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        調(diào)控,買房“預(yù)備鈴”

        2011-05-30 17:35:58任蕙蘭
        新民周刊 2011年16期
        關(guān)鍵詞:雪莉房?jī)r(jià)房子

        任蕙蘭

        經(jīng)歷過“國N條”之后,年輕人認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)是不太會(huì)下跌的,不過,搶在一輪報(bào)復(fù)性反彈前出手,每次政府打壓樓市至少提供了一個(gè)購房的好時(shí)機(jī)。

        這一次,結(jié)果也會(huì)如他們所料嗎?

        中介的腰包癟了

        上海浦東的姚阿姨在嘆氣,來她店里話家常的老顧客越來越少。

        她守著一間五六平方米的房產(chǎn)中介,原本是小區(qū)側(cè)門邊的門衛(wèi)室,側(cè)門被封上后,她就向物業(yè)把這間“斗室”盤下來,開了家中介,做做附近小區(qū)的生意,跟居民很熟稔。

        姚阿姨在墻上掛了一塊黑板,一半用粉筆列著租賃房源,一半列著出售房源。打“限購令”出臺(tái)起,出售那半邊只擦掉過一套房子。以前她負(fù)責(zé)看店,老伴帶人看房子,現(xiàn)在生意冷清,老伴干脆在家里睡覺。

        “大馬路上的中介日子也不好過,有的房東把鑰匙放我這里,大中介的幾個(gè)小伙子天天來拿鑰匙帶人看房,看來看去又成不了,多看有什么好看!”

        單長生也在嘆氣。他是漢宇地產(chǎn)某門店經(jīng)理,店開在“大馬路”上,是上海靜安區(qū)一個(gè)不錯(cuò)的市口,平日車水馬龍。店門口是一片綠化,中間有個(gè)小水潭,過去他經(jīng)常跟熟客在鬧中取靜的池邊坐坐,介紹一下手上的新房源,但現(xiàn)在店里的人氣就像門口這一潭死水。

        小單剛跟一個(gè)客戶通電話匯報(bào)了這周的樓市走勢(shì),以及自己對(duì)后市的分析,對(duì)方三言兩語結(jié)束了這個(gè)話題,明確表示:被限購。

        政府祭出“限購令”,給樓市帶來多少寒意?體會(huì)最深的莫過于房產(chǎn)中介。

        “往年最火的時(shí)候,靜安區(qū)一天就能簽200多張單子,去年底一天也能簽120到140張單子,今年2月份整個(gè)月也只簽了70多單,你算算,全區(qū)有200多家中介,平均三家中介才有一家簽成單子。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)靜安區(qū)某門店經(jīng)理李棟告訴記者。

        眼看“金三銀四”的傳統(tǒng)旺季過了一大半,但2011年3月份全市只有1.3萬套二手房成交,同比下降25.9%。當(dāng)然,這個(gè)數(shù)字已經(jīng)比2月份漂亮多了。

        中介這個(gè)行業(yè)總是最真實(shí)地反映出宏觀調(diào)控的成果——以它的收入和流動(dòng)性,看中介腰包癟了還是鼓了,就知道政府手心向上還是向下。

        2003年房地產(chǎn)被確定為支柱產(chǎn)業(yè),許多人回憶2004年樓市井噴,依稀記得大街小巷冒出許多中介。2004年漢宇地產(chǎn)、瑞陽不動(dòng)產(chǎn)紛紛擠入市場(chǎng),個(gè)體戶更是多如牛毛——兩三個(gè)人,一個(gè)門店,就能搭個(gè)草臺(tái)班子。

        市場(chǎng)飽和?呵呵,需求旺盛,大池子里的水會(huì)溢到小池子。姚阿姨就在那時(shí)完成了從退休老太到中介老板的蛻變。

        那一年小單也剛?cè)胄校?jīng)歷過激烈的競(jìng)爭(zhēng)期。“房源信息還沒聯(lián)網(wǎng),一家門店只有店長和秘書有電腦。那時(shí)沒什么人在店里等客,每天早上9點(diǎn)我就到小區(qū)門口支塊牌子等著,牌子上寫清楚手上的房源。包里塞著兩個(gè)饅頭一包榨菜?!?/p>

        “公司規(guī)定6點(diǎn)打卡下班,天氣熱的時(shí)候,我們就在店里熬到12點(diǎn),因?yàn)榫用癯鰜砩⒉匠藳隽锪锕?,路過中介會(huì)順便看看貼出來的房源,大家都不想錯(cuò)過生意?!?/p>

