任蕙蘭

經(jīng)歷過“國N條”之后，年輕人認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)是不太會(huì)下跌的，不過，搶在一輪報(bào)復(fù)性反彈前出手，每次政府打壓樓市至少提供了一個(gè)購房的好時(shí)機(jī)。

這一次，結(jié)果也會(huì)如他們所料嗎？

中介的腰包癟了

上海浦東的姚阿姨在嘆氣，來她店里話家常的老顧客越來越少。

她守著一間五六平方米的房產(chǎn)中介，原本是小區(qū)側(cè)門邊的門衛(wèi)室，側(cè)門被封上后，她就向物業(yè)把這間“斗室”盤下來，開了家中介，做做附近小區(qū)的生意，跟居民很熟稔。

姚阿姨在墻上掛了一塊黑板，一半用粉筆列著租賃房源，一半列著出售房源。打“限購令”出臺(tái)起，出售那半邊只擦掉過一套房子。以前她負(fù)責(zé)看店，老伴帶人看房子，現(xiàn)在生意冷清，老伴干脆在家里睡覺。

“大馬路上的中介日子也不好過，有的房東把鑰匙放我這里，大中介的幾個(gè)小伙子天天來拿鑰匙帶人看房，看來看去又成不了，多看有什么好看！”

單長生也在嘆氣。他是漢宇地產(chǎn)某門店經(jīng)理，店開在“大馬路”上，是上海靜安區(qū)一個(gè)不錯(cuò)的市口，平日車水馬龍。店門口是一片綠化，中間有個(gè)小水潭，過去他經(jīng)常跟熟客在鬧中取靜的池邊坐坐，介紹一下手上的新房源，但現(xiàn)在店里的人氣就像門口這一潭死水。

小單剛跟一個(gè)客戶通電話匯報(bào)了這周的樓市走勢(shì)，以及自己對(duì)后市的分析，對(duì)方三言兩語結(jié)束了這個(gè)話題，明確表示：被限購。

政府祭出“限購令”，給樓市帶來多少寒意？體會(huì)最深的莫過于房產(chǎn)中介。

“往年最火的時(shí)候，靜安區(qū)一天就能簽200多張單子，去年底一天也能簽120到140張單子，今年2月份整個(gè)月也只簽了70多單，你算算，全區(qū)有200多家中介，平均三家中介才有一家簽成單子。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)靜安區(qū)某門店經(jīng)理李棟告訴記者。

眼看“金三銀四”的傳統(tǒng)旺季過了一大半，但2011年3月份全市只有1.3萬套二手房成交，同比下降25.9%。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)比2月份漂亮多了。

中介這個(gè)行業(yè)總是最真實(shí)地反映出宏觀調(diào)控的成果——以它的收入和流動(dòng)性，看中介腰包癟了還是鼓了，就知道政府手心向上還是向下。

2003年房地產(chǎn)被確定為支柱產(chǎn)業(yè)，許多人回憶2004年樓市井噴，依稀記得大街小巷冒出許多中介。2004年漢宇地產(chǎn)、瑞陽不動(dòng)產(chǎn)紛紛擠入市場(chǎng)，個(gè)體戶更是多如牛毛——兩三個(gè)人，一個(gè)門店，就能搭個(gè)草臺(tái)班子。

市場(chǎng)飽和？呵呵，需求旺盛，大池子里的水會(huì)溢到小池子。姚阿姨就在那時(shí)完成了從退休老太到中介老板的蛻變。

那一年小單也剛?cè)胄校?jīng)歷過激烈的競(jìng)爭(zhēng)期。“房源信息還沒聯(lián)網(wǎng)，一家門店只有店長和秘書有電腦。那時(shí)沒什么人在店里等客，每天早上9點(diǎn)我就到小區(qū)門口支塊牌子等著，牌子上寫清楚手上的房源。包里塞著兩個(gè)饅頭一包榨菜?！?/p>

“公司規(guī)定6點(diǎn)打卡下班，天氣熱的時(shí)候，我們就在店里熬到12點(diǎn)，因?yàn)榫用癯鰜砩⒉匠藳隽锪锕?，路過中介會(huì)順便看看貼出來的房源，大家都不想錯(cuò)過生意?！?/p>

盛景延續(xù)到2005年，央行上調(diào)房貸利率與首付比例，密集的政策高調(diào)出場(chǎng)，一些人逐漸離開這個(gè)行當(dāng)。

小單每周給客戶們發(fā)短信或郵件，分析政策和市場(chǎng)，即使對(duì)方不急著買房。熟客從外地過來看房，他就開車去接。下半年樓市“舞照跳，馬照跑”，小單積攢在手上的“潛力股”又活起來了。

