□ 本刊記者 王富國(guó)

誰(shuí)來(lái)監(jiān)管物業(yè)管理

□ 本刊記者 王富國(guó)

2011年春節(jié)來(lái)臨之際，河北省滄州市天成首府小區(qū)部分業(yè)主卻沒(méi)有過(guò)年的心情，物業(yè)公司把小區(qū)里的道路、空地都劃成了停車(chē)位，以3萬(wàn)-6萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外出租，業(yè)主不租車(chē)位，汽車(chē)就不讓開(kāi)進(jìn)門(mén)。

在小區(qū)業(yè)主不滿的同時(shí)，管理該小區(qū)的興和物業(yè)公司彥經(jīng)理也很煩惱。這個(gè)剛剛建成3年的小區(qū)，現(xiàn)在入住470戶，擁有車(chē)輛700多輛。由于規(guī)劃好的車(chē)位已經(jīng)滿了，有些新增車(chē)主沒(méi)有車(chē)庫(kù)、車(chē)位，因隨意停放經(jīng)常造成小區(qū)車(chē)庫(kù)和道路被堵，糾紛時(shí)有發(fā)生。

為了規(guī)范小區(qū)車(chē)輛管理，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，決定將小區(qū)部分空地規(guī)劃出100多個(gè)車(chē)位向業(yè)主出租，所有收入全部用于小區(qū)物業(yè)管理支出。彥經(jīng)理很無(wú)奈地說(shuō)，治理車(chē)輛，物業(yè)公司本身沒(méi)有一點(diǎn)好處，“我們是真不愿意管，可是為了管好小區(qū)又沒(méi)有別的辦法”。

物業(yè)公司多數(shù)不賺錢(qián)

目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀是什么樣呢？曾經(jīng)有行業(yè)人士用三句話來(lái)概括：業(yè)主維權(quán)強(qiáng)烈，物業(yè)公司叫苦連天，政府無(wú)策左右為難。

物業(yè)管理行業(yè)門(mén)檻較低，由于利潤(rùn)微薄，招人時(shí)選擇范圍小，人員素質(zhì)低導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以保證。業(yè)主不滿意，就不繳物業(yè)費(fèi)，收不上物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司為了生存就只好減少支出，服務(wù)質(zhì)量就會(huì)進(jìn)一步下降。

據(jù)彥經(jīng)理介紹，現(xiàn)在很多物業(yè)公司都賠錢(qián)運(yùn)營(yíng)。以天成首府小區(qū)為例，物業(yè)公司支出一年缺口近百萬(wàn)。目前所有差額全部由小區(qū)開(kāi)發(fā)商補(bǔ)齊，談到開(kāi)發(fā)商為何要為物業(yè)公司補(bǔ)差額，彥經(jīng)理說(shuō)，開(kāi)發(fā)商主要是為了打品牌，以保證接下來(lái)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)好銷(xiāo)售。

另一家物業(yè)公司的范經(jīng)理告訴記者，他們公司這幾年一直處于收支平衡狀態(tài)。由于人員薪酬太低，公司很難招聘，如果小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不提高，已經(jīng)難以維持費(fèi)用支出。

類(lèi)似的情況普遍存在。有媒體報(bào)道，去年9月，廣東省東莞市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式發(fā)布了《東莞市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》，調(diào)研報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，東莞市物業(yè)管理行業(yè)整體處于虧損狀態(tài)，多數(shù)企業(yè)生存困難，且大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小。

物業(yè)收支是否合理

按照北京市住建委的要求，今年1月1日起北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，以及本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，且公示時(shí)間不得少于15日。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小區(qū)物業(yè)收支沒(méi)有公示，由此也造成業(yè)主對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生不信任。

一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)收入以管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、有償服務(wù)為主，其他收入則包括小區(qū)公共場(chǎng)地出租、小區(qū)樓體墻體廣告。費(fèi)用支出則包括物管員工的工資福利及社保金、物管企業(yè)辦公費(fèi)用、公共設(shè)施維修保養(yǎng)，以及綠化、保潔、安保等其他為管理物業(yè)而發(fā)生的合理支出。

