肖利芬，宮 健

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 研究生院， 遼寧 大連 116025)

一、引 言

近年來，在全國(guó)房?jī)r(jià)普遍大幅上漲的背景下，作為東北老工業(yè)基地的遼寧省，其房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和的均衡也被打破。特別是2009年的后半年至2010年第一季度，沈陽(yáng)和大連等中心城市的房地產(chǎn)交易價(jià)格大幅攀升，2010年1—6月遼寧省商品房同比增速31.5%，商品房銷售額同比增速48.7%，商品房銷售價(jià)格的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了商品房銷售面積的增速。①數(shù)據(jù)來源于中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。

事實(shí)上，我國(guó)房?jī)r(jià)問題已不再是一個(gè)局部問題，它不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，更關(guān)系到民生。2010年“兩會(huì)”以來，溫總理曾多次公開表示“要將房?jī)r(jià)控制在合理的水平”，一方面表明政府對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的決心和信心;另一方面也將一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題擺在了學(xué)者的面前:一個(gè)國(guó)家 (或地區(qū)、或城市)房?jī)r(jià)合理水平究竟如何衡量?眾所周知，房?jī)r(jià)高低只是一個(gè)相對(duì)的概念，需要用不同的指標(biāo)從多角度進(jìn)行全面衡量。本文立足于度量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度，即房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)的選取，并運(yùn)用相對(duì)合理的指標(biāo)對(duì)遼寧省主要城市房?jī)r(jià)及居民購(gòu)房能力進(jìn)行測(cè)度。

從理論上講，房?jī)r(jià)合理性可以從租售比、開發(fā)商投資利潤(rùn)率和居民購(gòu)房承受能力［1］三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。從投資的角度看，房租作為投資在房產(chǎn)上的資本的利息和折舊，應(yīng)該與房?jī)r(jià)之間存在一定的比例關(guān)系，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革早期，就有學(xué)者指出合理的租售比是住房制度改革的關(guān)鍵［2］;從供給的角度看，房?jī)r(jià)的合理性應(yīng)該與房地產(chǎn)商獲得利潤(rùn)的高低有關(guān);從需求的角度看，房?jī)r(jià)的合理性與居民住宅的負(fù)擔(dān)能力有關(guān)，若住宅對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言是可承受的，則房?jī)r(jià)就是合理的［3］。但是，鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況和我國(guó)相關(guān)指標(biāo)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，部分學(xué)者認(rèn)為反映居民購(gòu)房承受能力的房?jī)r(jià)收入比是度量我國(guó)住房市場(chǎng)是否存在泡沫、我國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是否合理的指標(biāo)之一，并對(duì)其進(jìn)行不斷的改進(jìn)和完善［4］-［7］。

當(dāng)然，也有學(xué)者指出房?jī)r(jià)收入比存在不能反映市場(chǎng)供需狀況的變化、沒有考慮不同收入家庭支出結(jié)構(gòu)的差異等局限性［3］-［8］。為了突破通常的4—6倍作為房?jī)r(jià)收入比臨界值的局限，本文首先確定了不同條件下房?jī)r(jià)收入比的合理上限。進(jìn)一步，為了克服房?jī)r(jià)收入比不能反映市場(chǎng)供求變化的局限，本文又分別根據(jù)家庭平均住房面積 (市場(chǎng)存量)和新開工住房的平均面積 (新增住宅)構(gòu)造了反映遼寧省主要城市居民可承受能力的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)。同時(shí)，為了彌補(bǔ)房?jī)r(jià)收入比無法反映不同收入階層承受能力的缺陷，本文還構(gòu)造了遼寧省不同收入階層的房?jī)r(jià)收入比，進(jìn)而形成一個(gè)立體化的衡量體系。另外，本文還計(jì)算了遼寧省主要地區(qū)的房貸月供收入比，以對(duì)本文的結(jié)論做進(jìn)一步的補(bǔ)充。