這樣的橋段在往后幾年重演了多次。2006年出臺(tái)“國六條”、2009年“國四條”、2010年“國十條”……許多人像候鳥一樣在這個(gè)圈子里來來去去，小單和同期入行的朋友聚會(huì)，始終駐守的只有三四人。

有些人徹底轉(zhuǎn)行了，也有些在等行情好的時(shí)候殺回來——因?yàn)檫@個(gè)行當(dāng)?shù)幕貓?bào)太誘人。

一位資深中介人士給記者算了一筆賬，中介成交一單生意收1.5%-2%的傭金，一套房子以200萬計(jì)算，傭金就是三五萬，業(yè)務(wù)員提成則每家中介不同，按20%來算，一筆單子業(yè)務(wù)員就能賺過萬。

“一個(gè)月多做幾單，收入肯定比寫字樓上班的白領(lǐng)高多了，不然誰愿意那么拼。生意好的時(shí)候，經(jīng)常聽說某家門店一天成交十幾單，在這個(gè)圈子里年薪幾十萬很平常?！鄙鲜鲋薪槿耸扛嬖V記者，“但是市場(chǎng)不好時(shí)只能拿個(gè)零頭”——比如眼下。

投資客退場(chǎng)

雖然歷年調(diào)控都會(huì)伴著“史上最嚴(yán)厲”的形容詞出臺(tái)，但看上去這一次才是釜底抽薪。

“限購令”擊中了投資客的命門?！斑^去手上80%是投資客，20%是自住客，現(xiàn)在投資客大部分都被限購了。”小單說。

高端住宅向來是投資客的搏殺場(chǎng)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份單價(jià)在5萬元/平方米以上的高端住宅成交同比下降20%，數(shù)字里透著一股偃旗息鼓的疲軟。

2009年樓市最火的時(shí)候，小單頭一天晚上打電話告訴客戶，某小區(qū)放出一套不錯(cuò)的房子，把房型圖、房子的照片、小區(qū)信息傳真過去，第二天客戶就來跟房東簽單子?！案静豢捶?，直到幫他賣出去也沒看過一眼房子?！?/p>

房?jī)r(jià)飆升這幾年，浙江企業(yè)主們比較靠譜的理財(cái)方式，就是把手上的資金以“442”比例配置：四成放在實(shí)業(yè)上，四成放在房地產(chǎn)上，兩成家用。

這些人投資樓市的方式和做企業(yè)差不多——跑量，“認(rèn)準(zhǔn)品牌開發(fā)商的高標(biāo)房，半個(gè)月買進(jìn)賣出一套房子，簽個(gè)定金轉(zhuǎn)讓合同，就能賺三五十萬?！毙沃溃谒稚铣山欢喙P物業(yè)的“豪主”們，在他門店輻射范圍以外的區(qū)域還有更多交易。

不過，自從限購令出臺(tái)后，小單和這些老板們的聯(lián)系越來越少。

“限購比限貸卡得嚴(yán)，很多小銀行還有貸款額度，限貸總是有操作空間的，而且很多高端投資客根本不需要向銀行貸款。限購令從根源上堵住了投資客，交易中心不給你辦產(chǎn)證啊。”李棟說。

限購打擊的另一個(gè)投資群體是外籍人士，組團(tuán)來華買房曾是老外們口耳相傳的投資捷徑。

“十年前，如果一個(gè)老外帶10萬美元來中國，兌換80萬人民幣，拿出其中30萬買房子，剩下50萬在中國吃喝玩樂，現(xiàn)在房子升到300多萬，他把房子賣了，兌換40多萬美元回國，他等于什么都不干就能賺30萬，還做了十年一等公民。這筆賬老外都會(huì)算?！?/p>

李棟斷言，自從限購令出臺(tái)，外籍投資者基本流失，市中心、古北地區(qū)很多中介損失了50%的客戶?！澳阃獾厝四苎a(bǔ)繳稅單社保證明，外國人怎么補(bǔ)？而且護(hù)照上的入境時(shí)間是死的，和稅單上的時(shí)間對(duì)不上就過不了審批。”

退一步來講，就算有客戶能買，市場(chǎng)上放出來的高端房源也屈指可數(shù)。開發(fā)商一如既往捂盤，采取“以時(shí)間換空間”的戰(zhàn)略，二手市場(chǎng)也不動(dòng)聲色。

