陳 科， 袁 楓

(1.重慶交通大學(xué)，重慶400074;2.重慶三峽職業(yè)學(xué)院，重慶404155)

中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的福利效應(yīng)研究進(jìn)展

陳 科1， 袁 楓2

(1.重慶交通大學(xué)，重慶400074;2.重慶三峽職業(yè)學(xué)院，重慶404155)

近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲與居住福利的關(guān)系備受關(guān)注，雖然國(guó)內(nèi)研究不如國(guó)外深入，但一些切合中國(guó)實(shí)際的研究應(yīng)積極推進(jìn)。綜合來(lái)看，國(guó)內(nèi)主要采用古典度量法、計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型法和效用函數(shù)法來(lái)測(cè)度福利變化，其實(shí)證結(jié)論有三種傾向——不顯著、正向或負(fù)向影響，但大多數(shù)文獻(xiàn)認(rèn)為高房?jī)r(jià)造成了居民福利損失，經(jīng)濟(jì)適用房政策有待改進(jìn)。

房?jī)r(jià)波動(dòng); 福利效應(yīng); 消費(fèi)者剩余; 消費(fèi)者效應(yīng); 財(cái)富效應(yīng)

近年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲是否帶來(lái)福利效應(yīng)備受關(guān)注。西方學(xué)術(shù)界對(duì)此已有深入的研究，主要有房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性、投資品屬性和綜合兩種屬性三種視角。然而，國(guó)內(nèi)研究房?jī)r(jià)波動(dòng)福利效應(yīng)的文獻(xiàn)相對(duì)較少，一般采用古典度量法、計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型法和效用函數(shù)法分別測(cè)度各視角下的福利大小。除測(cè)度總體福利或財(cái)富效應(yīng)外，國(guó)內(nèi)學(xué)者還討論壟斷市場(chǎng)定價(jià)與限價(jià)情形下的福利、高收入者與低收入者之間的福利擠出效應(yīng)等，為相關(guān)房?jī)r(jià)調(diào)控提供了一定的理論與實(shí)證依據(jù)。雖然這些研究不如國(guó)外同類(lèi)研究深入，但比較切合中國(guó)實(shí)際，應(yīng)積極推進(jìn)。本文擬梳理近期國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的福利效應(yīng)研究成果，明晰房?jī)r(jià)波動(dòng)的福利效應(yīng)測(cè)度問(wèn)題，以促進(jìn)對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)福利問(wèn)題的研究。

一、以消費(fèi)者剩余衡量房?jī)r(jià)波動(dòng)福利

以消費(fèi)者剩余測(cè)度房?jī)r(jià)波動(dòng)福利是福利變化的古典度量法，可見(jiàn)于不少文獻(xiàn)中。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論解釋?zhuān)M(fèi)者剩余是指消費(fèi)者對(duì)某種物品所愿意付出的價(jià)格超過(guò)他實(shí)際付出價(jià)格的剩余部分。需先確定需求函數(shù)，然后在效用函數(shù)擬線性下才能精確測(cè)度福利變化，因此實(shí)證分析難度較大。但該方法清楚簡(jiǎn)單，容易推廣到區(qū)分房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)、房?jī)r(jià)管制情況、購(gòu)房者類(lèi)型的房?jī)r(jià)波動(dòng)福利研究，從理論上對(duì)比分析不同條件下的福利變動(dòng)，以確定房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)社會(huì)福利的影響。

(一)壟斷市場(chǎng)的福利效應(yīng)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，存在區(qū)域性壟斷現(xiàn)象，消費(fèi)者只能被動(dòng)接受市場(chǎng)供給方制定的房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)必然高于完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下消費(fèi)者所能夠承受的水平，并以犧牲消費(fèi)者的福利為代價(jià)獲取高利潤(rùn)，造成社會(huì)福利的凈損失［1～2］。易曉文在擬線性需求和供給函數(shù)假設(shè)下，從開(kāi)發(fā)商利用住房需求價(jià)格彈性預(yù)測(cè)壟斷價(jià)格出發(fā)，依次導(dǎo)出完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的均衡價(jià)格和銷(xiāo)售量，并由住房供給函數(shù)確定完全競(jìng)爭(zhēng)條件下壟斷銷(xiāo)量所對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售價(jià)格;然后以住房實(shí)際成交價(jià)格為開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)價(jià)，住房實(shí)際銷(xiāo)售量為壟斷銷(xiāo)售量，中國(guó)住房需求價(jià)格彈性和供給彈性分別為－0.442和1.058①，測(cè)算出1992～2006年消費(fèi)者剩余轉(zhuǎn)移和社會(huì)福利實(shí)際總損失［3］。

