張愛菊，金儉

(南京大學(xué)法學(xué)院，江蘇南京210093)

1998年住房分配貨幣化改革以來，住房日益成為全社會(huì)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著商品房市場(chǎng)的發(fā)展與房價(jià)的不斷攀升，房屋的不可承受性將居民住宅權(quán)問題引入大眾視野。國務(wù)院2007年8月公布的24號(hào)文中明確提出“住房是重要的民生問題”。同年10月，胡錦濤總書記在黨的十七大報(bào)告中明確指出“著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革”。其中，住房被列為五大民生問題之一。這充分體現(xiàn)了黨和政府把改善人民群眾的居住條件，使他們能擁有最基本的生存權(quán)作為自己的職責(zé)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的根本方向和目的。[1]此后，黨和政府推出了一系列住房調(diào)控措施，力圖對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行積極有效的干預(yù)。物業(yè)稅作為一種稅收調(diào)控手段再次成為學(xué)界和坊間熱議的話題。

一、宏觀調(diào)控:現(xiàn)代稅法(稅收)價(jià)值功能之取向

“與古代農(nóng)業(yè)社會(huì)稅收制度不同，現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)稅收法律制度在基本的財(cái)政目的之外，還肩負(fù)著調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重任，這就是現(xiàn)代稅法的經(jīng)濟(jì)干預(yù)目的”。[2]宏觀調(diào)控價(jià)值目標(biāo)之實(shí)現(xiàn)應(yīng)是其題中之意。正如黎江虹(2004)所言:稅法發(fā)展到今天，它的價(jià)值目標(biāo)已趨于多元化。稅法既要保證征稅主體對(duì)財(cái)政資金的需求，也要滿足納稅主體對(duì)于完備的公共產(chǎn)品的需要；稅收既有籌集財(cái)政資金的職能，也具有宏觀調(diào)控、調(diào)整納稅人收入的職能。[3]

經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的“宏觀調(diào)控”意指通過運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段或行政手段等措施，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行從總量、結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，以期達(dá)到社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)運(yùn)行的總體平衡。在經(jīng)濟(jì)法視野中，“宏觀調(diào)控”則是國家從社會(huì)整體利益出發(fā)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體活動(dòng)依法展開的一系列調(diào)節(jié)和控制。將“宏觀調(diào)控”引入文章的命題即在稅收領(lǐng)域中進(jìn)行探討，這一概念的抽象個(gè)性將會(huì)得到具體化的釋放?，F(xiàn)代稅收作為國家實(shí)現(xiàn)其職能的工具，除了通過國家強(qiáng)制性地向納稅人征收貨幣，達(dá)到組織財(cái)政資金的目的以外，國家更加傾向于運(yùn)用稅收經(jīng)濟(jì)杠桿達(dá)到調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總體協(xié)調(diào)、健康運(yùn)行之目的。因?yàn)?，稅收?duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量的調(diào)節(jié)具有內(nèi)在穩(wěn)定器的功能，政府可以運(yùn)用稅收手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。此乃稅收之宏觀調(diào)控功能在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的概念體現(xiàn)。

值得注意的是，現(xiàn)代稅法作為經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范的重要組成部分，其主要是調(diào)整在稅收活動(dòng)中發(fā)生的國家征稅機(jī)關(guān)與納稅人之間的稅收關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。作為經(jīng)濟(jì)法的重要構(gòu)成部分，稅法在經(jīng)濟(jì)法的宏觀調(diào)控中居重要地位。[4]40稅法的制定，不僅為納稅人設(shè)定了強(qiáng)制性的義務(wù)規(guī)范，使納稅人在利益驅(qū)動(dòng)下對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，政府進(jìn)而得以實(shí)現(xiàn)其宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)，而且亦為國家提供了依照稅法對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的法制基礎(chǔ)，并在稅收調(diào)控手段的實(shí)施過程中同步地實(shí)現(xiàn)其宏觀調(diào)控的功能。一般認(rèn)為，稅法和稅收的關(guān)系可用形式與內(nèi)容的關(guān)系來表達(dá)。作為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，稅收是稅法之實(shí)質(zhì)內(nèi)容；作為調(diào)整特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，稅法只是稅收的表現(xiàn)形式。在此意義上，稅收和稅法在保持著內(nèi)容與形式統(tǒng)一的同時(shí)，又自覺地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇與經(jīng)濟(jì)法意義上的宏觀調(diào)控功能的一致。