二、遼寧省房?jī)r(jià)收入比合理上限的確定

對(duì)世界各國(guó)房?jī)r(jià)收入比的實(shí)際調(diào)研中，主流研究方法的一個(gè)重要區(qū)別表現(xiàn)在對(duì)數(shù)據(jù)的中位數(shù)和平均數(shù)的取舍上。另外，在房?jī)r(jià)是使用新房房?jī)r(jià)還是綜合房?jī)r(jià)、住房基準(zhǔn)面積如何選取以及家庭收入如何確定等方面，不同的研究往往使用不同的標(biāo)準(zhǔn)。不過，綜合世界各國(guó)的實(shí)證研究結(jié)果，房?jī)r(jià)收入比顯示了高度離散的特征，根據(jù)相關(guān)指標(biāo)可獲得的情況，本文采用平均數(shù)定義房?jī)r(jià)收入比，即每套住房平均價(jià)格與家庭年平均可支配收入的比值。設(shè)1套住宅總售價(jià)為P，市場(chǎng)上每平米住宅平均銷售價(jià)格為p，家庭平均年收入為Y，人均可支配年收入為y，戶平均人口數(shù)為n，每套住宅平均面積為M，人均住宅面積為m，房?jī)r(jià)收入比為R。若將住房?jī)r(jià)格取市場(chǎng)上各類住宅價(jià)格 (單位:元/每平方米)的平均值，住宅大小和人均收入同樣取平均水平，則本文采用的房?jī)r(jià)收入比可以用公式表示如下:

(一)房?jī)r(jià)收入比上限的確定

世界銀行專家黑馬 (Hamer)在20世紀(jì)90年代初進(jìn)行房改研究時(shí)，曾就房?jī)r(jià)收入比的取值做過詳細(xì)說明?；谑澜玢y行選取的衡量一國(guó)住房消費(fèi)水平的標(biāo)準(zhǔn)，黑馬認(rèn)為，中國(guó)比較理想的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)介于4—6倍之間，之后一部分學(xué)者將這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作為判斷中國(guó)房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)，但也有另外一些學(xué)者對(duì)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)提出了質(zhì)疑。本文借鑒呂江林［4］的研究，確定遼寧省房?jī)r(jià)收入比的合理上限:

設(shè)1套住宅的總售價(jià)為P，購(gòu)買住房的按揭貸款首付比率為a，家庭年平均收入為Y，每月還款額占家庭收入的比率為k，①考慮我國(guó)大部分家庭采用“等額本息法”進(jìn)行還款，所以假設(shè)每月還款額占家庭收入的比例為k為常數(shù)。銀行住房貸款月利率為r，還款期限為n年。因?yàn)椤翱偡績(jī)r(jià)=首付款+分期付款折現(xiàn)值”，則:

其中，(Y/12)表示家庭每月平均收入。對(duì)式 (2)采用等比序列求和，可得:

進(jìn)一步，將式 (3)中的Y移至等號(hào)左邊，(1-a)移至等號(hào)右邊，整理得:

式 (4)左端即為房?jī)r(jià)收入比，因此，本文實(shí)證分析所采用的房?jī)r(jià)收入比上限R*計(jì)算公式為:

(二)不同情形房?jī)r(jià)收入比上限的確定

根據(jù)式 (5)可以看出，房?jī)r(jià)收入比上限R*的確定需要首先設(shè)定還款期限n、月貸款利率r、月供比率k和首付比率a。(1)考慮購(gòu)房者的工作期限和銀行按揭貸款年限后，本文中的貸款年限n上限為30年，即360個(gè)月。(2)綜合2001年以來我國(guó)房貸利率變動(dòng)的上下界，據(jù)此可得出月利率r的取值范圍為0.35%—0.65%(對(duì)應(yīng)的年利率為4.20%—7.80%)。(3)通過對(duì)2001—2009年《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》中相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，可以得到各年度平均消費(fèi)傾向的變化情況，該指標(biāo)呈逐年下降趨勢(shì)，至2008年止穩(wěn)定在70%左右的水平，由于消費(fèi)傾向具有短期不易變動(dòng)的性質(zhì)，假設(shè)居民消費(fèi)之外的全部收入都用來還貸，則可以初步推算出每月還款額占家庭收入的比率k的取值為30%。另外，我國(guó)相關(guān)規(guī)定明確提出，每月還貸數(shù)額不得超過月收入的50%。綜上，本文將k值確定為較符合實(shí)際情況的30%。(4)首付比率a則分別取20%、30%和40%，相應(yīng)的房?jī)r(jià)收入比上限R*如表1所示。

表1 首付比率a為20%、30%和40%時(shí)的房?jī)r(jià)收入比上限

由于實(shí)際中首付比率k多為30%和40%，還款年限n多為20年以上，故此可以大致認(rèn)為在城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)的情況下，居民可以承受的房?jī)r(jià)收入比正常區(qū)間在4.75—8.52，一旦該數(shù)值超過8.52，則認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比超出了居民的可承受能力，應(yīng)引起相關(guān)部門的重視。

