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        惱人的房子

        2011-05-30 12:36:25宋媛林凱沈翀
        37°女人 2011年11期

        宋媛 林凱 沈翀

        “加個名字要繳幾萬元的稅,真是不情愿,還得再想想,好糾結(jié)啊?!?9歲的李小姐略帶苦笑,“當(dāng)初辦房產(chǎn)證交了3%的契稅、1%的維修基金,現(xiàn)在又得交4%的‘加名費,房子貴,加名字的費用更高?!?/p>

        2011年8月的一天,李小姐夫婦正在武漢房產(chǎn)交易中心咨詢房子的加名業(yè)務(wù)。

        “婚前兩家人一起買了一套價值60多萬元的二手房,房產(chǎn)證上只寫了丈夫的名字。雖然出資買房時,娘家出了大部分房款,但想著既然要成一家人了,也就無所謂了?!崩钚〗阏f。但看到《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋(三)》)后,她為了保障自己的利益,要求在房產(chǎn)證上加上自己的名字。可是,加個名字也要繳不菲的契稅,這讓她很糾結(jié)。

        加名讓人糾結(jié)

        李小姐的煩惱絕不是個案,在武昌和漢口,很多市民都有同樣的煩惱,而且,收入水平的高低決定了民眾對征稅和加名的不同態(tài)度。

        中高收入的市民大多表示,既然婚前房產(chǎn)婚后加名要征收契稅是國家規(guī)定,那么就算繳納一定稅金,也會依法辦理。而中低收入的市民對此頗有微詞:“以前可以不收的契稅為何現(xiàn)在非得收?辦理加名手續(xù)需繳納上萬的費用,太高了,想加名有些猶豫,只能坐等國家政策。”

        而率先出臺“房產(chǎn)證加名征稅”的南京更加熱鬧。南京的魯女士和潘先生結(jié)婚7年,家里有房產(chǎn)兩套,房產(chǎn)證上分別是潘先生和其父的名字。出于信任,結(jié)婚頭幾年,潘先生多次提出要把魯女士的名字加到自己婚前買的那套房子上,但魯女士覺得夫妻感情好最重要,加名的事也不用急,所以一直未著手去辦。直到看到《婚姻法解釋(三)》,魯女士才將加名提上日程。

        就在夫妻倆準(zhǔn)備證件時,南京地稅部門2011年8月23日突然通知,將要對婚前房產(chǎn)加名征收3%的契稅。魯女士仔細一算,以前只要花數(shù)百元工本費的加名費用,一夜之間就變成了上萬元。于是,要加名的想法開始動搖。“就這么多花1萬多元,太不劃算了!以前在辦理房產(chǎn)證的時候不是已經(jīng)繳過稅了嗎?但不加吧,這兩天又感覺房產(chǎn)證上沒自己的名字好像缺點兒什么。”加還是不加,魯女士左右為難。

        糾結(jié)的不只是老百姓,還有各地政府部門。這不,還沒等魯女士糾結(jié)出結(jié)果,一天后,南京地稅部門就緊急發(fā)文,稱“稅務(wù)總局正著手研究具體意見,南京地稅部門還在等‘通知?!?011年8月28日,魯女士通過當(dāng)?shù)孛襟w聽到:南京地稅部門決定將暫不收取婚前房產(chǎn)加名契稅。

        第二天一大早,魯女士趕緊拉著老公,到南京房產(chǎn)交易中心申請加名。魯女士說:“從申請加名到最終辦結(jié)要10天左右,現(xiàn)在還不知道政策的最終走向,只有先申請了再說。”

        以前,男女雙方對于房產(chǎn)證是否共同署名并不關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計,在《婚姻法解釋(三)》出臺之前,在25歲~29歲的適婚購房者中,采取個人購房的方式占比高達90%以上,而且婚前購置的房產(chǎn)中,房產(chǎn)單獨署名的男性占8成以上。但如今,咨詢?nèi)绾温?lián)名貸款購房的消費者增加了10%,已婚有房族咨詢房產(chǎn)證更名的情況也顯著增多。某地產(chǎn)經(jīng)濟公司首席分析師張月表示,未來預(yù)計將有20%以上的房產(chǎn)會更名共同持有。

