河南省農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學校 李慧娟

我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及應對措施

河南省農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學校 李慧娟

改革開放至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個從逐漸復蘇、初步發(fā)展到高速發(fā)展的過程，越來越多的土地和房屋經(jīng)過市場交換和資源配置，房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、維修、裝飾等方面的從業(yè)人員不斷增加，房地產(chǎn)業(yè)也成為國家調(diào)控國民經(jīng)濟的重要力量。但是，房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了一些問題。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

1.房地產(chǎn)存量資源沒有得到充分利用。與一般商品不同，房地產(chǎn)具有連續(xù)使用的功能。房屋建成售出后，雖然已賣給出租者或投資者，但增量變成存量，仍然包括在全社會房屋的總供給量中。當前，房屋量大幅上漲，一部分原因就是房產(chǎn)存量資源沒有充分發(fā)揮作用。據(jù)調(diào)查，一些大城市中大量的存量房產(chǎn)資源處于沉淀狀態(tài)，包括投資者購入待出售、出租的房屋和城市居民的第二套閑置房屋。

2.房地產(chǎn)投資結(jié)構不盡合理。房地產(chǎn)市場結(jié)構不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。據(jù)分析，住房供應結(jié)構中經(jīng)濟適用房、限價普通商品住房等政府調(diào)控房源應占總房源的30%～35%為合理結(jié)構，但現(xiàn)在市面上商業(yè)用房、別墅、高檔公寓所占的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場供求關系的失衡。

3.房地產(chǎn)金融存在風險。按照國際經(jīng)驗和市場規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)過程中價格下跌造成利益損失的第一承擔者就是開發(fā)商。而我國一些開發(fā)商的自有資金比例過小，總投資中銀行貸款及占用建筑商和購房者的資金比重過高，這其實就把應由開發(fā)商承擔的風險轉(zhuǎn)嫁到了銀行、建筑商以及購房者的頭上。而實際上，建筑商和購房者的資金很大部分也是來源于銀行。這樣，房地產(chǎn)業(yè)的固有風險就被不適當?shù)剡^多配置在了銀行頭上，一旦房地產(chǎn)價格大幅度下滑，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會迅速上升。

4.房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置高速增長。由于我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現(xiàn)象，近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長趨勢，1999年增長了18.3%，2000年增長了41.4%，2001年增長了38.5%，2002年增長了38.1%，2003年增長了42.3%，均遠遠高于同期房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度。資料顯示，全國有3萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發(fā)利用和可持續(xù)發(fā)展是極為不利的。

5.房地產(chǎn)市場產(chǎn)品價格高。近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市漲幅甚至超過20%。資料顯示，1999～2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%。2007年，住宅物業(yè)上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，居民用地、工業(yè)倉儲用地和商業(yè)旅游娛樂用地交易價格分別上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業(yè)營業(yè)用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大于同期國民經(jīng)濟和社會公眾人均收入的增長幅度。

二、規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的措施

1.從土地源頭入手，規(guī)范土地市場。首先，應通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保證土地結(jié)構的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟的長遠發(fā)展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場，避免“暗箱”操作的諸多弊端。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應對所有待出讓的土地信息公開，防止信息不對稱造成的圈地、炒地。最后，對違規(guī)違紀者應給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。

2.靈活運用利率、稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場。為引導房地產(chǎn)的投資與開發(fā)更符合市場需求，政府應適時調(diào)高別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈、寫字樓的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產(chǎn)開征不動產(chǎn)稅，并可采取累進稅。

3.完善經(jīng)濟適用房政策。經(jīng)濟適用房在保證中低收入家庭住房、平抑商品房價格、拉動國民經(jīng)濟增長、促進城市化建設等方面發(fā)揮了重要作用，但也出現(xiàn)了很多問題。如產(chǎn)權不清、購房者收入水平不易界定等。完善我國經(jīng)濟適用住房制度，可以從以下幾個方面著手：首先，將地方政府對居民住房保障工作納入政績考核范圍。其次，建立和完善全國聯(lián)網(wǎng)的個人基本信用征集系統(tǒng)和完善的監(jiān)督機制，為經(jīng)濟適用住房購買對象的界定提供依據(jù)。最后，采用多種住房保障方式促進我國經(jīng)濟適用房市場的健康發(fā)展。

4.完善房地產(chǎn)金融。首先，在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。其次，大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以分散銀行信貸風險。再次，將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。最后，還要加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變。

5.完善房地產(chǎn)市場的法律體系。房地產(chǎn)市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規(guī)作指導。首先，在房地產(chǎn)市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。制定相關的法律法規(guī)，監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為，有利于改善消費者的不利地位，提高房地產(chǎn)市場的運行效率。其次，房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及政府的多方審批和監(jiān)督程序，包括立項、規(guī)劃、施工、竣工驗收、交房、產(chǎn)權交割等，都需要有一套行之有效的程序。要將房地產(chǎn)開發(fā)納入健康的發(fā)展道路，就必須建立起適合當前房地產(chǎn)開發(fā)實際的監(jiān)督和審批制度，并按照市場的發(fā)展隨時作相應調(diào)整。

綜上，規(guī)范房地產(chǎn)市場需要多方面的努力，這其中主要是政府的有力引導，同時，也需要房地產(chǎn)業(yè)人士和消費者的努力、配合和支持。