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        房地產(chǎn)基金或成融資新方向

        2011-02-02 08:40:42吳曉
        中國商論 2011年16期
        關(guān)鍵詞:股權(quán)基金融資

        吳曉/文

        房地產(chǎn)基金或成融資新方向

        吳曉/文

        開發(fā)商面臨著資金來源枯竭的局面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資缺口的擴大為多元化融資渠道帶來發(fā)展空間,房地產(chǎn)基金將成為一個有力的融資渠道

        中國房地產(chǎn)市場在剛剛過去的2010年經(jīng)歷了外資加速涌入、流動性過剩、政府宏觀調(diào)控力度加大等一系列過程,在不少人看來可謂是肝腸回旋,心氣激蕩。時間的指針撥到2011年,伴隨著銀行信貸的逐漸緊縮,房企的融資渠道急劇變窄,多樣化的融資手段成為房企在這一年中最迫切的需求。

        “長期以來,我國的商業(yè)整體是過量的,這是基本前提。”陳晟提醒,目前商業(yè)地產(chǎn)的投資額已進入高峰期,2011年將累計增長6.4倍。陳晟認為,我國投資商最大的不足是資金不足,國外是完全的RIETs運作,但我國REITs這一塊進展非常慢。

        業(yè)內(nèi)人士指出,目前我國的地產(chǎn)金融信貸現(xiàn)狀與20世紀(jì)60年代初美國出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》的時候,以及日本20世紀(jì)80年代后期,大量銀行信貸資金流向房地產(chǎn),房價急速攀升,銀行系統(tǒng)性風(fēng)險劇增,并在信貸政策上出現(xiàn)越來越多的限制的情況非常類似。中國人民銀行研究局指出:“70%-80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接的來自商業(yè)銀行信貸?!庇捎诜康禺a(chǎn)企業(yè)融資過分依賴于商業(yè)銀行和信貸機構(gòu),使得這些企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策反應(yīng)極其敏感。

        由于政府去年在房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)交易和土地方面頒布了一系列新政,進行了兩輪宏觀調(diào)控抑制市場過熱行為。其中對利率的調(diào)整,對銀行貸款的收緊以及對信托融資的規(guī)范和監(jiān)控等政策使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已經(jīng)變得非常閉塞,開發(fā)商面臨著資金來源枯竭的局面。對此,來自DTZ戴德梁行的報告認為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資缺口的擴大為多元化融資渠道帶來發(fā)展空間,房地產(chǎn)基金將成為一個有力的融資渠道。年在房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)信貸、方面頒布了一系列新政,進行制市場過熱行為。其中對利率款的收緊以及對信托融政策使房地產(chǎn)企業(yè)得非常閉塞,開發(fā)枯竭的局TZ戴:房缺口資渠房

        觸底反彈

        由于房地產(chǎn)基金親自參與項目管理、投資目標(biāo)更具針對性的特點以及其在操作的靈活性、投資策略的保密性以及運用財務(wù)杠桿的靈活性等方面的優(yōu)勢,加之政府對私募股權(quán)投資基金(PE)制度建設(shè)的政策導(dǎo)向支持,房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)融資市場上將占據(jù)越來越重要的市場份額。

        在全球范圍內(nèi),房地產(chǎn)基金在本世紀(jì)初的十年間發(fā)展迅速。2008年至今,受全球性經(jīng)濟危機影響,房地產(chǎn)基金的發(fā)展呈現(xiàn)回落趨勢。但是隨著全球經(jīng)濟的逐漸回暖,全球房地產(chǎn)基金即將觸底反彈,在本世紀(jì)的第二波發(fā)展浪潮即將到來。

        2010年,國家宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)資本市場直接融資和銀行信貸的嚴(yán)厲調(diào)控,特別是銀監(jiān)會對信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行了嚴(yán)格的審查。在上述背景下,去年國內(nèi)出現(xiàn)了將近30只大大小小的地產(chǎn)投資基金,基金的總規(guī)模達到了500多億元人民幣,主要以私募股權(quán)投資基金的(PE)的方式出現(xiàn)。根據(jù)麥肯錫的研究,預(yù)計到2015年,中國房地產(chǎn)金融市場管理的總資產(chǎn)將在9100億元人民左右。

