蘇 環(huán),宗 輝

(1.武漢理工大學(xué) 管理學(xué)院，湖北 武漢 430000;2.河南科技學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，河南 新鄉(xiāng) 453000)

房產(chǎn)稅對房價作用的多向度分析
——兼談現(xiàn)階段我國房價維穩(wěn)的對策

蘇 環(huán)1,宗 輝2

(1.武漢理工大學(xué) 管理學(xué)院，湖北 武漢 430000;2.河南科技學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，河南 新鄉(xiāng) 453000)

房產(chǎn)稅在不同的房價走勢之下的作用是大不相同的。在房價穩(wěn)定階段其抬高房價，在房價上漲階段其使房價加速上揚，在房價下跌階段它又使房價急速下跌。以房產(chǎn)稅調(diào)控房價必須要考察房價所處的確切走向狀態(tài)。

房產(chǎn)稅;房價;維穩(wěn);對策

一、房產(chǎn)稅在房價穩(wěn)定階段對房價的作用

房產(chǎn)稅在不同的情況下對房價的作用是不同的。房產(chǎn)稅在房價穩(wěn)定階段對房價的作用非常重要，因為不論是在房價上漲階段(房價上漲預(yù)期較為強烈)，還是在房價下降階段(房價下降預(yù)期較為強烈)，房產(chǎn)稅對房價的作用都是以房產(chǎn)稅在房價穩(wěn)定階段對房價的作用為基礎(chǔ)的。

(一)房產(chǎn)稅在房價穩(wěn)定階段對房價作用的微觀分析

此微觀分析應(yīng)以房產(chǎn)稅的基本功能為切入點，進(jìn)而剖解其拉高房價的內(nèi)在機理，領(lǐng)會其在房價穩(wěn)定階段抬升房價的主要作用。

1.房產(chǎn)稅的基本功能

我國政界和學(xué)界的一部分學(xué)者相信房產(chǎn)稅能夠抑制房價，所以極力追捧房產(chǎn)稅的推出。其實這是對房產(chǎn)稅極深的誤解。房產(chǎn)稅是對個人持有的私人財產(chǎn)的課稅，房產(chǎn)稅的基本作用并不在于降低房價，而是在于增加地方財政收入，以擴大公共產(chǎn)品供給。這在發(fā)達(dá)國家已成了一個基本共識。

以美國麻省劍橋市的例子來看，在其社區(qū)一級的政府，它們征收房產(chǎn)稅增加地方公共產(chǎn)品供給，改善居民的生活質(zhì)量，同時，房產(chǎn)稅又給政府以新的良好的激勵，因為有了好的基礎(chǔ)設(shè)施、好的學(xué)校以及更好的治安和更好的文化、娛樂服務(wù)，人們更愿意移居到這個社區(qū)里，就會有更多的人去那里購房。這樣房價就會上漲，社區(qū)政府征收的房產(chǎn)稅收入也會增加，地方的公共服務(wù)就會進(jìn)一步改善，政府的相關(guān)收益也會進(jìn)一步增加[1]。如此，就形成了房產(chǎn)稅征收、居民生活質(zhì)量提高、政府相關(guān)收益提高之間的良性循環(huán)。在這里，沒有看到房產(chǎn)稅促使降低房價的現(xiàn)象。實際上，房產(chǎn)稅征收之后，稅款必須接受監(jiān)督并透明地花在社區(qū)的公共品項目(如基礎(chǔ)教育、圖書館、治安以及養(yǎng)老院等)上，而改善了社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和治安，只會再讓房產(chǎn)增值，拉高房價。

