○俞金山

（新疆糧油集團金谷房產(chǎn)公司 新疆 烏魯木齊 830002）

一、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是企業(yè)為了通過租賃賺取租金收入或引起資產(chǎn)增值而部分或全部持有的土地、房屋建筑物等。投資性房地產(chǎn)是一種特殊資產(chǎn)，其不同于一般意義上的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等。

1、投資性房地產(chǎn)的主要特點。一是投資性房地產(chǎn)不適用于銷售。在我國一些地區(qū)房地產(chǎn)交易市場日漸完善，房地產(chǎn)已經(jīng)具備相當?shù)牧魍ㄐ?。但根?jù)準則的定義，用于銷售以獲取差價的房地產(chǎn)，應界定為存貨，不是投資性房地產(chǎn)。二是投資性房地產(chǎn)的實際使用壽命較長，應當對其后續(xù)支出與處置加以考慮。三是由于受到法律規(guī)定的限制，我國企業(yè)持有土地的行為，只是獲得了土地使用權(quán)，而并非取得了所有權(quán)，因此企業(yè)持有的自用或用于銷售的土地應界定為無形資產(chǎn)范疇；對于為了出租或資本增值而持有的土地使用權(quán)應界定為投資性房地產(chǎn)。四是企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的不是為了耗用，而是為了賺取長期的租金收益或獲得資本增值。對于這部分資產(chǎn)的核算，應當充分遵循實質(zhì)重于形式的原則進行收益的確認。

2、投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物等。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的初始計量

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)應按照實際成本的原則進行計量。根據(jù)投資性房地產(chǎn)取得的方式不同，其計量的內(nèi)容也有一定的差異；對于企業(yè)購入的投資性房地產(chǎn)應當將為了取得該項資產(chǎn)而發(fā)生的價款、相關(guān)稅金、手續(xù)費（如合同費、公證費、保險費等）計入成本；對于企業(yè)自行開發(fā)的投資性房地產(chǎn)，應當將開發(fā)過程中為了該資產(chǎn)發(fā)生的一切支出作為其成本入賬，包括項目確定、場地清理以及建造過程中發(fā)生的直接材料、直接人工、施工管理等計入成本；企業(yè)因債務重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等取得的投資性房地產(chǎn)應當依據(jù)相關(guān)會計準則進行會計確認與計量。

三、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定，企業(yè)既可采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)只能采用一種模式進行計量，不得同時采用兩種計量模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理，并在附注中予以披露。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。在公允價值模式下，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。

由于公允價值模式較之成本模式，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷、減值等，因此會降低企業(yè)會計核算期間的成本，同時在房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的大環(huán)境下，按照公允價值在會計期末調(diào)節(jié)資產(chǎn)賬面價值，多數(shù)情況下會增加企業(yè)的總資產(chǎn)。在兩者的共同作用下，企業(yè)凈利潤將會大幅提高。

四、投資性房地產(chǎn)新建與改擴建的會計處理

按照《企業(yè)會計準則講解（2006）》（簡稱《講解（2006）》）的規(guī)定，企業(yè)新建的投資性房地產(chǎn)，其在建工程發(fā)生的全部支出先在“在建工程”科目進行歸集，待完工后由“在建工程”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行改擴建，先將投資性的賬面價值轉(zhuǎn)入“在建工程”科目，待改擴建工程完工后再將其賬面價值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。《企業(yè)會計準則講解（2008）》（簡稱《講解（2008）》對新建的投資性房地產(chǎn)延續(xù)了《講解（2006）》的做法，而對于投資性房地產(chǎn)的改擴建不再通過“在建工程”科目而是通過“投資性房地產(chǎn)——在建”科目進行核算。核算投資性房地產(chǎn)的新建與改擴建的科目應當一致，即均通過“投資性房地產(chǎn)——在建”科目進行處理。“在建工程”科目反映在建的固定資產(chǎn)，“投資性房地產(chǎn)——在建”科目反映在建的投資性房地產(chǎn)。

五、投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)（自用房地產(chǎn)或存貨）都采用成本計量的情況下，其轉(zhuǎn)換的會計處理比較簡單，僅是對應科目的結(jié)轉(zhuǎn)。在投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的情況下，相應的轉(zhuǎn)換會涉及當期損益或資本公積的變動。對于其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，而后又停止出租或用于資本增值而轉(zhuǎn)為自用或代售的，在企業(yè)會計準則及其講解中均未予以明確規(guī)定。下文舉例說明。

2007年1月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為出租，對外簽訂了租賃協(xié)議。該商品房成本800萬元，公允價值1200萬元。當年年末，其公允價值1300萬元。2008年年末其公允價值1500萬元，停止出租，轉(zhuǎn)為代售。

