胡芳珍 傅獻忠

(武漢工業(yè)職業(yè)技術(shù)學院 湖北 武漢:4300642)

近年來,房地產(chǎn)價格居高不下。房價成了中國老百姓熱議的話題,也是政府部門難以解決的大事?？刂品康禺a(chǎn)價格,追根溯源,要從房地產(chǎn)開發(fā)成本談起。在房地產(chǎn)估價中,對于新開發(fā)的房地產(chǎn)價格,可以通過成本法、假設(shè)開發(fā)法來進行估算。下面從成本法的角度對房地產(chǎn)價格的構(gòu)成進行分析。

1 成本法中房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

成本法是以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本為導向來求取估價對象價值的方法,也可以說是以房地產(chǎn)價格的各構(gòu)成部分的累積為基礎(chǔ)來測算房地產(chǎn)價格的方法。即:房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤[1]。從公式可看出,房地產(chǎn)價格由7項要素構(gòu)成。

1.1 土地的取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。土地取得成本的構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為三類情況:通過市場購買取得、通過征收集體土地取得、通過城市房屋拆遷取得。

1.1.1 市場購買下的土地取得成本

在完善、成熟的土地市場購買土地,目前主要是從土地一級市場以招標、拍賣、掛牌方式購買已完成征收或拆遷補償安置的土地使用權(quán),或者購買其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補償安置的土地使用權(quán)。這種情況下土地取得成本一般為:

土地取得成本=土地使用權(quán)購買價格+開發(fā)商應(yīng)繳納的稅費

1.1.2 征收集體土地下的土地取得成本

征收集體土地取得土地使用權(quán)與購買土地使用權(quán)相比較,主要是還要增加征地費用,這種情況下土地取得成本為:

土地取得成本=征地補償安置費用+相關(guān)稅費+土地使用權(quán)出讓金等

1.1.3 城市房屋拆遷下的土地取得成本

城市房屋拆遷下的土地取得成本包括房屋拆遷補償安置費用、相關(guān)費用和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費三部分,具體見圖1所示[2]。

圖1 城市房屋拆遷土地取得成本

1.2 開發(fā)成本

開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費用和開發(fā)期間稅金等,主要包括下列幾項:

1.2.1 勘察設(shè)計和前期工程費

例如市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作所必要的費用。

1.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費用。

1.2.3 建筑安裝工程費

包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用以及裝修費用。

1.2.4 公共配套設(shè)施建設(shè)費

包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。如城市規(guī)劃要求配套的幼兒園、醫(yī)院、文化活動中心、居委會、公共廁所等非營業(yè)性設(shè)施。

1.2.5 其他工程費

包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。

1.2.6 開發(fā)期間稅費

包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費用,如報建費、綠化建設(shè)費、人防工程費等。

1.3 管理費用

管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用,包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。盡管不同類型開發(fā)的管理費用不一樣,但在估價時管理費用通常可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例(如5%)來測算。

1.4 銷售費用

銷售費用也稱為銷售成本,是指預售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)所必要的費用,包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或者銷售代理費等。銷售費用通常按照售價的一定比例(如4%)來測算。

1.5 投資利息

投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費用應(yīng)計算的利息。包括借貸資金的計息,也包括自有資金的計息。投資利息一般按復利進行計算,計息期根據(jù)費用發(fā)生的時間不同而具體計算。

1.6 銷售稅費

銷售稅費是指預售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方(房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費,可分為兩類:銷售稅金及附加和其他銷售稅費。銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加,即“兩稅一費”;其他銷售稅費包括印花稅、交易手續(xù)費等。銷售稅費一般是按照售價的一定比例收取,如“兩稅一費”,一般為售價的5.5%,印花稅為合同額的0.03%。因此,在估價時通常按照售價乘以一定比例測算。

第一，通過全面發(fā)揮審計的監(jiān)督職責，能夠有效監(jiān)控國有資產(chǎn)的使用情況，確保國有資產(chǎn)的安全，并且對國有資產(chǎn)的增值與保值有一定的促進作用。

1.7 開發(fā)利潤

開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)項目獲得的利潤。通常根據(jù)市場上開發(fā)同類房地產(chǎn)的平均利潤水平來確定利潤率。

2 控制房地產(chǎn)價格的措施

針對上述房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素,控制房地產(chǎn)價格可以采取如下措施:

2.1 降低土地取得成本

全國政協(xié)委員、地產(chǎn)老總張力曾表示,開發(fā)商造房成本中,半數(shù)以上都在土地出讓環(huán)節(jié),以前土地成本只占20%,現(xiàn)在占到了60%～70%。由此,降低土地取得成本是控制房地產(chǎn)價格的源頭[3]。根據(jù)前文所述,筆者認為降低土地取得成本可以采取如下措施:

