費(fèi)廣垠

（合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦公室，安徽 合肥 230001）

以保障性住房建設(shè)為契機(jī)推進(jìn)合肥市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作

費(fèi)廣垠

（合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦公室，安徽 合肥 230001）

合肥市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作自1999年開展試點(diǎn)以來，歷經(jīng)“十五”、“十一五”兩個(gè)五年計(jì)劃，住宅產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，特別是自2006年7月合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)為全國首個(gè)政府主導(dǎo)型國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地以來，經(jīng)過幾年的實(shí)踐和探索，引進(jìn)了康拜、西偉德、羅寶等部品部件生產(chǎn)企業(yè)，一批住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)、示范工程在全市范圍內(nèi)得以實(shí)施，國家倡導(dǎo)的“四節(jié)一環(huán)?！钡刃录夹g(shù)在住宅建設(shè)項(xiàng)目中得到廣泛應(yīng)用，住宅設(shè)計(jì)理念不斷深化，住宅建設(shè)水平不斷提升，住宅建設(shè)向著注重改善人居環(huán)境、節(jié)約資源和提高住宅品質(zhì)階段發(fā)展。但是，我市的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展與先進(jìn)發(fā)達(dá)地區(qū)相比還存在差距，住宅產(chǎn)業(yè)化程度不高，存在資源消耗較高、循環(huán)利用率較低的現(xiàn)象。隨著我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，人口不斷向城市集中，住房建設(shè)和使用消耗的自然資源越來越多，住宅建設(shè)的量增與資源浪費(fèi)之間的矛盾更加突出，節(jié)能減排面臨的形勢(shì)日益嚴(yán)峻。如何破解住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的“瓶頸”，找到一個(gè)可操作性強(qiáng)的、行之有效的突破口？保障性住房建設(shè)為我們提供了一個(gè)良好的契機(jī)。住宅產(chǎn)業(yè)化和保障性住房建設(shè)這二者之間粗看似乎沒有什么關(guān)系，但我國正在研究制定保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，其中將規(guī)定保障性住房建設(shè)的規(guī)劃選址、面積功能、裝修環(huán)境等指標(biāo)的限定范圍，下一步實(shí)施時(shí)，規(guī)劃師和設(shè)計(jì)師要按照要求設(shè)計(jì)出若干個(gè)最佳的戶型和組合，然后將其標(biāo)準(zhǔn)化，形成系列化、定型化的產(chǎn)品，然后按照最終產(chǎn)品進(jìn)行組件、部品的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化設(shè)計(jì)，然后再對(duì)這些組件、部品組織專業(yè)化、工業(yè)化的生產(chǎn)和社會(huì)化的配套供應(yīng)，還要對(duì)產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、物業(yè)管理等建立一體化的生產(chǎn)組織體系并對(duì)整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行科學(xué)的組織管理，此外還有示范項(xiàng)目建設(shè)、基地建設(shè)、產(chǎn)品認(rèn)證、性能認(rèn)定等等，這不就是我們講的住宅產(chǎn)業(yè)化嗎？

那么,如何將兩者緊密地結(jié)合起來呢？保障性住房的建設(shè)規(guī)模巨大，標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，用戶的個(gè)性化需求較低，為住宅產(chǎn)業(yè)化提供了難得的市場(chǎng)機(jī)遇和發(fā)展空間?？梢哉f，在政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)工作中，如果能夠盡快進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化探索，必將為住宅產(chǎn)業(yè)化整體進(jìn)程獲取寶貴經(jīng)驗(yàn)。保障性住房實(shí)施產(chǎn)業(yè)化，不僅僅是良機(jī)，也是現(xiàn)實(shí)所需。保障性住房建設(shè)的初衷是保障民生，正是由于面向的群體是中低收入家庭，建設(shè)過程中，更需要注重住房質(zhì)量，更需要節(jié)能環(huán)保，更需要通過產(chǎn)業(yè)化手段降低建設(shè)成本，更需要通過工業(yè)化生產(chǎn)提高效率、爭(zhēng)取速度，又好又快地解決數(shù)量龐大的中低收入家庭的住房困難?？梢哉f，這也是為百姓謀福祉的必須。