        誰將脫穎而出

        房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)投資基金中的核心基金,收益最為安全和穩(wěn)定,也是發(fā)達國家最為常見的一種房地產(chǎn)基金,其既能為公眾投資者提供投資房地產(chǎn)和分享地產(chǎn)收益的機會,也能為房地產(chǎn)項目提供資金來源降低銀行等信貸機構(gòu)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險,但由于國內(nèi)尚未出臺相關(guān)的政策,所以暫時無法形成規(guī)模。

        而作為房地產(chǎn)基金中的機會基金——私募股權(quán)投資(PE),其追求的是高風(fēng)險高收益,采用的是針對機構(gòu)投資者和少數(shù)特定人士的非公開募集方式。私募股權(quán)投資(PE)目前是中國房地產(chǎn)投資基金中最為常見,也是最引人注目的形式。全球評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾對“私募股權(quán)投資”的定義為:“私募股權(quán)投資是各種另類投資(Alternative Investment)的統(tǒng)稱,包括對非上市公司的股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資、較大規(guī)模和中等規(guī)模的杠桿收購(MBO)、夾層債務(wù)和夾層股權(quán)投資(Mezzanine),以及房地產(chǎn)投資等;”中國人民銀行研究局對“私募股權(quán)基金”的定義:

        “私募股權(quán)基金是由確定多數(shù)或者不確定多數(shù)投資者以集合投資方式設(shè)立的,主要對未上市企業(yè)進行股權(quán)投資并提供經(jīng)營管理服務(wù),以期在所投資企業(yè)發(fā)育成熟后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)資本增值的一種利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的特定類型的投資基金品種?!睆纳鲜龆x中可以看出,私募股權(quán)投資(PE)主要針對的是非上市公司的權(quán)益類投資,主要通過上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、兼并、收購、被投資企業(yè)回購等方式來獲得高額收益并退出。

        目前,國內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金主要分為三種形態(tài):一類是以開發(fā)商為背景主要投資自由項目的房地產(chǎn)私募基金,如金地集團在香港全資成立的資穩(wěn)盛投資基金管理公司,復(fù)地集團成立的上海復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè),由復(fù)地投資、陽光100、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會以及北京銀信投資等五家機構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的盛世神州地產(chǎn)投資基金等;第二類是專業(yè)地產(chǎn)及金融人士組成的獨立房地產(chǎn)私募基金,如復(fù)星集團旗下的星浩資本、高和投資等;還有一類是國企與政府背景的房地產(chǎn)基金,如北京工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及北京市住建委試點的公租房保障房基金、金融街控股和漢威資本人民幣基金、海航置業(yè)集團準(zhǔn)備發(fā)起設(shè)立的人民幣公租房地產(chǎn)信托基金,以及首創(chuàng)集團、中糧信托、華潤集團、中信集團籌備中的人民幣房地產(chǎn)私募基金等。

        合作是趨勢

        隨著宏觀調(diào)控的長期深入持續(xù)以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的逐漸成熟,房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金合作的需求明顯逐步上升,由于目前中國房地產(chǎn)業(yè)對資金的極度渴求以及中國的房地產(chǎn)基金對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目的向往,今后房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作必將成為一個行業(yè)趨勢。

        展望2011年,由于政策的不明朗和相應(yīng)法規(guī)還在完善中,民間的房地產(chǎn)基金難以形成強勢規(guī)模,其在基金募集力度上將面臨著巨大的挑戰(zhàn);國企與政府背景的房地產(chǎn)基金借助自身雄厚的資金實力以及廣闊的社會資源,極有可能脫穎而出,成為2011年中國房地產(chǎn)舞臺上的主角。

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