吳曉/文

齊子玉/文

開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)舵布局商業(yè)地產(chǎn)

吳曉/文

“此消彼長(zhǎng)”——隨著樓市新政的一波接一波的密集出臺(tái)，微妙的關(guān)系出現(xiàn)在了原本并不相互排斥的住宅和商業(yè)地產(chǎn)之間。

當(dāng)火得發(fā)燙的住宅市場(chǎng)被“國(guó)十條”、“樓市新政”、“限購(gòu)”、“限貸”等政策按下暫停鍵的時(shí)候，卻“無(wú)意間”觸動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的加速鍵?！跋拶?gòu)令”在限制了住宅的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了逆市上揚(yáng)的狀態(tài)。

中國(guó)房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)蔡鴻巖表示，樓市新政的出臺(tái)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，是一次很好的機(jī)遇，可以說(shuō)是直接縮小了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的距離。資本如同流動(dòng)的水，總在尋覓價(jià)值洼地，如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這股“熱風(fēng)”正緩緩吹向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

紛紛轉(zhuǎn)舵

無(wú)論是國(guó)務(wù)院的政策還是地方上針對(duì)樓市的調(diào)控實(shí)施細(xì)則，主要針對(duì)住宅市場(chǎng)出臺(tái)了諸多限制條款，而沒(méi)涉及商業(yè)地產(chǎn)。

針對(duì)樓市的一輪輪密集調(diào)控雖然堪稱(chēng)嚴(yán)格，但這主要針對(duì)的是住宅產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控政策的影響較小，因此，即便在一些中小投資者看來(lái)，當(dāng)前宏觀調(diào)控背景下，投資商鋪會(huì)更穩(wěn)妥一些，也更為保險(xiǎn)，商鋪除了增值保值的屬性之外，還有一個(gè)持續(xù)收取租金的功能。而不少業(yè)內(nèi)人士也預(yù)見(jiàn)，在住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸被政府管控?cái)D壓的背景下，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)力量，將成為G D P投資拉動(dòng)中的主力。

就連一直宣稱(chēng)不進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科，似乎也耐不住寂寞，開(kāi)始了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的布局。眾所周知，此前住宅一直是萬(wàn)科的主業(yè)。

萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人日前在接受媒體采訪時(shí)表示：“去年收購(gòu)的贏嘉中心，今年內(nèi)即將上市，會(huì)將其打造成一個(gè)高端的企業(yè)家會(huì)所，項(xiàng)目為散售?！北本┤f(wàn)科于去年10月正式宣布以11.5億元從中信地產(chǎn)手中拿下贏嘉中心B座，成為了萬(wàn)科在北京收購(gòu)的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

盡管萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮堅(jiān)稱(chēng)萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)是為住宅配套。但據(jù)了解，目前萬(wàn)科已經(jīng)通過(guò)改造方案的審批，項(xiàng)目將融入中式傳統(tǒng)文化元素，打造成集居住、辦公、商務(wù)多種功能于一體的企業(yè)總部會(huì)所業(yè)態(tài)。

北京并非只是個(gè)案，據(jù)悉去年萬(wàn)科還在東莞長(zhǎng)安拿下一個(gè)總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其中包括一座約六十層的地標(biāo)性商業(yè)建筑。同樣在西安，萬(wàn)科將投資80億元建設(shè)新的國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

“只做住宅”的萬(wàn)科加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類(lèi)型，而這并不是個(gè)例。以住宅為主業(yè)的品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涌向商業(yè)地產(chǎn)一時(shí)間也成為了不少開(kāi)發(fā)商的集體選擇。

國(guó)內(nèi)另一家房地產(chǎn)巨頭保利房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的投資也是信心滿(mǎn)滿(mǎn)。其營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)胡在新表示，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。未來(lái)的3至5年間，將持有商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。

此外，被稱(chēng)為“廣東地產(chǎn)五虎”之一的合生創(chuàng)展也不甘落后，宣布發(fā)力高級(jí)商業(yè)地產(chǎn)為代表的投資型物業(yè)。合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)以及珠光集團(tuán)日前聯(lián)手廣州惠潤(rùn)，組建自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)鋪路。

而首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光此前也曾表示，首創(chuàng)置業(yè)預(yù)計(jì)在未來(lái)3年內(nèi)投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。未來(lái)5至10年，首創(chuàng)置業(yè)全國(guó)的奧特萊斯規(guī)模爭(zhēng)取增加至30家。

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)備受青睞的行情，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，房地產(chǎn)巨頭戰(zhàn)略性地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，左手房地產(chǎn)，右手商業(yè)將是一個(gè)良好的循環(huán)模式。尤其是這樣的背景下，巨頭進(jìn)入在一定程度上能推動(dòng)行業(yè)發(fā)展速度。

投資正當(dāng)時(shí)

DTZ戴德梁行此前發(fā)布全球房地產(chǎn)投資報(bào)告顯示，2011年全球預(yù)計(jì)會(huì)有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年的資金量上升45%。其中，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為資金重點(diǎn)流向。

此輪商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金期的到來(lái)，在不少看來(lái)是伴隨著宏觀調(diào)控政策上對(duì)商品房的限制，政策方向成為了扭轉(zhuǎn)整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)向的關(guān)鍵。商業(yè)項(xiàng)目仍然沿用以前的信貸門(mén)檻，而目前這一門(mén)檻已和住宅基本持平，原先的劣勢(shì)基本不復(fù)存在，這對(duì)一度被低估的商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是迎來(lái)新的利好和機(jī)遇。

萬(wàn)科、保利、富力、龍湖等住宅企業(yè)紛紛將零售商業(yè)地產(chǎn)納入其開(kāi)發(fā)版圖。與此同時(shí)，凱德置地、菲律賓SM集團(tuán)、中糧、華潤(rùn)等較早介入零售商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商也加快了擴(kuò)張步伐。

投資商業(yè)地產(chǎn)正當(dāng)其時(shí)。對(duì)于投資者而言，投資回報(bào)是他們最為關(guān)注的問(wèn)題。隨著住宅類(lèi)項(xiàng)目在政策的打壓下，此前一直“高燒不退“的住宅市場(chǎng)迅速降溫。投資風(fēng)險(xiǎn)和投資成本隨之增大，相應(yīng)地導(dǎo)致住宅類(lèi)項(xiàng)目地回報(bào)持續(xù)走低。此時(shí)，相對(duì)過(guò)剩的市場(chǎng)資金，則迫切需要找尋其他出路，從住宅市場(chǎng)撤出的資金也將尋找新的市場(chǎng)和機(jī)會(huì)進(jìn)行投資。

在引來(lái)大量投資客目光的同時(shí)，就連許多大型開(kāi)發(fā)商也悄然調(diào)整策略，開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。而隨著大量投資客涌入商業(yè)地產(chǎn)，北京在租在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格也紛紛看漲。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目的租金回報(bào)仍舊較高，投資商業(yè)地產(chǎn)依然能取得不錯(cuò)的收益，同時(shí)相對(duì)穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選，在住宅市場(chǎng)出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)是很多投資者的新選擇。因此商業(yè)地產(chǎn)“很有可能”成為繼住宅投資后又一受歡迎的投資渠道。與此同時(shí)，宏觀調(diào)控對(duì)住宅類(lèi)地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)產(chǎn)生有效抑制后，一些住宅地產(chǎn)商會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)及彌補(bǔ)盈利的不足，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的提升和供應(yīng)增長(zhǎng)都會(huì)起到促進(jìn)作用。

齊子玉/文