張文顯教授(2002)認(rèn)為，凡是可以借助于法律上的權(quán)利、義務(wù)來加以保護(hù)和促進(jìn)的美好事物，都可以被視為法的目的價(jià)值。[5]212據(jù)此，可以如下界定稅法宏觀調(diào)控之目標(biāo)價(jià)值，即通過稅收關(guān)系在稅法上的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)之體現(xiàn)來實(shí)現(xiàn)國家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控的美好目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，市場(chǎng)在資源配置中起著基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，作為一種極為有效的資源配置機(jī)制，它在人類的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上創(chuàng)造了無數(shù)的奇跡。但市場(chǎng)機(jī)制并非完美無缺，“看不見的手”有時(shí)會(huì)出現(xiàn)種種失靈的情況，市場(chǎng)的失靈又會(huì)導(dǎo)致諸多嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，這些問題僅靠市場(chǎng)自身的力量根本無法解決，從而可以存在著政府治療這些疾病的職能。[6]78-79但政府的調(diào)控同樣并非萬能，它有著許多局限性，且容易產(chǎn)生嚴(yán)重的弊端——政府失靈。國家調(diào)控乃是國家權(quán)力的運(yùn)用，“一切有權(quán)力的人都容易濫用權(quán)力，這是萬古不變的一條經(jīng)驗(yàn)。有權(quán)力的人們使用權(quán)力一直到遇有界限的地方才休止”。[7]154因此，為了預(yù)防和糾正政府失靈，首先需要全體民眾(通過憲法)授權(quán)，并需要制定相關(guān)法律對(duì)其進(jìn)行規(guī)制，明確規(guī)定政府宏觀調(diào)控的范圍、事項(xiàng)、方式和程序，并明確各有關(guān)主體的法律責(zé)任。[8]63即通過相關(guān)法律制度的設(shè)計(jì)來為政府權(quán)力的行使設(shè)置一個(gè)界限，以此約束與調(diào)整政府的宏觀調(diào)控行為。稅收法律法規(guī)的制定便是其中之一。通過稅收調(diào)控現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，可以起到彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈、提高資源配置效率的作用。當(dāng)然，調(diào)控效果的好壞還取決于具體稅制設(shè)計(jì)的合理程度，亦即相關(guān)稅收權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的設(shè)置能否起到保護(hù)和促進(jìn)國家宏觀調(diào)控價(jià)值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

可見，現(xiàn)代國家應(yīng)在尊重市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)節(jié)作用的前提下積極主動(dòng)地對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)。涉及到調(diào)控手段的選擇，應(yīng)充分利用稅收中性的相對(duì)性理論，通過新稅種的開征、原有稅種的調(diào)整、稅目和稅率的變化、減免稅等的規(guī)定來實(shí)施對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的有效分配，調(diào)整有關(guān)收入分配關(guān)系，從而在一定程度上實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控之目標(biāo)。稅收中性是指稅收要減少對(duì)市場(chǎng)配置資源效率的影響，降低超額負(fù)擔(dān)。[9]21其基本前提是經(jīng)濟(jì)在一個(gè)純粹競(jìng)爭(zhēng)性的結(jié)構(gòu)中運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，在課稅時(shí)，國家除了使人們因納稅而承受的稅收負(fù)擔(dān)外，最好不要再使人們?cè)馐芷渌~外的負(fù)擔(dān)或經(jīng)濟(jì)損失。一個(gè)理想的稅收制度，應(yīng)對(duì)個(gè)人的生產(chǎn)、消費(fèi)決策皆無影響，亦即資源的配置不被扭曲。[10]207稅收中性思想是基于理想的市場(chǎng)機(jī)制建立起來的，而現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在很強(qiáng)的“外部性”，具有寬廣的市場(chǎng)失靈領(lǐng)域。[11]68-70所以，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕對(duì)的稅收中性只不過是人們所追求的一種理想狀態(tài)，它為我們?cè)谑袌?chǎng)化的進(jìn)程中制定有效的稅收政策指明了一個(gè)前進(jìn)的方向，它的存在可以促進(jìn)我們每一次稅制改革都朝著這個(gè)方向靠近，但終究無法到達(dá)。稅收中性思想在強(qiáng)化市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用、限制政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)范圍方面，有其積極、合理的一面。但不得不正視的是，正因?yàn)槎愂罩行缘姆墙^對(duì)性，即稅收中性的相對(duì)性，使政府在通過稅收手段獲取財(cái)政收入的同時(shí)，必然會(huì)產(chǎn)生收入效應(yīng)和替代效應(yīng)，對(duì)納稅人的行為產(chǎn)生抑制或激勵(lì)的作用。因此，稅收中性的相對(duì)性使政府宏觀調(diào)控成為可能。

二、物業(yè)稅:宏觀調(diào)控房價(jià)、保障居民住宅權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種制度選擇

(一)物業(yè)稅宏觀調(diào)控房價(jià)的時(shí)代訴求

2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì)上通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中明確指出:“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。由此可見，物業(yè)稅在我國政策層面的最初提出，是伴隨著中央稅費(fèi)改革的議事日程，并承載著完善我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體制改革的重任。2005年10月，黨的十六屆五中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃建議》中提出的“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”，再次印證了這一點(diǎn)。然而，伴隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的急劇攀升，人們卻更多地賦予物業(yè)稅宏觀調(diào)控房價(jià)的重任。近些年來，面對(duì)居高不下的房價(jià)，中低收入群體只能望房興嘆，居民住宅權(quán)實(shí)現(xiàn)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。通過開征物業(yè)稅來抑制瘋漲的房價(jià)，也就成為包括普通百姓在內(nèi)的社會(huì)各界熱議的話題。2009年兩會(huì)期間，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提案占據(jù)了半壁江山，幾乎個(gè)個(gè)提案劍指居高不下的房價(jià)，建議推出物業(yè)稅。①所有這些都充分反映了望房興嘆時(shí)代住房需求者對(duì)物業(yè)稅的強(qiáng)烈訴求。對(duì)于中低收入群體而言，置身于脫韁的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，僅靠自身的經(jīng)濟(jì)積累很難實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。在此情形下，國家有義務(wù)采取一系列的措施來保障居民住宅權(quán)的實(shí)現(xiàn)。正如Rajindar Sachar(1996)所言:用法律術(shù)語來說，所有那些負(fù)有與該項(xiàng)權(quán)利相關(guān)的國家都不能逃避其創(chuàng)造有利條件，以促成、幫助住宅權(quán)實(shí)現(xiàn)的責(zé)任。[12]3

