價。當然最關鍵的在于要結合當地的情況，當地商品房的價格就是一個很好的參考對象。在經濟適用房的定價過程中，有的部門聯(lián)合開發(fā)商肆意提價，這部分人應當受到法律的制裁。對于開發(fā)商則取消其建設資格并處以罰金，給予政府官員降級撤職等行政處罰。

（五）用貨幣補貼替代實物配售。此前實行的劃撥土地政策因損害地方政府的利益效果不是很好。用貨幣補貼則能大大提高地方政府的建房積極性。所謂貨幣補貼即指住房困難戶在購買住房時政府直接將貨幣補貼給中低收入家庭，政府不必劃撥土地建經濟適用房。2008年當國際金融危機蔓延到中國房地產業(yè)時，一些地方政府紛紛出手救市，在各種救市舉措中長沙市采取了購買商品房由政府給予5萬元到8萬元的補貼政策，繼長沙之后鄭州、沈陽、南昌、大連等城市也都實行了經濟適用房的貨幣補貼政策，并取得了不錯的效果。

四、結論

我國是一個人口眾多，貧困人數也多的國家，房源非常短缺，因而經濟適用房的建設則顯得至關重要。在過去十年的經濟適用房建設中確實突顯出了不少的問題，本文也對這些問題進行了簡要的分析并提出了相應的對策，以期能夠促進經濟適用房的快速發(fā)展。然經濟適用房是一項長期的政策，關系到千家萬戶的福利，因而全國各地方政府都應高度關注，使得“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”將在不遠的將來實現(xiàn)。

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（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）