□ 唐 飛

我國允許地方發(fā)行企業(yè)債融資建保障房。圖/C F P

今年，全國要完成新開工建設(shè)保障性住房1000萬套，需要資金1.3萬億元至1.4萬億元。

我們來做個簡單的計算，減去中央政府財政預(yù)算劃撥資金1000多億；減去中央要求地方政府拿出的土地出讓凈收入的10%，以去年全國土地出讓收入2.7萬億元計算，大約2700萬億元；再減去公積金增值收益大約3000億元，得出結(jié)果，建設(shè)保障房的資金仍存在8000萬億元的缺口，占投資總額的近60%。

這8000多萬億元從何而來？根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的部署，要“通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集”?？墒堑降渍l來投入？如何籌集？除了依靠傳統(tǒng)的銀行信貸支持外，各地有哪些有效途徑和創(chuàng)新方式呢？

企業(yè)債券為保障房“輸血”

在發(fā)行國債和地方債的背景下，6月27日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，允許投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券籌措資金，但明確要求，所募集的資金必須優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)。也就是說，只有滿足了當?shù)氐谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)需要，投融資平臺公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于當?shù)仄渌椖康慕ㄔO(shè)。

“新政”激發(fā)了房產(chǎn)企業(yè)的投資熱情，一石激起千層浪，各地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛啟動了以保障房為名的發(fā)債申請。

6月底，北京住總集團、北京首開集團和北京金隅集團3家地產(chǎn)巨鱷都在申請發(fā)行保障性住房專項企業(yè)債券。

7月1日，河北省邯鄲城投發(fā)行10億元7年期企業(yè)債券，用于一個地產(chǎn)項目和12條道路項目建設(shè)。

7月5日，浙江省嘉興市社會發(fā)展投資集團發(fā)布公告，發(fā)行18億元公司債券用于余新安置房建設(shè)等。

除此之外，江蘇省鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司在“新政”出臺后立即更換了募投項目，裝入保障房項目做成保障房企業(yè)債券，計劃募集20億元，其中12億元用于保障房項目。

由此看來，下半年還將會有一大批平臺公司的保障房企業(yè)債券陸續(xù)出爐。作為破解保障房建設(shè)資金瓶頸的探索之道，發(fā)行企業(yè)債無疑可以促進保障房快速推進，減輕地方政府在保障房建設(shè)方面的壓力，激發(fā)開發(fā)商投身保障房的積極性，更有利于吸納民間資本。

保險金向保障房伸“援手”

保險金資金池相當充足，同時，其投資利率一般是銀行同期貸款基準利率的8.5至9折，與銀行貸款相比具有明顯的成本優(yōu)勢。保險資金注入保障房建設(shè)，是拓寬保障房建設(shè)資金來源的一個新的突破點。

今年3月，太平洋保險集團旗下太平洋資產(chǎn)管理公司宣布發(fā)起設(shè)立“太平洋—上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”，募集40億元資金，用于上海地產(chǎn)集團在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項目的建設(shè)和運營。

不過，保險專家郝演蘇認為，險資進入保障房市場仍然只是個案。截至目前，保險資金投資保障房的具體操作意見仍未出爐，上述個案仍屬于“一事一批”范圍。各地眾多保障房項目倚重險資融資的可能性不大。

公積金試水保障房

2009年，安徽省淮南市啟動了棚戶區(qū)改造工程。改造完成后，可使3萬多個職工家庭實現(xiàn)住有所居。2010年8月，淮南市被住房城鄉(xiāng)建設(shè)部列為利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款試點的28個城市之一，該項目也被確定為試點項目。

為籌集資金，該項目申請了住房公積金貸款16.7億元，經(jīng)過項目調(diào)查、受托銀行評價、公積金中心評審、財政局審核、管委會審議、市政府審批、住建部核準等七個環(huán)節(jié)，最終確定首批貸款發(fā)放額度為1.1億元，期限3年。

同樣作為公積金貸款試點城市，遼寧省大連市住房公積金管理中心為泡崖C區(qū)經(jīng)濟適用住房項目發(fā)放貸款3億元，使得其單平價格低于周邊商品房價格千元左右，2000戶職工群眾直接受益。

