兼具福利性與盈利性，開始嘗試市場化運(yùn)作的老年住宅建設(shè)有望成為資本追逐的下一個(gè)熱點(diǎn)，并由此撬動一個(gè)規(guī)模高達(dá)數(shù)千億元的銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈。借鑒歐美的成熟經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)的政策扶持和融資創(chuàng)新將成為吸引民間資本參與其中的關(guān)鍵所在。

在深圳生活了十多年的王先生最近在老家江蘇排了兩個(gè)月的號之后，為父母租下了一套90平方米的公寓，與父母之前買下的普通商品房不同，這套房子位于一處老年住宅內(nèi)。這個(gè)老年住宅實(shí)行只租不售的經(jīng)營方式，出租對象僅限于本市適齡老年人。王先生租下的 公寓，50年租期的費(fèi)用約在30萬元左右，需一次繳清。父母壽終后，王先生在自己達(dá)到老年人年齡后可辦理入住變更手續(xù)自行入住，同樣在交納一定的入住變更手續(xù)費(fèi)后，公寓也可中途退租或轉(zhuǎn)讓給其他老人。

盡管王先生很想父母到深圳來安享晚年，可二老并不太習(xí)慣深圳濕熱的天氣，“小住沒問題，可每次一長住就感覺有哪不對勁。而且父母的社會關(guān)系與同事朋友也多在老家，權(quán)衡之下還是決定在老家養(yǎng)老，每年來深圳小住些日子共享天倫。”可是，父母年逾古稀，日常的生活起居總會遇到不便，這便成了王先生租下老年公寓的最初動力。

按照國際上的通行定義，老年住宅是指“專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅”。據(jù)王先生介紹，他父母即將入住的老年公寓里有多種房型可供挑選，更重要的是還提供包括圖書館在內(nèi)的各種公共娛樂設(shè)施，以及食堂、商業(yè)區(qū)和康復(fù)中心等生活設(shè)施，在正常情況下，老人的生活維持獨(dú)立，又有一定的社交場所，而一旦有需要，包括貼身護(hù)理在內(nèi)的一切服務(wù)近在咫尺，并且老年公寓專屬的社康中心與就近的市級醫(yī)院聯(lián)網(wǎng)，如有突發(fā)或危重病情發(fā)生，會在第一時(shí)間送往醫(yī)院。在他看來，“老年公寓為父母的晚年生活提供了形式上和精神上的雙重保障”。

與敬老院、福利院不同，老年公寓不屬于社會福利設(shè)施，而是由社會投資并按市場化運(yùn)作的商品住宅。隨著中國老齡化進(jìn)程的加快和觀念的更新，盡管很長一段時(shí)間內(nèi)，居家養(yǎng)老仍然會是主流，但機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的需求勢必大幅提升，目前政府主導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的模式顯然無法滿足這一需求，這便為民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了充分的機(jī)會。而且，在待國務(wù)院批準(zhǔn)的“十二五”31個(gè)專項(xiàng)中，基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃首次在列。歐美的成熟經(jīng)驗(yàn)證明，有相關(guān)的政策優(yōu)惠和融資創(chuàng)新扶持，老年住宅的建設(shè)完全可以在福利性和盈利性之間找到平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏。

養(yǎng)老床位缺口逾570萬張

根據(jù)世界衛(wèi)生組織所制定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。據(jù)此，中國早在2000年就步入了老齡化國家的行列，并且65歲以上老年人口正以平均2.7%的年復(fù)合增長率攀升（圖1）。全國老齡工作委員會辦公室統(tǒng)計(jì)發(fā)布的信息顯示，截至2009年末，全國60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到1.67億，占總?cè)丝诘?2.79%。而據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，2020年中國的老齡人口將達(dá)到2.3億人，到2050年達(dá)4.1億，將占中國總?cè)丝诘?5.8%。整個(gè)21世紀(jì)上半葉，中國將一直是世界上老年人口最多的國家。

人口快速老齡化的同時(shí)，獨(dú)生子女政策的實(shí)施直接導(dǎo)致了眼下“4-2-1”倒金字塔家庭結(jié)構(gòu)的普遍盛行，而人口流動的加強(qiáng)也讓老年人家庭空巢化問題日益嚴(yán)峻?！?009年度中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，中國城鄉(xiāng)老年空巢家庭超過50%，部分大中城市老年空巢家庭達(dá)到70%。這些社會因素共同作用直接促使傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式面臨巨大的挑戰(zhàn)。另一股不容忽視的力量在于，觀念的轉(zhuǎn)變也讓越來越多的老人和即將邁入銀發(fā)一族的“準(zhǔn)老人”以更開放的心態(tài)面對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老—不管是出于減輕子女負(fù)擔(dān)，還是維持自身社交生活圈需要的考慮。

