靖東/文

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新格局

靖東/文

依據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2006年—2010年成為了我國改革開放以來經(jīng)濟發(fā)展最快的時期之一。其間中國GDP年均增長11.2%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長9.7%。

國際物業(yè)顧問DTZ戴德梁行的研究表明，商業(yè)地產(chǎn)在宏觀環(huán)境利好的背景下已得到了長足發(fā)展。購物中心已經(jīng)成為未來商業(yè)發(fā)展的主流。北京市除原有核心商圈繼續(xù)保持生機活力外，以社區(qū)居民的為服務對象的社區(qū)型購物中心也將蓬勃發(fā)展。預計2011年購物中心的供應中，80%以上的面積將出現(xiàn)在核心商業(yè)圈以外的區(qū)域。

奧萊進入發(fā)展高峰期

“奧特萊斯”在零售業(yè)中專指銷售名牌過季、下架、斷碼商品的品牌直銷購物中心。自2002年奧特萊斯這種零售業(yè)態(tài)進入中國，從最初有觀點質(zhì)疑奧特萊斯這一業(yè)態(tài)在中國是否水土不服，以及對很多企業(yè)其實是以奧特萊斯之名在做商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)疑，再到如今經(jīng)過幾年的市場培育和積淀，奧特萊斯這一模式已經(jīng)從國內(nèi)一線城市到二、三線城市遍地開花。

“作為對消費市場成熟度有較高要求的奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國亦實現(xiàn)了穩(wěn)定起步，并將在未來五年進入發(fā)展高峰期?！盌TZ戴德梁行商鋪部華北區(qū)董事、商業(yè)顧問負責人張家鵬如是說。

城市多中心發(fā)展推動

隨著城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展以及城市人口的不斷膨脹等原因，單一城市中心已很難滿足城市發(fā)展的需要，逐漸向城市多中心方向發(fā)展，更多的商業(yè)項目被規(guī)劃在原有城市中心以外區(qū)域。這些新興區(qū)域因受到人口密度、通勤因素、短距離交通不便等問題的制約，使得傳統(tǒng)的購物中心在早期會存在較大風險。而作為目的性的奧特萊斯有相對更廣范圍的顧客輻射能力，并可與市中心商業(yè)產(chǎn)生有效差異化，更適合在新興區(qū)域的早期進行發(fā)展，因而受到政府及地產(chǎn)投資商的積極產(chǎn)注。

品牌資源支持

隨著全球經(jīng)濟回暖與零售市場的大舉發(fā)展，越來越多高端零售品牌積極進入中國市場。依據(jù)DTZ戴德梁行的研究統(tǒng)計，國際一線品牌在中國的開店數(shù)量在過往三年的環(huán)比增長均達到20%以上。隨著城市國際品牌店鋪數(shù)量增加，產(chǎn)生過季貨品的幾率亦隨之提高，而這會為奧特萊斯這一主要銷售下架貨品的商業(yè)業(yè)態(tài)提供更多可招商資源。

消費者品牌意識增強

以“名品特惠”為特征的奧特萊斯被市場接納，要求當?shù)叵M群體需有較強的品牌意識，因為如果一個不太了解品牌的消費者進入到奧特萊斯，看到國際品牌可能會感覺打完折后仍然還很貴，而對于品牌有認知的消費者就會知道其中的優(yōu)惠力度，也會有更大的興趣購買。在收入提升、自我價值感增強以及信息獲得越來越便利、消費者對外交流增多等多元因素影響下，越來越多的中國消費者對品牌有了更多了解，且需求呈現(xiàn)加速度增長態(tài)勢，為奧特萊斯的發(fā)展奠定了日益深厚的基礎。

城市車輛及高效率交通支持

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，至2010年底，中國每百戶城鎮(zhèn)居民家庭家用汽車擁有量已達到13.1輛，相比2005年已增長287.8%。而主要城市的增長率則遠高于此數(shù)字。奧特萊斯多位于城郊區(qū)域，主力客源為自駕車到達的人群，城市車輛的迅速提升將對其發(fā)展起有力的支持。同時，高鐵及城市軌道在中國大量城市籌劃或建設，其亦有助于奧特萊斯形成更大的輻射能力。

北京購物中心新特點

回顧2010年，北京消費品市場繼續(xù)增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售額6229.3億元(946.7億美元)，比上年增長17.3%，增幅比上年提高1.6個百分點。購物中心也在一片大好的經(jīng)濟形勢下遍地開花，據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計，2010年，北京開業(yè)的購物中心達到73萬平方米，當中屬于社區(qū)型的購物中心占56萬平方米。

雖然百貨公司依然很受歡迎，但是根據(jù)國外的發(fā)展經(jīng)驗，百貨公司的市場占有率在未來會逐漸下降，集多元素體驗、休閑、購物為一體的購物中心將會逐步取而代之。

北京商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)到了一個成熟的階段。目前北京購物中心的開發(fā)和營運已經(jīng)十分成熟，隨著城市的發(fā)展和居民的消費需求，DTZ戴德梁行華北區(qū)商鋪部負責人聶綺冰認為，北京商業(yè)地產(chǎn)近年的發(fā)展正呈現(xiàn)出以下幾個特點：

從市區(qū)回社區(qū)

隨著社區(qū)發(fā)展日漸成熟，居住人口的數(shù)量和消費力不繼提高，社區(qū)商業(yè)發(fā)展也到了新階段，從2010年已開業(yè)的購物中心內(nèi)，不難發(fā)現(xiàn)屬于社區(qū)型的購物中心占百分之七十五，可見近年開發(fā)商十分重視小區(qū)型購物中心的開發(fā)。同時基于滿足居民更高層次的購物需求，除了超市大賣場外，一站式的大型購物中心也落戶成熟社區(qū)，并且購物中心的休閑娛樂業(yè)態(tài)比例增加。

從戶內(nèi)到戶外

隨著消費者對購物體驗和環(huán)境的要求續(xù)漸提高，傳統(tǒng)購物中心已沒法滿足消費者的需求，多元化的購物場所將陸續(xù)出現(xiàn)。早年在北京已經(jīng)出現(xiàn)戶內(nèi)戶外相結(jié)合的購物中心，例如三里屯Village、藍色港灣等。隨著這類購物中心的經(jīng)營成功，大型戶外的奧特萊斯也陸續(xù)出現(xiàn)。通常這一類型的奧特萊斯一般位于交通便利的郊區(qū)和高速公路旁邊，備有充足的地面停車位，同時通過和旅游景點相結(jié)合，打造風情小鎮(zhèn)式的休閑購物環(huán)境。

從購物到體驗

在體驗經(jīng)濟盛行的今天，花錢購物已經(jīng)不再是消費者逛街的唯一目的，他們追求更新的消費體驗的地方，希望在購物中享受愉快的消費心情。 因此，近年的購物中心增加以體驗為主題的店鋪，例如Apple、Kidzana、Sony Style等強調(diào)生活體驗的主題店。同時，零售商在店內(nèi)加設體驗元素，讓消費者對該產(chǎn)品的深入了解，從而達到促進產(chǎn)品銷量的目的。因此，在不久的未來，可以預見結(jié)合游樂場和購物的大型購物樂園也會陸續(xù)出現(xiàn)。