○王世明 程 秀 鐘紹明

（武漢東湖學(xué)院 湖北 武漢 430212）

商品房是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。本文所指商品住宅為商品房中的一部分，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設(shè)并出售、出租給使用者僅供居住用的房屋。

一、全國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

2011年上半年，我國GDP增長9.6%，這表明了我國良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在城市化進(jìn)程不斷加快、人均面積小帶來土地供應(yīng)緊張以及房地產(chǎn)供需矛盾等諸多因素的影響下，我國的房價整體居高不下，甚至不斷攀升。由于我國的經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展不平衡，地域差異明顯，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的地域特點更加凸顯。一線城市均為國際性的大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口規(guī)模大，消費(fèi)能力強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，產(chǎn)品多樣，房價始終高于二三線城市，例如，由北京市中介機(jī)構(gòu)根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計出來的結(jié)果表明，2010年10月份北京房價成交均價為19160元/平方米，安居客網(wǎng)統(tǒng)計，7月份北京二手房價為24943元/平方米，相比6月份下跌0.25%，房價的下跌應(yīng)為近期國家出臺的一系列抑制房價過快上漲的政策所致，以限購令為首。二線城市如青島、大連、天津等，作為發(fā)達(dá)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，仍具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。據(jù)安居客網(wǎng)公布，2011年7月青島房價售均價為12414元/平方米，和2010年相比仍有較大漲幅，不過和2011年2—6月份的均價14725元/平方米、13314元/平方米、12296元/平方米、12096元/平方米、12196元/平方米相比整體有下降趨勢。同為二線城市的煙臺，房價一直處于上漲的狀態(tài)，2011年均價已達(dá)到7500元/平方米。三線城市均為經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的中心城市，消費(fèi)能力一般，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也處于不斷發(fā)展的階段。搜狐焦點北京房產(chǎn)報道，呼和浩特新建的商品房銷售均價已漲至5146元/平方米?？偟膩碚f，一線城市房價趨于平穩(wěn)，二三線城市房價持續(xù)上漲。

二、荊州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

1、商品房供應(yīng)量和銷售量大幅增長

2011年第一季度荊州城區(qū)建設(shè)用地成交總面積達(dá)30.09萬平方米，成交價高達(dá)3000多萬元，同比增長91%，增加土地收益同比增長7—8倍，這表明了開發(fā)商投資與供應(yīng)量的增加。商品房竣工面積14.42萬平方米，同比增長25.5%。其中，住宅竣工面積12.25萬平方米，同比增長57.6%。批準(zhǔn)預(yù)售面積67.22萬平方米，同比增長169.9%。其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積61.09萬平方米，同比增長172.1%；預(yù)售套數(shù)6120套，同比增長149.9%。第一季度荊州城區(qū)商品房銷售面積10.7萬平方米，同比增長76.1%。其中商品住宅銷售面積10.38萬平方米，同比增長73%；銷售套數(shù)1097套，同比增長70.6%。據(jù)統(tǒng)計，一季度荊州城區(qū)商品房銷售額40761萬元，同比增長63.6%。其中商品住宅銷售額39193萬元，同比增長62.7%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額1346萬元，同比增長62.6%。商品住宅均價3776元/平方米，同比下降6.0%，但比2010年全年平均數(shù)增長6.8%。

2、商品房銷售價格增長速度越來越快

荊州的房地產(chǎn)發(fā)展可以分為三個時期：一是2006年及2006年之前，荊州房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，均價不足1500元。二是2007—2008年受金融危機(jī)影響，荊州房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)緩慢，城區(qū)商品房銷售面積72.28萬平方米，同比下降10.9%；其中商品住宅銷售面積70.13萬平方米，同比下降10.6%。商品住宅空置面積22.78萬平方米，同比增長2.83倍，這段期間房價雖有所上漲但漲幅趨緩。三是2009年后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入迅猛增長時期，雖然商品住宅的銷售速度在逐年放緩，但是銷售價格增長是越來越快，2008年商品住宅銷售均價為2051元，2009年的均價2541元，到了2010年，均價迅速增長到3535元，與2008年相比，兩年時間房價上漲了72.3%。