BT模式吸引民間資金

8月5日，云南省昆明市官渡區(qū)方旺片區(qū)占地105.2畝的一期保障性住房，16棟住宅全部封頂斷水，這意味著6086戶家庭的住房問題即將解決。

有數(shù)據(jù)顯示，從2005年至2009年，官渡區(qū)建設(shè)的廉租房不過千套。然而，僅2010年一年，保障房工程量便幾近前四年工程量總和的兩倍。有如此驚人的速度，都要歸功于BT模式。

BT就是Build（建設(shè)）和Transfer（轉(zhuǎn)讓）兩個英文單詞的縮寫，BT模式也被稱為回購模式，是一種融資模式。即政府把基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)任務(wù)交給社會資本，社會資本完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，再由政府出資分期付款和利用補償措施等方式完成對基礎(chǔ)設(shè)施的收購。

事實上，作為一種成熟的市場運作模式，BT模式已被廣泛運用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，尤其是公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，取得了非常好的效果。2003年，重慶華村嘉陵江大橋由重慶路橋股份公司承建，工程投資25.5億元；2008年，云南昆明市城投公司分別與僑江集團和中鐵建股份有限公司簽署東南二環(huán)BT建設(shè)回購移交協(xié)議，融資56億元。

然而，BT模式用于保障房建設(shè)尚屬首次。據(jù)了解，從2006年初，官渡區(qū)開展了低保戶的住房狀況調(diào)查，同時啟動廉租住房的建設(shè)，擬在昆明市官渡區(qū)方旺片區(qū)大羊村建設(shè)廉租住房項目。經(jīng)過細致的現(xiàn)場調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、分析論證，最終確立項目。項目確立后，先后完成項目建議書、可行性研究、籌劃報批、征地拆遷、失地農(nóng)民安置等工作。

前期工作準備就緒后，官渡區(qū)政府開始尋找合適的BT合作企業(yè)。這對整個項目的運行至關(guān)重要。很多企業(yè)不愿意投資保障房領(lǐng)域，認為這個領(lǐng)域投資回報率太低。政府控制利潤率，尤其是公租房、廉租房不能賣，需要通過長期租金收益收回投資，占壓企業(yè)資金，企業(yè)無法控制風(fēng)險。針對這一問題，官渡區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長宗強介紹說：“在BT模式的保障性住房項目中，企業(yè)的利潤是提前進行約定的?！?/p>

宗強表示，在選擇合作企業(yè)的時候，區(qū)政府的標準也很明確，就是選擇資質(zhì)高、實力強、信譽好的大型國有企業(yè)。招標書中明確要求，合作企業(yè)應(yīng)“具備注冊資本不少于5000萬元且投融資能力滿足本項目需要”，同時還要具備較強的社會責(zé)任感，不單純以盈利衡量收入。因為建設(shè)保障房，社會效益同樣是其追求的目標。

經(jīng)過嚴格、縝密的篩選，官渡區(qū)政府最終選定云南省城投公司旗下的子公司——昆明未來城開發(fā)有限公司為合作方，簽訂BT合作協(xié)議，約定該公司全額出資負責(zé)項目建設(shè)，企業(yè)利潤在3%以內(nèi)?？⒐ず螅?年回購。

對于政府而言，將保障房項目授權(quán)給有一定融資能力的企業(yè)完成，可有效解決資金短缺的難題，同時節(jié)省了設(shè)計、多次招標等環(huán)節(jié)，縮短了項目工期。而對企業(yè)而言，保障房是一種新的投資渠道，可以利用其現(xiàn)有資源，大量吸納民間資本；又因其最終債務(wù)人是政府，投資風(fēng)險也較小。二者結(jié)合就能更好地利用市場資源 ，擴大社會參與，較好地解決建設(shè)資金、進度、質(zhì)量管理等問題。

除上述外，保障性住房投資基金、房地產(chǎn)投資信托基金、地方融資平臺、社保基金、政策性銀行貸款等多種融資渠道均已暢通。目前，解決保障房資金問題關(guān)鍵在于政府推動。各地政府只要根據(jù)自身實際情況，積極探索創(chuàng)新適合自己的融資模式，充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，形成企業(yè)、金融機構(gòu)、社會多方參與的投融資格局，保障性住房的資金問題將不再是大問題。