三、遼寧省主要城市房?jī)r(jià)收入比的實(shí)證分析

本文根據(jù)歷年《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》中各城市平均房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)，選取遼寧省房?jī)r(jià)較高的幾個(gè)城市作為主要研究對(duì)象，分別為沈陽(yáng)、大連、鞍山、丹東、錦州和營(yíng)口，并將其結(jié)果與遼寧省及全國(guó)的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。①本文數(shù)據(jù)來源于歷年《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》(2002—2010年)，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。

(一)根據(jù)家庭實(shí)際平均住房面積確定的房?jī)r(jià)收入比

為了根據(jù)式 (1)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，本文首先考慮住宅市場(chǎng)總的住房存量，得到人均住宅面積m，并進(jìn)一步得到家庭平均住宅面積M=人均住宅面積m×家庭平均人口n，每套住宅的平均售價(jià)P=每平方米住宅的價(jià)格p×家庭平均住宅面積M;而家庭可支配收入Y=人均可支配收入y×家庭平均人口n。表2給出了2004—2009年全國(guó)、遼寧省全省以及沈陽(yáng)、大連、鞍山、丹東、錦州和營(yíng)口等主要城市的實(shí)際房?jī)r(jià)收入比。

表2 遼寧省主要城市住宅房?jī)r(jià)收入比 (存量衡量)

注:遼寧省2004—2009年城鎮(zhèn)居民人均住宅平均面積依次為20.90、22.00、23.00、23.70、25.70和26.60平方米;全國(guó)數(shù)據(jù)來自中經(jīng)網(wǎng)，其中2007—2009年城市人均住宅建筑面積數(shù)據(jù)缺失，2007年使用網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)為28平方米［9］，按每年增長(zhǎng)1平方米計(jì)算，2008年和2009年分別取29平方米和30平方米。

從表2可以得出以下結(jié)論:

(1)比較表2的最后兩行可以發(fā)現(xiàn)，遼寧省各年的房?jī)r(jià)收入比均小于全國(guó)平均水平，并且兩者均處于最高臨界值8.52以下，可見，以存量衡量的每套住房的平均價(jià)格仍處于居民可承受能力之內(nèi)。

(2)觀察表2各主要地區(qū) (或城市)房?jī)r(jià)收入比的變化，可以發(fā)現(xiàn)除大連之外，大部分城市的房?jī)r(jià)收入比均比較平穩(wěn)，波動(dòng)不大。這表明遼寧省大部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與居民收入增長(zhǎng)基本同步，兩者與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相協(xié)調(diào)。

(3)表2中大連市的房?jī)r(jià)收入比始終高于全省平均水平，從2007年開始已經(jīng)接近房?jī)r(jià)收入比的上限8.52，而2009年的房?jī)r(jià)收入比為8.64，突破了警戒值8.52。主要有兩個(gè)原因:一是外來購(gòu)房者炒高房?jī)r(jià);二是大連市的土地資源較為緊張，住宅建設(shè)用地的供給難以適應(yīng)迅速增長(zhǎng)的購(gòu)房需求。2010年第三季度大連城市人均年可支配年收入為21 136.18元，平均房?jī)r(jià)為10 606.31元/平方米①大連市城市居民人均可支配收入由大連統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)前三季度推算得出，平均房?jī)r(jià)來自搜房網(wǎng)前九個(gè)月房?jī)r(jià)的算術(shù)平均。，人均住房面積采用2009年的26.60平方米，計(jì)算得出房?jī)r(jià)收入比高達(dá)13.35，這進(jìn)一步表明大連房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫。

綜上所述，遼寧省大部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)仍處在比較合理的水平，只是在局部地區(qū)存在泡沫，需要地方政府加以調(diào)控。事實(shí)上，這一現(xiàn)象已經(jīng)引起相關(guān)部門的注意，為了抑制大連市房?jī)r(jià)進(jìn)一步的爆發(fā)性增長(zhǎng)，大連市政府于2010年10月頒布了“限購(gòu)令”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

(二)根據(jù)新增住房平均面積確定的房?jī)r(jià)收入比

鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在特殊的房子—— “房改房”，使得基于房地產(chǎn)市場(chǎng)存量衡量的房?jī)r(jià)收入比存在一定的偏頗，更無法反映當(dāng)前新房市場(chǎng)中居民購(gòu)買一套住房的負(fù)擔(dān)。因此，本文結(jié)合實(shí)際的住宅戶型變化，以100平米作為標(biāo)準(zhǔn)住宅面積 (即每套住宅面積M)，立足于刻畫近期新增住宅房?jī)r(jià)收入比的變化，其結(jié)果如表3所示。

表3 遼寧省主要城市住宅房?jī)r(jià)收入比

從表3可以得出以下結(jié)論:

