金姬

繼搶購奶粉和擠占醫(yī)院產(chǎn)科資源之后，內(nèi)地人又開始到香港“掃樓”了。而且，中端樓盤已經(jīng)不入他們的“法眼”，豪宅才是今年的熱門——港島歷來成交最貴的洋房及分層住宅，已在今年全部落入內(nèi)地富豪手中。香港人這才發(fā)現(xiàn)，約1103平方公里的“東方之珠”，儼然成了中國(guó)內(nèi)地富豪的“后花園”。

九龍最貴豪宅

據(jù)悉，內(nèi)地富豪到香港購置豪宅喜歡通過在英屬維爾京群島(B.V.I)注冊(cè)的公司購買，這樣外界就無法知曉買家的真正身份以及巨額資金的來源。而由內(nèi)地人買下的香港七大豪宅中，就有5個(gè)由B.V.I公司持有，港媒經(jīng)過一番調(diào)查后，買家身份才逐一浮出水面。

最年輕的業(yè)主是今年“2·14”情人節(jié)以3.45億港元（約合2.88億人民幣）簽約買下九龍最貴住宅的28歲少婦黎嘉敏。這套720平米的豪宅位于九龍站凱旋門1座77至79樓3層“天際獨(dú)立屋”及77樓B、C室，內(nèi)設(shè)一個(gè)800平方英尺（約合74.3平米）獨(dú)立露天泳池，整套住宅全由落地玻璃包圍，可以俯瞰整個(gè)維多利亞港。

作為七位買家中唯一回應(yīng)購買豪宅一事的中國(guó)內(nèi)地富豪，黎嘉敏的信息很快就被大家“人肉搜索”出來——1983年生于廣東惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)一個(gè)務(wù)農(nóng)的四口之家，父母早年是“農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者”，后經(jīng)營(yíng)化肥生意致富，現(xiàn)于家鄉(xiāng)自建了兩幢花園別墅居住。外界對(duì)黎嘉敏的丈夫并不了解，只知道丈夫也是內(nèi)地人，黎嘉敏到香港為丈夫誕下一雙兒女，但夫婦兩人未取得港人身份證，今后打算投資移民。

值得注意的是，如今僅在香港買房已經(jīng)不符合投資移民的條件。去年10月13日，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官曾蔭權(quán)在“2010至2011年度施政報(bào)告”中表示，香港政府決定暫時(shí)將房地產(chǎn)從投資移民計(jì)劃的投資資產(chǎn)類別中剔除，以限制境外人士投資本地物業(yè)，并從10月14日起生效。據(jù)黎嘉敏的母親透露，女兒準(zhǔn)備在香港開公司，以達(dá)到投資移民的目的。

也許是80后的緣故，黎嘉敏在接受電話采訪時(shí)有些“口無遮攔”。她說：“我不算是富豪，溫州才全部都是有錢人?，F(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地的情況，你們也知道，我們?cè)诋?dāng)?shù)匾仓皇沁€可以，中等吧?！边@番話立刻引發(fā)熱議，“花3億多買房子只算中等”的論調(diào)，讓很多中國(guó)人想起了胡潤(rùn)的一句話：“上榜的富豪大概只占到中國(guó)富豪的1/3，2/3都是隱形富豪。”黎嘉敏還強(qiáng)調(diào)，天價(jià)成交并無內(nèi)情，不希望有傳媒登門拜訪，“我不是有什么見不得光的，而是希望可平靜舒服地過日子。3.45億房子不算什么，香港幾億的物業(yè)多得是”。她始終不肯透露丈夫身份，只說“他做的生意真的很廣”，涉及醫(yī)藥、建筑等行業(yè)等，3.45億豪宅是丈夫送的禮物。