從2001年到現(xiàn)在，荊州城區(qū)房價年平均漲幅15.2%，高于全國平均水平，也高于周邊城市平均水平（見表1）。

表1 2001—2010年荊州城區(qū)商品住宅銷售均價趨勢單位：元/平方米

3、房價增長與居民收入增長比較

根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，荊州城區(qū)居民家庭收入水平狀況：低收入和最低收入家庭，戶均年收入2萬元以下，占家庭總數(shù)比例43.85%；中等收入家庭，戶均年收入2—6萬元，占家庭總數(shù)比例51.54%，高收入家庭，戶均年收入6萬元以上，占家庭總數(shù)比例4.61%。2001—2007年，荊州城區(qū)GDP平均增長速度為12.6%，人均GDP平均增長速度10.8%，而同期房價平均漲幅為15.7%，高于經(jīng)濟(jì)增長速度，說明房價水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。

4、荊州房價與周邊城市房價對比

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，荊州的房地產(chǎn)發(fā)展水平與周邊城市相差并不大。以武漢和宜昌為例，就2010年4月商品住宅均價而言，宜昌為4773元/平方米，武漢為6432元/平方米，而荊州為3738元/平方米，由此看來，荊州房價的絕對數(shù)遠(yuǎn)低于武漢和宜昌，但若結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來考慮，荊州的GDP不管是從總值還是人均來考慮均低于武漢和宜昌，所以綜合這兩個方面考慮，荊州的房價水平與這兩個城市差別不大，其房地產(chǎn)能保持平穩(wěn)的速度不斷發(fā)展。

三、導(dǎo)致荊州市商品住宅價格持續(xù)上漲的原因

1、商品住宅項目的總開發(fā)成本不斷增加

成本增加是荊州商品住宅價格持續(xù)上漲的主要原因。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物價水平總體上呈不斷上漲趨勢，荊州市也不例外。物價的不斷上漲，必然會導(dǎo)致商品住宅項目總開發(fā)成本的持續(xù)增加。商品住宅項目的總開發(fā)成本由開發(fā)成本、開發(fā)期間費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)、稅金四個部分構(gòu)成。

在2008年，荊州統(tǒng)計部門對地價為45萬元/畝、容積率為1.5的商品住宅項目進(jìn)行過測算，普通商品住宅每平方米的成本大致表現(xiàn)在以下幾個方面：一是開發(fā)成本。包括土地成本450元/平方米，前期費(fèi)用（包括前期策劃、可行性論證、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、場地三通一平等費(fèi)用）為50元/平方米，磚混結(jié)構(gòu)多層住宅建筑安裝工程費(fèi)600元/平方米，供水、供電、道路、綠化、排水排污等配套建設(shè)工程費(fèi)為110元/平方米。二是開發(fā)期間費(fèi)用。包括管理費(fèi)、利息支出等，攤薄為170元/平方米。三是行政事業(yè)性收費(fèi)。包括城市建設(shè)配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、墻改基金、散裝水泥費(fèi)等，攤薄為110元/平方米。四是稅金。包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等約為90元/平方米。根據(jù)測算總開發(fā)成本約為1580元/平方米。其中，土地成本約占總開發(fā)成本的28%，開發(fā)成本約占總開發(fā)成本的77%。

荊州市的土地、建筑材料和勞動力等因素的價格一直在不斷上漲，直接影響了開發(fā)成本。以土地價格上漲情況為例，2010年荊州城區(qū)出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地681.53畝，平均地價217.98萬元/畝，同比增長137.8%，比2009年的增幅高119.3個百分點，而且地方政府不會控制土地價格的上漲，荊州市2009年財政收入62億，其中土地出讓所得28億，房產(chǎn)稅收1.5億，由數(shù)據(jù)可知，將近一半的財政收入由房地產(chǎn)業(yè)帶來。由此可知，物價的不斷上漲直接導(dǎo)致了開發(fā)成本的不斷增加。商品住宅的價格必然隨之持續(xù)上漲。當(dāng)前通貨膨脹的出現(xiàn)，使得商品住宅價格上漲得更加明顯。