(1)從全國(guó)平均新增水平來看，房?jī)r(jià)收入比均在8.52以上 (2008年除外)，可見，將每套出售住宅假設(shè)為100平方米時(shí)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的可承受能力，顯示房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快。當(dāng)然，本文結(jié)論僅根據(jù)平均水平計(jì)算，并不全面。事實(shí)上，我國(guó)政府部門以及部分學(xué)者已經(jīng)開始提倡多建中小戶型住宅 (或公寓)，這不僅符合我國(guó)人多地少的國(guó)情，更能增加市場(chǎng)中房屋套數(shù)的供應(yīng)量，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)的真正目的。

(2)表3中將住宅面積設(shè)置為100平方米，則遼寧省的房?jī)r(jià)收入比高于全國(guó)的平均水平，這不同于表2的結(jié)論，主要因?yàn)樵诒?中遼寧省每套住宅面積小于全國(guó)的住宅面積。所以，如果購(gòu)買相同面積的住房，遼寧省居民的負(fù)擔(dān)要高于全國(guó)的平均水平。

(3)因地理區(qū)位和地方經(jīng)濟(jì)而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)差異進(jìn)一步分化。中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)收入比明顯更高，在表3中，沈陽(yáng)、大連和丹東房?jī)r(jià)收入比或者超過警戒線，或者在較高水平上波動(dòng)，都說明了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)過高的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)引起相關(guān)決策者的重視。

與表2結(jié)論相結(jié)合可以發(fā)現(xiàn)，遼寧省部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)確實(shí)超過了居民的平均可承受能力，地方政府需要從調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、增加居民收入兩方面著手，將房?jī)r(jià)控制在居民可承受的合理范圍內(nèi)。另外，相對(duì)于全國(guó)而言，遼寧省居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)處于全國(guó)平均水平之上。

(三)不同收入階層的房?jī)r(jià)收入比

上述兩部分均考慮的是居民平均收入水平，無法反映近年來居民貧富差距不斷拉大引起的不同收入階層對(duì)房?jī)r(jià)承受能力的變化。鑒于此，本文將研究遼寧省2004—2009年不同收入階層的房?jī)r(jià)收入比 (如表4所示)。本文收入階層的七個(gè)分類基于2010年遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒的劃分標(biāo)準(zhǔn)，收入從低到高的占比依次為10%、10%、20%、20%、20%、10%和10%。其中，最低和最高收入中又分別分出5%的更低和更高收入層。

表4 2004—2009年遼寧省不同收入階層的房?jī)r(jià)收入比

從表4可以得出以下結(jié)論:

(1)收入位于中間20%的居民的房?jī)r(jià)收入比在2009年已接近臨界值，主要是因?yàn)樵谌蚪鹑陲L(fēng)暴之后，大量閑散資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得2009年房?jī)r(jià)陡然上升，超出了中等收入家庭的可承受能力。

(2)不同的收入階層之間的房?jī)r(jià)收入比有很大的差異。以2009年為例，最高收入者的房?jī)r(jià)收入比只有1.97，而最低收入者的房?jī)r(jià)收入比卻高達(dá)29.67，基本上不具備購(gòu)買住房的能力，兩者相差近15倍。當(dāng)然，針對(duì)低收入階層，政府也采取了相關(guān)的政策，提供了廉租房、保障房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

另外，從以2009年經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)算的各收入階層的房?jī)r(jià)收入比可以發(fā)現(xiàn)，低收入階層的房?jī)r(jià)收入比為7.87，小于臨界值8.52?？梢?，經(jīng)濟(jì)適用房比較適合中低收入階層，符合保障性住房的性質(zhì)，所以，建造經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房是解決城市中低收入階層住房問題的行之有效的措施之一。

(四)月供收入比 (MIR)［10］

為了進(jìn)一步驗(yàn)證前文采用房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)得出的結(jié)論，本文又選取了月供收入比 (Monthly Mortgage Payment to Income Ratio，MIR)來補(bǔ)充衡量房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的合理性。月供收入比是銀行在做按揭貸款審查時(shí)常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)之一，如果該值小于0.5，說明貸款者有足夠的支付能力。

其中，P仍表示每套住房的售價(jià)，Y為家庭年均可支配收入，Y/12表示家庭月均可支配收入，a為首付比率，n為按揭貸款年限，r為中長(zhǎng)期貸款月利率。本文取每套住房的面積為60平方米，得到2009年遼寧省的月供收入比，按揭貸款年限n分別取10年、20年和30年，結(jié)果如表5所示。