        2011年8月31日,財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出的通知中表示,“婚姻關(guān)系存續(xù)期間,房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有的,免征契稅。本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行?!边@一通知,給那些想加名卻擔(dān)心契稅問題的夫妻暫時吃了顆定心丸。

        房子占家庭總資產(chǎn)的73.44%

        房子,原本和家、穩(wěn)定、踏實等詞聯(lián)系在一起,而如今,《婚姻法解釋(三)》一石激起千層浪,將“房子”和“財產(chǎn)”緊密結(jié)合在一起,成為無數(shù)人的煩惱。

        如果一個美國人看到中國很多夫妻正為如何以最低的成本往房產(chǎn)證上加名而煩惱,一定很疑惑——在美國,很多夫妻離婚時爭相把房子留給對方,因為房子往往和貸款債務(wù)有關(guān),而房子很有可能已經(jīng)“資不抵債”。

        但對于很多中國人,房子往往意味著幾代人一生的積蓄。

        在北京參加工作已滿3年的小高,花光自己和父母的家底,在中關(guān)村附近買了一套20世紀(jì)80年代的學(xué)區(qū)房?!拔业每紤]房子周圍的交通、學(xué)校周圍的配套設(shè)施以及房子的升值前景,總之砸鍋賣鐵,買房也要一步到位?!泵鎸Ψ績r幾年間的瘋漲,小高覺得頻繁換房不僅手續(xù)煩瑣、增加購房支出,還得經(jīng)常搬家、裝修,會牽扯很多精力。

        像小高這樣首次購房就押上全部身家、一次性買房到位的普通百姓不在少數(shù)。不知不覺中,房產(chǎn)支出在中國普通家庭中占的比例越來越大。

        2010年9月,“清華—花旗中國消費金融與投資者教育調(diào)研”發(fā)布其第二年度的調(diào)研報告,報告顯示,在中國城鎮(zhèn)家庭受訪者中,85%擁有自家房產(chǎn),房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重高達73.44%。

        這組調(diào)查公布不久前,全球著名的市場研究機構(gòu)益普索,發(fā)布了北京、上海、廣州、成都、武漢、沈陽6大城市居民近期投資意愿調(diào)研報告,其中,千余人對“假設(shè)您目前手中有一筆閑置資金(比如100萬元或以上),您會首選如何支配這筆資金”這一問題進行了回答。結(jié)果,在樓市、股市低迷的狀態(tài)下,42%的居民投資渠道仍是選擇購買房產(chǎn)。選擇儲蓄、基金、黃金、股票、商業(yè)保險的比例均沒有超過20%。

        從這些調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出,大多數(shù)人堅持認(rèn)為,中國在不斷城市化的進程中仍存在大量剛性需求,所以房地產(chǎn)市場的走勢從長期來看向好。所以從2009年起,越來越多有購房能力的人開始抱著既自住又投資的心態(tài)買房:“這些錢放在銀行一兩年后購買力或許還不如現(xiàn)在,再加上通貨膨脹的因素,還不如買房來保值增值?!?/p>

        “遏制全球經(jīng)濟的”房子

        中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認(rèn)為,由于當(dāng)前投資渠道相對單一,面對疲軟的股市,當(dāng)沒有更好的選擇時,大量的資金自然會流向房地產(chǎn)市場。同時,相對其他投資品,房產(chǎn)既有實用價值風(fēng)險又低,近年來的收益回報也很高。資金進入樓市,也成了保值增值的合理需求,所以民間對房產(chǎn)投資的熱情一直很高。

        不僅普通消費者,富裕群體面對限購令,也沒有從房產(chǎn)投資中全身而退,他們瞄準(zhǔn)了其中的豪華住宅。2011年4月,《中國10大超級豪宅》排行榜發(fā)布后,一項新的調(diào)研結(jié)果引起了人們的關(guān)注:與滬深股指10年升幅只有50%相比,一線城市,以別墅為代表的豪華住宅10年來價格平均漲幅高達500%。和歐美富豪大多追求“人生奢侈”(如登月和探險等)不一樣,作為新的投資和保值渠道,中國富裕群體更愿將購買豪宅列為奢侈品消費的第一選擇。