“誰也不會(huì)一步到位買豪宅，高端住宅的業(yè)主手上都有好幾套房子，受限購令限制，不能再買房，他出手一套豪宅，資金往哪里投？往哪里投都比不上房地產(chǎn)回報(bào)率高?！?/p>

調(diào)控，剛需入市好時(shí)機(jī)？

4月加息后第二天，雪莉簽了購房合同，正式邁入“房奴”行列。

“中介打電話說閔行有一套房子不錯(cuò)，房東上午剛放出來，我馬上從七寶殺過去看房。一梯兩戶，四樓朝南，一開門覺得采光很好，裝修也不錯(cuò)，當(dāng)天就簽了意向書?！?/p>

原業(yè)主夫婦30多歲，有個(gè)5歲的孩子，正在給孩子張羅明年上小學(xué)的事，看上七寶一套200多萬的學(xué)區(qū)房，據(jù)說對(duì)口七寶最好的小學(xué)，就把原來的房子賣了付首付。

這套66平方米的兩房以98萬成交，加上各種稅費(fèi)和中介傭金共104萬。雪莉夫妻二人幾乎花光了在上海打拼多年的積蓄，背上67萬的貸款，每個(gè)月要還5000多元。

想到未來還款的日子，雪莉就覺得不寒而栗。同事海倫去年買了房，冬天看上一條2000多塊的鴨絨被，糾結(jié)了好久，最后買了一條200元的電熱毯過冬，過去那可是錢包幾千現(xiàn)金逛一趟商場(chǎng)就沒的主兒。

雖然手頭要緊巴一些，雪莉還是咬著牙把房子買了，“不趁著政府打壓的時(shí)候買，后面情況怎么樣還真不好說?！?/p>

對(duì)此她有兩條“例證”。

一， 去年“國十條”出臺(tái)沒多久，海倫就在寶山顧村買了一套65平方米的兩房，當(dāng)時(shí)78萬，現(xiàn)在已經(jīng)漲了15萬。

二， 同事琪琪2009年在顧村看中一套77平方米的房子，當(dāng)時(shí)單價(jià)才6000多，“國四條”出臺(tái)后猶豫了一下，后來單價(jià)漲到1.4萬。去年琪琪花109萬在顧村買了一套79平方米的兩室，據(jù)說環(huán)境比不上原來中意的小區(qū)。

再加上自身無數(shù)次坐失良機(jī)的教訓(xùn)，雪莉總結(jié)了兩條真理：房?jī)r(jià)是不太可能大降的；趁著調(diào)控時(shí)買房子，將來要是脫手，還能在市場(chǎng)報(bào)復(fù)性增長時(shí)分一杯羹。

就和雪莉一樣，很多人曾期待調(diào)控是降價(jià)的“前奏”，但等來了房?jī)r(jià)一輪又一輪報(bào)復(fù)性上漲，先下手者額手稱慶，后下手者追悔莫及，錯(cuò)過了買房的黃金時(shí)期?，F(xiàn)實(shí)幾次三番提醒年輕人，調(diào)控是買房的“預(yù)備鈴”。

3月期間，單價(jià)低于2萬元/平方米及在2萬-4萬元/平方米的項(xiàng)目成交占比分別為37.89%和47.55%，分別較上月增加10.95%和3.43%。置換型業(yè)主和“剛需”購房者挑起了樓市的大梁。

但是這一次會(huì)是例外嗎？有人又糾結(jié)了。

“房子賣不動(dòng)了?！崩相崌@口氣，他的房子在姚阿姨的黑板上掛了快兩個(gè)月。

精裝，兩房一廳，90多平方米，198萬——原本老鄭打算掛200萬，覺得拉掉兩萬會(huì)讓買家心理上覺得便宜些。

每次帶人看房子，老鄭會(huì)提前十分鐘到，先把全部的燈打開——客廳窗戶朝著外走廊，采光不好。再把兩個(gè)房間的窗打開，散一下屋子里的塵土味兒，為給客戶留個(gè)好印象。

不過老鄭的細(xì)致并沒有加速賣房進(jìn)程。

最近一對(duì)東北夫婦進(jìn)入“最后環(huán)節(jié)”，兩人在上海打拼多年，想要安家落戶?！白饨鹨荒瓯纫荒隄q，這些錢是沉沒成本，沒有任何產(chǎn)出，還不如每個(gè)月用這些錢來還房貸?！崩相嶋m然對(duì)“沉沒成本”之類的術(shù)語不感冒，不過很高興收下定金——包在麥當(dāng)勞紙袋子里兩萬元。

