吳曉/文

房地產(chǎn)基金或成融資新方向

吳曉/文

開(kāi)發(fā)商面臨著資金來(lái)源枯竭的局面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資缺口的擴(kuò)大為多元化融資渠道帶來(lái)發(fā)展空間，房地產(chǎn)基金將成為一個(gè)有力的融資渠道

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛剛過(guò)去的2010年經(jīng)歷了外資加速涌入、流動(dòng)性過(guò)剩、政府宏觀調(diào)控力度加大等一系列過(guò)程，在不少人看來(lái)可謂是肝腸回旋，心氣激蕩。時(shí)間的指針撥到2011年，伴隨著銀行信貸的逐漸緊縮，房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在這一年中最迫切的需求。

“長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的商業(yè)整體是過(guò)量的，這是基本前提?！标愱商嵝?，目前商業(yè)地產(chǎn)的投資額已進(jìn)入高峰期，2011年將累計(jì)增長(zhǎng)6.4倍。陳晟認(rèn)為，我國(guó)投資商最大的不足是資金不足，國(guó)外是完全的RIETs運(yùn)作，但我國(guó)REITs這一塊進(jìn)展非常慢。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前我國(guó)的地產(chǎn)金融信貸現(xiàn)狀與20世紀(jì)60年代初美國(guó)出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》的時(shí)候，以及日本20世紀(jì)80年代后期，大量銀行信貸資金流向房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)急速攀升，銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)劇增，并在信貸政策上出現(xiàn)越來(lái)越多的限制的情況非常類(lèi)似。中國(guó)人民銀行研究局指出：“70%-80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接的來(lái)自商業(yè)銀行信貸。”由于房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)分依賴(lài)于商業(yè)銀行和信貸機(jī)構(gòu)，使得這些企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策反應(yīng)極其敏感。

由于政府去年在房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)交易和土地方面頒布了一系列新政，進(jìn)行了兩輪宏觀調(diào)控抑制市場(chǎng)過(guò)熱行為。其中對(duì)利率的調(diào)整，對(duì)銀行貸款的收緊以及對(duì)信托融資的規(guī)范和監(jiān)控等政策使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已經(jīng)變得非常閉塞，開(kāi)發(fā)商面臨著資金來(lái)源枯竭的局面。對(duì)此，來(lái)自DTZ戴德梁行的報(bào)告認(rèn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資缺口的擴(kuò)大為多元化融資渠道帶來(lái)發(fā)展空間，房地產(chǎn)基金將成為一個(gè)有力的融資渠道。年在房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)信貸、方面頒布了一系列新政，進(jìn)行制市場(chǎng)過(guò)熱行為。其中對(duì)利率款的收緊以及對(duì)信托融政策使房地產(chǎn)企業(yè)得非常閉塞，開(kāi)發(fā)枯竭的局TZ戴：房缺口資渠房

觸底反彈

由于房地產(chǎn)基金親自參與項(xiàng)目管理、投資目標(biāo)更具針對(duì)性的特點(diǎn)以及其在操作的靈活性、投資策略的保密性以及運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的靈活性等方面的優(yōu)勢(shì)，加之政府對(duì)私募股權(quán)投資基金（PE）制度建設(shè)的政策導(dǎo)向支持，房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上將占據(jù)越來(lái)越重要的市場(chǎng)份額。

在全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)基金在本世紀(jì)初的十年間發(fā)展迅速。2008年至今，受全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)基金的發(fā)展呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。但是隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸回暖，全球房地產(chǎn)基金即將觸底反彈，在本世紀(jì)的第二波發(fā)展浪潮即將到來(lái)。

2010年，國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資本市場(chǎng)直接融資和銀行信貸的嚴(yán)厲調(diào)控，特別是銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了嚴(yán)格的審查。在上述背景下，去年國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了將近30只大大小小的地產(chǎn)投資基金，基金的總規(guī)模達(dá)到了500多億元人民幣，主要以私募股權(quán)投資基金的（PE）的方式出現(xiàn)。根據(jù)麥肯錫的研究，預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理的總資產(chǎn)將在9100億元人民左右。

