王潤(rùn)華

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中投資和消費(fèi)“兩駕馬車”的重要支撐點(diǎn)，更是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)信心的“定心丸”。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格居高不下，已經(jīng)給居民的生活和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的負(fù)面影響。商品房?jī)r(jià)格高漲，原因是多方面的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的尋租，是容易被忽視的重要因素。抑制房地產(chǎn)價(jià)格，必須從治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的尋租行為入手。

一、尋租行為與商品房?jī)r(jià)格上漲的關(guān)系分析

隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和城市化步伐的加快，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格（尤其是城市商品房?jī)r(jià)格）持續(xù)上漲。從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱的局面開(kāi)始涌現(xiàn)。幾乎在同時(shí)，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和法規(guī)，但房地產(chǎn)價(jià)格并沒(méi)有得到有效地控制。近幾年，一些城市（尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大、中城市）的商品房?jī)r(jià)格一路飆升，房?jī)r(jià)居高不下。盡管受金融危機(jī)和政府調(diào)控政策的影響，2008年底到2009年初，各地商品房?jī)r(jià)格有所回調(diào)。但到目前為止，商品房整體價(jià)格上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有得到有效地控制，房地產(chǎn)業(yè)一直處于擴(kuò)展?fàn)顟B(tài)。針對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)加速上漲的問(wèn)題，學(xué)者們從不同視角進(jìn)行了分析：有的從土地市場(chǎng)的壟斷性供給分析了地價(jià)上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲；有的認(rèn)為建設(shè)成本的上漲，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)所帶來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)需求的剛性增長(zhǎng)，推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的上漲；有的認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高昂利潤(rùn)，市場(chǎng)信息不透明，助長(zhǎng)了投機(jī)，而投機(jī)行為哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致了商品房?jī)r(jià)格虛高。綜觀不同的觀點(diǎn)，基本上是從供求關(guān)系、收入增長(zhǎng)、就業(yè)率等角度來(lái)展開(kāi)研究，認(rèn)為供需矛盾是引起商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因。

實(shí)際上，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲的原因是多方面的：地價(jià)過(guò)高是問(wèn)題的一個(gè)方面，供給不足也是問(wèn)題產(chǎn)生的重要原因。但是，如果只是這些原因，還不足以解釋房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲的現(xiàn)象。首先，地價(jià)因素確實(shí)是房?jī)r(jià)上漲的原因之一，但地價(jià)的上漲并沒(méi)有像房?jī)r(jià)那樣具有持續(xù)和高增長(zhǎng)特征，地價(jià)與房?jī)r(jià)的漲幅也并不完全匹配；其次，理論界的研究表明，商品住宅的空置率的合理區(qū)間是3～10％，如果低于這一區(qū)間，表明可供購(gòu)買者選擇的商品房供給不足；如果高于這一區(qū)間，表明空置和資源浪費(fèi)嚴(yán)重。[1]統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，與國(guó)外相比，我國(guó)商品房的空置率還是比較高的，這與“供給不足”引起房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)是不協(xié)調(diào)的?？梢?jiàn)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲必定還受到其他因素的影響。進(jìn)一步的分析表明，商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，很大程度上是人為的干預(yù)所導(dǎo)致的“稀缺”，也就是人為的干預(yù)，使得商品房?jī)r(jià)格整體水平高于生產(chǎn)的平均成本，從而產(chǎn)生剩余（習(xí)慣上稱之為“租”），而人為的干預(yù)行為，就是“尋租”行為。

二、“尋租”行為的成因分析

“尋租”行為的產(chǎn)生，首先源于土地資源（尤其是城市土地資源）的稀缺。對(duì)稀缺土地資源的追求，導(dǎo)致了“經(jīng)濟(jì)租”的產(chǎn)生，從而使土地要素的所有者（或者控制者）可以憑借對(duì)土地資源的占有而收取租金，對(duì)這種租金的追求也就導(dǎo)致了地價(jià)的上漲，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；其次，在我國(guó)土地制度不健全、土地產(chǎn)權(quán)模糊的條件下，地方政府成為了土地管理者和所有者的角色，各級(jí)政府會(huì)利用手中的權(quán)力進(jìn)行創(chuàng)租，并推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲；[2]最后，在住房建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往需要通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)籌資。因此，尋租活動(dòng)也就會(huì)大量出現(xiàn)在融資領(lǐng)域?？梢?jiàn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，幾乎每一個(gè)階段都存在尋租行為，而諸多的尋租活動(dòng)，必然加重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲。