        盛景延續(xù)到2005年,央行上調(diào)房貸利率與首付比例,密集的政策高調(diào)出場(chǎng),一些人逐漸離開這個(gè)行當(dāng)。

        小單每周給客戶們發(fā)短信或郵件,分析政策和市場(chǎng),即使對(duì)方不急著買房。熟客從外地過來看房,他就開車去接。下半年樓市“舞照跳,馬照跑”,小單積攢在手上的“潛力股”又活起來了。

        這樣的橋段在往后幾年重演了多次。2006年出臺(tái)“國六條”、2009年“國四條”、2010年“國十條”……許多人像候鳥一樣在這個(gè)圈子里來來去去,小單和同期入行的朋友聚會(huì),始終駐守的只有三四人。

        有些人徹底轉(zhuǎn)行了,也有些在等行情好的時(shí)候殺回來——因?yàn)檫@個(gè)行當(dāng)?shù)幕貓?bào)太誘人。

        一位資深中介人士給記者算了一筆賬,中介成交一單生意收1.5%-2%的傭金,一套房子以200萬計(jì)算,傭金就是三五萬,業(yè)務(wù)員提成則每家中介不同,按20%來算,一筆單子業(yè)務(wù)員就能賺過萬。

        “一個(gè)月多做幾單,收入肯定比寫字樓上班的白領(lǐng)高多了,不然誰愿意那么拼。生意好的時(shí)候,經(jīng)常聽說某家門店一天成交十幾單,在這個(gè)圈子里年薪幾十萬很平常?!鄙鲜鲋薪槿耸扛嬖V記者,“但是市場(chǎng)不好時(shí)只能拿個(gè)零頭”——比如眼下。

        投資客退場(chǎng)

        雖然歷年調(diào)控都會(huì)伴著“史上最嚴(yán)厲”的形容詞出臺(tái),但看上去這一次才是釜底抽薪。

        “限購令”擊中了投資客的命門?!斑^去手上80%是投資客,20%是自住客,現(xiàn)在投資客大部分都被限購了。”小單說。

        高端住宅向來是投資客的搏殺場(chǎng),21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,3月份單價(jià)在5萬元/平方米以上的高端住宅成交同比下降20%,數(shù)字里透著一股偃旗息鼓的疲軟。

        2009年樓市最火的時(shí)候,小單頭一天晚上打電話告訴客戶,某小區(qū)放出一套不錯(cuò)的房子,把房型圖、房子的照片、小區(qū)信息傳真過去,第二天客戶就來跟房東簽單子?!案静豢捶?,直到幫他賣出去也沒看過一眼房子?!?/p>

        房?jī)r(jià)飆升這幾年,浙江企業(yè)主們比較靠譜的理財(cái)方式,就是把手上的資金以“442”比例配置:四成放在實(shí)業(yè)上,四成放在房地產(chǎn)上,兩成家用。

        這些人投資樓市的方式和做企業(yè)差不多——跑量,“認(rèn)準(zhǔn)品牌開發(fā)商的高標(biāo)房,半個(gè)月買進(jìn)賣出一套房子,簽個(gè)定金轉(zhuǎn)讓合同,就能賺三五十萬?!毙沃溃谒稚铣山欢喙P物業(yè)的“豪主”們,在他門店輻射范圍以外的區(qū)域還有更多交易。

        不過,自從限購令出臺(tái)后,小單和這些老板們的聯(lián)系越來越少。

        “限購比限貸卡得嚴(yán),很多小銀行還有貸款額度,限貸總是有操作空間的,而且很多高端投資客根本不需要向銀行貸款。限購令從根源上堵住了投資客,交易中心不給你辦產(chǎn)證啊。”李棟說。

        限購打擊的另一個(gè)投資群體是外籍人士,組團(tuán)來華買房曾是老外們口耳相傳的投資捷徑。

        “十年前,如果一個(gè)老外帶10萬美元來中國,兌換80萬人民幣,拿出其中30萬買房子,剩下50萬在中國吃喝玩樂,現(xiàn)在房子升到300多萬,他把房子賣了,兌換40多萬美元回國,他等于什么都不干就能賺30萬,還做了十年一等公民。這筆賬老外都會(huì)算?!?/p>

        李棟斷言,自從限購令出臺(tái),外籍投資者基本流失,市中心、古北地區(qū)很多中介損失了50%的客戶?!澳阃獾厝四苎a(bǔ)繳稅單社保證明,外國人怎么補(bǔ)?而且護(hù)照上的入境時(shí)間是死的,和稅單上的時(shí)間對(duì)不上就過不了審批。”

        退一步來講,就算有客戶能買,市場(chǎng)上放出來的高端房源也屈指可數(shù)。開發(fā)商一如既往捂盤,采取“以時(shí)間換空間”的戰(zhàn)略,二手市場(chǎng)也不動(dòng)聲色。

        “誰也不會(huì)一步到位買豪宅,高端住宅的業(yè)主手上都有好幾套房子,受限購令限制,不能再買房,他出手一套豪宅,資金往哪里投?往哪里投都比不上房地產(chǎn)回報(bào)率高?!?/p>

        調(diào)控,剛需入市好時(shí)機(jī)?

