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隨著國(guó)家住房保障政策的出臺(tái)，全國(guó)各地掀起了廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的熱潮，這是深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要體現(xiàn)。建立和完善住房保障制度在今后一個(gè)時(shí)期需要不斷探索，本文通過(guò)“領(lǐng)子”概念對(duì)居民結(jié)構(gòu)及其住房需求狀況分析，結(jié)合贛州市住房保障體系“六房”建設(shè)取得的成就，闡述不斷完善住房保障體系建設(shè)在當(dāng)前一定時(shí)期內(nèi)有章可循，實(shí)現(xiàn)住房保障體系“無(wú)縫”對(duì)接的可能。

一、用“領(lǐng)子”概念劃定居民結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其住房需求

根據(jù)傳統(tǒng)理念，按居民就業(yè)條件環(huán)境及其收入綜合考慮，筆者認(rèn)為，當(dāng)前居民結(jié)構(gòu)可分為“五領(lǐng)”結(jié)構(gòu)：“金領(lǐng)”、“黃領(lǐng)”、“白領(lǐng)”、“藍(lán)領(lǐng)”、“素領(lǐng)”?！拔孱I(lǐng)”結(jié)構(gòu)所需住房要求是“金領(lǐng)”需求的居住條件是高檔住宅、豪華住房；“黃領(lǐng)”所需的住宅條件是中高檔商品房，少數(shù)豪華住宅；“白領(lǐng)”、“藍(lán)領(lǐng)”所需的住宅條件是小部分中檔商品房或普通商品房，大部分需求是中低價(jià)位、中小套型普通商品住房或經(jīng)濟(jì)適用住房； “素領(lǐng)”人群很大一部分是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向?yàn)樯鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，從機(jī)構(gòu)改革、國(guó)企改制，留下的下崗工人，他們大部分已是中老年人，既無(wú)勞動(dòng)體能，又無(wú)更多的技能，更沒(méi)有跟上時(shí)代潮流的知識(shí)，缺少就業(yè)，謀生的平臺(tái)，有部分是處在社會(huì)低保，政府救濟(jì)的現(xiàn)狀，甚至出現(xiàn)不但低保，而且家庭成員零就業(yè)，這些“素領(lǐng)”人群所需的住房需求是廉租住房，同時(shí)，還需要一個(gè)就業(yè)平臺(tái)。

二、贛州市住房保障體系建設(shè)日趨完善，不斷滿足“五領(lǐng)”結(jié)構(gòu)的住房需求

根據(jù)國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文件精神，贛州市立足國(guó)情，統(tǒng)籌本市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，重點(diǎn)抓好廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)租賃房、危舊房改造、廉租店鋪、新市民公寓等保障性“六房”建設(shè)，不斷完善住房保障體系建設(shè)。

1、根據(jù)贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的需要，適量限量開(kāi)發(fā)建設(shè)中、高檔住宅、高檔商品房，以滿足“金領(lǐng)”、“黃領(lǐng)”，少部分“白領(lǐng)”、“藍(lán)領(lǐng)”的需求。具體做法：一是建立此類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地掛牌出讓的聯(lián)審制度，控制用地計(jì)劃在年度居住用地供應(yīng)總量的30%以內(nèi)；二是提高門檻，嚴(yán)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批關(guān)，嚴(yán)把商品房預(yù)售許可關(guān)，建立商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，確保工程竣工綜合驗(yàn)收的完成；三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和執(zhí)法力度，堅(jiān)決整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介過(guò)程中的違法違規(guī)行為，杜絕囤積房源、暗箱操作、惡意哄抬房?jī)r(jià)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保持合理房?jī)r(jià)，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

2、重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，滿足大部分“白領(lǐng)”、“藍(lán)領(lǐng)”的住房需求。采取政府鼓勵(lì)辦法，對(duì)于中低價(jià)位商品住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，低于市場(chǎng)價(jià)，高于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，在土地出讓價(jià)格、規(guī)費(fèi)的收繳中給予一定的政策傾斜，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有為有味的發(fā)展理念。同時(shí)，在商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)中，要求一定比例的中小套型商品住房，價(jià)格低于其它戶型的商品住房。