然而，4月初銀行宣布加息，買家忽然打起了退堂鼓：先提出把首付打到交易中心監(jiān)管賬戶，等過了戶再轉(zhuǎn)到老鄭賬戶，又說幾年前信用卡透支過，怕貸款辦不下來，根據(jù)合同，因貸款問題買賣不成老鄭必須退還定金。

“這么大筆錢都打算出，就為每個(gè)月多付幾十塊錢貸款反悔？”老鄭很不明白。不過，加息只是壓垮樹枝的最后一片雪花，在“剛需”購房者對(duì)宏觀調(diào)控的拿捏上，降價(jià)這一頭多加了一克砝碼。

“房?jī)r(jià)，聽政府的”

房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？這是個(gè)老話題。

“房子賣不動(dòng)了，市場(chǎng)要緩慢調(diào)整。一手市場(chǎng)不降價(jià)，業(yè)主心態(tài)很好，不會(huì)降多少。只有開發(fā)商先降價(jià)，傳遞到二手市場(chǎng)，成交量才會(huì)復(fù)蘇?！?中原地產(chǎn)研究咨詢部主任宋會(huì)雍說。

任志強(qiáng)放言今年房?jī)r(jià)將降15%，潘石屹馬上在微博上回應(yīng)，“房?jī)r(jià)降多少不是聽你任志強(qiáng)的，也不是聽開發(fā)商的。聽誰的？要聽政府的?！边@話不禁讓人感嘆，調(diào)控沒控住房?jī)r(jià)，至少控住了開發(fā)商的氣焰。

開發(fā)商確實(shí)在向市場(chǎng)示好，除了往年送閣樓送車位的三板斧之外，今年又打出送房產(chǎn)稅的旗號(hào)，當(dāng)然，區(qū)別只是買雞塊送番茄醬還是烤肉醬。

有動(dòng)真格的嗎？似乎有。上海今年1至3月上半月新開盤的55個(gè)住宅項(xiàng)目中，有27個(gè)項(xiàng)目在3月份成交均價(jià)低于之前預(yù)售證報(bào)價(jià)，占總量49%的比例。

“預(yù)售證價(jià)格包含‘水分是公開的秘密，原本就是為未來‘降價(jià)做準(zhǔn)備，開發(fā)商只是以實(shí)際開盤價(jià)格賣房子，并沒有真正降價(jià)?！睒I(yè)內(nèi)人士稱。

中國指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示，2011年3月天津市商品住宅均價(jià)8326元／平方米，環(huán)比下跌6.17%；上海市商品住宅成交均價(jià)為13806元／平方米，環(huán)比下滑7.57%；3月深圳市商品住宅成交均價(jià)為19424元／平方米，環(huán)比下跌5.05%。但也有數(shù)據(jù)表明，調(diào)控后市場(chǎng)推出的多為外郊環(huán)樓盤，拉低了房子的整體均價(jià)。

不管房?jī)r(jià)“真摔”還是“假摔”，不少人認(rèn)定，只要“限購令”不松綁，“假摔”遲早變成“真摔”。

“一手市場(chǎng)3月份第四周成交量開始回升。二手市場(chǎng)2月下旬每天成交量就回到400套以上了，但到了3月底這個(gè)數(shù)字還是沒變，這就說明在目前的價(jià)位上，剛需不會(huì)再上升，不可能支持成交量走多遠(yuǎn)。價(jià)格降一點(diǎn)，需求就會(huì)進(jìn)來一點(diǎn)，增長比例是很線性的。”宋會(huì)雍說。

問題又變成了開發(fā)商和“剛需”的博弈，這樣的僵局已上演過多次，每一次都以又一輪房?jī)r(jià)上漲畫上句號(hào)。

地方政府也給自己留足了退路，除了北京提出“新建普通住房?jī)r(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”，各地的調(diào)控目標(biāo)都變成了漲價(jià)目標(biāo)，上海、廣州、深圳、杭州、武漢等眾多城市將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)直接與GDP和居民人均可支配收入漲幅掛鉤。

目標(biāo)一出，蠢蠢欲動(dòng)的投資客惦記著“限購令”何時(shí)“松綁”?！胺?jī)r(jià)沒跌，老百姓買不起，這個(gè)矛盾沒有解決，誰都不敢緩一口氣，定調(diào)子說要松綁?！薄?/p>