一、保障性住房和住宅產(chǎn)業(yè)化等相關(guān)概念

保障性住房是國家為解決中低收入者的居住問題而提出的，指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。住宅產(chǎn)業(yè)化就是以工業(yè)化生產(chǎn)方式進(jìn)行住宅建設(shè)，促進(jìn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，提升住宅產(chǎn)品的整體建設(shè)品質(zhì)，提高住宅使用壽命，大幅度降低住宅生產(chǎn)建設(shè)能耗，推進(jìn)節(jié)能、環(huán)保、低碳的居住新模式；是指讓住宅融入社會(huì)化大生產(chǎn)，采用連續(xù)化、標(biāo)準(zhǔn)化、集團(tuán)化、規(guī)?；⒁惑w化、機(jī)械化方式進(jìn)行住宅生產(chǎn)與營(yíng)銷的生產(chǎn)組織模式。住宅產(chǎn)業(yè)化有利于實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、推進(jìn)綠色安全施工、提高住宅工程質(zhì)量、改善人居環(huán)境以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是住宅建設(shè)發(fā)展的趨勢(shì)。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括節(jié)能及新能源利用技術(shù)、整體廚衛(wèi)技術(shù)、生態(tài)環(huán)境保障技術(shù)、管網(wǎng)技術(shù)與智能化技術(shù)等。將住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)應(yīng)用于保障性住宅建設(shè)，可以帶動(dòng)形成研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)住宅產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)起到示范作用，進(jìn)而推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作。

保障性住房建設(shè)實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化是良機(jī)也是必需。在“住有所居”的總體目標(biāo)下，保障房建設(shè)成為各級(jí)、各地政府部門工作中的頭等大事?！笆濉逼陂g，國家計(jì)劃新建保障性住房3600萬套，保障性住房覆蓋率要達(dá)到20%，2011年要開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套，改造農(nóng)村危房150萬戶。安徽省2011年將建設(shè)各類保障性住房43.13萬套，確保全年基本建成20萬套以上。合肥市2011年確保完成開工建設(shè)廉租住房2010套，新建公共租賃住房2.5萬套（間），新建經(jīng)濟(jì)適用房（困難企業(yè)集資建房）1700套，啟動(dòng)1.4萬戶城市和工礦棚戶區(qū)改造工作目標(biāo)任務(wù)。由此可見，保障性住房建設(shè)量大、任務(wù)重、時(shí)間緊。

住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)。1969年，日本制訂了《推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化五年計(jì)劃》，開展材料、設(shè)備、制品標(biāo)準(zhǔn)、住宅性能標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)材料安全標(biāo)準(zhǔn)等方面的調(diào)查研究工作，依靠各有關(guān)協(xié)會(huì)加強(qiáng)住宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化工作，并對(duì)房間、建筑部件、設(shè)備等尺寸提出了建議。分別制訂了“住宅性能標(biāo)準(zhǔn)”、“住宅性能測(cè)定方法和住宅性能等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”以及“施工機(jī)具標(biāo)準(zhǔn)”、“設(shè)計(jì)方法標(biāo)準(zhǔn)”等。目前日本各類住宅部件（構(gòu)配件、制品設(shè)備）工業(yè)化、社會(huì)化生產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)十分齊全，占標(biāo)準(zhǔn)總數(shù)的80%以上，部件尺寸和功能標(biāo)準(zhǔn)都已成體系。只要廠家是按照標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)出來的構(gòu)配件，在裝配建筑物時(shí)都是通用的。所以，生產(chǎn)廠家不需要面對(duì)施工企業(yè)，只需將產(chǎn)品提供給銷售商即可。