        4月加息后第二天,雪莉簽了購房合同,正式邁入“房奴”行列。

        “中介打電話說閔行有一套房子不錯(cuò),房東上午剛放出來,我馬上從七寶殺過去看房。一梯兩戶,四樓朝南,一開門覺得采光很好,裝修也不錯(cuò),當(dāng)天就簽了意向書?!?/p>

        原業(yè)主夫婦30多歲,有個(gè)5歲的孩子,正在給孩子張羅明年上小學(xué)的事,看上七寶一套200多萬的學(xué)區(qū)房,據(jù)說對(duì)口七寶最好的小學(xué),就把原來的房子賣了付首付。

        這套66平方米的兩房以98萬成交,加上各種稅費(fèi)和中介傭金共104萬。雪莉夫妻二人幾乎花光了在上海打拼多年的積蓄,背上67萬的貸款,每個(gè)月要還5000多元。

        想到未來還款的日子,雪莉就覺得不寒而栗。同事海倫去年買了房,冬天看上一條2000多塊的鴨絨被,糾結(jié)了好久,最后買了一條200元的電熱毯過冬,過去那可是錢包幾千現(xiàn)金逛一趟商場(chǎng)就沒的主兒。

        雖然手頭要緊巴一些,雪莉還是咬著牙把房子買了,“不趁著政府打壓的時(shí)候買,后面情況怎么樣還真不好說?!?/p>

        對(duì)此她有兩條“例證”。

        一, 去年“國十條”出臺(tái)沒多久,海倫就在寶山顧村買了一套65平方米的兩房,當(dāng)時(shí)78萬,現(xiàn)在已經(jīng)漲了15萬。

        二, 同事琪琪2009年在顧村看中一套77平方米的房子,當(dāng)時(shí)單價(jià)才6000多,“國四條”出臺(tái)后猶豫了一下,后來單價(jià)漲到1.4萬。去年琪琪花109萬在顧村買了一套79平方米的兩室,據(jù)說環(huán)境比不上原來中意的小區(qū)。

        再加上自身無數(shù)次坐失良機(jī)的教訓(xùn),雪莉總結(jié)了兩條真理:房?jī)r(jià)是不太可能大降的;趁著調(diào)控時(shí)買房子,將來要是脫手,還能在市場(chǎng)報(bào)復(fù)性增長時(shí)分一杯羹。

        就和雪莉一樣,很多人曾期待調(diào)控是降價(jià)的“前奏”,但等來了房?jī)r(jià)一輪又一輪報(bào)復(fù)性上漲,先下手者額手稱慶,后下手者追悔莫及,錯(cuò)過了買房的黃金時(shí)期?,F(xiàn)實(shí)幾次三番提醒年輕人,調(diào)控是買房的“預(yù)備鈴”。

        3月期間,單價(jià)低于2萬元/平方米及在2萬-4萬元/平方米的項(xiàng)目成交占比分別為37.89%和47.55%,分別較上月增加10.95%和3.43%。置換型業(yè)主和“剛需”購房者挑起了樓市的大梁。

        但是這一次會(huì)是例外嗎?有人又糾結(jié)了。

        “房子賣不動(dòng)了?!崩相崌@口氣,他的房子在姚阿姨的黑板上掛了快兩個(gè)月。

        精裝,兩房一廳,90多平方米,198萬——原本老鄭打算掛200萬,覺得拉掉兩萬會(huì)讓買家心理上覺得便宜些。

        每次帶人看房子,老鄭會(huì)提前十分鐘到,先把全部的燈打開——客廳窗戶朝著外走廊,采光不好。再把兩個(gè)房間的窗打開,散一下屋子里的塵土味兒,為給客戶留個(gè)好印象。

        不過老鄭的細(xì)致并沒有加速賣房進(jìn)程。

        最近一對(duì)東北夫婦進(jìn)入“最后環(huán)節(jié)”,兩人在上海打拼多年,想要安家落戶?!白饨鹨荒瓯纫荒隄q,這些錢是沉沒成本,沒有任何產(chǎn)出,還不如每個(gè)月用這些錢來還房貸?!崩相嶋m然對(duì)“沉沒成本”之類的術(shù)語不感冒,不過很高興收下定金——包在麥當(dāng)勞紙袋子里兩萬元。