除了此次購入的“天際獨(dú)立屋”，黎嘉敏去年9月還一次性支付2000余萬港元，買下九龍畢架山一號(hào)的一套超過1400平方英尺（約合130平米）的豪宅（在香港，總價(jià)超過1200萬港元的就算“豪宅”），全家已經(jīng)入住。等他們搬進(jìn)凱旋門“天際獨(dú)立屋”后，就把畢架山一號(hào)的房子租出去。黎嘉敏說：“我不過是想買層樓給自己住，住得舒服一點(diǎn)罷了?！彼龔?qiáng)調(diào)，丈夫購入九龍最貴豪宅，不是炒樓或投資。而黎嘉敏的父親黎錦錫則表示，香港寸金尺土，即使一擲數(shù)億買樓亦不足懼，“樓價(jià)同10年前相比，都升了不少，遲些4億多賣出去，都有這個(gè)可能”。

和女兒的直率一樣，黎錦錫也道出了很多內(nèi)地富豪的心聲。如今，香港樓價(jià)已經(jīng)達(dá)到歷史最高位，據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，香港房?jī)r(jià)比倫敦高52%，比紐約更是高了111%。拜低利息和高人民幣需求所賜，在內(nèi)地強(qiáng)勁需求推動(dòng)下，香港房?jī)r(jià)甚至突破了1997年高點(diǎn)。2009年，公寓均價(jià)漲30%，2010年又漲24%。

去年內(nèi)地多個(gè)城市先后頒布限購令，導(dǎo)致更多內(nèi)地買家轉(zhuǎn)戰(zhàn)境外市場(chǎng)。房產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，拋開內(nèi)地房產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致投資客轉(zhuǎn)向香港的因素，香港房產(chǎn)較合理的租售比（約3%）以及低利率往往獲內(nèi)地客追捧。內(nèi)地人在港購房并無政策制約，即便購買多套也不征收房產(chǎn)稅，而貸款方面，購房者只需提供收入證明，多家銀行便會(huì)放貸。據(jù)悉，無論持內(nèi)地身份證還是香港特區(qū)身份證，只要信用良好，都享受一視同仁的貸款待遇，凡總價(jià)1200萬港元以上的單位，可做五成按揭，而其按揭利率則在2%-2.5%之間，遠(yuǎn)低于內(nèi)地的銀行按揭利率。

正是在內(nèi)地樓價(jià)一路走高的情況下，富豪紛紛“腰纏十萬貫，騎鶴下香江”。香港中原地產(chǎn)市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年，內(nèi)地買家在香港購買豪宅的整體金額占比不過9.7%，但2010年下半年，內(nèi)地買家在香港購買豪宅的比例變成28.8%。其中，一手豪宅達(dá)到35.5%。福布斯2010“中國(guó)私人財(cái)富白皮書”報(bào)告指出，香港已成為內(nèi)地千萬富豪投資的首選地，超過六成富豪選擇投資房地產(chǎn)。

香港仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理曾煥平估計(jì)，售價(jià)2億港元以上的公寓，幾乎所有買家都來自內(nèi)地。他說，內(nèi)地買家想要的是豪華的裝修、華麗的裝飾和寬敞的酒店式客廳?！盀槲齼?nèi)地買家，你需要把最貴的房子拿出來展示”。

內(nèi)地富豪香港夢(mèng)

在內(nèi)地富豪買下的香港七大豪宅中，有三處位于淺水灣。和傳統(tǒng)的太平山頂不同，淺水灣是香港新派豪宅區(qū)的代表。張愛玲的《傾城之戀》里，它是范柳原和白流蘇拉鋸的戰(zhàn)場(chǎng)；而亦舒筆下的紅男綠女，也喜歡在這里約會(huì)。前特首董建華、明星成龍和澳門“賭王”何鴻燊都在淺水灣置業(yè)。不過，風(fēng)情各異的大門多數(shù)緊閉，改為后門行走，因?yàn)橄愀廴讼嘈?，來往人多有損財(cái)路。

