蔣星宏

2006年2月15日，我國(guó)發(fā)布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。新準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)和亮點(diǎn)就是在一定范圍內(nèi)有保留的、謹(jǐn)慎的采用公允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)入新準(zhǔn)則能否達(dá)到預(yù)期效果，公允價(jià)值與歷史成本哪個(gè)更能實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)目標(biāo)，針對(duì)這一問題，本文擬從《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則入手，對(duì)公允價(jià)值、歷史成本再次進(jìn)行探討，以期為我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則特別是《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則計(jì)價(jià)方式的選擇和改進(jìn)提供新的視角。

一、投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的選擇具有主觀性

新準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。準(zhǔn)則表明，企業(yè)可以自行選擇采用歷史成本或公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)選不選用公允價(jià)值計(jì)量可能完全出于盈余管理的需要。其結(jié)果是，企業(yè)間的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。

計(jì)價(jià)模式的選擇會(huì)不同程度地受到企業(yè)管理當(dāng)局和會(huì)計(jì)人員主觀意志的影響，這就不利于投資分析時(shí)對(duì)公司間的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，導(dǎo)致?lián)碛型顿Y性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同企業(yè)的報(bào)表缺乏可比性，更不利于國(guó)際投資者對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值判斷。從而背離了利用公允價(jià)值和國(guó)際性企業(yè)統(tǒng)一價(jià)值判斷依據(jù)的初衷。

新準(zhǔn)則賦予企業(yè)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的選擇權(quán)，不利于如實(shí)披露企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，不利于同類業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值橫向比較，不利于政府監(jiān)管部門從宏觀上把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不利于政府出臺(tái)準(zhǔn)確的房地產(chǎn)監(jiān)管政策。

根據(jù)2007年上市公司年報(bào)披露的情況分析，2007年我國(guó)擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司有630家，僅18家公司（占630家的2.86%）采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而這18家公司對(duì)公允價(jià)值計(jì)量也采用了不同的方法，其中采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的有10家，采用第三方調(diào)查報(bào)告的有2家，采用與擬購(gòu)買方初步商定的談判價(jià)格的有1家，采用參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的有2家，另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確認(rèn)方法。由此可見，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)模式還是主要以傳統(tǒng)的成本法為主。但18家用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)價(jià)值的企業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)绾魏推渌捎贸杀灸Ｊ接?jì)量的企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)直接進(jìn)行比較呢，又成了一個(gè)新的問題。

筆者認(rèn)為，謹(jǐn)慎的運(yùn)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，無疑是件好事。但具備公允價(jià)值模式計(jì)量條件的投資性房地產(chǎn)可自行選擇計(jì)價(jià)模式，又確實(shí)給這一行業(yè)的價(jià)值計(jì)量口徑帶來非統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不利于同業(yè)態(tài)的業(yè)績(jī)比較和價(jià)值衡量。如此讓企業(yè)“靈活”的謹(jǐn)慎運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式不如暫且緩行。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定帶有主觀性

新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

既然是估計(jì)，不同的會(huì)計(jì)人員采用相同的方法得出的結(jié)論可能不一致，確認(rèn)金額不同，不符合客觀性原則。一般來講，采用公允價(jià)值計(jì)量方法比歷史成本核算的透明度更高，但公允價(jià)值的確定，有賴于活躍市場(chǎng)上的報(bào)價(jià)或最近市場(chǎng)上的交易價(jià)格或預(yù)期未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，這些都需要有主觀判斷。公允價(jià)值目前常用收益現(xiàn)值法和市場(chǎng)比較法，收益現(xiàn)值法要求確定未來年度的收益和貼現(xiàn)率。未來收益是預(yù)測(cè)值，貼現(xiàn)率帶有會(huì)計(jì)人員主觀判斷，因此收益法得到的公允價(jià)值未必公允。新準(zhǔn)則指南指出，在確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，首先考慮是否存在類似投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，如果在活躍市場(chǎng)中在同一地理位置和相同狀況并且有類似的租賃和其他類似房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，則以該現(xiàn)時(shí)價(jià)格作為公允價(jià)值。指南同時(shí)指出，在不存在活躍市場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格的情況下，企業(yè)應(yīng)考慮種種不同來源的信息。而恰恰不同來源的信息可能會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值得出不同的結(jié)論。采用市場(chǎng)比較法，不可能有完全相似的房地產(chǎn)，確定的公允價(jià)值不可避免帶有會(huì)計(jì)人員的主觀臆斷，公允價(jià)值不能如實(shí)反映價(jià)格，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量大打折扣。因估值變量中主觀因素的存在，還可能給企業(yè)帶來一定的利潤(rùn)調(diào)節(jié)空間。

公允價(jià)值是一種以市場(chǎng)輸出變量為參照基礎(chǔ)的估計(jì)價(jià)格（葛家澍，2006）。目前，西方國(guó)家的學(xué)者已構(gòu)建了許多估價(jià)模型，但這些模型的共同點(diǎn)是都以一定的假設(shè)條件為前提的。這些假定條件并非在所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)都滿足，一旦假設(shè)不成立，估價(jià)模型得到的公允價(jià)值就會(huì)給決策者造成決策失誤。

我國(guó)當(dāng)前缺乏一份詳細(xì)規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)、并具有很強(qiáng)可操作性的執(zhí)行指南。這些都會(huì)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的可靠性以及財(cái)務(wù)報(bào)告的可比性和透明度產(chǎn)生重大不利影響。