(二)國家保障居民住宅權(quán)的現(xiàn)實(shí)責(zé)任

馬克思認(rèn)為，住宅是人類生存的第一需要，滿足人的需要是社會(huì)主義的生產(chǎn)目的。美國著名心理學(xué)家馬斯洛在其人的動(dòng)機(jī)理論中指出，包括住宅在內(nèi)的生理需求是人類最低層次的需求?？梢姡≌谌祟惖纳l(fā)展史中居于至關(guān)重要的地位。所以，1948年《世界人權(quán)宣言》將其上升到人類的基本人權(quán)。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)占型競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)決定了該類市場(chǎng)失靈的必然性，其后果則是市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用難以有效發(fā)揮，房地產(chǎn)價(jià)格難免會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重偏離，居民可支付住房能力備受重挫，自有住宅難以得到滿足。大多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在此特殊歷史階段，都有效地啟動(dòng)了積極的經(jīng)濟(jì)干預(yù)措施。以理性思考著稱的德國在1959年《哥德斯堡綱領(lǐng)》的社會(huì)責(zé)任篇中清楚地宣稱:“在住房領(lǐng)域，人人都有權(quán)得到一個(gè)合乎尊嚴(yán)的居所，住宅必須得到社會(huì)的保護(hù)，而不僅僅是私人謀取利潤的對(duì)象，土地投機(jī)必須制止，必須通過稅收抑制土地攫取非正當(dāng)利益。”[13]

可見，我國應(yīng)該借鑒國外之先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真履行現(xiàn)代國家的基本保護(hù)責(zé)任，確立并實(shí)施以保障住宅權(quán)為價(jià)值核心的住宅政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控，從而保障公民住宅權(quán)得以實(shí)現(xiàn)?！斑@不僅體現(xiàn)中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度是人道市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本判斷點(diǎn)，同時(shí)它還意味著，作為一個(gè)開放的、負(fù)責(zé)任的現(xiàn)代政府在公民治理發(fā)展環(huán)境下的國際身份認(rèn)同”。[13]值得慶幸的是，我國政府不僅已經(jīng)清醒地認(rèn)識(shí)到了這一問題，還在發(fā)展和促進(jìn)住宅權(quán)方面采取了一系列的重大舉措。如，2004年《憲法修正案》第33條將“國家尊重和保障人權(quán)”作為公民的一項(xiàng)基本權(quán)利第一次入憲，體現(xiàn)了我國政府對(duì)公民基本人權(quán)的尊重與重視，住宅權(quán)作為公民的一項(xiàng)基本人權(quán)當(dāng)在憲法保護(hù)之列。1999年《中華人民共和國合同法》和2007年《中華人民共和國物權(quán)法》又明確提出并完善了公民住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)制度，進(jìn)一步體現(xiàn)了對(duì)居民住宅權(quán)的法律關(guān)懷。國務(wù)院在《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中明確宣布，要把“改善群眾居住條件”作為“城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的”。

(三)物業(yè)稅宏觀調(diào)控房價(jià)、保障住宅權(quán)實(shí)現(xiàn)的可行性分析

面對(duì)宏觀調(diào)控房價(jià)的時(shí)代訴求與保障居民住宅權(quán)的現(xiàn)實(shí)責(zé)任，物業(yè)稅能否擔(dān)當(dāng)重任呢？本文認(rèn)為有其可行性。

1.關(guān)于物業(yè)稅的林林總總的報(bào)道和討論，主流觀點(diǎn)是贊成開征物業(yè)稅

其理由是通過物業(yè)稅的開征，可有效抑制投機(jī)行為，增加住房需求的有效供給，從而達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)，相對(duì)增強(qiáng)中低收入階層住房消費(fèi)支付能力的目的。本文亦贊同此觀點(diǎn)。除了消費(fèi)性需求之外，在我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在著旺盛的投機(jī)性需求?，F(xiàn)階段投機(jī)需求的旺盛在對(duì)房價(jià)形成推拉助長之勢(shì)的同時(shí)，又嚴(yán)重抑制了居民對(duì)住房的消費(fèi)性需求。對(duì)于中低收入階層而言，持續(xù)高漲的房價(jià)使得他們擁有住房的夢(mèng)想在不足的實(shí)際購買力面前化為烏有。物業(yè)稅的開征，對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)者而言，意味著保有成本的增加和更多的資金流占用，這不僅影響到他們的資金使用效率，而且更增加了他們的投資成本。因此，為減少保有成本并減少因而可能帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)，投機(jī)者們將會(huì)選擇減少對(duì)現(xiàn)有房屋的囤積量，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上房屋的流通，增加了流通中的房屋供給，在一定程度上使上漲的房價(jià)得到抑制，相對(duì)增強(qiáng)中低收入者的住房支付能力，滿足其居者有其屋的夢(mèng)想。

2.造成房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的又一原因是現(xiàn)行的重流轉(zhuǎn)、輕保有的稅費(fèi)體制