身陷囹圄的國(guó)美大股東黃光裕是最早在淺水灣置業(yè)的內(nèi)地富豪之一，他曾于2005年10月以5500萬港元（約合人民幣4593萬元）的價(jià)格買下淺水灣道56號(hào)一棟約320平米的復(fù)式洋房，業(yè)主是妻子杜鵑。如今，這棟洋房雖然換了主人，但仍歸某位內(nèi)地富豪所有。

目前香港市值最貴的洋房——絲寶集團(tuán)主席梁亮勝的淺水灣道89號(hào)，并非在淺水灣的主干道上，而是要經(jīng)一條非常狹窄且陡峭的小徑才可抵達(dá)。洋房就位于小徑的最高處，門牌并不張揚(yáng)。其建筑風(fēng)格也與一般港式建筑的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格不同，屬于典型的歐式建筑。

梁亮勝以63億元人民幣的財(cái)富被胡潤(rùn)評(píng)為2010年“湖北首富”，其實(shí)他不是湖北人，也很少在湖北，只因絲寶集團(tuán)的總部設(shè)在武漢。淺水灣道89號(hào)目前市值15億港元（約合人民幣12.5億元），但梁亮勝何時(shí)、以什么價(jià)格買下這棟洋房，目前還沒有查到相關(guān)信息。

今年，54歲的河北首富高彥明和重慶富商安晉辰分別以6.6億港元（約合人民幣5.51億元）和5.47億港元（約合人民幣4.57億元）買下淺水灣赫蘭道11號(hào)和12號(hào)，位列全港最高成交價(jià)洋房前兩位。據(jù)悉，赫蘭道房子的均價(jià)在4萬港元/平方英尺（約37萬人民幣/平米）左右，而11號(hào)和12號(hào)是其中最貴的兩處。

高彥明是河北遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)董事局主席，在《2010年胡潤(rùn)百富榜》中以250億元人民幣的財(cái)富位列中國(guó)富豪榜第18位。為何選擇今年從恒基地產(chǎn)手中買下香港成交價(jià)最貴洋房，高彥明和恒基地產(chǎn)都拒絕透露進(jìn)一步信息。從公開資料看，山東人高彥明和香港的淵源可以追溯到21年前，在當(dāng)年33歲的高彥明看來，作為世界航運(yùn)中心之一的香港有著極大的航運(yùn)商機(jī)。憑著自己的打拼，高彥明于1992年在港創(chuàng)立“香港北方船務(wù)（NCS）”并營(yíng)運(yùn)至今，這也為他日后獲得“中國(guó)船王”的美譽(yù)奠定基礎(chǔ)。據(jù)悉，赫蘭道11號(hào)屬于赫蘭道中離海最近的單位，目前正處在裝修中。

而重慶富商安晉辰已經(jīng)不是第一次在香港買豪宅了。香港特區(qū)政府發(fā)展局土地注冊(cè)處的信息顯示，早在2007年9月，安晉辰就斥資3350萬港元（約合人民幣2797萬元）買入了凱旋門摩天閣一單位；2008年4月，他又以3650萬港元（約合人民幣3048萬元）買入奧運(yùn)站一號(hào)銀海3座高層相連單位。去年5月，安晉辰更以個(gè)人名義一擲1.37億港元（約合人民幣1.14億元），購入新地君匯港1座頂層復(fù)式住宅，面積5272平方英尺(約490平方米)。

公開資料顯示，安晉辰最早是在深圳做消防器材起家的，2000年前后才回重慶創(chuàng)業(yè)，如今是重慶天來控股投資集團(tuán)董事長(zhǎng)和重慶天來大酒店(原戴斯大酒店)的老板，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)涉及酒店經(jīng)營(yíng)、投資開發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、建筑工程設(shè)計(jì)、施工、廣告影視傳媒、農(nóng)業(yè)及食品業(yè)開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域，資產(chǎn)達(dá)十多億元。此外，他還是重慶四川商會(huì)的常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。

