蘭 嵐

(河南工業(yè)職業(yè)技術學院，河南 南陽 473009)

一、電子商務的應用正逐步成為房地產(chǎn)公司的新競爭力

電子商務是計算機技術、網(wǎng)絡通信技術與現(xiàn)代商業(yè)的有機結合，電子商務正在各行各業(yè)中廣泛應用，涉及銀行、流通、制造、電信、證券投資、旅游交通、工程設計、媒體傳播、中小企業(yè)等各個領域。房地產(chǎn)業(yè)可以從電子商務在其他行業(yè)的發(fā)展中汲取經(jīng)驗，站在高起點上尋求發(fā)展。

1.采用企業(yè)與企業(yè)之間的商務模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用電子商務與項目招標、咨詢企業(yè)、建材企業(yè)等直接開展業(yè)務。建材商也可以利用電子商務與原材料供應商、建材需求企業(yè)、中間代理企業(yè)直接開展業(yè)務。這樣不但減少了中間環(huán)節(jié)，提高了服務效率，同時提高了企業(yè)經(jīng)營活動的透明度，擴大了合作伙伴的選擇范圍。

2.采用企業(yè)對客戶的服務方式。使企業(yè)與客戶之間通過網(wǎng)絡等電子商務手段直接進行“面對面”的即時服務?？蛻粜枰徺I房屋，只需在網(wǎng)上輸入自己的要求條件，就可以查詢滿足自己需求的房源，通過詢問相關交易的輔助信息，如是否可以代辦手續(xù)，費用是多少，是否可以抵押貸款，最高限額是多少，一定數(shù)額的貸款每年的還款額是多少等，然后通過網(wǎng)上發(fā)布或簽訂一系列服務協(xié)議，就可以完成自己的房屋購買行為。

通過房地產(chǎn)電子商務還可以建立起相關企業(yè)的高速信息公路，形成企業(yè)間信息鏈，同時利用互聯(lián)網(wǎng)技術，建立無場地辦公環(huán)境的房地產(chǎn)虛擬企業(yè)。

3.信息發(fā)布平臺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費者、政府管理部門都可以通過電子商務在房地產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布有關信息，包括提供房源信息、建材信息、價格信息、交易信息、企業(yè)信息以及相關重大事件和熱點問題等。

二、伴隨電子商務出現(xiàn)的問題

(一)法律、銀行支付體系不配套

房地產(chǎn)電子商務的發(fā)展除了要有發(fā)達的計算機網(wǎng)絡外，還需要完善的法律體系、稅收體系、便利的銀行支付體系與之相配套。我國目前尚無針對網(wǎng)絡規(guī)范及網(wǎng)絡犯罪的法律。涉及到買房這樣大額交易時，人們對信用卡交易并不信任;我國的稅收及征稅體系不完善。由于這些體系不配套，房地產(chǎn)電子商務的普及尚有一定難度。

(二)房地產(chǎn)電子商務網(wǎng)站缺乏互動性與個性化的客戶服務

從房地產(chǎn)電子商務網(wǎng)站的服務功能上來看，尤其是在客戶服務方面，創(chuàng)新精神尤為缺乏。大多數(shù)房地產(chǎn)電子商務網(wǎng)站提供相似的服務功能，其服務對顧客來說都是千篇一律:無非是在BBS上留言、發(fā)送EMAIL咨詢、電話咨詢等，所以導致顧客越來越看重商品的價格，從而使顧客對這樣的房地產(chǎn)電子商務網(wǎng)站關注度自然不高。由此可見，缺乏互動性與個性化客戶服務的房地產(chǎn)電子商務網(wǎng)站對顧客的吸引力不夠，并在培養(yǎng)客戶忠誠度方面并不具備比較優(yōu)勢。

(三)缺乏相關專業(yè)人員

房地產(chǎn)電子商務和信息化的發(fā)展，離不開高素質的專業(yè)人才。在實現(xiàn)房地產(chǎn)信息化的初期，具備一定信息系統(tǒng)知識的管理者會提高軟件開發(fā)的質量和實用性;在系統(tǒng)運行維護階段，管理者的水平更是直接與使用水平密切相關。信息服務業(yè)所需要的人才，不僅要懂計算機，還要懂經(jīng)濟、懂企業(yè)經(jīng)營管理。但是，由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長，尤其是房地產(chǎn)電子商務起步較晚，缺乏相關的專業(yè)人員，嚴重制約了房地產(chǎn)電子商務的發(fā)展。

(四)資源較少且信息質量不高

一是信息的真實性與有效性問題。大量房源一旦上線以后，它的真實性、有效性，特別是房產(chǎn)權證的確認問題是非常重要的問題。二是可用信息資源較少，房地產(chǎn)電子商務網(wǎng)站需要探索和政府的政務、電子政務之間的對接，實現(xiàn)信息共享。

(五)虛擬與實體經(jīng)營間，需要進一步對接

隨著目前代理制的引入，包括很多中介行為逐漸被規(guī)范，房地產(chǎn)網(wǎng)絡虛擬經(jīng)營和實體經(jīng)營如何實現(xiàn)一種順暢的、無縫的對接變得尤為重要。很多二手房的代理已受到了來自電子商務的壓力，實體產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也在積極探索電子商務。