2.房產(chǎn)稅在房價穩(wěn)定階段抬高房價的內(nèi)在機理

房產(chǎn)稅最能顯現(xiàn)、發(fā)揮其基本功能的應(yīng)該是在房價比較穩(wěn)定的階段，房產(chǎn)稅設(shè)計的初衷也是在房價穩(wěn)定的階段發(fā)揮其主要的作用，在發(fā)揮其基本功能的過程中，帶動房價的上漲。在此階段，對持有房產(chǎn)征收了房產(chǎn)稅之后，房產(chǎn)所有人特別是進(jìn)行房產(chǎn)投資或投機的房產(chǎn)所有人要出售這些房產(chǎn)，他們肯定要把這些稅收成本加到房屋的售價上去，因為在準(zhǔn)備出售這些房產(chǎn)之前或者在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前，人們往往都有一個利潤預(yù)期，一般情況下他們是要實現(xiàn)這個利潤預(yù)期的?，F(xiàn)在突然加收房產(chǎn)稅，如果按沒有征收房產(chǎn)稅以前預(yù)期的價格出售，肯定達(dá)不到那個利潤。情況既然起了變化，那么房價也要有新的變化，那就是把房產(chǎn)稅這部分成本包括進(jìn)去。房產(chǎn)稅抬高了房價。

吳軍培教授對房產(chǎn)稅作過直截了當(dāng)?shù)脑u價：起征房地產(chǎn)稅的設(shè)計，源于高層想借此控制房價，因為房價實在太高了。但客觀地講，這個觀點是有很大問題的。價是價，稅是稅，各是各的。從理論上來說，有了稅以后，這個價格應(yīng)該還會更高。根據(jù)一般規(guī)律，房地產(chǎn)價格，沒有含稅應(yīng)當(dāng)?shù)鸵恍?，有了稅之后反而更高?/p>

(二)房產(chǎn)稅在房價穩(wěn)定階段對房價作用的宏觀分析

從宏觀層面來講，征收房產(chǎn)稅應(yīng)該屬于調(diào)控、價管方面的政策措施，更具體一點應(yīng)該說是針對擁有多套住房，投資、投機房地產(chǎn)交易的富人的管制措施，期望達(dá)到劫富濟(jì)貧的效果。但正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常先生所言，此一設(shè)想，違反了所有經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，而且觀察力弱得離奇。不用讀過經(jīng)濟(jì)，普通常識即可了解。價格管制怎可以難倒富有的人呢？他指出，無論政府怎樣調(diào)控、價管，富人總有辦法盈利、解決問題。只要是在市場經(jīng)濟(jì)的社會中，沒有任何政府管制可以難倒富有的人，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的黃金定律。戴維德等大師當(dāng)年就曾經(jīng)解釋得非常清楚：所有針對富人的政策都難不倒富人。例如提升得快的累進(jìn)稅制，富人有拆解之道，負(fù)擔(dān)的主要是中層人士。價格管制呢？受損的主要是窮人。他們要排隊輪購，而輪到的永遠(yuǎn)是質(zhì)量最差的產(chǎn)品?？梢?，任何干預(yù)市場的政策皆對窮人不利，因為他們的選擇范圍最小[2]。張軍教授也持此觀點，他說，這是很多人不愛聽的大實話，既然如此，征收房產(chǎn)稅就更有可能逐步抬高房價。

行政之手一旦取代了市場之手，就隨時有可能導(dǎo)致政府、投資者、開發(fā)商、購房和住房需求者哪一方都不得利的情景[3]。各大銀行為了自保，已經(jīng)紛紛取消了首套房優(yōu)惠利率；平民百姓還沒有來得及攢夠首付，房租的價格可能已經(jīng)飛速上漲甚至可能無房可租住了。

二、房產(chǎn)稅在房價上漲階段對房價的作用

(一)強烈的房價上漲預(yù)期以房產(chǎn)稅為契機推動房價加速上漲

在房價上漲階段，也可以說基本上就是人們的房價上漲預(yù)期比較強烈之時，加收房產(chǎn)稅無疑會抬高房價，更為關(guān)鍵的是，此時抬高的房價并非僅是房產(chǎn)稅的這一部分，它會高于房產(chǎn)稅的。人們會認(rèn)為反正房價是要漲的，而且是要大漲的，房子是不愁賣的，由此導(dǎo)致人們趁著加收房產(chǎn)稅這一機會，多抬高一點房價，超出房產(chǎn)稅的部分，甚至遠(yuǎn)超出房產(chǎn)稅的部分。貪婪之心是人的本性，說得好聽一點是，個人利益最大化是人們永遠(yuǎn)的追求目標(biāo)，人們都這樣想、這樣做，房價就會明顯提高。房價一步步攀升，人們競相投資、投機，自然會把每一年的房產(chǎn)稅加到房價里邊，房價再次攀升，人們投資、投機房產(chǎn)已達(dá)到瘋狂的地步，此時就會呈現(xiàn)羊群效應(yīng)，房價會被推至天價。在這中間，可能有一部分人會懷疑房價太高，不會去付被房產(chǎn)稅加入其中的高房價，但他不買，房價還會一步步升高，始終也不見跌，最后熬得他忍耐不住，也從眾參與進(jìn)去，房價終被推至頂點。因此，房產(chǎn)稅在房價上漲預(yù)期強烈的階段只會對房價的上漲推波助瀾，絕不會使房價降低。沒有房產(chǎn)稅，房價還可能漲得慢一些，漲得少一些；有了房產(chǎn)稅，房價會加速上漲，漲得更多一些，直至房地產(chǎn)市場的崩潰。

