趨勢(shì)，一個(gè)時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)仍會(huì)向上

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，商品價(jià)格以價(jià)值為基礎(chǔ)并受供求關(guān)系的影響，價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格因供求關(guān)系而圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。電影《2012》中，諾亞方舟船票的售價(jià)是10億歐元，還不能還價(jià)，這就是供求關(guān)系對(duì)價(jià)格的影響。中國(guó)房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)如何？中國(guó)人口增長(zhǎng)率的拐點(diǎn)到來(lái)之前，如果沒有大刀闊斧的二次房改，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)可能難以改變，可以改變的是大趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)的節(jié)奏和形式。

“居者有其屋”的觀點(diǎn)在我國(guó)根深蒂固，城市化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，2030年我國(guó)總?cè)丝趯⑦_(dá)15億，城市人口達(dá)10億。1987年我國(guó)新生人口達(dá)2550萬(wàn)的頂峰，但下降速度比較緩慢，直到2004年才趨穩(wěn)，每年出生人口在1620萬(wàn)左右。這一部分人是未來(lái)我國(guó)城市化的主體，也是購(gòu)房主體。而剛好1987年生的人也進(jìn)入了婚姻期，支撐起了買房的剛性需求。若加上改善性住房需求和投資需求，我國(guó)未來(lái)20年內(nèi)，住房需求是處于擴(kuò)張狀態(tài)的。同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入水平將不斷提高；加上我國(guó)土地資源是有限的，自然資源是有限的，人力成本是上升的，這也必然導(dǎo)致住房建設(shè)成本上漲，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在1000~4000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000~8000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期。2003年我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，2006年我國(guó)人均GDP突破2000美元，2008年我國(guó)人均GDP登上3000美元的新臺(tái)階，與此相伴隨的，是我國(guó)房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)。歷史上，一個(gè)國(guó)家的人均GDP從1000美元到10000美元，平均需要15年以上的時(shí)間，也就是說(shuō)，正常情況下，我國(guó)要到2020年左右才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，這就意味著今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長(zhǎng)時(shí)期。