(二)需求擠出效應(yīng)下的社會(huì)福利波動(dòng)

理論上講，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因較多，其中比較典型的觀點(diǎn)是:短期內(nèi)住房供給曲線不變，則房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力來(lái)自消費(fèi)需求曲線的改變②。王三興認(rèn)為推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的需求事實(shí)上可劃分為中低收入群體的消費(fèi)需求和高收入群體的投機(jī)需求，并給定5個(gè)假設(shè)，分析僅存在消費(fèi)需求和同時(shí)存在消費(fèi)與投機(jī)需求兩種情況下的房市均衡，發(fā)現(xiàn):無(wú)論是短期還是長(zhǎng)期內(nèi)，高收入群體的投機(jī)需求對(duì)中低收入群體的消費(fèi)需求都有“擠出效應(yīng)”③，但短期的可能大于長(zhǎng)期的;盡管短期內(nèi)投機(jī)需求的加入增加了整個(gè)社會(huì)福利水平，但投機(jī)需求推高了房?jī)r(jià)，在擠出效應(yīng)作用下減少了普通消費(fèi)者剩余，同時(shí)創(chuàng)造出高收入群體的消費(fèi)者剩余，開(kāi)發(fā)商則可獲得兩方的消費(fèi)者剩余［4］。

(三)房?jī)r(jià)管制的福利效應(yīng)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論角度同樣可以用消費(fèi)者剩余來(lái)度量住房限價(jià)條件下的社會(huì)福利損失，其分析過(guò)程類(lèi)似于壟斷價(jià)格的福利分析。已有的研究表明，對(duì)商品價(jià)格的管制會(huì)因?yàn)楣┙o不足而造成社會(huì)福利凈損失，對(duì)房?jī)r(jià)的管制也不例外。陳杰和張興瑞研究還發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)管制下的分配過(guò)程也會(huì)造成社會(huì)福利的損失，即“倒號(hào)”從某種角度反映了排隊(duì)分配的租金損耗(福利損失)，而“抽簽搖號(hào)”導(dǎo)致錯(cuò)配以及限價(jià)房品質(zhì)異化形成了額外的福利損失，并用圖示說(shuō)明了限價(jià)后消費(fèi)者剩余、生產(chǎn)者剩余、社會(huì)福利等的變化［5］。

二、以消費(fèi)者效用測(cè)度房?jī)r(jià)波動(dòng)福利

以消費(fèi)者效用測(cè)度房?jī)r(jià)波動(dòng)福利通常有兩種做法:一是直接比較兩種不同價(jià)格下的消費(fèi)者效用，以?xún)煞N效用的差異測(cè)度福利的變化，常用于定性分析房?jī)r(jià)歧視、經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的福利變化。二是假設(shè)房?jī)r(jià)變化前后的消費(fèi)者效用不變，則在房?jī)r(jià)變化之前取出消費(fèi)者一定量貨幣，或在房?jī)r(jià)變化之后補(bǔ)償消費(fèi)者一定量貨幣，就可反映房?jī)r(jià)波動(dòng)的福利量，即以等價(jià)變量或補(bǔ)償變量測(cè)度福利變化，多用于定量研究商品房?jī)r(jià)波動(dòng)的福利效應(yīng)。消費(fèi)者效用值的具體計(jì)算由效用函數(shù)決定，多采用擬線性效用函數(shù)，計(jì)算比較復(fù)雜，應(yīng)用有一定難度，存在實(shí)證結(jié)論不一致的現(xiàn)象，目前只有少數(shù)學(xué)者采用此方法。