由此可見，盡管未來很長一段時(shí)間內(nèi)，居家養(yǎng)老仍然會是主流，但主、客觀的雙重推動，為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老打開了足夠的空間。市場需求與日攀升，然而供給卻嚴(yán)重不足。

在2010年11月上旬召開的全國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會上，民政部副部長竇玉沛介紹，目前中國已經(jīng)有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，擁有床位266.2萬張?，F(xiàn)有的養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國家5-7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2-3%的水平。以此推算，即使要達(dá)到歐美國家下限的5%水平，養(yǎng)老床位的缺口也超過了570萬張。如此大的缺口要由政府建設(shè)的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)一力承擔(dān)顯然極不現(xiàn)實(shí)，這就給了各類由社會力量興建的養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老設(shè)施以充分的機(jī)會。專家預(yù)測，以平均每張床位6萬元的成本，光床位建設(shè)就有接近3500億元的市場空間，再加上相關(guān)的老年用品、餐飲、醫(yī)療、康復(fù)設(shè)施等，還可拉動至少1500億元的投資。

民資試水，主攻高端

王先生為父母租下的老年公寓正是在這個(gè)大背景下誕生的產(chǎn)物。2008年，江蘇省江陰市夕陽紅康樂中心由外商投資1500萬美元興建，占地109畝，由14棟多層公寓、3棟高層公寓、10棟高級公寓組成，總計(jì)可出租的公寓房為500套，床位1000張，此外，還包括了托老部護(hù)理床位500張（一級護(hù)理每月約2300元）和供小區(qū)老人用餐、可同時(shí)容納500人的餐廳。公寓租金和護(hù)理收入是夕陽紅康樂中心的兩大主要收入來源。

隨著近兩年老齡化進(jìn)程的加快，盡管仍未摸索出一套有效的運(yùn)作模式，但民間資本試水的跡象明顯提速。2010年3月中，無錫市民政部門向社會首次公開了13個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目，民間資本可分別以獨(dú)資、合作、租賃等方式參與建設(shè)，推介會當(dāng)場就有6家企業(yè)率先簽訂了項(xiàng)目合作協(xié)議，投資總額達(dá)到了5.7億元。而就在11月，號稱北京最大的曜陽國際老年公寓在密云建成，這個(gè)由中國紅十字基金會與北京城建集團(tuán)聯(lián)合建設(shè)的老年公寓設(shè)有家庭式養(yǎng)老套房425套，可同時(shí)供1000位老人居住，是當(dāng)?shù)厥讉€(gè)提供租住式套房的四星級公寓。

與此同時(shí)，外資也頻頻現(xiàn)身中國的老年住宅市場。早在2002年底，由全球最大的老年公寓運(yùn)作公司美國假日老年公寓集團(tuán)、美國加州灣區(qū)最大地產(chǎn)商之一的西湖集團(tuán)以及上海安徽裕安實(shí)業(yè)聯(lián)合投資的上海假日老人公寓就開始投入使用。隨后，德國知名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)奧古斯諾（Augustinum）落戶上海的消息更是引發(fā)了社會的廣泛熱議。而江陰市澄江街道更是在2009年吸引了港資3.5億興建酒店式老年公寓。外資進(jìn)軍中國的老年住宅市場，顯然不是單純“予人玫瑰”的善舉，他們所看中的是中國基數(shù)龐大并增長迅速的銀發(fā)人群，而更關(guān)鍵的是，中國的養(yǎng)老市場從福利逐漸走向商業(yè)化的過程中潛在的巨大機(jī)會。

另一個(gè)可以觀察到的現(xiàn)象是，目前民資或外資主導(dǎo)的老年住宅項(xiàng)目中有相當(dāng)高的比例都定位高端。北京曜陽國際老年公寓采用會員制，并實(shí)行會員費(fèi)結(jié)合租金的方式，在最低10萬元會員費(fèi)的基礎(chǔ)上，月租從4900元至6500元不等，租期最短3個(gè)月；而奧古斯諾鎖定的則是國內(nèi)家庭年收入10萬美元的高端人士。這樣的收費(fèi)格局顯然與老年人群體有限的經(jīng)濟(jì)承受能力形成了極大的反差，進(jìn)一步凸顯高成本、高收費(fèi)與低承受之間的矛盾。全國老齡辦針對民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)基本狀況的調(diào)查顯示，影響老年人入住選擇最重要的因素就是費(fèi)用。不過，從培養(yǎng)民間資本參與養(yǎng)老住宅建設(shè)積極性的角度而言，在一定時(shí)期內(nèi)主打高端市場也未嘗不可。畢竟，在尋找“福利”與“盈利”平衡點(diǎn)的過程中，需要一個(gè)突破口，而真正實(shí)現(xiàn)兩者的雙贏，既少不了市場化運(yùn)作，也缺不了政策的扶持，美國的經(jīng)驗(yàn)就是最好的例證。