2、各類需求依然存在

需求因素也是影響荊州商品住宅價格持續(xù)上漲的一個重要因素。需求包括剛性需求和投資性需求。在剛性需求方面，荊州經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，城市化面積不斷擴(kuò)大，城市人口在不斷增加，從2000—2010年，荊州人口增加20多萬，拉動了商品住宅剛性需求的持續(xù)增長。筆者隨機(jī)對173位市民做了“住房需求調(diào)查”問卷，統(tǒng)計問卷結(jié)果發(fā)現(xiàn)，有53位市民在未來2年內(nèi)有購房需求，即約30%的人在未來2年內(nèi)有購房需求。在投資性需求方面，商品住宅與普通商品不同，它不僅可以滿足人們的居住需求，還可以成為投資品；隨著物價的不斷上漲，通貨膨脹的加劇，將錢投資購買商品住宅以保值逐漸成為了一種需求。當(dāng)人們對商品住宅價格上漲的預(yù)期越大時，投資性需求就會越大。雖然目前還沒有投資需求這方面的準(zhǔn)確統(tǒng)計，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士保守估計，荊州投資性購房的比例不會低于10%。由此可見，在供給量增長有限的情況下，自然會造成商品住宅價格的持續(xù)上漲。

3、開發(fā)商對房價的影響

開發(fā)商“炒作”力度的不斷加大也在一定程度上推動了商品住宅價格的持續(xù)上漲。以荊州市第三大樓盤——順馳太陽城為例，該樓盤在2004年1月份拿到土地開發(fā)權(quán)，到同年的7—8月份開盤，以“適度、和諧”為主題賣點，以平均1500元/平方米創(chuàng)當(dāng)時最高銷售價，且在開盤的當(dāng)天就售出大部分樓房。到2007年二季度開始，荊州樓市中以住宅品質(zhì)為宣傳賣點的項目成為市場的主導(dǎo)，不少項目在產(chǎn)品定位、銷售策略，甚至在投資回報方面加大了炒作的力度，通過不遺余力地包裝商品住宅，刻意突出商品住宅特點、亮點、賣點的炒作行為增加了商品住宅的成本，拉動了價格的上漲。

開發(fā)商對房價影響的另一個重要因素在于開發(fā)商對現(xiàn)售房的囤積。據(jù)了解，在荊州市數(shù)個樓盤中，其開發(fā)商均存在一定程度的囤積商品房行為。開發(fā)商囤積現(xiàn)售房，給購房者造成商品房供應(yīng)量緊張的局面，與此同時提高商品房價格，這樣就形成了房價不斷上漲，購房者依然爭相購買的局面。

四、荊州商品住宅價格發(fā)展趨勢

1、國家進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度

近幾年，國家出臺一系列政策抑制房價過快上漲，但從2010年全國房地產(chǎn)市場來看，宏觀調(diào)控的效果不明顯，抑制地價、房價大幅上漲，并且拉動相關(guān)行業(yè)產(chǎn)品價格上漲，給國民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行造成了較大的壓力。因此，從2011年年初，國家就進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。

2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā) [2011]1號文件）。為繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，《通知》提出了八條調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施（簡稱“新國八條”）。隨后，湖北省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，通知共五條（即“鄂五條”），要求按“新國八條”要求，各地堅決落實新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時，荊州市也出臺了新建住房價格控制目標(biāo)。

2011年7月份以來，國務(wù)院要求房價上漲過快的二三線城市執(zhí)行限購政策，與國務(wù)院要求同步，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據(jù)此草擬了新一輪的限購城市的名單。雖然目前還沒有公布二三線城市的限購范圍，此輪限購令會不會涉及荊州，我們還無法得知，但毫無疑問，對最先限購區(qū)域的投資投機(jī)需求將會有立竿見影的抑制效果。

很明顯，2011年是國家強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場的一年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境將約束荊州房價的走勢。

