靖東/文

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新格局

靖東/文

依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2006年—2010年成為了我國(guó)改革開放以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的時(shí)期之一。其間中國(guó)GDP年均增長(zhǎng)11.2%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)9.7%。

國(guó)際物業(yè)顧問DTZ戴德梁行的研究表明，商業(yè)地產(chǎn)在宏觀環(huán)境利好的背景下已得到了長(zhǎng)足發(fā)展。購(gòu)物中心已經(jīng)成為未來商業(yè)發(fā)展的主流。北京市除原有核心商圈繼續(xù)保持生機(jī)活力外，以社區(qū)居民的為服務(wù)對(duì)象的社區(qū)型購(gòu)物中心也將蓬勃發(fā)展。預(yù)計(jì)2011年購(gòu)物中心的供應(yīng)中，80%以上的面積將出現(xiàn)在核心商業(yè)圈以外的區(qū)域。

奧萊進(jìn)入發(fā)展高峰期

“奧特萊斯”在零售業(yè)中專指銷售名牌過季、下架、斷碼商品的品牌直銷購(gòu)物中心。自2002年奧特萊斯這種零售業(yè)態(tài)進(jìn)入中國(guó)，從最初有觀點(diǎn)質(zhì)疑奧特萊斯這一業(yè)態(tài)在中國(guó)是否水土不服，以及對(duì)很多企業(yè)其實(shí)是以?shī)W特萊斯之名在做商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)疑，再到如今經(jīng)過幾年的市場(chǎng)培育和積淀，奧特萊斯這一模式已經(jīng)從國(guó)內(nèi)一線城市到二、三線城市遍地開花。

“作為對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)成熟度有較高要求的奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國(guó)亦實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定起步，并將在未來五年進(jìn)入發(fā)展高峰期?！盌TZ戴德梁行商鋪部華北區(qū)董事、商業(yè)顧問負(fù)責(zé)人張家鵬如是說。

城市多中心發(fā)展推動(dòng)

隨著城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及城市人口的不斷膨脹等原因，單一城市中心已很難滿足城市發(fā)展的需要，逐漸向城市多中心方向發(fā)展，更多的商業(yè)項(xiàng)目被規(guī)劃在原有城市中心以外區(qū)域。這些新興區(qū)域因受到人口密度、通勤因素、短距離交通不便等問題的制約，使得傳統(tǒng)的購(gòu)物中心在早期會(huì)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。而作為目的性的奧特萊斯有相對(duì)更廣范圍的顧客輻射能力，并可與市中心商業(yè)產(chǎn)生有效差異化，更適合在新興區(qū)域的早期進(jìn)行發(fā)展，因而受到政府及地產(chǎn)投資商的積極產(chǎn)注。

品牌資源支持

隨著全球經(jīng)濟(jì)回暖與零售市場(chǎng)的大舉發(fā)展，越來越多高端零售品牌積極進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。依據(jù)DTZ戴德梁行的研究統(tǒng)計(jì)，國(guó)際一線品牌在中國(guó)的開店數(shù)量在過往三年的環(huán)比增長(zhǎng)均達(dá)到20%以上。隨著城市國(guó)際品牌店鋪數(shù)量增加，產(chǎn)生過季貨品的幾率亦隨之提高，而這會(huì)為奧特萊斯這一主要銷售下架貨品的商業(yè)業(yè)態(tài)提供更多可招商資源。

消費(fèi)者品牌意識(shí)增強(qiáng)

以“名品特惠”為特征的奧特萊斯被市場(chǎng)接納，要求當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體需有較強(qiáng)的品牌意識(shí)，因?yàn)槿绻粋€(gè)不太了解品牌的消費(fèi)者進(jìn)入到奧特萊斯，看到國(guó)際品牌可能會(huì)感覺打完折后仍然還很貴，而對(duì)于品牌有認(rèn)知的消費(fèi)者就會(huì)知道其中的優(yōu)惠力度，也會(huì)有更大的興趣購(gòu)買。在收入提升、自我價(jià)值感增強(qiáng)以及信息獲得越來越便利、消費(fèi)者對(duì)外交流增多等多元因素影響下，越來越多的中國(guó)消費(fèi)者對(duì)品牌有了更多了解，且需求呈現(xiàn)加速度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為奧特萊斯的發(fā)展奠定了日益深厚的基礎(chǔ)。