3、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，在《贛州市2006-2010年經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》中明確規(guī)定，年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模應(yīng)占當(dāng)年商品住房建設(shè)規(guī)模的10%以上，不斷滿足部分“白領(lǐng)”、“藍(lán)領(lǐng)”的住房需求，具體實(shí)施方案：一是按政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作為輔，定向供應(yīng)的形式制定合理的建設(shè)規(guī)劃，在符合土地利用總體規(guī)劃上，合理選址、優(yōu)先行政劃撥土地，合理確定年度最高銷售限價(jià)；二是嚴(yán)格控制住房戶型標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確界定供應(yīng)對(duì)象及分配辦法，落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任制；三是落實(shí)組織到位，明確責(zé)任，強(qiáng)化監(jiān)督。2007年中心城區(qū)建設(shè)面積為23萬(wàn)平方米，2008年新建面積7萬(wàn)平方米，2007年最高銷售限價(jià)為1358元/平方米，受益戶數(shù)為2875戶。同時(shí)，各縣（市）按市級(jí)要求，2008年新增建設(shè)面積16萬(wàn)平方米。

4、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，推進(jìn)廉租住房建設(shè)。廉租住房建設(shè)規(guī)模占當(dāng)年商品房建設(shè)的比例為5%以上，從而不斷滿足 “素領(lǐng)”的住房需求。贛州市中心城區(qū)廉租住房建設(shè)主要有以下三種形式：一是現(xiàn)有直管公房的租金減免，2007年對(duì)5092戶困難家庭實(shí)行了租金減免，減免租金達(dá)128萬(wàn)元。二是按國(guó)家廉租住房建設(shè)要求，確保建設(shè)資金到位，實(shí)行實(shí)物配租，由政府投資建設(shè)廉租住房，到2007年底，開(kāi)工建設(shè)規(guī)模達(dá)14.4萬(wàn)平方米，已通過(guò)三級(jí)審核、三榜公示公開(kāi)搖號(hào)分配的廉租住房1458套。三是提供租賃補(bǔ)貼，對(duì)人均6平方米以下的家庭，實(shí)行人均補(bǔ)貼3元/平方米?月，補(bǔ)足到人均10平方米的居住標(biāo)準(zhǔn)。四是擴(kuò)大廉租住房房源，收購(gòu)現(xiàn)有舊房和空置商品住房作為廉租住房房源。

5、為解決部分“藍(lán)領(lǐng)”既買不起經(jīng)濟(jì)適用住房，又不符合廉租住房承租條件的家庭住房問(wèn)題，贛州市中心城區(qū)擬建經(jīng)濟(jì)租賃住房，租金價(jià)格既高于廉租住房，又低于市場(chǎng)上的房屋租賃價(jià)格，解決這部分“夾心層”家庭住房困難問(wèn)題。主要做法是政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，確定合理的租金向這部分人群出租。從而進(jìn)一步完善住房保障體系建設(shè)。

6、積極推進(jìn)危舊房改造。堅(jiān)持以人為本，科學(xué)合理組織危舊房的改造和拆遷工作，遵循政府組織，居民參與，合理的市場(chǎng)化運(yùn)作模式，重點(diǎn)危房改建，舊房完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而使在危舊房居住的居民改善居住環(huán)境。

7、從2008年起在贛州市中心城區(qū)建設(shè)新市民公寓，解決有一技之長(zhǎng)的專業(yè)技術(shù)和管理人才，在市中心城區(qū)務(wù)工的居住問(wèn)題。參照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，按照政府組織、政策扶持、限定供應(yīng)對(duì)象、限定銷售價(jià)格的原則，從2008年起，在中心城區(qū)每年集中建設(shè)新市民公寓1000套左右。同時(shí)，凡申請(qǐng)購(gòu)新市民公寓的進(jìn)城務(wù)工人員在辦理好新市民公寓的房屋產(chǎn)權(quán)證后均可落戶中心城區(qū)，享受城市居民待遇。