(一)經(jīng)濟(jì)適用房的福利效應(yīng)

王望珍假設(shè)市場(chǎng)只有高收入和中低收入兩類(lèi)消費(fèi)群體，在擬線性效用函數(shù)下，導(dǎo)出不同產(chǎn)量下的社會(huì)福利差及在初始價(jià)格為不變壟斷價(jià)格條件下房?jī)r(jià)歧視的福利約束式，得出:若房?jī)r(jià)歧視不能增加總產(chǎn)出，則社會(huì)福利將下降;在嚴(yán)格限制高收入家庭進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)條件下，房?jī)r(jià)歧視才能有效地改善住房的社會(huì)福利［6］。李宏瑾和蔡鍵還構(gòu)建了一個(gè)嚴(yán)格區(qū)分高低收入兩類(lèi)群體假設(shè)下的經(jīng)濟(jì)適用房理論模型，專(zhuān)門(mén)討論轉(zhuǎn)移支付與補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商來(lái)提供經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)福利變化，得出:理論上前一政策下福利沒(méi)發(fā)生變化，而后一政策的福利效應(yīng)不確定。但其實(shí)證結(jié)果表明現(xiàn)有的補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)適用房政策造成了社會(huì)福利損失［7］。

(二)商品住房的福利效應(yīng)

趙曉泊和李雙杰借鑒以消費(fèi)者序數(shù)效用函數(shù)建立的等價(jià)收入模型，來(lái)獲取在相同的參考價(jià)格和預(yù)算約束下達(dá)到相同效用的收入水平，即居民消費(fèi)福利分?jǐn)?shù)［8］。其實(shí)證研究表明，北京市總體居住福利分?jǐn)?shù)存在逐步上升的趨勢(shì)，但上升速度低于家庭可支配收入的上升速度，由此推斷短期內(nèi)居住福利可能會(huì)增長(zhǎng)，但長(zhǎng)期來(lái)看居住福利水平會(huì)有所下降，且下降的速度會(huì)逐漸變大。王斌和高波借鑒單個(gè)家庭福利計(jì)量模型，單個(gè)家庭在存續(xù)期的期望效用現(xiàn)值不變的假設(shè)下，以貨幣補(bǔ)償量衡量房?jī)r(jià)上漲帶給家庭的福利損失，其實(shí)證研究表明:由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是增量市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲給居民造成的福利凈損失較大，呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)［9］。雖然兩文獻(xiàn)采用的效用函數(shù)形式、福利水平測(cè)度變量、研究樣本等不同，但其研究結(jié)論都暗示:在地方與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景、政策、趨勢(shì)等趨同情況下，時(shí)間跨度越大，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲對(duì)居住福利影響越大，且長(zhǎng)期會(huì)導(dǎo)致居住福利下降及下降速度加快。

三、房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)

按哈伯勒、庇古、帕廷金等提出的財(cái)富效應(yīng)思想，在生命周期模型或永久收入假說(shuō)的基礎(chǔ)上，可通過(guò)房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)之間的關(guān)系來(lái)分析房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)。目前國(guó)內(nèi)在這方面的研究文獻(xiàn)相對(duì)較多，有不存在或存在微弱財(cái)富效應(yīng)、存在正向財(cái)富效應(yīng)和存在負(fù)向財(cái)富效應(yīng)三類(lèi)結(jié)論之爭(zhēng)。

(一)來(lái)自時(shí)間序列或面板數(shù)據(jù)的研究證據(jù)