除了各種稅費(fèi)之外，單是我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅就多達(dá)十項(xiàng)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅，約占建設(shè)成本的9%，各類收費(fèi)占到了41%。[14]其中，土地出讓金占有較大的比例。也就是說，在我國土地實(shí)行批租的制度環(huán)境中，住房消費(fèi)者所支付的房價(jià)包含了包括土地出讓金在內(nèi)的近50%的相關(guān)稅費(fèi)。大額稅費(fèi)的存在意味著房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高，而房地產(chǎn)開發(fā)商無不以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化作為其經(jīng)營目的。為了保障利潤在最大限度上實(shí)現(xiàn)，提高房價(jià)以彌補(bǔ)成本提高所帶來的利潤損失會(huì)成為他們的首要之選。相對(duì)于稅費(fèi)較重的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，我國房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)存在的稅費(fèi)種類則少之又少，而且稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較輕。較小的保有成本又會(huì)增加投機(jī)者對(duì)住房的投機(jī)性需求，刺激房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。而物業(yè)稅的開征不僅能在合理整改開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)基礎(chǔ)上減輕開發(fā)商稅費(fèi)成本負(fù)擔(dān)，而且保有環(huán)節(jié)稅負(fù)又會(huì)增加投機(jī)者的囤積成本，從而在正稅負(fù)與反稅負(fù)的合力推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的增加和房地產(chǎn)價(jià)格的下降，相對(duì)減輕住房消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)。

3.從收入效應(yīng)與替代效應(yīng)的角度分析

征收物業(yè)稅后，會(huì)在很大程度上增加房產(chǎn)保有者的保有成本，這種額外的保有成本的出現(xiàn)相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)格的上升。從房產(chǎn)作為資本品的角度來看，投資者將會(huì)選擇以其他資本投入來代替房產(chǎn)資本投入，從而產(chǎn)生替代效應(yīng)。從房產(chǎn)作為消費(fèi)品的角度分析，房產(chǎn)價(jià)格的上升，意味著普通消費(fèi)者的實(shí)際收入水平下降，雖然房屋具有一定的剛性需求特點(diǎn)，但對(duì)于改善性住房需求者而言，此時(shí)定然會(huì)選擇消費(fèi)其他商品而放棄對(duì)改善住房的需求，從而產(chǎn)生收入效應(yīng)。對(duì)于普通的商品房而言，收入效應(yīng)和替代效應(yīng)與物業(yè)稅或者稅率成反方向變動(dòng)。正因?yàn)槿绱耍胀ㄉ唐贩康男枨笄€應(yīng)該是向右下方傾斜的常態(tài)需求曲線。其含義為:征收物業(yè)稅，會(huì)導(dǎo)致投資者和非必要消費(fèi)群體在房價(jià)的需求方面出現(xiàn)稅率越高，則對(duì)需求的影響越大。因此，從某種程度上講，物業(yè)稅會(huì)推動(dòng)擁有多套房產(chǎn)者主動(dòng)積極地出清其現(xiàn)有之空置房產(chǎn)，抑制房產(chǎn)投機(jī)行為的發(fā)生，降低居民對(duì)房產(chǎn)的盲目需求。需求的降低使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在較低的需求水平上形成新的房價(jià)均衡點(diǎn)，增強(qiáng)居民住房消費(fèi)的相對(duì)支付能力，解決急需住房者的需求問題，促進(jìn)居民住宅權(quán)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，宏觀調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期的效果，當(dāng)視物業(yè)稅具體制度之建構(gòu)。

三、制度構(gòu)建:物業(yè)稅調(diào)控實(shí)效發(fā)揮之基礎(chǔ)

(一)制定物業(yè)稅法，劃定國家在物業(yè)稅領(lǐng)域的宏觀調(diào)控行使權(quán)限

從理論層面分析，物業(yè)稅的開征應(yīng)該會(huì)在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為、增加存量房產(chǎn)的供給、滿足中低階層的住房需求方面發(fā)揮積極的調(diào)控作用。但是，“稅捐乃是公法人團(tuán)體為獲取收入之目的，而對(duì)于所有滿足法律所定給付義務(wù)之構(gòu)成要件之人，以高權(quán)所課征無對(duì)待給付之金錢給付，因此稅法乃是侵害人民權(quán)利的法律，有關(guān)稅捐的核課與征收，均必須有法律的根據(jù)”。[15]37此乃稅收法定主義原則。該原則倡行初始，其意旨在促使公民財(cái)產(chǎn)得到基本安全保障，同時(shí)亦對(duì)政府的侵權(quán)行為營造一個(gè)有效的抗逆機(jī)制。[16]在當(dāng)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，稅收法定原則雖已經(jīng)發(fā)展成為一項(xiàng)憲法原則和“支配稅法全部內(nèi)容的基本原則”。[17]47然而，該原則卻尚未在我國真正確立，現(xiàn)行的稅收授權(quán)立法體制不僅影響了納稅人對(duì)稅收規(guī)則的遵從度，而且更為國家機(jī)關(guān)及其工作人員濫用征稅權(quán)，進(jìn)而肆意侵犯公民財(cái)產(chǎn)權(quán)提供了合法的空間。

具體到物業(yè)稅領(lǐng)域，國家通過開征物業(yè)稅，增加不動(dòng)產(chǎn)保有者的稅負(fù)，以期在其增持不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的選擇方案之前進(jìn)行冷靜的成本分析，并借以實(shí)現(xiàn)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)。然而，這種調(diào)控過程的實(shí)現(xiàn)是完全建立在公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的無償讓渡之上，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)的無償讓渡性無論如何都將形成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有者財(cái)產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)制性限制與剝奪。國家通過開征物業(yè)稅取得的收入越多，則中低收入階層對(duì)住房保有者的額外負(fù)擔(dān)就越大。通過開征物業(yè)稅，對(duì)公民不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的過多的肆意介入，勢(shì)必產(chǎn)生事與愿違的調(diào)控效果。因此，應(yīng)改革我國現(xiàn)有的稅收授權(quán)立法模式，在憲法中明確規(guī)定“稅收法定原則”，并在該原則的指導(dǎo)下制定物業(yè)稅基本法和相關(guān)法律。這是國家稅收活動(dòng)行使的權(quán)力界限。它們直接決定著物業(yè)稅法律制度的結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和發(fā)展，制約著稅收征管活動(dòng)及稅收利益的收入與分配，影響著國家利用稅收杠桿對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀稅收調(diào)控的力度與效果。

