童大煥
傳聞了很久的物業(yè)稅那只鞋子,終于要以房產(chǎn)稅的方式落下來了。
關(guān)于房產(chǎn)稅的內(nèi)容,還看不到具體的方案,但財政部已同意重慶開征,上海也已經(jīng)箭在弦上,據(jù)說這是真的。我們只能根據(jù)各種信息,勾勒出一個大致的模樣:重慶將針對高檔住房,可能是144平方米以上和評估價值超過主城區(qū)平均售價3倍以上的住房,稅率有可能是1%,也有可能實行累進(jìn)制。上海只對增量房征收,可能針對人均70平米或戶均200平米以下面積免征,稅率為0.5%左右。
止不住為房產(chǎn)稅歡欣鼓舞的人期待它把房價往下砸一砸。但依筆者看,房產(chǎn)稅的開征,只不過為政府開辟了一個新的稅源,它會增加政府收入、增加公職人員崗位、增加行政成本,但它改變不了土地財政,甚至有推高房價的可能。
首先,它的征稅對象和征稅額都有限,不管是面對豪宅還是超出人均70平米面積征稅。以及1%以內(nèi)的征稅額,其面對的對象都極其有限。這么小的征稅比例,不可能引發(fā)住房持有者潮水般拋售房屋進(jìn)而引發(fā)房價下跌。而我們要面對的是中國每年平均1%以上、大城市高達(dá)3%以上的城市化人口增速,這樣的征稅額度很快就會被人口的汪洋大海淹沒。更何況,今天的房地產(chǎn)投資者要面對的是每年10%甚至更高的實際通貨膨脹率,人們甚至全款買房,也要用它來抵御通脹。1%的房產(chǎn)稅和10%的通脹,輕重緩急,一目了然!最終結(jié)果是:與歷史上幾乎所有增加房屋持有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的結(jié)果一樣,增加的持有稅費(fèi)最終又以房租、房價的形式轉(zhuǎn)嫁給買方或承租方。這樣一來,房產(chǎn)稅反而有推高房價的可能。
其二,如今的城市房屋,品類繁多身份復(fù)雜。有政府免費(fèi)或者極其廉價劃撥土地建的各類福利房,有拆遷安置房,有歷史上民眾“征了國家的地”在上面蓋并且?guī)状寺聯(lián)Q代的棚戶房,有大量新時期以來在農(nóng)村集體土地上蓋的小產(chǎn)權(quán)房,還有一部分是土地招拍掛以后通過有償出讓70年或四五十年土地使用權(quán)蓋的商品房。在這各種身份的住房里面,筆者認(rèn)為,最應(yīng)該征收房產(chǎn)稅的,是那些沒有交納土地出讓金、甚至沒有繳納一分錢稅費(fèi)的房屋。但現(xiàn)實的制度設(shè)計,恰恰是那些已經(jīng)繳納巨額土地出讓金和巨額稅費(fèi)的商品房,其中的那部分“豪宅”要重新再繳房產(chǎn)稅。
我們姑且看看房產(chǎn)稅試行的效果吧。
海外星云 2011年3期