李成武依據(jù)地區(qū)季度數(shù)據(jù)，以居民居住價(jià)格指數(shù)代表住房資產(chǎn)，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)的混合效應(yīng)模型進(jìn)行實(shí)證分析，得出經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)負(fù)向財(cái)富效應(yīng)影響系數(shù)越大，而全國(guó)及中西部的財(cái)富效應(yīng)不明顯;并認(rèn)為明顯的流動(dòng)性約束、土地稀缺和預(yù)算約束，及中國(guó)傳統(tǒng)家庭觀念和消費(fèi)觀念的延續(xù)致使房產(chǎn)成為有生之年不可變現(xiàn)的財(cái)富［10］。李亞明和佟仁城利用月度數(shù)據(jù)構(gòu)建誤差修正模型，得出中國(guó)的財(cái)富效應(yīng)在一定范圍內(nèi)是存在的，且長(zhǎng)期看多數(shù)為正向效應(yīng);但各地短期效應(yīng)的存在形式明顯不同［11］。此外，王子龍等利用全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格等季度數(shù)據(jù)，運(yùn)用向量誤差修正模型研究還發(fā)現(xiàn):無(wú)論從長(zhǎng)期還是短期看，中國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)都會(huì)給居民消費(fèi)帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)［12］。而魏鋒利用住房?jī)r(jià)值等月度數(shù)據(jù)的研究也表明:長(zhǎng)短期內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)(住宅市場(chǎng))的財(cái)富效應(yīng)是擴(kuò)張的財(cái)富效應(yīng)［13］。

(二)來(lái)自微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的研究證據(jù)

黃靜和屠梅曾首次利用由美國(guó)北卡羅來(lái)納大學(xué)和中國(guó)預(yù)防科學(xué)醫(yī)學(xué)院聯(lián)合調(diào)查和創(chuàng)建的“中國(guó)健康與營(yíng)養(yǎng)調(diào)查”數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇房改后的2000、2004和2006年3次調(diào)查數(shù)據(jù)研究財(cái)富效應(yīng)［14］。他們構(gòu)建了帶有年份虛擬變量和所控制的家庭人口學(xué)特征、收入不確定性和支出不確定性指標(biāo)的經(jīng)典線性回歸方程，研究家庭住房?jī)r(jià)值對(duì)消費(fèi)的影響，得出:3次調(diào)查的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)彈性系數(shù)接近駱祚炎(2007)利用宏觀數(shù)據(jù)得出消費(fèi)彈性，且彈性系數(shù)隨時(shí)間變化有降低趨勢(shì)，說(shuō)明房改后城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲雖導(dǎo)致家庭房地產(chǎn)財(cái)富的普遍上漲，但房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有增強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)。

四、結(jié)論與展望

綜合國(guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的福利效應(yīng)研究結(jié)論，可以發(fā)現(xiàn):第一，僅考慮房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性，房?jī)r(jià)上漲或者高房?jī)r(jià)只能導(dǎo)致消費(fèi)者福利損失;僅考慮房地產(chǎn)的投資品屬性，或兩種屬性都考慮，房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)短期福利效應(yīng)則沒(méi)有趨于一致的結(jié)論。究其原因，主要源于研究角度、研究對(duì)象、研究方法、研究數(shù)據(jù)類(lèi)型、樣本容量的不同。從近期實(shí)證研究文獻(xiàn)看，同時(shí)考慮兩種屬性及依據(jù)低頻次數(shù)據(jù)或大量微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的研究結(jié)論更可靠，但考慮兩種屬性的實(shí)證研究難度較大。第二，由于現(xiàn)實(shí)中存在高收入群體進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房市場(chǎng)現(xiàn)象，以及經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房在分配過(guò)程中還存在尋租、“倒號(hào)”等現(xiàn)象，導(dǎo)致低收入群體福利受損，即經(jīng)濟(jì)適用房政策造成了社會(huì)福利損失。這類(lèi)研究具有中國(guó)特色，但因缺少統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或受限于研究方法，多數(shù)文獻(xiàn)只給出了定性研究結(jié)論。

因此，可從3個(gè)方面推進(jìn)上述研究:一是利用家庭層面的微觀數(shù)據(jù)，研究房?jī)r(jià)上漲對(duì)各種群體福利變化的影響。尤其是選取更多關(guān)鍵控制變量進(jìn)一步細(xì)分中低收入群體，研究經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房政策對(duì)各類(lèi)群體的福利影響。二是充分考慮中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡狀態(tài)，從房地產(chǎn)的兩種屬性視角深入探討房?jī)r(jià)上漲對(duì)居住福利的影響。三是改進(jìn)研究方法，比如引入博弈論方法、動(dòng)態(tài)分析法等，獲取更有效、更可靠的房?jī)r(jià)波動(dòng)福利效應(yīng)的實(shí)證研究結(jié)論。

注釋:

①王金明，高鐵梅.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給函數(shù)的動(dòng)態(tài)分析［J］.中國(guó)軟科學(xué)，2004，(6):69～74.