房地產(chǎn)業(yè)的尋租行為，產(chǎn)生了一系列影響：首先，尋租行為推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)商品房?jī)r(jià)格漲到大部分人無(wú)法承受時(shí)，泡沫就可能破滅，銀行的信貸資金就難以收回，金融危機(jī)可能由此產(chǎn)生；其次，尋租行為本身，會(huì)扭曲正常的市場(chǎng)秩序，違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，從而降低資源配置效率，減少社會(huì)福利水平，從而損害消費(fèi)者權(quán)益。[3]有的開(kāi)發(fā)商，為了獲取超額利潤(rùn)，在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)，可能采取一些偷工減料的措施，從而影響工程質(zhì)量，帶來(lái)更加嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)后果；再次，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、收益高，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。這時(shí)，尋租因素的存在，將為政府官員提供腐敗的契機(jī)，個(gè)別不法官員可能利用手中的權(quán)力，在項(xiàng)目審批、招投標(biāo)等過(guò)程中漁利，破壞了社會(huì)風(fēng)氣，也損害了政府形象。

三、應(yīng)對(duì)“尋租”行為的對(duì)策

鑒于房地產(chǎn)業(yè)尋租行為的危害，有必要采取措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)尋租現(xiàn)象的治理：首先，要加快體制改革的步伐，完善土地市場(chǎng)制度。目前，我國(guó)仍然處于體制改革的過(guò)程中，完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度尚未建立，土地制度的改革明顯滯后。[4]因此，必須盡可能地公開(kāi)土地使用信息，規(guī)范操作流程，增強(qiáng)政府行為的透明度，從土地的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)向招標(biāo)和拍賣，優(yōu)化土地資源的配置，從源頭上杜絕房地產(chǎn)的尋租行為；其次，要增強(qiáng)對(duì)政府行為的監(jiān)督，嚴(yán)厲打擊腐敗行為。尋租行為的產(chǎn)生，是尋租主體和尋租客體共同作用的結(jié)果。[5]在實(shí)踐中，房地產(chǎn)尋租現(xiàn)象，大多是政府主動(dòng)創(chuàng)租，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不接受尋租。因此，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，充分發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用，加強(qiáng)對(duì)腐敗現(xiàn)象的監(jiān)管和懲罰力度，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序地運(yùn)行；再次，要加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高開(kāi)發(fā)商的道德素質(zhì)。尋租現(xiàn)象，不僅僅是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，更是一個(gè)道德和法律問(wèn)題。只有轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)管理者的素質(zhì)和道德修養(yǎng)，才能有效抵制尋租行為的各種誘因。

總之，穩(wěn)定壓倒一切。當(dāng)前，穩(wěn)定發(fā)展的前提是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)有助于改善民生，更有助于實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧。改革開(kāi)放以來(lái)的30年，房?jī)r(jià)持續(xù)單邊上漲，并長(zhǎng)期保持高位運(yùn)行狀態(tài)，越來(lái)越成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大量尋租行為，使得這一問(wèn)題表現(xiàn)更加突出。因此，必須加快體制改革進(jìn)程，加強(qiáng)監(jiān)督懲罰機(jī)制。同時(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其從業(yè)人員的道德素質(zhì)修養(yǎng)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)自覺(jué)抵制尋租行為，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的透明度，減少商品房?jī)r(jià)格中的泡沫因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1] 陳學(xué)會(huì).房地產(chǎn)業(yè)要素供給規(guī)制問(wèn)題探析[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，2004（9）：15-17.

[2] 李東升.地方政府與開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)調(diào)控中的合作博弈分析[J].中國(guó)物價(jià), 2007（11）：21-23.

[3] 陳杰, 張興瑞.住房?jī)r(jià)格管制的福利經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].探索與爭(zhēng)鳴, 2009（8）：33-35.

[4] 王小廣.遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為 確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理, 2006（6）：46-48.

[5] 張義鳳.我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的尋租因素分析及防范[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討, 2009（9）：42-45.