(二)整改相關(guān)的租稅項(xiàng)目，提高居民的住房可獲得性

我國在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上形成的現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，具有輕保有、重流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。其結(jié)果是極大地刺激了各類投資者對(duì)房地產(chǎn)的需求，大量閑散資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以推波助瀾之勢(shì)拉動(dòng)房價(jià)的持續(xù)飆升。在居高不下的房價(jià)面前，富有階層“狡兔三窟”，中低收入階層卻一屋難求。因此，必須開征物業(yè)稅，整改相關(guān)的租稅項(xiàng)目，提高中低收入居民的住房可獲得性。

1.改革現(xiàn)有的土地批租制度，將土地出讓金納入物業(yè)稅范疇

土地批租制度設(shè)計(jì)的初衷在于為政府提供一項(xiàng)穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，同時(shí)使有限的土地資源得到合理的配置與有效的利用?，F(xiàn)狀究竟如何？在巨額的土地收益驅(qū)動(dòng)下，土地出讓金制度日益異化成地方政府聚集財(cái)政收入的一種工具。這勢(shì)必導(dǎo)致對(duì)土地?fù)碛袎艛鄼?quán)力的政府無畏地提高土地初始批租價(jià)格，形成房價(jià)與地價(jià)互為推動(dòng)力的房產(chǎn)怪圈，導(dǎo)致居民合理的居住需求難以得到滿足，住宅權(quán)利得不到保障。將政府一次性收清的土地出讓金納入物業(yè)稅，轉(zhuǎn)由納稅義務(wù)人在50～70年的期限內(nèi)分期以物業(yè)稅的形式繳清，可以起到以下調(diào)控效果:一方面，對(duì)于廣大的中低收入群體而言，土地出讓金的轉(zhuǎn)換可以極大地降低商品房的價(jià)格，增強(qiáng)居民住房消費(fèi)的可支付能力；另一方面，土地批租制的改革和物業(yè)稅的開征，將有利于打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)炒作行為，抑制房價(jià)，收到較好的宏觀調(diào)控效果。

2.取消土地增值稅，土地增值收入由所得稅單一調(diào)整

為了有效抑制炒賣“地皮”獲取暴利的投機(jī)行為，防止國家土地增值收入流失，保障房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，此乃土地增值稅開征之政策目的。這樣，形成了個(gè)人有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為既要負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅，又要繳納土地增值稅的重復(fù)征稅局面。面臨出售房產(chǎn)時(shí)，個(gè)人所得稅和土地增值稅的重復(fù)征收，個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的凈收入會(huì)因此大幅降低甚至落空，以至于房產(chǎn)所有者通過房屋租賃的形式來實(shí)現(xiàn)保值增值之目的。其結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍程度受到抑制，房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)供應(yīng)量減少。面對(duì)旺盛的需求現(xiàn)狀，供需矛盾被現(xiàn)行稅制人為地加大。供需缺口的加大給房地產(chǎn)開發(fā)商哄抬房價(jià)創(chuàng)造了可乘之機(jī)，影響著人們對(duì)房價(jià)的預(yù)期，預(yù)期又推動(dòng)著新的需求增長以及房價(jià)的進(jìn)一步推高，加之其他因素對(duì)高房價(jià)的促成，最終導(dǎo)致居民住房消費(fèi)不堪重負(fù)。因此，建議取消土地增值稅，將土地增值收入由所得稅單一調(diào)整。

3.取消城鎮(zhèn)土地使用稅，避免物業(yè)稅的重復(fù)征收

自1990年開始，我國土地有償使用制度在全國范圍內(nèi)推行。此后，建造房屋的價(jià)值構(gòu)成中自然包含了為獲得土地使用權(quán)而負(fù)擔(dān)的土地出讓金部分。此外，城鎮(zhèn)土地使用者還要因使用土地再繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，其結(jié)果是構(gòu)成實(shí)質(zhì)上的重復(fù)征稅。既然以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者已經(jīng)繳納了土地出讓金，故不應(yīng)再次繳納地租性質(zhì)的城鎮(zhèn)土地使用稅。[18]348另考慮到將土地出讓金并入物業(yè)稅后，對(duì)居民、單位擁有的房地產(chǎn)既從價(jià)征收物業(yè)稅，又從量計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅，其無論是在形式上還是在實(shí)質(zhì)上都將構(gòu)成重復(fù)征稅。這無疑會(huì)加大居民擁有住房的成本，阻礙居民住房權(quán)的實(shí)現(xiàn)。再有，物業(yè)稅從其屬性來看是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)納稅人所持有物業(yè)保值增值而設(shè)立的稅收。[19]在房產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成中，建筑材料等價(jià)值由于自然損耗逐年折舊，而唯獨(dú)土地的價(jià)值因資源的稀缺性和政府對(duì)周邊環(huán)境的公共投入不斷上漲，隨著時(shí)間的推移，物業(yè)稅的征稅基數(shù)逐漸地由房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格過渡到實(shí)質(zhì)上的土地使用價(jià)格(數(shù)量)，此時(shí)的物業(yè)稅征收就演變成了基于土地使用權(quán)的使用稅的再次征收。

(三)合理安排物業(yè)稅的課稅要素，防止物業(yè)稅成為居民保有住宅的負(fù)擔(dān)