2、荊州商品住宅價格不會下跌

雖然國家大力調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是短期內(nèi)荊州房價不會下跌，主要原因有三點：一是目前城市經(jīng)濟(jì)還在快速增長，房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的“有價無市”局面；二是影響房價上升的因素都沒有改變，剛性需求沒有減少，成本上升，各項需求在自然增加，房價難以下跌；三是荊州房價與周邊城市相比相對較低，處于“價格洼地”，周邊城市居民到荊州購房的日益增多。根據(jù)筆者走訪發(fā)現(xiàn)，荊州市所屬縣市和城鎮(zhèn)消費(fèi)者在荊州城區(qū)購房居住或者投資，大多屬于收入較高的階層，對日益上揚(yáng)的房價有較強(qiáng)的承受能力。省內(nèi)其他地區(qū)消費(fèi)者、外省消費(fèi)者在荊州城區(qū)購房多屬投資，這些消費(fèi)者所在城市的房價一般高于荊州，他們更看重荊州房地產(chǎn)的增值空間?？梢哉f，在一定程度上，外地購房者對荊州房價起到了支撐和抬升的作用。所以綜合上述原因，荊州房價不會下跌。

3、荊州房價不會大幅上漲

首先，國家調(diào)控政策和省市出臺的新建住房價格控制目標(biāo)，很大程度上約束了房價的上漲幅度。其次，荊州城區(qū)市場供應(yīng)充足，不會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。目前城區(qū)2004—2010年取得土地使用權(quán)而未開發(fā)的項目共42個，土地面積204.07公頃，可建房屋面積477萬平方米。最后，房價已經(jīng)達(dá)到一定高度，居民對房價的承受能力有所下降。根據(jù)中國人民銀行的調(diào)查報告顯示：從對房價預(yù)期與購房意愿看，74.4%的居民認(rèn)為當(dāng)前房價過高，難以接受。同時，66.75%的武漢市民認(rèn)為武漢房價偏高，22.18%的認(rèn)為武漢房價已經(jīng)很高。從受訪者家庭基本月均收支情況來看，商品房均價已接近或超過許多中等收入家庭的月收入，成為多數(shù)購房家庭的最大負(fù)擔(dān)。

由于上述原因，房價不可能出現(xiàn)大幅度上漲。

4、荊州房價還會繼續(xù)上升

根據(jù)以上分析，雖然荊州房價不會下跌的同時也不會大幅上漲，但是房價還會穩(wěn)中有升，原因有以下幾點：一是地方政府對土地財政的依賴短期內(nèi)難以根本轉(zhuǎn)變。住建部一位官員在談到房地產(chǎn)市場調(diào)控時說，調(diào)控的難點之一就是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高；而土地價格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多。在現(xiàn)行體制下，即使普遍開征房產(chǎn)稅，也難以扭轉(zhuǎn)地方政府對土地財政的依賴（見表 2）。

表2 2006—2010年全國土地出讓金占土地財政收入的比例

二是地價上升推動房價上升。荊州地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地價格幾年來連續(xù)大幅上升是推動房價上升的重要原因，2010年土地單價和樓面地價均創(chuàng)歷史記錄，所以這一年房價漲幅也最高。地價暴漲的勢頭，不可能極速冷卻下來，即使采取強(qiáng)硬措施調(diào)控，短時期內(nèi)“地王”可能減少，但地價不可能真正降下來，因此房價仍然會保持上漲趨勢。

三是資金流動性過剩推動房價上升。2010年荊州城區(qū)個人按揭貸款總額為95916萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年的13408萬元和2009年的35884萬元。數(shù)據(jù)充分說明，房價高漲背后，信貸資金推動因素明顯。在未來幾年，無論國家的調(diào)控措施如何，大量資金仍會源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場，支撐房價上漲。

從市場自身的發(fā)展趨勢看，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)下，房價的總體趨勢仍然是上升而不是下降。荊州房價未來的大體走勢也將是如此。當(dāng)然也不排除個別樓盤會出現(xiàn)價格下降或者“策略性降價”，但是，不會影響房價的總體趨勢。

[1]劉洪玉、張紅：房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2006.

[2]2009年度湖北省城市地價監(jiān)測報告[R].湖北省國土資源廳，2010.

[3]王志宗：宏觀調(diào)控下的荊州房價[J].荊州房地產(chǎn)，2011（2）.

[4]2010年荊州統(tǒng)計公報[R].荊州市統(tǒng)計局，2010.

[5]中國人民銀行：2011年第1季度儲戶問卷調(diào)查報告[R].2011.