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        開發(fā)商轉舵布局商業(yè)地產

        2011-02-02 08:40:48吳曉
        中國商論 2011年16期
        關鍵詞:商業(yè)地產萬科住宅

        吳曉/文

        齊子玉/文

        開發(fā)商轉舵布局商業(yè)地產

        吳曉/文

        “此消彼長”——隨著樓市新政的一波接一波的密集出臺,微妙的關系出現(xiàn)在了原本并不相互排斥的住宅和商業(yè)地產之間。

        當火得發(fā)燙的住宅市場被“國十條”、“樓市新政”、“限購”、“限貸”等政策按下暫停鍵的時候,卻“無意間”觸動了商業(yè)地產市場的加速鍵?!跋拶徚睢痹谙拗屏俗≌耐瑫r,商業(yè)地產呈現(xiàn)了逆市上揚的狀態(tài)。

        中國房協(xié)商業(yè)地產專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖表示,樓市新政的出臺,對商業(yè)地產而言,是一次很好的機遇,可以說是直接縮小了住宅地產和商業(yè)地產的距離。資本如同流動的水,總在尋覓價值洼地,如今,房地產市場的這股“熱風”正緩緩吹向商業(yè)地產市場。

        紛紛轉舵

        無論是國務院的政策還是地方上針對樓市的調控實施細則,主要針對住宅市場出臺了諸多限制條款,而沒涉及商業(yè)地產。

        針對樓市的一輪輪密集調控雖然堪稱嚴格,但這主要針對的是住宅產品,商業(yè)地產受宏觀調控政策的影響較小,因此,即便在一些中小投資者看來,當前宏觀調控背景下,投資商鋪會更穩(wěn)妥一些,也更為保險,商鋪除了增值保值的屬性之外,還有一個持續(xù)收取租金的功能。而不少業(yè)內人士也預見,在住宅房地產開發(fā)逐漸被政府管控擠壓的背景下,大中型城市商業(yè)地產將成為房地產開發(fā)的主導力量,將成為G D P投資拉動中的主力。

        就連一直宣稱不進入商業(yè)地產的萬科,似乎也耐不住寂寞,開始了對商業(yè)地產的布局。眾所周知,此前住宅一直是萬科的主業(yè)。

        萬科有關負責人日前在接受媒體采訪時表示:“去年收購的贏嘉中心,今年內即將上市,會將其打造成一個高端的企業(yè)家會所,項目為散售?!北本┤f科于去年10月正式宣布以11.5億元從中信地產手中拿下贏嘉中心B座,成為了萬科在北京收購的第一個商業(yè)地產項目。

        盡管萬科集團總裁郁亮堅稱萬科做商業(yè)地產是為住宅配套。但據(jù)了解,目前萬科已經(jīng)通過改造方案的審批,項目將融入中式傳統(tǒng)文化元素,打造成集居住、辦公、商務多種功能于一體的企業(yè)總部會所業(yè)態(tài)。

        北京并非只是個案,據(jù)悉去年萬科還在東莞長安拿下一個總建筑面積達25萬平方米的商業(yè)綜合體項目,其中包括一座約六十層的地標性商業(yè)建筑。同樣在西安,萬科將投資80億元建設新的國際會展產業(yè)園區(qū)。

        “只做住宅”的萬科加大持有型物業(yè)的儲備,并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型,而這并不是個例。以住宅為主業(yè)的品牌房地產開發(fā)企業(yè)涌向商業(yè)地產一時間也成為了不少開發(fā)商的集體選擇。

        國內另一家房地產巨頭保利房地產集團對未來商業(yè)地產的投資也是信心滿滿。其營銷總監(jiān)胡在新表示,保利將全力沖刺商業(yè)地產領域。未來的3至5年間,將持有商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。

        此外,被稱為“廣東地產五虎”之一的合生創(chuàng)展也不甘落后,宣布發(fā)力高級商業(yè)地產為代表的投資型物業(yè)。合生創(chuàng)展、珠江地產以及珠光集團日前聯(lián)手廣州惠潤,組建自己的商業(yè)經(jīng)營管理團隊,為進軍商業(yè)地產鋪路。

        而首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光此前也曾表示,首創(chuàng)置業(yè)預計在未來3年內投資300億元,走與產業(yè)相結合的住宅產業(yè)綜合體道路。未來5至10年,首創(chuàng)置業(yè)全國的奧特萊斯規(guī)模爭取增加至30家。

        針對商業(yè)地產備受青睞的行情,中國商業(yè)地產協(xié)會秘書長王永平認為,房地產巨頭戰(zhàn)略性地進入商業(yè)地產業(yè)是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢,左手房地產,右手商業(yè)將是一個良好的循環(huán)模式。尤其是這樣的背景下,巨頭進入在一定程度上能推動行業(yè)發(fā)展速度。

        投資正當時

        DTZ戴德梁行此前發(fā)布全球房地產投資報告顯示,2011年全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產,較2010年的資金量上升45%。其中,中國商業(yè)地產為資金重點流向。

        此輪商業(yè)地產發(fā)展的黃金期的到來,在不少看來是伴隨著宏觀調控政策上對商品房的限制,政策方向成為了扭轉整個市場風向的關鍵。商業(yè)項目仍然沿用以前的信貸門檻,而目前這一門檻已和住宅基本持平,原先的劣勢基本不復存在,這對一度被低估的商業(yè)地產可以說是迎來新的利好和機遇。

        萬科、保利、富力、龍湖等住宅企業(yè)紛紛將零售商業(yè)地產納入其開發(fā)版圖。與此同時,凱德置地、菲律賓SM集團、中糧、華潤等較早介入零售商業(yè)地產的開發(fā)商也加快了擴張步伐。

        投資商業(yè)地產正當其時。對于投資者而言,投資回報是他們最為關注的問題。隨著住宅類項目在政策的打壓下,此前一直“高燒不退“的住宅市場迅速降溫。投資風險和投資成本隨之增大,相應地導致住宅類項目地回報持續(xù)走低。此時,相對過剩的市場資金,則迫切需要找尋其他出路,從住宅市場撤出的資金也將尋找新的市場和機會進行投資。

        在引來大量投資客目光的同時,就連許多大型開發(fā)商也悄然調整策略,開始加大對商業(yè)地產項目的開發(fā)。而隨著大量投資客涌入商業(yè)地產,北京在租在售商業(yè)地產項目的租售價格也紛紛看漲。

        對此,業(yè)內人士分析認為,從目前市場情況來看,商業(yè)項目的租金回報仍舊較高,投資商業(yè)地產依然能取得不錯的收益,同時相對穩(wěn)妥的房地產仍是多數(shù)投資者的首選,在住宅市場出現(xiàn)不確定后,商業(yè)地產將會是很多投資者的新選擇。因此商業(yè)地產“很有可能”成為繼住宅投資后又一受歡迎的投資渠道。與此同時,宏觀調控對住宅類地產過快增長產生有效抑制后,一些住宅地產商會轉向商業(yè)地產開發(fā)來持續(xù)經(jīng)營及彌補盈利的不足,這對商業(yè)地產產品質量的提升和供應增長都會起到促進作用。

        齊子玉/文

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