整改不合理的租稅項(xiàng)目，將會(huì)降低居民的一次性購房支出，增強(qiáng)居民獲得住房的相對(duì)支付能力。但物業(yè)稅的征收又增加了居民保有住房的成本。因此，對(duì)于個(gè)體居民而言，征收物業(yè)稅，是否超額地增加了他們的稅負(fù)，主要取決于整改的原有租稅項(xiàng)目和保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)所形成的差異，即負(fù)差異額的形成說明物業(yè)稅的征收增加了居民的居住成本，而正差異額則反映居民居住成本的降低。居民住宅權(quán)的保障目標(biāo)所期待的應(yīng)該是正差異額的出現(xiàn)。這不僅取決于我們對(duì)相關(guān)租稅項(xiàng)目的改革力度與強(qiáng)度，而且更取決于物業(yè)稅相關(guān)課稅要素設(shè)計(jì)的科學(xué)合理程度。

1.納稅人設(shè)計(jì)

稅收公平原則要求稅收負(fù)擔(dān)在納稅人之間進(jìn)行公平分配，受益原則和量能原則是衡量稅收公平的兩個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)。受益原則的核心內(nèi)容是:政府的基本職能是執(zhí)行公共事務(wù)，提供公共產(chǎn)品，政府通過執(zhí)行公共事務(wù)和提供公共產(chǎn)品為社會(huì)成員帶來了利益。而每個(gè)納稅人從不同的公共產(chǎn)品中所獲得的利益不同，導(dǎo)致納稅人之間的福利水平不同。因此，每個(gè)納稅人應(yīng)該按其從公共服務(wù)中獲得的利益大小來負(fù)擔(dān)政府的稅收，受益大者多納稅，受益少者少納稅，這才是公平。[20]154誠然，作為一種受益稅，房產(chǎn)所有者在以稅收為代價(jià)享受地方政府提供的公立學(xué)校、道路、公共安全、消防等公共服務(wù)時(shí)，就像自己付費(fèi)從私人部門那里得到這些服務(wù)一樣，具有支出和受益的公平對(duì)等關(guān)系。[21]因此，從該方面來看，對(duì)房地產(chǎn)所有者課征物業(yè)稅比較符合受益原則。量能課稅原則要求稅收的征納不應(yīng)僅僅拘泥于形式，而應(yīng)在考量納稅人負(fù)擔(dān)能力的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)課稅，以實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)在全體納稅人之間的公平分配。即有相同納稅能力的人承受相同的稅負(fù)，納稅能力強(qiáng)的人多納稅，納稅能力弱的人少納稅，缺乏納稅能力的人不納稅。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民的財(cái)富積累日益增加，在居民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中，以土地、房屋等有形不動(dòng)產(chǎn)存在的財(cái)產(chǎn)形態(tài)占有較大份額。此時(shí)，通過征收物業(yè)稅，使擁有較多存量不動(dòng)產(chǎn)的人多納稅，擁有較少存量不動(dòng)產(chǎn)的人少納稅，無不動(dòng)產(chǎn)的人不納稅，基本上能反映納稅的客觀能力，符合量能課稅原則。

因此，從公平稅負(fù)的角度看，物業(yè)稅的納稅人應(yīng)確定為在我國擁有不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人、單位和組織。具體規(guī)定如下:產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人或單位的自用房，以公民個(gè)人或單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)為全民所有的，以經(jīng)營管理人為納稅人；產(chǎn)權(quán)為共有的，以共有各方為共同納稅人；將土地、房屋有關(guān)產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人為納稅人；房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明確或租典關(guān)系糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人；未成年人擁有的房產(chǎn)，以其法定監(jiān)護(hù)人或收益擁有人為納稅人。

2.計(jì)稅依據(jù)設(shè)計(jì)

從國外物業(yè)稅的實(shí)踐來看，計(jì)稅依據(jù)主要采用房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值或租金。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值和實(shí)際租金為計(jì)稅依據(jù)的。以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，雖然可以減輕納稅人的納稅負(fù)擔(dān)，但卻難以達(dá)到通過增加房產(chǎn)保有者的合理稅負(fù)來抑制非剛性的住房需求，并借以實(shí)現(xiàn)保障中低收入者住房權(quán)的目標(biāo)。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長足發(fā)展，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值呈現(xiàn)大幅上升的趨勢(shì)。在此情形下，與依房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)相比，按房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，將有利于客觀反映不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和納稅人的承受能力。采用市場(chǎng)價(jià)值不僅適應(yīng)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的自身特點(diǎn)，而且也更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革方向。這不僅是發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅成功的經(jīng)驗(yàn)，更是物業(yè)稅發(fā)展過程中不可阻擋的趨勢(shì)。以租金作為計(jì)稅依據(jù)，在國外不乏其例，但具體到我國物業(yè)稅，不宜采用此種計(jì)稅依據(jù)。雖然我國房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)在近些年來蓬勃發(fā)展，但與發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家相比，我們所缺乏的是對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的健全規(guī)制體系，隱性租賃大量存在，這勢(shì)必加大稅收征管的難度，在現(xiàn)有征稅技術(shù)條件下，導(dǎo)致稅收的大量流失，難以有效實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的宏觀調(diào)控房價(jià)的目標(biāo)。另外，不動(dòng)產(chǎn)保有人從政府提供的公共服務(wù)中所獲取的收益更近似地體現(xiàn)在其擁有的物業(yè)價(jià)值中而非物業(yè)的規(guī)模上?；诿娣e的計(jì)征，又會(huì)使擁有同等面積的低收入者比高收入者承擔(dān)更大的稅收負(fù)擔(dān)。因此，應(yīng)當(dāng)以受益原則為主，兼顧納稅人的納稅能力，在以市場(chǎng)價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)的前提下，力求減輕中低收入房產(chǎn)保有人的稅收負(fù)擔(dān)。