住宅部件化。日本住宅部件化程度很高。由于有齊全、規(guī)范的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)，建房時(shí)從設(shè)計(jì)開始，就采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)也使用統(tǒng)一的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。因此，建房使用部件組裝應(yīng)用十分普及。

鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑體系。日本鋼結(jié)構(gòu)建筑的歷史有100年左右。目前日本的各種建筑結(jié)構(gòu)中，鋼結(jié)構(gòu)的建筑數(shù)量最多，占住宅建筑總面積的20%左右，其中多數(shù)為低層獨(dú)立住宅。使用輕型鋼的低層小規(guī)模住宅已系統(tǒng)化，并已推廣。鋼結(jié)構(gòu)住宅的主要特點(diǎn)是：（1）與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)相比，有著更好的抗震、防腐、耐久、環(huán)保和節(jié)能效果，可減小構(gòu)件斷面，增加柱間跨度，能將使用面積增加5－8%，并得到較高的層高空間；（2）可實(shí)現(xiàn)構(gòu)架的輕量化和構(gòu)件大型化，運(yùn)送簡(jiǎn)便，加工性能優(yōu)異，質(zhì)量穩(wěn)定，便于實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化，提高生產(chǎn)率，降低基礎(chǔ)成本；（3）吊裝施工較為簡(jiǎn)便，比混凝土施工所需的現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)量小，不需要鋼混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)期，可提高施工效率。一般房屋的龍骨現(xiàn)場(chǎng)裝配包括所有的精裝修和設(shè)備安裝，整個(gè)建造過程大約只需要3個(gè)月時(shí)間。如果工廠預(yù)制程度更高，就只需1個(gè)半月左右的時(shí)間。但鋼結(jié)構(gòu)住宅存有成本較高、墻體隔音性能差、防火處理復(fù)雜的缺點(diǎn)。

二、推進(jìn)中存在的主要問題

一是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化工作的力度和深度不夠，缺乏統(tǒng)籌全局、統(tǒng)一協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)制和有效的工作機(jī)制。二是住宅建設(shè)的工業(yè)化水平還比較低，尚未形成系列化、規(guī)?；a(chǎn)體系。三是“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)與產(chǎn)品推廣應(yīng)用力度不夠，仍缺乏有效的技術(shù)集成和整合。四是尚未形成具有規(guī)模效益的現(xiàn)代生產(chǎn)企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)，系統(tǒng)研發(fā)和配套生產(chǎn)能力不足。五是缺乏有效的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策作保障，不能有效調(diào)動(dòng)社會(huì)各界的積極性。六是開發(fā)和消費(fèi)理念的制約。七是合肥國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)能未能釋放，市場(chǎng)推廣不利，產(chǎn)業(yè)鏈仍需健全；技術(shù)體系有缺失，產(chǎn)品研發(fā)后勁不足，在國內(nèi)尚未形成核心競(jìng)爭(zhēng)力；缺乏龍頭開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模尚未形成，導(dǎo)致工業(yè)化住宅成本偏高，產(chǎn)業(yè)化示范和經(jīng)濟(jì)效益不明顯等?；亟ㄔO(shè)工作急需制定發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃，進(jìn)一步強(qiáng)化政府政策引導(dǎo)作用，幫助企業(yè)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)和示范作用。

三、對(duì)策建議

（一）推廣適用技術(shù)，完善標(biāo)準(zhǔn)體系

1.推廣應(yīng)用產(chǎn)業(yè)化住宅結(jié)構(gòu)體系，如裝配式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、輕型鋼結(jié)構(gòu)、其他符合產(chǎn)業(yè)化住宅標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)體系。產(chǎn)業(yè)化住宅是指符合住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場(chǎng)施工裝配化、結(jié)構(gòu)裝修一體化要求的住宅建設(shè)項(xiàng)目。