        然而,4月初銀行宣布加息,買家忽然打起了退堂鼓:先提出把首付打到交易中心監(jiān)管賬戶,等過了戶再轉(zhuǎn)到老鄭賬戶,又說幾年前信用卡透支過,怕貸款辦不下來,根據(jù)合同,因貸款問題買賣不成老鄭必須退還定金。

        “這么大筆錢都打算出,就為每個(gè)月多付幾十塊錢貸款反悔?”老鄭很不明白。不過,加息只是壓垮樹枝的最后一片雪花,在“剛需”購房者對(duì)宏觀調(diào)控的拿捏上,降價(jià)這一頭多加了一克砝碼。

        “房?jī)r(jià),聽政府的”

        房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?這是個(gè)老話題。

        “房子賣不動(dòng)了,市場(chǎng)要緩慢調(diào)整。一手市場(chǎng)不降價(jià),業(yè)主心態(tài)很好,不會(huì)降多少。只有開發(fā)商先降價(jià),傳遞到二手市場(chǎng),成交量才會(huì)復(fù)蘇?!?中原地產(chǎn)研究咨詢部主任宋會(huì)雍說。

        任志強(qiáng)放言今年房?jī)r(jià)將降15%,潘石屹馬上在微博上回應(yīng),“房?jī)r(jià)降多少不是聽你任志強(qiáng)的,也不是聽開發(fā)商的。聽誰的?要聽政府的?!边@話不禁讓人感嘆,調(diào)控沒控住房?jī)r(jià),至少控住了開發(fā)商的氣焰。

        開發(fā)商確實(shí)在向市場(chǎng)示好,除了往年送閣樓送車位的三板斧之外,今年又打出送房產(chǎn)稅的旗號(hào),當(dāng)然,區(qū)別只是買雞塊送番茄醬還是烤肉醬。

        有動(dòng)真格的嗎?似乎有。上海今年1至3月上半月新開盤的55個(gè)住宅項(xiàng)目中,有27個(gè)項(xiàng)目在3月份成交均價(jià)低于之前預(yù)售證報(bào)價(jià),占總量49%的比例。

        “預(yù)售證價(jià)格包含‘水分是公開的秘密,原本就是為未來‘降價(jià)做準(zhǔn)備,開發(fā)商只是以實(shí)際開盤價(jià)格賣房子,并沒有真正降價(jià)?!睒I(yè)內(nèi)人士稱。

        中國指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示,2011年3月天津市商品住宅均價(jià)8326元/平方米,環(huán)比下跌6.17%;上海市商品住宅成交均價(jià)為13806元/平方米,環(huán)比下滑7.57%;3月深圳市商品住宅成交均價(jià)為19424元/平方米,環(huán)比下跌5.05%。但也有數(shù)據(jù)表明,調(diào)控后市場(chǎng)推出的多為外郊環(huán)樓盤,拉低了房子的整體均價(jià)。

        不管房?jī)r(jià)“真摔”還是“假摔”,不少人認(rèn)定,只要“限購令”不松綁,“假摔”遲早變成“真摔”。

        “一手市場(chǎng)3月份第四周成交量開始回升。二手市場(chǎng)2月下旬每天成交量就回到400套以上了,但到了3月底這個(gè)數(shù)字還是沒變,這就說明在目前的價(jià)位上,剛需不會(huì)再上升,不可能支持成交量走多遠(yuǎn)。價(jià)格降一點(diǎn),需求就會(huì)進(jìn)來一點(diǎn),增長比例是很線性的。”宋會(huì)雍說。

        問題又變成了開發(fā)商和“剛需”的博弈,這樣的僵局已上演過多次,每一次都以又一輪房?jī)r(jià)上漲畫上句號(hào)。

        地方政府也給自己留足了退路,除了北京提出“新建普通住房?jī)r(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”,各地的調(diào)控目標(biāo)都變成了漲價(jià)目標(biāo),上海、廣州、深圳、杭州、武漢等眾多城市將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)直接與GDP和居民人均可支配收入漲幅掛鉤。

        目標(biāo)一出,蠢蠢欲動(dòng)的投資客惦記著“限購令”何時(shí)“松綁”?!胺?jī)r(jià)沒跌,老百姓買不起,這個(gè)矛盾沒有解決,誰都不敢緩一口氣,定調(diào)子說要松綁?!薄?/p>

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