(二)加速的房價上漲容易消弭房產(chǎn)稅成本，房產(chǎn)稅不可能抑制房價上漲

在房價上漲、市場瘋狂之時，大多數(shù)投資者會頭腦發(fā)熱，根本不理會房產(chǎn)稅，跟風(fēng)追漲，這可以以股市上漲階段一次次上調(diào)印花稅、一次次加息都不能阻止瘋狂的投資者購買股票的例子來說明。但如果細(xì)致分析、認(rèn)真推敲，即使對極少數(shù)最為理性的房產(chǎn)投資者來講，房產(chǎn)稅在房價上漲比較強勢的階段也不會阻止投資者賺錢，不會降低投資者的投機需求。很簡單，房產(chǎn)稅占房價的比率一般不會太大，特別是在試探階段，而房價在此一階段的漲幅往往很大，很容易就超過了房產(chǎn)稅所占房價的比率，只要房價的漲幅超過房產(chǎn)稅的稅率，投資者還會賺錢的，他們的投資熱情還會高漲的。就以目前我國的房產(chǎn)稅試點、房價的漲幅來作說明，我國房產(chǎn)稅試點之一重慶確定的房產(chǎn)稅稅率為1%左右，每年征收。只要每年房價上漲的幅度為1%以上，投資者就會獲利。以2010年的全國房價漲幅為例，國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房價的上漲幅度為6.4%，國家統(tǒng)計局的數(shù)字只是總體價格的簡單比較，實際上，學(xué)者們普遍認(rèn)為應(yīng)在7%以上[4]。以后的幾年房價漲幅即使下降，漲幅超過1%還是問題不大的，所以房產(chǎn)稅在房價上漲階段抑制房價的作用極其有限。

(三)房產(chǎn)稅推動房租上漲帶動房價上漲

從另一個方面講，在房價穩(wěn)定尤其在房價上漲、房價上漲預(yù)期強烈的階段，房產(chǎn)稅的加收還會推動房租的上漲從而推動房價的上漲。如果投資者短期內(nèi)不打算出售房子，那理性的選擇就是用于出租，這1%的房產(chǎn)稅肯定會轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。在房產(chǎn)稅的征收范圍還比較狹窄，還只向增量房產(chǎn)征收時，這種影響可能還不會明顯，但如果要對房地產(chǎn)市場有較大的作用，房產(chǎn)稅必須擴大征收，如果除了自住的房子之外，其余房產(chǎn)都必須繳納房產(chǎn)稅，租戶就成為房產(chǎn)稅的事實納稅人群。房租高一方面會直接影響房價使之增長，另一方面，也會增強租房戶的購房欲望，最起碼會增強其中一部分人的購房欲望，購房需求增加，房產(chǎn)價格就會上揚。

(四)政府定控漲指標(biāo)實際上承認(rèn)了房產(chǎn)稅難抑制房價上漲

在重慶、上海推出了房產(chǎn)稅之后，中央又在制定下一年度各地房價的控漲指標(biāo)，其基本原則是，各地2011年度的房價同比上漲幅度必須低于2010年的房價同比上漲幅度，即8%～10%以下[5]。這一指標(biāo)能否完成還是個未知數(shù)，但這也從一個側(cè)面顯示，房產(chǎn)稅難以抑制房價上漲。