“物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)全部用于物業(yè)管理的各個(gè)方面”，深圳市物管協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)曹陽(yáng)接受媒體采訪時(shí)提醒說(shuō)，物管費(fèi)支出中，業(yè)委會(huì)支出部分只產(chǎn)生主任的津貼和專職秘書(shū)的工資，條件好的可能會(huì)為業(yè)委會(huì)設(shè)立辦公室，產(chǎn)生一些辦公費(fèi)用。

曹陽(yáng)分析說(shuō)，業(yè)主是小區(qū)的主人，要通過(guò)合理合法途徑對(duì)物業(yè)費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，管理費(fèi)收費(fèi)與其他收費(fèi)不同，為以支定收，等到物業(yè)管理公司退場(chǎng)時(shí)，收支結(jié)余應(yīng)為零。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題是近年來(lái)被提及越來(lái)越多的問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先要明白物業(yè)服務(wù)行業(yè)只能是薄利，無(wú)法賺取太豐厚的利潤(rùn)。其次，在尋求經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，除了節(jié)流之外，還要更多考慮開(kāi)源，包括為業(yè)主提供合理的收費(fèi)服務(wù)等?！安贿^(guò)，物業(yè)公司盈利水平相對(duì)停滯不前，這種局面直接影響到人員就業(yè)的穩(wěn)定性?！庇浾卟稍L時(shí)多位業(yè)內(nèi)人士表示。

物業(yè)管理監(jiān)管缺失

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在有60%左右的物業(yè)公司屬于父子公司，屬于開(kāi)發(fā)商組建的業(yè)務(wù)公司，開(kāi)發(fā)商組建業(yè)務(wù)公司的時(shí)候就給物業(yè)公司明確了職責(zé)，一是降低物業(yè)費(fèi)，提高服務(wù)質(zhì)量，為的是促銷(xiāo)，把房子賣(mài)的更好，把售價(jià)抬高。二是幫助開(kāi)發(fā)商解決開(kāi)發(fā)中的遺留問(wèn)題?？墒呛芏噙z留問(wèn)題，物業(yè)公司沒(méi)有能力解決，業(yè)主費(fèi)用已經(jīng)交了，跟開(kāi)發(fā)商打官司也沒(méi)工夫，唯一的招數(shù)就是不交物業(yè)費(fèi)。所以，物業(yè)公司做的就是替開(kāi)發(fā)商擦屁股的活。

這種“父子關(guān)系”體制，使得物業(yè)公司不敢在房屋驗(yàn)收和接管過(guò)程中，為業(yè)主主張權(quán)利，為日后的糾紛埋下了隱患。不少開(kāi)發(fā)商在售房期間進(jìn)行欺騙性宣傳、盲目承諾，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)原來(lái)的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，只能把矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)公司。建管不分本身便是“不公平”游戲，房地產(chǎn)商用自己的下屬企業(yè)來(lái)充當(dāng)物業(yè)管理公司，使這類(lèi)企業(yè)很容易帶有開(kāi)發(fā)商的企業(yè)色彩，而忽視了自己是服務(wù)性企業(yè)的本質(zhì)，不是以服務(wù)者而是以管理者的姿態(tài)對(duì)待業(yè)主，因而很容易引起糾紛。

另外，買(mǎi)房的時(shí)候，還存在權(quán)利不對(duì)等的情況。業(yè)主購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)不管是真招標(biāo)還是假招標(biāo)，已經(jīng)指定了一個(gè)物業(yè)。但是他不能保證這個(gè)物業(yè)是一個(gè)高質(zhì)量的物業(yè)。所以說(shuō)，購(gòu)房人這個(gè)時(shí)候只是被動(dòng)的接受，除非你不買(mǎi)這套房。