3.稅率設(shè)計(jì)

物業(yè)稅的開征有助于降低購房成本，實(shí)現(xiàn)居民擁有自有住房的夢(mèng)想，這切實(shí)加強(qiáng)了對(duì)居民住宅權(quán)的保障措施，但開征物業(yè)稅又同時(shí)會(huì)加重居民對(duì)住房的保有成本。因此，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)物業(yè)稅稅率，最大限度地降低居民持有房產(chǎn)的成本，不僅關(guān)系到物業(yè)稅的順利推進(jìn)與有效實(shí)施，而且關(guān)系到居民住宅權(quán)的切實(shí)保障。

稅率的設(shè)計(jì)應(yīng)從以下方面著手:第一，考察稅率的三種基本形式在世界各國的適用情況，可以發(fā)現(xiàn)目前大多數(shù)國家主要選擇比例稅率形式。其原因在于比例稅率計(jì)算起來比較簡(jiǎn)單且便于管理；雖然累進(jìn)稅率更加符合量能課稅原則的要求，但計(jì)算過程過于復(fù)雜，目前僅有極少數(shù)國家選擇該種形式；由于定額稅率是從量征收，因此，其公平性和效率性都比較差，很難滿足物業(yè)稅公平與效率的要求，該稅率形式僅在那些以房地產(chǎn)的物理特征為計(jì)稅依據(jù)的國家采用。[22]因此，在物業(yè)稅稅率形式的選擇問題上，應(yīng)綜合考慮我國房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的歷史傳統(tǒng)、定額稅率自身缺乏公平效率的稅收優(yōu)化選擇、現(xiàn)有的征管水平約束以及國際上的成功經(jīng)驗(yàn)等因素，建議選擇比例稅率。第二，在世界范圍內(nèi)，實(shí)行比例稅率的國家在實(shí)踐中又根據(jù)房地產(chǎn)的性質(zhì)、用途和區(qū)位等的不同，選擇使用差別稅率模式。在這種稅率模式下，地方政府有權(quán)在不同房地產(chǎn)等級(jí)之間分配稅負(fù)，并決定納稅人的總體稅負(fù)規(guī)模。[23]203因此，建議聯(lián)系我國物業(yè)稅設(shè)計(jì)所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的宏觀調(diào)控目標(biāo)價(jià)值，通過差別比例稅率的選擇來體現(xiàn)稅收公平原則，以期實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅在房產(chǎn)保有者之間的公平合理分配。具體而言，相對(duì)于居民自用住房，應(yīng)對(duì)非自用住房設(shè)置較高的比例稅率；相對(duì)于居民普通住宅，應(yīng)對(duì)別墅等高檔住宅設(shè)置較高的稅率；相對(duì)于農(nóng)村住宅，應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)住宅設(shè)置較高的稅率。第三，涉及到物業(yè)稅稅率的決定權(quán)，一般來說，發(fā)達(dá)國家通常由中央政府來制定物業(yè)稅稅率的上下限，地方政府在規(guī)定的稅率幅度內(nèi)享有較高的自主決定權(quán)。宏觀調(diào)控是國家站在社會(huì)總體的立場(chǎng)上對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所實(shí)施的調(diào)節(jié)和控制，因此，在宏觀調(diào)控的價(jià)值目標(biāo)下，物業(yè)稅稅率的制定權(quán)應(yīng)該被賦予國家的最高政權(quán)機(jī)構(gòu)，而不是地方政府。但是，中央政府統(tǒng)一制定的稅率又將難以適應(yīng)我國地域廣闊、地方差異極大的實(shí)際國情。反之，如將物業(yè)稅稅率的決定權(quán)完全賦予地方政府，將會(huì)導(dǎo)致在地方利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府不切實(shí)際地制定較高的物業(yè)稅稅率的局面，其結(jié)果是直接加重房產(chǎn)保有者負(fù)擔(dān)。為了充分發(fā)揮物業(yè)稅的宏觀調(diào)控功能，并同時(shí)考慮各地方的具體情況，且達(dá)到限制地方政府濫用權(quán)力的目的，應(yīng)當(dāng)本著統(tǒng)一與靈活相結(jié)合的原則，由中央政府統(tǒng)一制定差別比例稅率的最高額和最低額，再由地方在統(tǒng)一規(guī)定的比例稅率的幅度范圍內(nèi)自主選擇適合各自特點(diǎn)的稅率標(biāo)準(zhǔn)。需要注意的是，地方政府稅率的自主選擇權(quán)的確立，應(yīng)該建立在居民既買得起又養(yǎng)得起房子的基礎(chǔ)上。

4.征稅范圍設(shè)計(jì)