2.1.1 限制“招拍掛”制度中的最高價

目前,我國土地出讓制度實行“招拍掛”制度。所謂招拍掛制度的核心原則就是“價高者得”,雖然形式上是遵循公開、公平、公正的原則,但無形中推高了土地的價格。同時也使得那些資金實力雄厚的企業(yè)能囤積土地,能購買“地王”。如果政府對于出讓的土地限制了最高價,開發(fā)商獲得土地的成本被限制在一定的程度內(nèi)。根據(jù)成本法的計算公式,如果土地取得成本下降,其他要素不變,則房地產(chǎn)價格就會下降。

2.1.2 加強政府調(diào)控,力求土地供需總量平衡

在我國,人多地稀。地價從長期來看,具有不斷上升的趨勢,城市地價上升的趨勢就更為明顯。短期內(nèi)土地供求關(guān)系的變化,也會引起地價發(fā)生或高或低的波動。如果土地供應(yīng)量不足,價格就會上漲。所以政府為維持動態(tài)平衡應(yīng)適量供應(yīng)土地,使土地價格平穩(wěn)上漲,甚至維持相對平衡的價格,避免因總量不足導致炒地之風盛行,地價狂漲。

2.1.3 切實執(zhí)行《閑置土地處置辦法》

國土資源部在1999年4月發(fā)布的《閑置土地處置辦法》中明文規(guī)定了閑置土地的認定和處置方式。但相關(guān)政策措施并沒有得到真正有效的執(zhí)行。為了降低地價,政府應(yīng)當明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進行開發(fā)的土地在進行合理性補償后要強制性收回,以保持足量的用地規(guī)模,平抑過高的地價。

2.2 控制房地產(chǎn)開發(fā)成本

這里所及的房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是土地開發(fā)成本和建筑物的開發(fā)成本。眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)成本可以從開發(fā)的全過程去控制,即從設(shè)計階段、施工階段、竣工驗收階段進行控制。本部分僅涉及建筑材料成本的控制。房地產(chǎn)建設(shè)過程中材料成本占整個工程造價的70%左右,有較大的節(jié)約潛力。如何控制建筑材料成本,可以通過以下途徑實現(xiàn):

2.2.1 與企業(yè)合作,共建物料采購電子商務(wù)平臺[4]

房地產(chǎn)企業(yè)采購范圍廣、供應(yīng)商較多,除了少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部具有較為完善的供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)外,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為中小型企業(yè),集中度差,采購分散,用量相對較少,對供應(yīng)商難以形成議價能力,在采購上造成大量的不必要的損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)進行集團化采購的好處十分明顯,而這需要房地產(chǎn)企業(yè)共同努力,互相合作,建立采購電子商務(wù)平臺。該平臺可由行業(yè)中幾個最具實力的領(lǐng)導型企業(yè)來共同構(gòu)建,以它為核心形成產(chǎn)業(yè)鏈,覆蓋建材業(yè)、裝飾業(yè)以及家用產(chǎn)品制造業(yè)等,囊括房地產(chǎn)行業(yè)中的絕大部分購銷業(yè)務(wù)。而對于較小的企業(yè),由于其財力、人力有限,則可以自己的一端建立門戶,然后向公用采購平臺繳納一定的服務(wù)費,從而確保按約定的價格進行采購,大幅度降低采購成本。

2.2.2 進行系統(tǒng)整合

對于房地產(chǎn)企業(yè),一是確立長期合作的品牌供應(yīng)商;二是成為需求量大的供應(yīng)商企業(yè)的股東,更深入地實現(xiàn)專業(yè)化。

2.2.3 創(chuàng)造規(guī)模優(yōu)勢

有的集團擁有多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),同時開發(fā)幾個項目,這樣就可由集團牽頭實行批量采購?；蛘?實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部聯(lián)盟,形成合力,增強議價能力,共同批量采購物料。

2.3 合理進行銷售推廣,節(jié)省銷售費用

當前,幾乎所有的開發(fā)項目都會采取各種各樣的營銷策略進行項目的銷售。對于開發(fā)企業(yè)來說,采用合適的營銷策略,能起到事半功倍的作用,即用少量的費用產(chǎn)生最佳的效果。要達到合理的銷售推廣,節(jié)省銷售費用的目的,可以采取如下措施:

2.3.1 提高銷售人員素質(zhì)和能力,節(jié)約人力資源成本

在房地產(chǎn)銷售部門,人員流動性非常強,究其原因,主要是由于工資與績效不成正比、培訓機制不健全、企業(yè)文化未能增強員工的凝聚力和團隊精神等。為了節(jié)約人力資源成本,必須做到:一,招聘員工時把好人員關(guān)。不僅要考察應(yīng)聘者的學歷、專業(yè)及從業(yè)經(jīng)驗,更重要的是要觀察與考核應(yīng)聘者的個人素質(zhì),包括:溝通能力、學習能力、應(yīng)變能力、創(chuàng)新能力與合作精神等,從源頭上控制人才的質(zhì)量。二,建立完善的工資、獎懲制度,使員工的付出與回報成正比。三,定期組織員工培訓、學習,以培養(yǎng)員工快速成長,同時還可以留住人才,節(jié)省再招聘、再培養(yǎng)新員工的費用。四,塑造良好的企業(yè)文化,增強員工的凝聚力和團隊精神,提高工作效率。