美國:福利和商業(yè)的雙贏

在完善的社會保障體系的支持之下，依靠良好的市場運(yùn)作，美國的老年住宅在質(zhì)量、數(shù)量以及運(yùn)營管理上都具備了一定的優(yōu)勢。美國老年公寓及護(hù)理業(yè)項(xiàng)目投資中心（National Investment Center for the Seniors Housing Care Industry）的數(shù)據(jù)顯示，美國的老年住宅數(shù)量平均每年增長幅度超過10%，穩(wěn)定運(yùn)營兩年以上的主要老年住宅項(xiàng)目大約近3000個(gè)，總計(jì)提供接近35萬張床位（附表）。他們中既有類似星級賓館的豪華老年公寓，也有針對中低收入的普通公寓，后者收費(fèi)靈活，按照老年人收入的百分比收取租金，收入高則租金高，反之亦然，盡可能覆蓋老年人不同檔次的需求。

與此同時(shí)，老年住宅也已經(jīng)發(fā)展成為美國房地產(chǎn)行業(yè)的重要分支，并且在前兩年的金融危機(jī)中，它的市場表現(xiàn)勝過了普通公寓、辦公室、賣場等其他房地產(chǎn)種類—不僅出租率的下滑幅度較小，而且是唯一一個(gè)租金仍然保持正增長的品種（圖2）。

如今，美國的老年住宅市場不僅高中低檔次齊備，各種類型的老年住宅種類完備，而且產(chǎn)業(yè)鏈上的各種機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全，既包括了專業(yè)的老年住宅開發(fā)商、咨詢機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介和類似物業(yè)管理的老年住宅運(yùn)營管理公司，也囊括了專門辦理以房養(yǎng)老“倒按揭”服務(wù)的金融公司。成熟的市場不僅涌現(xiàn)出市值從上千萬至數(shù)十億美元不等的上市公司，更吸引了包括凱雷等機(jī)構(gòu)投資者投身其中。

以美國規(guī)模最大的老年住宅運(yùn)營公司Brookdale為例，其市值高達(dá)23億美元，在全美35個(gè)州運(yùn)行著565個(gè)老年住宅項(xiàng)目，服務(wù)的老年人數(shù)量約53600名。年報(bào)顯示，2009年，其年收入超過20億美元，其中40%來自自有物業(yè)，59.7%源自承包他人物業(yè)，而剩下的0.3%則是作為第三方代為運(yùn)營而獲得的管理費(fèi)。

政策助力

不難理解的是，由于老年住宅對配套設(shè)施要求高，因此建造和運(yùn)營的成本都較高，而回報(bào)周期又較長，北京太陽城老年公寓僅前期投入就在8億元以上。在地價(jià)高企、缺乏規(guī)模效應(yīng)的現(xiàn)狀下，經(jīng)過開發(fā)、平價(jià)或低價(jià)銷售、專業(yè)服務(wù)營運(yùn)之后，投資企業(yè)難言盈利或者僅僅微利，自然影響了企業(yè)參與其中的積極性。美國老年住宅市場成功商業(yè)化運(yùn)作的基礎(chǔ)是相對完善的社會保障體系，并且政府通過在土地使用、減免稅收和企業(yè)融資等各方面提供一定的優(yōu)惠來鼓勵(lì)和扶持社會力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

對于剛剛由福利性向商業(yè)化邁進(jìn)的中國養(yǎng)老市場而言，這一點(diǎn)顯得尤為關(guān)鍵。社會保障體系的改善并非一日之功，相較之下，政策扶持的效果則好得多。在江陰夕陽紅老年公寓的例子中，土地由當(dāng)?shù)卣疅o償提供，外商負(fù)責(zé)投資和建造，產(chǎn)生的一切收入歸外商所有，50年后歸還土地使用權(quán)。而蘇州市也從2005年起，對民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每張床位，根據(jù)收住老人生活自理、半護(hù)理、全護(hù)理的不同情況，分別一次性給予2500、3000、3500元不等的建設(shè)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼和50、80、100元/月不等的床位運(yùn)行補(bǔ)貼。并且，恰當(dāng)?shù)恼咭材芤龑?dǎo)更高比例的民間資本流向更符合廣大老年人承受能力的中低檔老年住宅，在解決日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題的同時(shí)，找到福利與商業(yè)之間真正的平衡點(diǎn)。■