城市車輛及高效率交通支持

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至2010年底，中國(guó)每百戶城鎮(zhèn)居民家庭家用汽車擁有量已達(dá)到13.1輛，相比2005年已增長(zhǎng)287.8%。而主要城市的增長(zhǎng)率則遠(yuǎn)高于此數(shù)字。奧特萊斯多位于城郊區(qū)域，主力客源為自駕車到達(dá)的人群，城市車輛的迅速提升將對(duì)其發(fā)展起有力的支持。同時(shí)，高鐵及城市軌道在中國(guó)大量城市籌劃或建設(shè)，其亦有助于奧特萊斯形成更大的輻射能力。

北京購(gòu)物中心新特點(diǎn)

回顧2010年，北京消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額6229.3億元(946.7億美元)，比上年增長(zhǎng)17.3%，增幅比上年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)物中心也在一片大好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下遍地開花，據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2010年，北京開業(yè)的購(gòu)物中心達(dá)到73萬平方米，當(dāng)中屬于社區(qū)型的購(gòu)物中心占56萬平方米。

雖然百貨公司依然很受歡迎，但是根據(jù)國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，百貨公司的市場(chǎng)占有率在未來會(huì)逐漸下降，集多元素體驗(yàn)、休閑、購(gòu)物為一體的購(gòu)物中心將會(huì)逐步取而代之。

北京商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)到了一個(gè)成熟的階段。目前北京購(gòu)物中心的開發(fā)和營(yíng)運(yùn)已經(jīng)十分成熟，隨著城市的發(fā)展和居民的消費(fèi)需求，DTZ戴德梁行華北區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人聶綺冰認(rèn)為，北京商業(yè)地產(chǎn)近年的發(fā)展正呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

從市區(qū)回社區(qū)

隨著社區(qū)發(fā)展日漸成熟，居住人口的數(shù)量和消費(fèi)力不繼提高，社區(qū)商業(yè)發(fā)展也到了新階段，從2010年已開業(yè)的購(gòu)物中心內(nèi)，不難發(fā)現(xiàn)屬于社區(qū)型的購(gòu)物中心占百分之七十五，可見近年開發(fā)商十分重視小區(qū)型購(gòu)物中心的開發(fā)。同時(shí)基于滿足居民更高層次的購(gòu)物需求，除了超市大賣場(chǎng)外，一站式的大型購(gòu)物中心也落戶成熟社區(qū)，并且購(gòu)物中心的休閑娛樂業(yè)態(tài)比例增加。

從戶內(nèi)到戶外

隨著消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物體驗(yàn)和環(huán)境的要求續(xù)漸提高，傳統(tǒng)購(gòu)物中心已沒法滿足消費(fèi)者的需求，多元化的購(gòu)物場(chǎng)所將陸續(xù)出現(xiàn)。早年在北京已經(jīng)出現(xiàn)戶內(nèi)戶外相結(jié)合的購(gòu)物中心，例如三里屯Village、藍(lán)色港灣等。隨著這類購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)成功，大型戶外的奧特萊斯也陸續(xù)出現(xiàn)。通常這一類型的奧特萊斯一般位于交通便利的郊區(qū)和高速公路旁邊，備有充足的地面停車位，同時(shí)通過和旅游景點(diǎn)相結(jié)合，打造風(fēng)情小鎮(zhèn)式的休閑購(gòu)物環(huán)境。

從購(gòu)物到體驗(yàn)

在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)盛行的今天，花錢購(gòu)物已經(jīng)不再是消費(fèi)者逛街的唯一目的，他們追求更新的消費(fèi)體驗(yàn)的地方，希望在購(gòu)物中享受愉快的消費(fèi)心情。 因此，近年的購(gòu)物中心增加以體驗(yàn)為主題的店鋪，例如Apple、Kidzana、Sony Style等強(qiáng)調(diào)生活體驗(yàn)的主題店。同時(shí)，零售商在店內(nèi)加設(shè)體驗(yàn)元素，讓消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品的深入了解，從而達(dá)到促進(jìn)產(chǎn)品銷量的目的。因此，在不久的未來，可以預(yù)見結(jié)合游樂場(chǎng)和購(gòu)物的大型購(gòu)物樂園也會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。