服務(wù)范圍不確定、標(biāo)準(zhǔn)不可測(cè)量也是引起糾紛的重要因素。一個(gè)服務(wù)小區(qū)，物業(yè)公司到底應(yīng)該付出什么樣的服務(wù)，物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如何設(shè)定、設(shè)定依據(jù)是什么，都沒(méi)有一個(gè)定量的可操作的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)。

小區(qū)環(huán)境的建設(shè)與維護(hù)，是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。圖為河北省滄州市天成郡府小區(qū)園林式景觀。圖 / 王富國(guó)

前期物業(yè)律師支招

北京京華律師事務(wù)所秦兵律師提出：“對(duì)于新住宅小區(qū)，如果前期沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)就可以不交物業(yè)管理費(fèi)”。

2010年10月1日起正式施行的《北京市物業(yè)管理辦法》也明確規(guī)定，以首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立滿三個(gè)月，作為建設(shè)單位收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)點(diǎn)。住宅小區(qū)業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2010年9月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室還下發(fā)了關(guān)于《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施中若干問(wèn)題的通知。通知要求，《辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

上述法規(guī)，從根本上改變了物業(yè)公司，尤其是前期物業(yè)公司與業(yè)主之間的博弈平衡。

秦兵律師指出，物業(yè)費(fèi)是對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和維護(hù)所導(dǎo)致的費(fèi)用，是權(quán)利人的義務(wù)。對(duì)共有公用財(cái)產(chǎn)怎么進(jìn)行維護(hù)由權(quán)利人決定，權(quán)利人通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的形式執(zhí)行權(quán)利。權(quán)利人無(wú)法實(shí)行權(quán)利的時(shí)候，就不必繳納費(fèi)用。物業(yè)糾紛的根源是由于權(quán)利的缺位，開(kāi)發(fā)商行使了權(quán)利人實(shí)施的權(quán)利，打著前期物業(yè)管理的幌子，侵占了權(quán)利人的利益，同時(shí)給權(quán)利人今后行使主權(quán)制造了障礙。

在這些措施之下，開(kāi)發(fā)商不促使業(yè)委會(huì)成立，收不到物業(yè)費(fèi)；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同，或者物業(yè)服務(wù)合同到期的物業(yè)公司，同樣不能收物業(yè)費(fèi)。

當(dāng)前解決物業(yè)費(fèi)糾紛社會(huì)成本最低的方式，就是在權(quán)利人缺位的情況下，由實(shí)際行使權(quán)利的人，即開(kāi)發(fā)商，承擔(dān)繳費(fèi)義務(wù)。

法律法規(guī)期待完善

采訪中，在物業(yè)公司工作的范經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)，國(guó)家應(yīng)該把物業(yè)公司規(guī)范管理起來(lái)。《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理涉及很少一部分，《物業(yè)管理?xiàng)l例》很粗，規(guī)定不細(xì)，可操作性不強(qiáng)，而住建部制定的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》也沒(méi)有約束力。現(xiàn)有法規(guī)的缺失，給處理物業(yè)糾紛帶來(lái)一定的難度。

有人提出，政府需要加強(qiáng)監(jiān)管的職能。一方面，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核定，根據(jù)小區(qū)基礎(chǔ)條件及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)核定服務(wù)等級(jí)，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，工商部門(mén)和房管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，相應(yīng)懲處措施均需到位。還有人指出，政府監(jiān)管部門(mén)要制發(fā)物業(yè)管理合同范本，并根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)予以更新，以解決各種物業(yè)管理新矛盾和新問(wèn)題。

滄州市住建局物業(yè)科長(zhǎng)何向東說(shuō)，有關(guān)方面應(yīng)盡快把完善我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)提到立法議程，這不僅是司法實(shí)踐的呼喚，物業(yè)管理健康發(fā)展的急需，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的根本要求。

□ 編輯 劉文婷 □ 美編 王 迪