要解決物業(yè)稅的征稅范圍問題，首先需要明確物業(yè)稅征稅范圍與開征物業(yè)稅的目標(biāo)、征收依據(jù)之間的關(guān)系。因?yàn)椋飿I(yè)稅的目標(biāo)決定了國家以何種依據(jù)為主征收物業(yè)稅，物業(yè)稅的主要依據(jù)又決定了如何設(shè)計(jì)包括征稅范圍在內(nèi)的稅收制度。稅收制度的設(shè)計(jì)是否合理，又會(huì)影響到其開征目的能否實(shí)現(xiàn)。[24]物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)放在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、保障居民住宅權(quán)實(shí)現(xiàn)這一整體框架內(nèi)研究。宏觀調(diào)控房價(jià)應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求做起，在房產(chǎn)供應(yīng)量不變的假設(shè)條件下，過多的需求量必然導(dǎo)致需求價(jià)格的飆升。因此，宏觀調(diào)控的落腳點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在抑制非自住需求的投資需求和投機(jī)需求上。增加保有房產(chǎn)者的成本，可以對(duì)不恰當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)需求起到較好的抑制作用。但是，目前我國的房產(chǎn)稅的征收對(duì)象只涉及到城鎮(zhèn)的營業(yè)性房產(chǎn)。根據(jù)受益原則，將規(guī)模巨大的居民住房列入物業(yè)稅的征稅范圍，可以增加房屋保有者的保有成本，抑制投資性和投機(jī)性的房產(chǎn)需求，使降低的房價(jià)切實(shí)地滿足中低收入者的住房需求，從而達(dá)到政府宏觀調(diào)控房價(jià)的目標(biāo)。

注釋:

①重慶市市長黃奇帆提出，因?yàn)槊绹形飿I(yè)稅，所以，美國房價(jià)在泡沫當(dāng)中發(fā)展都不漲，我國應(yīng)該向高端房產(chǎn)征收物業(yè)稅以打壓房價(jià)。上海銀監(jiān)局局長閻慶民建議以稅收手段來抑制開發(fā)商的囤地行為，并認(rèn)為物業(yè)稅是抑制房價(jià)的有效措施。于煉聲稱，物業(yè)稅對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格有作用，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展的必然。郭松濤則建議，通過開征房地產(chǎn)保有稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使富人減少對(duì)房地產(chǎn)資源的占有，以期增加房產(chǎn)供應(yīng)，從而達(dá)到調(diào)節(jié)房價(jià)的目的。孫繼業(yè)亦提出，很多城市房屋空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的國際警戒線，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅，提高房產(chǎn)的持有成本與風(fēng)險(xiǎn)，是抑制購房投機(jī)最有效的方法。參見《政協(xié)提案劍指高房價(jià)，建議推出物業(yè)稅試點(diǎn)》，2010年3月3日新華網(wǎng)。

[1]張屹山，翟巖.解決“有房住”比解決“有住房”更重要[J].中國經(jīng)濟(jì)周刊，2007，(34):21.

[2]許安平.現(xiàn)代稅法經(jīng)濟(jì)干預(yù)目的探析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，(3):43-44.

[3]黎江虹.我國物業(yè)稅立法模式的選擇[J].法商研究，2004，(3):53-59.

[4]張守文.稅法通論[M].北京:北京大學(xué)出版社，2004.

[5]張文顯.法理學(xué)[M].北京:高等教育出版社、北京大學(xué)出版社，2002.

[6][美]薩繆爾森，諾德豪斯.經(jīng)濟(jì)學(xué)(上冊(cè))[M].高鴻業(yè)等，譯.北京:中國發(fā)展出版社，1992.

[7][法]孟德斯鳩.論法的精神(上冊(cè))[M].張雁深，譯.北京:商務(wù)印書館，1961.

[8]漆多俊.轉(zhuǎn)變中的權(quán)力——以經(jīng)濟(jì)法為中心視角[M].北京:法律出版社，2007.

[9]汪昊.房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控研究——基于中國現(xiàn)狀的分析[M].北京:中國稅務(wù)出版社，2009.

[10]那力，王林林.論稅收中性原則[A].劉劍文.財(cái)稅法論叢(第4卷)[C].北京:法律出版社，2004.

[11]李昌麒.論市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、政府干預(yù)和經(jīng)濟(jì)法之間的內(nèi)在聯(lián)系[A].楊紫烜.經(jīng)濟(jì)法研究(第1卷)[C].北京:北京大學(xué)出版社，2000.

[12]Rajindar Sachar.The Right to Adequate Housing,[M].New York:United Nations Publication，1996.

[13]余南平，凌維慈.試論住宅權(quán)保障——從我國當(dāng)前的住宅問題出發(fā)[J].社會(huì)科學(xué)戰(zhàn)線，2008，(3):197-209.

[14]聶銀學(xué).我國房地產(chǎn)稅收制度問題探討[J].理論學(xué)刊，2009，(5):58-60.

[15]陳清秀.稅法總論[M].臺(tái)北:元照出版社，2006.

[16]王穎.稅收法定與稅收授權(quán)立法[J].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，(6):97-100.

[17][日]金子宏.日本稅法原理[M].劉多田等，譯.北京:中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1989.

[18]劉隆亨.財(cái)產(chǎn)稅法[M].北京:北京大學(xué)出版社，2006.

[19]鄭惠霞.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題及開征物業(yè)稅面臨的困難[J].涉外稅務(wù)，2010，(7):29-31.

[20]王鴻貌.稅法學(xué)的立場(chǎng)與理論[M].北京:中國稅務(wù)出版社，2008.

[21]胡洪曙.財(cái)產(chǎn)稅、地方公共支出和房產(chǎn)價(jià)值的關(guān)聯(lián)分析[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2007，(6):23-27.

[22]樊慧霞.物業(yè)稅稅率優(yōu)化設(shè)計(jì)的國際比較與啟示[J].寧夏大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)，2010，(2):163-167.

[23]張青.物業(yè)稅研究[M].北京:中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2006.

[24]奚衛(wèi)華，尚元君.論物業(yè)稅征稅范圍的確定[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，(2):6-10.