誰(shuí)將脫穎而出

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是房地產(chǎn)投資基金中的核心基金，收益最為安全和穩(wěn)定，也是發(fā)達(dá)國(guó)家最為常見(jiàn)的一種房地產(chǎn)基金，其既能為公眾投資者提供投資房地產(chǎn)和分享地產(chǎn)收益的機(jī)會(huì)，也能為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金來(lái)源降低銀行等信貸機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，但由于國(guó)內(nèi)尚未出臺(tái)相關(guān)的政策，所以暫時(shí)無(wú)法形成規(guī)模。

而作為房地產(chǎn)基金中的機(jī)會(huì)基金——私募股權(quán)投資（PE），其追求的是高風(fēng)險(xiǎn)高收益，采用的是針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者和少數(shù)特定人士的非公開(kāi)募集方式。私募股權(quán)投資（PE）目前是中國(guó)房地產(chǎn)投資基金中最為常見(jiàn)，也是最引人注目的形式。全球評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)“私募股權(quán)投資”的定義為：“私募股權(quán)投資是各種另類(lèi)投資(Alternative Investment)的統(tǒng)稱(chēng)，包括對(duì)非上市公司的股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資、較大規(guī)模和中等規(guī)模的杠桿收購(gòu)（MBO)、夾層債務(wù)和夾層股權(quán)投資(Mezzanine)，以及房地產(chǎn)投資等；”中國(guó)人民銀行研究局對(duì)“私募股權(quán)基金”的定義：

“私募股權(quán)基金是由確定多數(shù)或者不確定多數(shù)投資者以集合投資方式設(shè)立的，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資并提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，以期在所投資企業(yè)發(fā)育成熟后通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)資本增值的一種利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的特定類(lèi)型的投資基金品種?！睆纳鲜龆x中可以看出，私募股權(quán)投資（PE）主要針對(duì)的是非上市公司的權(quán)益類(lèi)投資，主要通過(guò)上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、兼并、收購(gòu)、被投資企業(yè)回購(gòu)等方式來(lái)獲得高額收益并退出。

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金主要分為三種形態(tài)：一類(lèi)是以開(kāi)發(fā)商為背景主要投資自由項(xiàng)目的房地產(chǎn)私募基金，如金地集團(tuán)在香港全資成立的資穩(wěn)盛投資基金管理公司，復(fù)地集團(tuán)成立的上海復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)，由復(fù)地投資、陽(yáng)光100、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)以及北京銀信投資等五家機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的盛世神州地產(chǎn)投資基金等；第二類(lèi)是專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)及金融人士組成的獨(dú)立房地產(chǎn)私募基金，如復(fù)星集團(tuán)旗下的星浩資本、高和投資等；還有一類(lèi)是國(guó)企與政府背景的房地產(chǎn)基金，如北京工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及北京市住建委試點(diǎn)的公租房保障房基金、金融街控股和漢威資本人民幣基金、海航置業(yè)集團(tuán)準(zhǔn)備發(fā)起設(shè)立的人民幣公租房地產(chǎn)信托基金，以及首創(chuàng)集團(tuán)、中糧信托、華潤(rùn)集團(tuán)、中信集團(tuán)籌備中的人民幣房地產(chǎn)私募基金等。

合作是趨勢(shì)

隨著宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期深入持續(xù)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的逐漸成熟，房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金合作的需求明顯逐步上升，由于目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的極度渴求以及中國(guó)的房地產(chǎn)基金對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目的向往，今后房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作必將成為一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)。

展望2011年，由于政策的不明朗和相應(yīng)法規(guī)還在完善中，民間的房地產(chǎn)基金難以形成強(qiáng)勢(shì)規(guī)模，其在基金募集力度上將面臨著巨大的挑戰(zhàn)；國(guó)企與政府背景的房地產(chǎn)基金借助自身雄厚的資金實(shí)力以及廣闊的社會(huì)資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國(guó)房地產(chǎn)舞臺(tái)上的主角。