三、房產(chǎn)稅在房價下跌階段對房價的作用

要說房產(chǎn)稅真能調(diào)低房價，那只有在房價已到最高點、房價下降的情形出現(xiàn)之后。在人們的房價下降預(yù)期越來越強烈的時候，人們會普遍認(rèn)為，房價馬上就要下跌了，持有房地產(chǎn)會增加保有成本，而且持有的時間越長，不僅持有成本不斷增加，而且房價也會越來越低，所以此時房產(chǎn)持有者就會急于出手。急于出手就會降價售房。如果大家越來越達(dá)成共識，恐懼感越來越強烈，那么羊群效應(yīng)就會再次出現(xiàn)，大家都爭先恐后、瘋狂降價售房，直至房價跌入深淵。房產(chǎn)稅在此情景之下是加速了房價的下跌態(tài)勢，但沒有房產(chǎn)稅房價也會下跌的，只不過速度比較慢。所以說房產(chǎn)稅有助跌的作用，前提條件是房價已出現(xiàn)下降的苗頭。但是在正常情況下以及房價正在飆升之時，房產(chǎn)稅是難以起到抑制房價的作用的。

四、當(dāng)前我國房價維穩(wěn)的對策

目前我國的房價上漲預(yù)期非常強烈，導(dǎo)致房價飛速上漲。這主要是由通脹比較嚴(yán)重和城市人口大幅增長這兩大因素造成的。既然我國正處于房價上漲預(yù)期強烈、房價快速上漲階段，房產(chǎn)稅的實施肯定起不到抑制房價的作用，抑制房價最根本的措施應(yīng)當(dāng)從以下兩方面入手。

(一)增加住房供給

根據(jù)價格變動規(guī)律，供給是決定價格的一個重要方面。所以，我國應(yīng)首先加大住房供給，特別是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等保障性住房的全方位供給。據(jù)統(tǒng)計，我國新建房地產(chǎn)中經(jīng)濟(jì)適用房的面積比重從2000年之后即開始嚴(yán)重滑坡，從2000年占房地產(chǎn)開發(fā)面積的20%下降到2008年的不到5%。廉租房建設(shè)規(guī)模也大致如此。2009年10月全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會進(jìn)行的調(diào)研報告顯示，中央預(yù)算安排的2009年度保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底完成率只占應(yīng)完成的23.6%，完成投資額約395億元,不到每年3萬億元左右的房地產(chǎn)投資總額的2%[6]。房屋供給環(huán)節(jié)出了這么大的問題，房價不飛漲是不可能的。正是基于此，張軍教授建議，房產(chǎn)稅試點不可取，政府加大住房供給特別是保障房供給卻大有文章可做。

(二)降低城市住房的剛性需求

需求是決定價格的另外一個重要方面，降低房價必須減小住房需求。而目前我國城市住房的需求旺盛，根本的原因就在于城市人口急劇膨脹。因此，一定要控制城市的發(fā)展規(guī)模，優(yōu)先發(fā)展中小城市(城鎮(zhèn))，分流城市人口。筆者一直認(rèn)為，房價問題乃至中國所有問題的癥結(jié)都在于人口太多。發(fā)達(dá)國家的一個前提條件就是人口合理，日本、臺灣現(xiàn)在人口也在減少，而我們的人口卻在不斷增多，我們的人口高峰還遠(yuǎn)未到來[7]。人口過度稠密是會自我毀亡的，只有城市人口降下來，房屋需求降下來，房價才能真正抑制住。

[1]張軍．房產(chǎn)稅試點是勉為其難[N]．東方早報，2011-01-18．

[2]張五常．農(nóng)民被剝削了嗎[DB/OL]．[2010-12-07]．http://blog.sina.com.cn/zhangwuchang.

[3]童大煥．國八條將如何影響我們的生活[DB/OL]．[2011-02-02]．http://blog.sina.com.cn/tongdh．

[4]龍飛．房產(chǎn)稅難當(dāng)調(diào)控重任[N]．中國經(jīng)營報，2011-01-21．

[5]李樂．住建部督辦地方急定房價控漲指標(biāo)[N]．中國經(jīng)營報，2011-01-29．

[6]楊?。袊Ｕ闲宰》恐贫扰c房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J]．浙江社會科學(xué)，2010(3)．

[7]姚洋．小農(nóng)體系和中國長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展[J]．讀書，2010(2)．

[責(zé)任編輯迪爾]

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2011-02-13