據(jù)悉，安晉辰買下的赫蘭道12號(hào)是一棟地上三層兼有地下室的獨(dú)立別墅，已經(jīng)入住。

七大豪宅中，有兩位內(nèi)地富豪選擇了西半山。

半山區(qū)是香港傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，位于太平山山頂及中環(huán)之間。典型的“香港夢(mèng)”就是“揸賓利，住半山”。習(xí)慣上，香港人把堅(jiān)道和衛(wèi)城道以西視作“西半山”，以東是“中半山”。中半山保持著半山一貫的神秘，當(dāng)年杜月笙逃難到香港就住在中半山的堅(jiān)尼地臺(tái)18號(hào)底層。而西半山聚居著香港的中產(chǎn)階級(jí)，目前大約有500多棟樓。最主要的是，西半山擁有香港最多的名校，共有1所大學(xué)、5所國(guó)際學(xué)校、16所中學(xué)、25所小學(xué)及24所幼兒園，如香港大學(xué)、英華女學(xué)校、圣約瑟書院、英皇中學(xué)和圣保羅中學(xué)等。

去年，新疆國(guó)際實(shí)業(yè)董事張杰夫斥資3.38億港元（約合人民幣2.82億元）購得西半山“天匯”61樓B室，約524平米?！疤靺R”是恒基兆業(yè)開發(fā)的豪宅，在2009年憑借70萬港元（約合人民幣58.4萬元）/平米的天價(jià)，創(chuàng)下全球分層單位最高售價(jià)。新城電臺(tái) DJ、網(wǎng)上電臺(tái) UonLive 創(chuàng)辦人及金谷集團(tuán)行政總裁秦善文，曾以11.6億港元（約合人民幣9.69億元）買下6套房子，但最終全數(shù)退訂。據(jù)悉，秦善文只是一個(gè)“馬甲”，真正買家可能是越南富商朱立基，天價(jià)買房不排除洗錢的可能。

而去年買下“天匯”的張杰夫，公開信息也少得可憐。他生于1969年，大專學(xué)歷，其兄為新疆國(guó)際實(shí)業(yè)監(jiān)事長(zhǎng)及實(shí)際控制人張彥夫。在《2010胡潤(rùn)百富榜》上，從事焦炭生意的張彥夫、張杰夫兄弟以13億元的財(cái)富排名1099位。

創(chuàng)下全港最高成交價(jià)的分層住宅也是“天匯”，買家是巨人網(wǎng)絡(luò)董事長(zhǎng)兼CEO史玉柱。據(jù)《福布斯》估算，史玉柱的資產(chǎn)凈值為16億美元。他在《2010胡潤(rùn)套現(xiàn)富豪榜》上，因套現(xiàn)45億元人民幣排名第一。今年4月，史玉柱掏出3.6億港元（約合人民幣3億元）買下“天匯”66樓A室，和張杰夫去年買下的61樓B室一樣大小，但價(jià)格卻貴了2200萬港元。

還有一位在香港買豪宅的網(wǎng)絡(luò)巨頭是騰訊主席馬化騰。自從2004年騰訊在香港上市以來，馬化騰就經(jīng)常往來于深圳和香港。他2009年出資4.8億港元（約合人民幣4億元）買下石澳大浪灣道13號(hào)一棟約800平米的西班牙式洋房，占地2000平米。

和香港其他豪宅區(qū)相比，石澳一度處于默默無聞的狀態(tài)。李澤楷的“超級(jí)木屋”最終使其名聲大震。1994年，李澤楷結(jié)束租房歲月，以1.2億港元（約合人民幣1億元）購入香港石澳大浪灣道12號(hào)的一塊地皮，耗時(shí)8年自建寓所。該區(qū)只有23座獨(dú)立豪邸。不過，石澳最著名的是仿效英美慣例，這里的業(yè)主委員會(huì)很看重住戶的地位及身份，買家需經(jīng)過嚴(yán)格的身份確認(rèn)之后方可入住。這使得石澳發(fā)展出極其純正的高級(jí)物業(yè)，同時(shí)也成為香港房屋密度最低的區(qū)域。