根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。相關(guān)會計處理為：2007年1月1日，借：投資性房地產(chǎn)——成本1200；貸：開發(fā)產(chǎn)品800，資本公積——其他資本公積400。2007年年末，借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動100；貸：公允價值變動損益100。2008年年末，借：開發(fā)產(chǎn)品1500；貸；投資性房地產(chǎn)——成本1200、——公允價值變動100，公允價值變動損益200。

上述會計處理的結(jié)果是，該房地產(chǎn)由于用途改變和公允價值變化導致企業(yè)資產(chǎn)增加700萬元、損益增加300萬元、資本公積增加400萬元。年末，損益結(jié)轉(zhuǎn)到“本年利潤”賬戶，而“資本公積——其他資本公積”賬戶仍保留余額400萬元。資本公積400萬元屬于由于該房地產(chǎn)公允價值變動形成的一種直接計入使用者權(quán)益的利得，應當在該投資性房地產(chǎn)終止確認時轉(zhuǎn)出。因此2008年年末的會計處理為：借：開發(fā)產(chǎn)品1500，資本公積——其他資本公積400；貸：投資性房地產(chǎn)——成本1200、——公允價值變動100，公允價值變動損益600。

六、關(guān)于投資性房地產(chǎn)的處置問題

投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，采用公允價值模式的投資性房地產(chǎn)被處置時，應按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務收入”科目。這樣處理的好處在于能夠真實地反映該項房地產(chǎn)在處置過程中實現(xiàn)的凈利潤。但是也會引起嚴重的后果：首先，在本期利潤表中，“公允價值變動損益”項目人為地出現(xiàn)了損失，很容易讓人聯(lián)想到企業(yè)資產(chǎn)是不是發(fā)生了重大的跌價損失，因此這種處理方法容易誤導報表使用者的決策。其次，收入重復計算。最后，退一步說，假如這種處理方法是合理的，那么企業(yè)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)所計提的減值準備，實際上也是一種“公允價值變動損益”，在處置上述資產(chǎn)時是否也需要將資產(chǎn)減值損失轉(zhuǎn)入相應的收入呢？

綜上所述，處置投資性房地產(chǎn)時，如果需要了解購置成本與出售價的差異，也就是真正實現(xiàn)的利潤，完全可以通過出售收入與“投資性房地產(chǎn)——成本”科目余額的比較來確認相關(guān)信息，沒有必要將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務收入。

七、投資性房地產(chǎn)處置核算存在的問題及改進辦法

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：當投資性房地產(chǎn)被處置，或是永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按實際收到的金額記入“其他業(yè)務收入”科目，按投資性房地產(chǎn)的賬面價值記入“其他業(yè)務成本”科目；處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，還要將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務收入，若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，也一并轉(zhuǎn)入。

這一規(guī)定存在如下問題：一是沒有區(qū)分投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓或者報廢、毀損等具體情形，兩者在核算上存在一定程度的差別，出售、轉(zhuǎn)讓的處置較為簡單，可以直接從處置收入中予以扣除，而報廢、毀損的情況卻很復雜，兩者在會計處理上一概而論，顯然不妥。二是投資性房地產(chǎn)特別是房屋及建筑物這種投資性地產(chǎn)，在出售、轉(zhuǎn)讓或者報廢、毀損時所發(fā)生的清理費用及相關(guān)稅費不進行核算，而是直接從處置收入中予以扣除，將扣除后的凈損益計入當期損益，這顯得過于簡化。因為，投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)一樣，其出售、轉(zhuǎn)讓或者報廢、毀損過程中發(fā)生的費用情況較多且較為復雜，況且在會計核算上也可能會存在一個時間差，如果按照現(xiàn)行會計準則的規(guī)定處理，則會很容易造成實物管理與會計核算上的混亂。三是作為房屋及建筑屋的投資性房地產(chǎn)的處置收入計入其他業(yè)務收入，形成了營業(yè)利潤，而作為固定資產(chǎn)的房屋及建筑屋在報廢或毀損時的處置凈收入，則計入了營業(yè)外收入。這樣，同一建筑物報廢或者毀損處理不同，對利潤結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了不同的影響，從而直接影響信息使用者對企業(yè)盈利能力的準確判斷，給企業(yè)留下了進行利潤操縱的空間，更為特別的是，它粉飾了上市公司經(jīng)營業(yè)績，影響到廣大投資者與消費者對上市公司財務報表的解讀及對上市公司業(yè)績變動趨勢的分析，進而影響到其投資決策。

綜上所述，投資性房地產(chǎn)應遵循《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合企業(yè)實際合理進行會計核算。

[1]財政部：企業(yè)會計準則2006[M].經(jīng)濟科學出版社，2006.

[2]財政部會計司：關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準則情況分析報告[J].會計研究，2008（6）.

[3]謝詩芬：公允價值:國際會計前沿問題研究[M].湖南人民出版，2004.