2.3.2 創(chuàng)新廣告推廣模式,提高廣告投入效益

隨著市場競爭的加劇,廣告費用普遍增多,成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的一塊心病。通過創(chuàng)新廣告推廣模式,有效提高廣告的效益,達到節(jié)約銷售費用的目的。為此,一,必須建立廣告效果監(jiān)控體系,以此了解廣告效果的好壞,從而及時調(diào)整、更正。二,廣告以“品牌”為綱。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今,人們越來越注重房地產(chǎn)企業(yè)的品牌。品牌成為了項目質(zhì)量好、服務(wù)優(yōu)的象征。因此,房地產(chǎn)廣告要以圍繞“品牌”這個綱運作,以此達到持續(xù)廣告的效應(yīng)。

2.4 合理籌措資金,降低投資利息

房地產(chǎn)項目具有資金需要量大的特征。開發(fā)商融資時,通常要考慮融資量、貸款利率、開發(fā)周期、資金投入時間等問題。要合理籌措資金,減少投資利息,應(yīng)該做到:一,合理利用融資渠道。一般房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票、融資租賃等。對于這些融資渠道要合理利用、合理分配,募集更多的資金。二,選擇合理的貸款利率。貸款利率有固定利率和浮動利率,其中長期貸款與短期貸款利率高低不同。要使利息支出少,必須根據(jù)資金市場具體情況選擇合適的貸款利率。三,盡量縮短開發(fā)周期。開發(fā)周期的長短,意味著利息計息周期的長短。開發(fā)周期越長,利息支出就越多。四,注意合理安排資金的投入時間。工程建設(shè)中,通常采用分期分批方式投入資金,這樣可以縮短借貸資金計息周期。

2.5 改革房地產(chǎn)開發(fā)期間的稅費制度

目前,我國的房地產(chǎn)開發(fā)期間的稅費制度存在一定的弊端,如稅費不清、亂收費亂攤派現(xiàn)象嚴重、開發(fā)環(huán)節(jié)稅費過重等。根據(jù)《2003年武漢市房地產(chǎn)年鑒》的記載,目前在武漢進行房地產(chǎn)開發(fā),應(yīng)繳納的各種稅費總計66項。其中,在工程建設(shè)前期和在建過程中,所需繳納的稅費有39項。也有開發(fā)商公布開發(fā)期間的稅費占房地產(chǎn)成本的20%?？梢?房地產(chǎn)開發(fā)期間的稅費制度在房價高漲的今天,已經(jīng)是非改革不可了。為此,針對國家出臺的各項清理收費政策和開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的各項不合理收費,各級地方政府應(yīng)認真落實,應(yīng)切實進行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費項目,不能再繼續(xù)征收和變相征收。對現(xiàn)有收費項目,適當調(diào)低收費標準,如適當降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率,并可減免部分小稅種,如契稅等。對可收可不收的項目予以停收,以便降低開發(fā)建設(shè)成本,降低房價。

2.6 控制開發(fā)利潤,使之合理化

北京中坤投資集團董事長黃怒波稱,房地產(chǎn)業(yè)是個暴利行業(yè),一個20億元的項目,如果以自有資金計算,利潤率可能高達100%到200%。且不說是真是假,有一點是明確的,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率是相當高的。因此,要降低房價,將房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)利潤控制在一個合理的范圍內(nèi)是必要的。而要做到這點,政府必須要采取一定的措施,如制定最高銷售價格,如果超過了這個最高價格則超過部分全部上繳,除此之外還要給予一定的處罰。另外,企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部挖潛、加強管理等方式來謀求合理的利潤。維持合理的利潤空間對企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義,房地產(chǎn)行業(yè)對此應(yīng)有清醒認識。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時,應(yīng)更多地兼顧消費者和社會效益,力爭實現(xiàn)國家、企業(yè)和消費者三方共贏之目的。

總之,房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素決定房地產(chǎn)價格的高低,而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個重要因素。尤其是當前我國房地產(chǎn)價格的高漲時期,甚至危及國計民生,是我國政府需要迫切解決的問題。因此,采取一定的措施控制房地產(chǎn)價格將對保持國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

[1] 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008.

[2] 黃 曄,胡芳珍.房地產(chǎn)估價[M].北京:北京大學出版社, 2009.

[3] 李忠輝.從源頭控制高房價—土地出讓與住宅房保障制度反思.住宅與房地產(chǎn)[J].2010,(4):22.

[4] 華 偉.房地產(chǎn)金融學[M].上海:復旦大學出版社,2006.