2.推廣應(yīng)用預(yù)制部品，如非砌筑類型的建筑內(nèi)、外墻板；滿足建筑裝飾用的制品；預(yù)制鋼筋混凝土構(gòu)件，包括樓梯、疊合樓板、陽臺(tái)、雨蓬等；預(yù)制主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件，包括框架柱、框架梁和次梁、抗震墻板、連梁等；鋼結(jié)構(gòu)和輕型鋼結(jié)構(gòu)用的構(gòu)配件；其他符合標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠加工、現(xiàn)場(chǎng)安裝條件的建筑部品。

3.推廣應(yīng)用住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)。成套技術(shù)包括節(jié)能及新能源利用技術(shù)、整體廚衛(wèi)技術(shù)、生態(tài)環(huán)境保障技術(shù)、管網(wǎng)技術(shù)與智能化技術(shù)等。

4.逐步完善產(chǎn)業(yè)化住宅地方標(biāo)準(zhǔn)體系。本著“成熟一部頒布一部”的原則，在試驗(yàn)和試點(diǎn)工程基礎(chǔ)上，廣泛吸收省內(nèi)外已有成果，逐步形成產(chǎn)業(yè)化住宅地方標(biāo)準(zhǔn)體系，包括設(shè)計(jì)、部品生產(chǎn)、施工、物流和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

（二）加強(qiáng)部品基地建設(shè)

依托合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，加強(qiáng)住宅建筑基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)研究，積極鼓勵(lì)、引導(dǎo)海恒集團(tuán)（合肥丹霞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）、寶業(yè)集團(tuán)等有條件的企業(yè)建設(shè)新的部品生產(chǎn)基地和發(fā)展通用部品，在全市范圍內(nèi)合理規(guī)劃布點(diǎn)，配套完善，逐步形成系列開發(fā)、規(guī)模生產(chǎn)、配套供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)部品體系。

（三）保障性住房建設(shè)先行

對(duì)政府主導(dǎo)的保障性住房 （公租房、廉租房等）建設(shè)項(xiàng)目，率先推行住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)應(yīng)用，以帶動(dòng)形成研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)住宅產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)而推進(jìn)合肥市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作。在現(xiàn)有保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的框架下，可以針對(duì)各級(jí)小戶型分別設(shè)計(jì)出若干個(gè)科學(xué)合理的通用化的戶型和組合，并對(duì)開間、進(jìn)深、層高、門窗等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，形成系列化、定型化的產(chǎn)品。并在通用化的前提下，根據(jù)合肥本地情況對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行一定的修訂。再按照工業(yè)化生產(chǎn)的要求將這些產(chǎn)品進(jìn)行分解成為符合模數(shù)的組件和部品，并組織專業(yè)化、工業(yè)化的生產(chǎn)和社會(huì)化的配套供應(yīng)。最后對(duì)廚房衛(wèi)生間及其內(nèi)部設(shè)備進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的綜合設(shè)計(jì)，通過廚房衛(wèi)生間單元、管線、設(shè)備的定型定位，形成標(biāo)準(zhǔn)化的功能單位，為工廠化生產(chǎn)整體型廚房衛(wèi)生間創(chuàng)造條件。在上述標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，與商品房一樣，通過示范項(xiàng)目建設(shè)、基地建設(shè)、產(chǎn)品認(rèn)證、性能認(rèn)定等手段，以點(diǎn)帶面，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。另外，通過多種手段，激發(fā)企業(yè)參與的積極性。給予優(yōu)惠政策，創(chuàng)造條件，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的形成和發(fā)展，積極促使合肥區(qū)域性住宅產(chǎn)業(yè)企業(yè)集群的形成，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、信息的共享。政府牽頭，聯(lián)合社會(huì)力量共同作用，以改善政府、企業(yè)、科研院所、專家人士等各自有心無力、有力無心的局面，共同克服發(fā)展中的難題。從而推動(dòng)合肥市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作，為合肥市大建設(shè)再添新風(fēng)采，開辟出一條合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的蹊徑。

2011-09－02

費(fèi)廣垠，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦公室主任助理、高級(jí)工程師。

李永龍