一名知情人士說，馬化騰對(duì)石澳道大屋情有獨(dú)鐘，出手相當(dāng)豪爽?！八戳艘粌纱我呀?jīng)很喜歡，該物業(yè)當(dāng)時(shí)的業(yè)主是香港富豪趙世光，趙世光開價(jià)約5億港元，馬化騰只還價(jià)到4.8億港元就成交。一般來說，這類大買賣討價(jià)還價(jià)一兩個(gè)月都很平常，但想不到他那么爽快?！瘪R化騰是首名進(jìn)駐石澳大浪灣道的內(nèi)地人士。而且作為李澤楷的鄰居，馬化騰也想學(xué)習(xí)當(dāng)年李澤楷那樣自建別墅。據(jù)悉，馬化騰曾向香港城規(guī)會(huì)申請(qǐng)重建該物業(yè)，打算興建一幢4層高帶車庫的別墅，帶泳池及池塘。至于香港城規(guī)會(huì)是否批準(zhǔn)，就不得而知了。

據(jù)一名深圳代理商透露，馬化騰及其家人持有不少深圳豪宅，大部分集中于深圳灣華僑城一帶，包括紅樹西岸頂層復(fù)式、波托菲諾純水岸一座擁有私家湖畔碼頭的獨(dú)立大屋以及招商蘭溪谷二期的海景別墅，“他持有的深圳豪宅都是頂級(jí)豪宅，市值最少1億元人民幣！”此外，馬化騰于2009年初還斥資約1.6億港元（約合人民幣1.34億元）購入某大廈頂樓全層兩個(gè)復(fù)式單位。

泡沫破滅的前夜？

一方面，那么多內(nèi)地富豪涌入香港“掃樓”；另一方面，已有學(xué)者在過去一年不斷警告，香港樓市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。

香港樓市在1997年達(dá)到歷史高位后，受隨之而來的東南亞金融風(fēng)暴影響，整體樓價(jià)在累計(jì)跌幅高達(dá)65%。為了避免1998年的歷史重現(xiàn)，香港政府2010年2月、4月和8月三次調(diào)控房地產(chǎn)，其中新買入的物業(yè)在6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，除了繳交4.25%的物業(yè)印花稅外，買賣雙方還需支付交易金額15%的額外印花稅。今年4月底，IMF亞洲及太平洋部主任阿諾星（Anoop Singh）表示，香港樓價(jià)持續(xù)上升，正在醞釀樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)，但特區(qū)政府已收緊按揭，相信當(dāng)局仍會(huì)再推出措施，直至香港的樓市風(fēng)險(xiǎn)下降。

而大多香港本地地產(chǎn)從業(yè)者則認(rèn)為，本輪樓市行情及價(jià)格、市場(chǎng)環(huán)境與1997年不太一樣，買家很多為一次性付款，目前香港私宅空置率約為5%，屬合理水平。

專家建議在投資領(lǐng)域比較有經(jīng)驗(yàn)的人士才投資香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，否則最好還是選擇內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資者要對(duì)香港的按揭手續(xù)、利率和回報(bào)率等進(jìn)行詳細(xì)了解，因?yàn)橄愀鄯康禺a(chǎn)市場(chǎng)的貸款審查更為嚴(yán)格，而且按規(guī)定簽署合同時(shí)一定要聘請(qǐng)律師，投資者要將該部分費(fèi)用計(jì)入投資成本；還要對(duì)投資地段和發(fā)展商情況進(jìn)行詳細(xì)了解，雖然香港十大發(fā)展商幾乎未曾出現(xiàn)“爛尾工程”，但是了解其實(shí)力對(duì)于物業(yè)升值的判斷有很大幫助。

香港樓市的潛在風(fēng)險(xiǎn)在購買豪宅的內(nèi)地富豪看來，只是“庸人自擾”。黎嘉敏就坦言：“自己喜歡就叫合理吧。泡沫？隨便啦，也不關(guān)我事?！?/p>