沈洪溥 撰稿

近一周以來，北京、上海等地接連推出樓市調(diào)控新措施，作為對新版“國八條”的具體政策落實。北京的“十五條”一度被稱為“史上最嚴”，顯示出此次各地政府的積極態(tài)度確實異乎尋常。有京滬兩地帶頭表態(tài)，可想而知，接下來其他大、中城市也會不乏積極效法者。

住房問題事關(guān)“住有所居”的國策，當然茲事體大，但能否指望通過“限購”畢其功于一役，則要慎之又慎，且慢叫好。特別是，對更嚴厲的限購措施可能產(chǎn)生的效果不如意，乃至由其引發(fā)的副作用，事先要有充分的認識與評估。尤其要避免政策在執(zhí)行途中，左搖右擺，乃至忽松忽緊。

這并非杞人憂天。

首先，京滬的樓市新政簡而言之仍是限購，并無太多新鮮的主意。本地人限購三套房也好，外地人限購二套房也罷，還是在限制居民購買能力上動腦筋，并不會在短期內(nèi)帶來有效的住房供給，或者給民間資金一條分流路徑。從經(jīng)驗看，這類措施確實可能會在抑制短期成交量上產(chǎn)生明顯效果，并引致短期購買需求結(jié)構(gòu)從小戶型向大戶型轉(zhuǎn)向，但并無助于推動房價回落，更無助于房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)整改與規(guī)范。現(xiàn)實中，樓市的短期供給沒有顯著增加，手握存量房的開發(fā)商優(yōu)哉游哉地作壁上觀、待價而沽，大量性質(zhì)駁雜的民間資金還流動于房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ以鲋禉C會。一俟政策限制松動，或者風向變化，房地產(chǎn)市場難免又是一番折騰。這種“三五個月再來一次”的輪回，最近三五年我們見得也不少。這至少提醒大家，對調(diào)控的實際效果，不僅要聽其言，還要觀其行，更要看地方政府一番言行之后的實際效果。

其次，地方政府主導(dǎo)的樓市調(diào)控政策落實工作，沒有徹底解決財權(quán)、事權(quán)不匹配的問題。這就是說，嚴格執(zhí)行限購措施，持續(xù)打壓樓市，讓樓價回歸合理正常軌道，并不符合地方政府作為市場主體的根本利益。誠然，此前已有上海、重慶等地試行房產(chǎn)稅的消息，與此次限購措施疊加，或有所謂“最后一根稻草”的效果。但是，如果解決不好中央政府、地方政府、地方民眾三方之間的利益關(guān)系問題，僅僅通過中央的指示和民眾的呼吁讓地方政府放棄推高地價，進而獲取土地財政收益的做法，顯然是蒼白和無力的。這就意味著，如果此番調(diào)控措施在各地紛紛落實，部分地方的房地產(chǎn)市場真能出現(xiàn)一定的回落的話，操作調(diào)控的地方政府一定是最憂心如焚的群體，容易出現(xiàn)政策搖擺，甚至自打耳光的做法。因此，新版“國八條”貫徹執(zhí)行到今天，僅僅是萬里長征的第一步。這需要中央各部門出臺豐富政策內(nèi)容、創(chuàng)新體制機制，建構(gòu)和各地方政府激勵相容的制度安排，鞏固樓市調(diào)控的實效。

最后，限購政策畢竟是影響到民眾個體自由選擇的權(quán)利。買房也好，買車也罷，都是國民自由選擇權(quán)。買多少房子，買幾輛汽車，都是居民個人的選擇，政府本無干預(yù)的絕對正當性。當然，政府可以通過針對資產(chǎn)的稅收，針對車輛使用的稅費，來調(diào)節(jié)收入差距，彌補資源和環(huán)境成本。但具體到規(guī)定一個何種戶籍的家庭可以買幾套房，一個市民需要通過怎樣的搖號方式來取得汽車作為代步工具，則無疑是政府管得過寬的表現(xiàn)。而今，以形勢嚴峻為名出臺緊急限購措施，或許看似帶有合理色彩，但因此造成的對市場機制的傷害，無疑令人擔憂。

房地產(chǎn)市場的亂象，不僅出在這個行業(yè)。扭曲房價數(shù)據(jù)、控制土地供給，乃至過度超發(fā)貨幣，對房地產(chǎn)市場之亂要負更大的責任。而這些無不與政府管制有關(guān)系。

從上述三點出發(fā)，筆者個人對京滬等地新出臺的限購措施態(tài)度保持謹慎，也并不相信僅靠更嚴格的限制購買，就能夠化解我國房地產(chǎn)市場的供求矛盾。

不僅如此，從最近十多年的經(jīng)驗看，1998年肇始的“房改”已然到了失敗邊緣，限購之外，急需及時進行政策系統(tǒng)修正。

修正的關(guān)鍵點至少有兩個，一是解決中央和地方的財政分權(quán)矛盾，這一問題頗多有識之士已經(jīng)反復(fù)呼吁，在此不贅述。二是鼓勵更多主體進入房地產(chǎn)市場，改變住建、規(guī)劃等部門和開發(fā)企業(yè)不透明作業(yè)的市場現(xiàn)實，從打破區(qū)域、產(chǎn)業(yè)壟斷入手，放手讓有條件的單位自建房，有條件的職工集資建房，讓更多主體參與到房地產(chǎn)市場的供給一方，和國家的廉租房等新增保障房措施形成合力，才可能在中長期內(nèi)“接過限購令的槍”，推動房地產(chǎn)市場的整改向縱深推進。

（作者為經(jīng)濟學博士）