三、公允價(jià)值波動(dòng)掩蓋企業(yè)正常業(yè)績(jī)

歷史成本計(jì)量的是實(shí)在的交易，是能為企業(yè)帶來真實(shí)現(xiàn)金流的交易。公允價(jià)值計(jì)量的則是根據(jù)假設(shè)條件或周邊市場(chǎng)同類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)（實(shí)際上不可能找到完全相同品質(zhì)或價(jià)值的參照對(duì)象）比較而產(chǎn)生的估計(jì)。例如，投資房地產(chǎn)，購(gòu)入成本為1億元，如今漲到2億元了，按“成本法”，只要房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓，賬面上只能是1億元；而按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，如果該地產(chǎn)符合投資性房地產(chǎn)核算的兩個(gè)前提條件，該地產(chǎn)將可以選擇按“公允價(jià)值”計(jì)算，即市價(jià)真的升值到2億元，這塊房地產(chǎn)投資便可調(diào)整到2億元。公允價(jià)值計(jì)量模式與傳統(tǒng)的成本計(jì)量模式相比較而言，給予企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來的巨大的想象空間。

即使公允價(jià)值如實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格，但是市場(chǎng)價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系影響較大，公允價(jià)值將變動(dòng)頻繁。從而，投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致公司利潤(rùn)、公司價(jià)值波動(dòng)頻繁。

引入公允價(jià)值后，我國(guó)上市公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果將與我國(guó)變化多端的資本市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境更為緊密地聯(lián)系在一起，資本市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化都會(huì)通過公允價(jià)值反映到企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表中。經(jīng)營(yíng)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并選擇以公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)，合并會(huì)計(jì)報(bào)表所反映出來的凈損益會(huì)給會(huì)計(jì)信息使用者造成公司經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定的印象。公允價(jià)值損益計(jì)入當(dāng)期損益，稀釋了公司正常業(yè)績(jī)，給報(bào)表使用者造成誤導(dǎo)，從而影響公司健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

公允價(jià)值上漲形成的收益并不一定會(huì)給公司帶來現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)金流。公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值核算會(huì)造成會(huì)計(jì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流不同步，加劇凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流背離程度，形成決策者決策困境。

四、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求謹(jǐn)慎應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式

國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則要求廣泛運(yùn)用公允價(jià)值，以充分體現(xiàn)相關(guān)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求。中國(guó)準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)適度、謹(jǐn)慎地引入公允價(jià)值，主要是考慮中國(guó)作為新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，許多資產(chǎn)還沒形成活躍市場(chǎng)，會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性固然重要，但應(yīng)當(dāng)以可靠性為前提，如果不加限制地引入公允價(jià)值，就有可能會(huì)出現(xiàn)人為操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象。因此，中國(guó)投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等準(zhǔn)則規(guī)定，只有存在活躍市場(chǎng)、公允價(jià)值能夠獲得并可靠計(jì)量的情況下，才能采用公允價(jià)值計(jì)量（劉玉廷，2008）。這已經(jīng)很明確說明國(guó)內(nèi)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式采取較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

即使在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的過程中，也體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性原則。例如，當(dāng)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租或自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租時(shí)，涉及到的轉(zhuǎn)換日的會(huì)計(jì)處理。對(duì)歷史成本轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值產(chǎn)生的損益，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則直接進(jìn)入當(dāng)期損益，我國(guó)準(zhǔn)則規(guī)定，在增值時(shí)計(jì)入資本公積金，貶值時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。即，在增值時(shí)盡量避免夸大當(dāng)期業(yè)績(jī)，在貶值時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎反映當(dāng)期業(yè)績(jī)。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

在新推行的準(zhǔn)則中允許投資性房地產(chǎn)采納公允價(jià)值計(jì)量模式是我國(guó)實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際趨同進(jìn)程中邁出的重要的一步。但是從宏觀上來看，我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和資本市場(chǎng)的條件還在不斷的完善和發(fā)展之中。從微觀上看，大多數(shù)國(guó)內(nèi)公司在公司治理結(jié)構(gòu)上還存在著一些問題，內(nèi)部人和外部人之間的利益沖突并沒有得到有效的解決。所以對(duì)于公允價(jià)值在我國(guó)的推行并沒有一個(gè)十分成熟和完善的外部條件。其次鑒于公允價(jià)值作為一種計(jì)量屬性，其確認(rèn)過程本身需要評(píng)估人員主觀的判斷、估計(jì)和預(yù)測(cè)，可能由此而影響按照公允價(jià)值披露的會(huì)計(jì)信息的可靠性。同時(shí)，公允價(jià)值的計(jì)量還要求能夠得到具有較高的獨(dú)立性和專業(yè)性估價(jià)信息，否則就有可能會(huì)導(dǎo)致這一類會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在執(zhí)行的隨意性，出現(xiàn)人為操縱利潤(rùn)的情況。所以在外部交易市場(chǎng)還不夠成熟的情況下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用需要慎之又慎。它不僅需要客觀的外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的支持，同時(shí)也需要完善各種相關(guān)的法規(guī)監(jiān)督，以及相關(guān)會(huì)計(jì)人員與審計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)的不斷提高。

[1]《中國(guó)新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的比較》德勤關(guān)黃陳方會(huì)計(jì)師行 HK-047-062006，（6）.

[2]周守華，張敬峰.新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響.會(huì)計(jì)研究，2006，（12）.

[3]王樂錦，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的運(yùn)用：意義與特征.會(huì)計(jì)研究，2006（5）.