(六)交易缺乏安全性保障

房地產(chǎn)交易需要資金交易的安全性保證。雖然出現(xiàn)了20多家第三方支付企業(yè)，交易安全性問題還需要房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的保障措施。否則客戶只能僅僅在網(wǎng)上去瀏覽找信息，房地產(chǎn)企業(yè)沒辦法擺脫過去傳統(tǒng)的經(jīng)營方式，仍然在線下交易。同時，要為消費者房地產(chǎn)交易提供安全的系統(tǒng)保障。

三、解決方案

(一)開發(fā)商企業(yè)形象展示

結合開發(fā)商的整體形象，從頻道欄目策劃到網(wǎng)頁美工設計，全方位地展示開發(fā)商實力和開發(fā)經(jīng)營理念，使購房者對開發(fā)商的品牌產(chǎn)生信心和認同。實踐得出房地產(chǎn)網(wǎng)站品牌宣傳通過傳統(tǒng)營銷方式是有效的。網(wǎng)站作為消費者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介，首先必須把自己推銷出去，引導消費者進入網(wǎng)站，這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息，所以傳統(tǒng)媒體的廣告促銷，如網(wǎng)上直銷聞名的戴爾公司就在黃金時段大打電視廣告。

(二)使用網(wǎng)上樓盤展示銷售系統(tǒng)

1.網(wǎng)上實景瀏覽

采用最新VR360度旋轉影像瀏覽技術，客戶可以在網(wǎng)上身臨其境地觀看樓盤樣板房及各種現(xiàn)場實景。買家還可以通過網(wǎng)站瀏覽樓盤不斷更新的外觀圖片，從而了解樓盤的建設進度。

2.網(wǎng)上選房

客戶既可以直接進入某棟樓、某層及某一套房查看相關資料，也可以設定樓層、朝向、面積、首期金額等條件，迅速查找到適合自己需求的單元。客戶可以查看到房間的平面布置、戶型點評、裝修效果、售價、各種付款方式的比較表等詳細資料。

3.環(huán)境規(guī)劃展示

以電子地圖結合三維動畫技術，展示樓盤基本資料包括社區(qū)周邊環(huán)境介紹，社區(qū)智能化、會所情況，社區(qū)內部環(huán)境及市政、商業(yè)、文化配套設施，分級展示樓盤的區(qū)位、交通、周邊等的電子地圖、樓盤的建筑外觀形象工程進度情況的動態(tài)展示等。

4.在線訂房

客戶可以通過互聯(lián)網(wǎng)遠程查詢樓盤的單位銷售狀況并隨時下訂單，系統(tǒng)支持客戶信用卡在線支付交易。

5.按揭理財

客戶可以根據(jù)自身的財務情況，查詢、計算各種按揭方式的付款情況，便于安排資金計劃及確定合適的置業(yè)投資策略。開發(fā)商還可以通過這一系統(tǒng)向客戶提供本樓盤投資回報的分析資料等。

(三)提供數(shù)字化社區(qū)系統(tǒng)

對于已建成或擬建數(shù)字化社區(qū)的開發(fā)商，可以讓買家和準買家通過這個系統(tǒng)了解和體驗從網(wǎng)上社區(qū)服務到網(wǎng)上超市，從社區(qū)BBS系統(tǒng)到無所不包的網(wǎng)上生活雜志的數(shù)字化社區(qū)生活新模式，充分認可物業(yè)的高附加值。

(四)提供網(wǎng)上裝修顧問系統(tǒng)

每一種戶型都提供高、中、低三種檔次的裝修方案，客戶可以觀看不同的裝修效果圖以及裝修材料說明和參考報價。客戶可以自由組合不同房間的裝修方案，并獲得系統(tǒng)提供的相應報價組合。

(五)提供房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

結合不同類型的房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)代理公司的先進經(jīng)驗，借鑒優(yōu)秀的銷售管理模式，涵蓋房地產(chǎn)銷售從定價、潛在客戶管理、成交合同管理、模擬成交、收款管理到銷售傭金管理的全過程，采用前、后臺管理，既方便銷售又有利于資料的保密，并且可以在后臺隨時靈活地發(fā)布和更新網(wǎng)上展示的樓盤房間資料和定價。

(六)網(wǎng)上操作要簡單

網(wǎng)上兩類活動最容易吸引用戶，一類是通過鍵盤可以實現(xiàn)的活動，另外一類是通過鼠標可以實現(xiàn)的活動。大多數(shù)網(wǎng)民如果能夠用鼠標完成的活動不會用鍵盤去做。

[1]佚名.房地產(chǎn)與電子商務[EB/OL].http://www.wxsoft.cn/p2003031801/wxmsgshow.asp?msgid=80.

[2]佚名.房地產(chǎn)企業(yè)的電子商務應用分析[EB/OL].http://www.dztd.gd.cn/mainnew/article/list.asp?id=546.

[3]謝家瑾.當前全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢分析[J].浦東房地產(chǎn)，2001(4).