8、為解決“素領(lǐng)”階層低保零就業(yè)家庭的再就業(yè)問(wèn)題，贛州市中心城區(qū)實(shí)施廉租店鋪的模式，凡承符合規(guī)定的承租家庭只承擔(dān)店鋪?zhàn)饨鸬?/3，政府補(bǔ)貼2/3。具體做法：一是落實(shí)廉租店鋪建設(shè)管理的組織機(jī)構(gòu)；二是把準(zhǔn)廉租店鋪的申請(qǐng)條件及審批程序，完善監(jiān)管機(jī)制；三是在現(xiàn)有的公房店鋪中首先調(diào)劑100個(gè)左右廉租店鋪（攤位）按規(guī)定程序分配給符合條件的家庭，2008年動(dòng)工新建200個(gè)左右的廉租店鋪，2009-2010年將儲(chǔ)備新建一批廉租店鋪（攤位）。充分體現(xiàn)黨和政府以人為本，關(guān)心關(guān)注民生，也拓寬了房地產(chǎn)事業(yè)在民生工程建設(shè)發(fā)展中的新思路。

三、滿足“五領(lǐng)”結(jié)構(gòu)住房需求，實(shí)現(xiàn)住房保障“無(wú)縫”對(duì)接

從贛州市住房保障建設(shè)成就可以看出，既充分考慮到現(xiàn)階段不同收入層次居民的住房需求，又用創(chuàng)新的思維把房地產(chǎn)事業(yè)融入到社會(huì)需求的福利事業(yè)中。所以，住房保障體系建設(shè)制度的建立與完善雖然在一定時(shí)期內(nèi)還有很長(zhǎng)的路要走，但也是有章可循，在贛州市住房保障體系建設(shè)中，可尋求住房保障體系建設(shè)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接的可能。筆者認(rèn)為，可用以下兩個(gè)大框架框定。

1、商品住房的保障建設(shè)。在社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)行之下，我國(guó)的商品住房既不能過(guò)熱，又不能有求無(wú)供，或供過(guò)于求。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，如果市場(chǎng)過(guò)熱，不但產(chǎn)生通膨，而且加劇金融風(fēng)險(xiǎn)，影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全，社會(huì)的穩(wěn)定；如果供過(guò)于求，將產(chǎn)生一定數(shù)量的存量房、爛尾樓，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，蕭條狀況，造成一定范圍、一定時(shí)期、一定程度的經(jīng)濟(jì)萎縮。所以必須把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，引導(dǎo)房?jī)r(jià)基本合理。這就需要各級(jí)政府，因時(shí)因地制宜，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系，合理制定相關(guān)的住房用地政策，商品房建設(shè)規(guī)模，加強(qiáng)對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的調(diào)控作用，在政府引導(dǎo)，市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式之下，充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，從而確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

2、保障性住房建設(shè)，解決城市家庭住房困難問(wèn)題。贛州市保障性住房建設(shè)體系不斷完善，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)租賃房、危舊房改造、廉租店鋪、新市民公寓等建設(shè)得如火如荼，深得民心，可謂“一石激起千層浪”。筆者認(rèn)為，我國(guó)有很多地區(qū)都可以借鑒，不失為保障性住房體系建設(shè)的一條捷徑。

當(dāng)然，住房保障建設(shè)在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)需要長(zhǎng)期的探索過(guò)程，不可能一蹴而就，需要各地不斷地實(shí)踐，積累經(jīng)驗(yàn)，更需要國(guó)家出臺(tái)更有效的保障政策，從而確定住房保障建設(shè)運(yùn)行機(jī)制，不斷完善與健全具有中國(guó)特色的社會(huì)主義住房保障體系。