從表5可以看到，除營(yíng)口和盤錦30年按揭貸款的月供收入比低于0.5以外，其余各城市以及全省平均的月供收入比均大于0.5，并且各種情形中，仍以大連為最大。表5中僅僅將套均面積設(shè)為60平方米，月供收入比已然超出了居民的可承受能力。事實(shí)上，市場(chǎng)中新房的平均套房面積要更大。因此，采用月供收入比進(jìn)一步驗(yàn)證了遼寧省部分中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)偏高，已超出了居民可承受能力的現(xiàn)實(shí)。

表5 2009年遼寧省主要城市月供收入比

四、結(jié)論和政策建議

本文從多角度對(duì)遼寧省房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的合理性進(jìn)行驗(yàn)證，為了保證結(jié)論的可靠性，本文選擇了遼寧省房?jī)r(jià)較高的6個(gè)城市2004—2009年的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，分別計(jì)算了基于存量房市場(chǎng)、新增住房市場(chǎng)和不同收入階層的房?jī)r(jià)收入比，結(jié)論表明，遼寧省總體上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)穩(wěn)定，與居民收入增長(zhǎng)水平基本保持相同的步伐，使得房?jī)r(jià)收入比在這6年里比較穩(wěn)定，但部分城市房?jī)r(jià)偏高，尤其是大連等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市，已超出了居民的可承受能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定泡沫，需要引起相關(guān)地方政府的重視。

第一，加大保障性住房的建設(shè)，提升房產(chǎn)相關(guān)信息的透明度。本文的結(jié)論表明保障性住房是改善中低收入階層住房狀況的有效措施之一，因此，各級(jí)政府應(yīng)加大保障性住房的建設(shè)，實(shí)行利率優(yōu)惠以降低居民購(gòu)房門檻，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商投機(jī)開發(fā)等行為。另外，相關(guān)政府部門也應(yīng)當(dāng)妥善地收集、處理和公布我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料，這不僅有助于提高其自身的公信力，還有利于產(chǎn)業(yè)預(yù)警系統(tǒng)的建立。

第二，地方政府應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為屢見不鮮，消除這些違規(guī)違法行為、扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)從法制建設(shè)上入手，完善相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)交易、開發(fā)、建設(shè)、銷售和廣告的各個(gè)環(huán)節(jié)制定必須遵守的程序規(guī)章，同時(shí)還應(yīng)充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)媒體和公民輿論的作用，加大社會(huì)監(jiān)督力度，對(duì)于某些房地產(chǎn)商不負(fù)責(zé)任鼓吹“政策無用論”的行為也要建立行之有效的違章違規(guī)處理制度。

第三，加大金融監(jiān)管力度，避免房?jī)r(jià)過度增長(zhǎng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)造成危害。鑒于金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)的密不可分性，建立一套完善的金融監(jiān)管制度和獨(dú)立高效的金融監(jiān)管體系，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的自然衰退與風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)商的貸款和住房按揭貸款時(shí)，理應(yīng)保守謹(jǐn)慎地評(píng)估抵押物的價(jià)值并對(duì)個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況與信用記錄嚴(yán)格審查。

［1］虞曉芬.房?jī)r(jià)合理性評(píng)價(jià)［J］.城市開發(fā)，2005，(5):14-15.

［2］汪祥春.合理的租價(jià)比例是住房制度改革的關(guān)鍵［J］.經(jīng)濟(jì)研究，1990，(5):71-75.

［3］彭向峰，李智，顏濤.基于公平角度的房?jī)r(jià)合理性研究——以江蘇某市為例［J］.技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2010，(2):122-125.

［4］呂江林.我國(guó)城市住房市場(chǎng)泡沫水平的度量［J］.經(jīng)濟(jì)研究，2010，(6):28-41.

［5］夏剛.房?jī)r(jià)收入比用途、來源及局限性［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2009，(27):135-137.

［6］蘇多永，張祖國(guó).房?jī)r(jià)收入比研究的發(fā)展改進(jìn)［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2009，(4):14-16.

［7］周畢文，韓蘇.房?jī)r(jià)收入比的應(yīng)用研究［J］.價(jià)格理論與實(shí)踐，2008，(10):48-49.

［8］虞曉芬.基于居民住宅負(fù)擔(dān)能力的房?jī)r(jià)合理性評(píng)價(jià)研究［J］.價(jià)格理論與實(shí)踐，2004，(11):34-35.

［9］齊驥.中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)28平方米［DB/OL］.http://news.xinhuanet.com/misc/2008-03/17 content_7805358.htm.

［10］吳剛.城市居民住房支付能力研究［J］.城市發(fā)展研究，2009，(9):20-25.