②陳科，鄭小平.需求驅(qū)動(dòng)的商品房?jī)r(jià)上漲實(shí)證分析［J］.重慶三峽學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，(1):53 ～58.

③由凱恩斯理論可知，“擠出效應(yīng)”是因高收入階層投機(jī)需求的進(jìn)入而使得中低收入群體不得不放棄的那部分購(gòu)房需求。

［1］苗天青.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率及其福利效應(yīng)分析［J］.經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，2004，(12):115 ～117.

［2］鐘曉明.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的行為分析［D］.南京:南京財(cái)經(jīng)大學(xué)，2007.48 ～50.

［3］易曉文.我國(guó)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的作用機(jī)制與福利效應(yīng)研究［D］.廈門(mén):廈門(mén)大學(xué)，2008.99 ～115.

［4］王三興.房地產(chǎn)市場(chǎng)中兩種需求的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析［J］.云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2007，(1):110 ～113.

［5］陳杰，張興瑞.住房?jī)r(jià)格管制的福利經(jīng)濟(jì)學(xué)分析［J］.探索與爭(zhēng)鳴，2009，(8):51 ～55.

［6］王望珍.我國(guó)住房市場(chǎng)劃分中的價(jià)格歧視與福利效應(yīng)［J］.商業(yè)時(shí)代(理論版)，2005，(32):60 ～61.

［7］李宏瑾，蔡鍵.公平目標(biāo)、社會(huì)福利與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)——一個(gè)關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的理論模型［J］.南方金融，2009，(1):9 ～14.

［8］趙曉泊，李雙杰.北京市住宅價(jià)格上漲與居民福利變化［J］.統(tǒng)計(jì)與決策，2007，(4):77 ～79.

［9］王斌，高波.房?jī)r(jià)上漲與我國(guó)居民福利效應(yīng)的實(shí)證分析［J］.當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2008，(1):15 ～18，22.

［10］李成武.中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)地區(qū)差異分析［J］.財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究，2010，(2):124 ～129.

［11］李亞明，佟仁城.中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的協(xié)整分析和誤差修正模型［J］.系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2007，(11):1 ～6，33.

［12］王子龍，許簫迪，徐浩然.中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)測(cè)度的實(shí)證研究［J］.財(cái)貿(mào)研究，2009，(2):24 ～31，89.

［13］魏鋒.中國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)［J］.重慶大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，2007，(2):153～157.

［14］黃靜，屠梅曾.房地產(chǎn)財(cái)富與消費(fèi):來(lái)自于家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的證據(jù)［J］.管理世界，2009，(7):35～45.

Reviews on Welfare Effect Studies of Price Fluctuations in China

CHEN Ke1，YUAN Feng2
(1.Chongqing Jiaotong University，Chongqing，400074，China;2.Chongqing Three Gorges Polytechnic College，Chongqing 404155，China)

In recent years the relationship between housing prices and housing welfare is given to more and more attention.Although the foreign researches have more contributions than the domestic，some researches under Chinese conditions should be promoted.On the whole，there are three major methods used in welfare effect studies of price fluctuations in China such as classical measurement method，econometric model and the utility function.And their empirical studies show three kinds of conclusions:insignificant，positive or negative effects.But most of the literatures suggest that higher housing prices may lead to the welfare losses of the residents，and the affordable housing policy in China should be improved.

price fluctuations;welfare effect;consumer surplus;consumer effects;wealth effect

F832

A

1674－0297(2011)04－0054－03

2011－03－22

重慶市軟科學(xué)研究計(jì)劃項(xiàng)目“重慶市商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)的福利效應(yīng)及評(píng)價(jià)研究”(編號(hào):CSTC.2010CE0130)的成果之一。

陳 科(1969－)，女，四川達(dá)縣人，重慶交通大學(xué)副教授，上海大學(xué)博士生，主要從事應(yīng)用數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究。

(責(zé)任編輯:張 璠)