        中國人喜歡攢錢買房的現(xiàn)象也引起了國外媒體的關(guān)注?!爸袊嗽趯ふ遗渑挤矫嬗龅降睦щy正對全世界產(chǎn)生重要的經(jīng)濟影響,因為他們會減少消費攢錢,以吸引潛在的伴侶?!蔽靼嘌馈妒澜鐖蟆?011年6月以“遏制全球經(jīng)濟的愛情”為題刊文稱,如果說在全世界增長最快的市場上沒有消費,那么全球經(jīng)濟就會停滯。確實,中國人將1/3以上的收入存進銀行,遠遠超出美國人將收入的5%存起來的比例。

        經(jīng)過一年多的起起伏伏,目前不論業(yè)界、官方還是大眾似乎都達成一種共識:房價的過快上漲已如愿受到控制,但房價依然在高位徘徊,價格回落在短期內(nèi)尚難期待。

        不少人的投資方向雖然從以前的購買住宅,開始轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的購買寫字樓、商鋪以及異地買房等多種形式,但是依然沒有退出房地產(chǎn)市場。據(jù)央行今年二季度儲戶調(diào)查顯示,投資方向調(diào)查中選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%,仍是居民投資的首選。

        要把一生都押到房子上嗎

        其實,全世界沒有哪個國家的住房是可以用來保值的,眾多分析人士表示,那些曾經(jīng)試圖用房地產(chǎn)來保值的國家最終只會形成泡沫。20世紀(jì)80年代有拉美等國,90年代有日本,21世紀(jì)有美國,最終都以失敗而告終。

        目前,中國房地產(chǎn)市場正處于政府調(diào)控下,民眾在購買房產(chǎn)方面已經(jīng)略顯理性。鏈家地產(chǎn)的市場觀察報告顯示,2011年3輪調(diào)控后,北京二手房市場的購房年齡開始逐漸走穩(wěn),逐漸回歸到36歲左右,而在2010年9月,購房人的平均年齡為27歲。

        “政府需要建立與發(fā)展多元化的金融融資體系,除了債券融資、股權(quán)融資,還應(yīng)該包括投資基金、信托、證券等多種形式,這樣,普通居民和機構(gòu)的投資者都可以通過購買相關(guān)的金融產(chǎn)品,而不是以購買住宅物業(yè)的方式直接進入市場?!蹦车禺a(chǎn)公司總經(jīng)理李文杰說,“熱衷于投資房產(chǎn)的人們以后會有新型的投資房產(chǎn)工具,可以不買房也能投資房地產(chǎn)。”

        清華—布魯金斯公共政策研究中心主任王豐說:“中國房改之后,隨著房產(chǎn)成為家庭財富的主要組成部分,人們對于私有財產(chǎn),尤其是房產(chǎn)的保護意識開始加強。同時,近些年的房產(chǎn)投資進一步加速了社會財富分配的進程。因此,隨著中國經(jīng)濟模式進一步變化、房貸市場進一步完善,人們會慢慢學(xué)會理性投資,不會把所有投資都放在房子上?!?/p>

        實際上,把家庭大部分財產(chǎn)押在房子上,已經(jīng)給未來的養(yǎng)老帶來了風(fēng)險。近日,中宏保險攜手零點調(diào)研咨詢集團發(fā)布《中國中產(chǎn)家庭養(yǎng)老規(guī)劃白皮書》,調(diào)查結(jié)果表明:人們普遍的養(yǎng)老規(guī)劃仍停留在假想階段,缺乏“未雨綢繆”的規(guī)劃意識和實際的養(yǎng)老準(zhǔn)備行為。調(diào)查同時指出,需要加大對養(yǎng)老的投資準(zhǔn)備力度,這樣才能為自己未來的幸福養(yǎng)老生活增強抗風(fēng)險能力。

        (摘自《國際先驅(qū)導(dǎo)報》)

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