◎文/關向風

樓市成交陷入低迷，房價依舊保持高位。中國樓市正在走入市場與政策艱難博弈的敏感時刻。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，房價遲遲未現(xiàn)松動，調控政策不會放松，新一輪調控政策或將出臺，房地產(chǎn)相關的稅收、信貸、土地政策都可能再度加碼。

樓市陷入高位僵持

自從今年初樓市調控組合拳出臺以來，各地成交量不同程度陷入低迷，房價快速飆漲勢頭得到遏制。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，雖然全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，房地產(chǎn)市場逐漸“退燒”，但房價“拐點”尚不明顯。

地產(chǎn)研究人士韓世同指出，限購政策抑制了高端樓盤的成交，市場陷入觀望導致成交萎縮，而郊區(qū)樓盤則趁勢推盤，價格較低且成交量大，雖然導致了整體均價下滑，但實際上市場并沒有出現(xiàn)實質性的降價。

多項政策將再加碼

從管理層的各種表態(tài)中不難發(fā)現(xiàn)，樓市調控將向著更長期、更縱深的方向發(fā)展。面對房價持續(xù)居于高位，后續(xù)的調控政策，諸如房地產(chǎn)信貸政策、土地政策、稅收政策都可能再度加碼。

收緊房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道是減弱房價上漲動力的重要手段。日前有消息稱，銀監(jiān)會可能會為此出臺新的規(guī)定，進一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務，收緊房地產(chǎn)信托融資。與此同時，個人首套房貸也可能將首付提高至五成。某國有銀行信貸人員稱，雖然目前還沒有相關通知，他個人認為首套房首付五成殺傷力較大，短期內(nèi)應該不會出臺；但他同時表示，如果房價出現(xiàn)繼續(xù)上漲，這也可能成為能夠立竿見影的一劑猛藥。

今年以來在銀行貸款和資本市場再融資日益收緊的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過信托產(chǎn)品募集資金，房地產(chǎn)信托發(fā)行火爆。3月份信托產(chǎn)品中投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品募集資金量最大，資金總額達98.31億元，環(huán)比增長108.42%；4月11日至17日一周內(nèi)成立的信托集合產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)領域的共有8款，募集資金規(guī)模占信托集合產(chǎn)品總規(guī)模的30.17%，仍是所有投資領域中占比最高的。

去年銀監(jiān)會就曾發(fā)布《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務，此后房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有所萎縮。今年以來，房地產(chǎn)信托再次成為房企爭搶的香餑餑，監(jiān)管層很可能再次考慮對信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務加以管束，防止房地產(chǎn)市場風險蔓延到信托行業(yè)。

建立住房信息系統(tǒng)并推廣存量房稅收試點，也可能是新一輪調控的重要方向。國務院督查組在各地督查期間就曾傳遞出這一信號。督查組在甘肅督查時指出，“蘭州市主城區(qū)的個人住房信息尚未完成有效整合”，建議“適時對運用房地產(chǎn)評估技術加強存量房稅收征管推廣工作作出部署”。在海南，督查組同樣提出，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理信息化建設與調控不相適應，建議按時完成個人住房信息系統(tǒng)建設任務，為房地產(chǎn)調控提供技術支持，抓緊應用房地產(chǎn)評估技術，加強存量房稅收管理的試點和推廣。

土地政策也將作出一些調整。有消息稱，國土部將于近期下發(fā)有關“保障房供地計劃”和“完善土地招拍掛制度”的文件，強化調控政策的執(zhí)行和落實。完善招拍掛制度將改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價，并將出臺一些控制地價的規(guī)范性文件。另外，也不排除對房價進行直接干預。

圖/王非

信貸調控或遭遇對沖

由于嚴厲的調控政策，不少開發(fā)商延遲了樓盤上市時間，業(yè)內(nèi)普遍預期五六月份推盤量將大增，同時開發(fā)商資金鏈緊繃，屆時房價可能出現(xiàn)拐點。但記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于境外熱錢大量涌入以及前期銷售回款較多，開發(fā)商資金狀況尚未陷入需要降價促銷的險境，且有不少開發(fā)商對后市仍抱有幻想。

記者發(fā)現(xiàn)，一些樓盤，已開始取消前期入市時優(yōu)惠與折扣。有些定位于普通買家的住宅項目，并沒有因為調控而出現(xiàn)價格下調，目前僅僅屬于“滯漲”。

有開發(fā)商稱，開發(fā)商如今資金狀況與2008年大不相同，市場狀況也比2008年好很多。從已經(jīng)發(fā)布業(yè)績的67家上市房企一季報來看，一季度末合計持有貨幣資金1534億元，短期借款只有469億元，一年內(nèi)到期的流動負債合計684億元，貨幣資金遠遠超過短期借款與一年內(nèi)到期流動負債之和，短期內(nèi)償債壓力并不大。一季度末這67家房企的預收賬款合計高達2838億元。

不僅如此，大量房企還可以通過境外融資獲得大量資金，對沖了國內(nèi)信貸收緊的效應。在人民幣升值預期之下，外資仍在以各種渠道進入樓市。今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達45.2%，為各類來源中增長最快。

對于房地產(chǎn)調控下的市場走勢，德佑地產(chǎn)研究中心主任陸麒麟認為，如果房價長期處于高位，調控也將持續(xù)下去，甚至可能會出臺更嚴厲的調控措施，開發(fā)商應該適當調整價格。