房產(chǎn)稅的問題已經(jīng)陷入了迷霧重重的境地，一方面看起來房產(chǎn)稅已呼之欲出，另一方面，對它的爭論仍然相當(dāng)激烈。那么，這個房產(chǎn)稅到底會是一個什么樣的東西呢?

對此，我們可以從上海、重慶擬出臺的各種房產(chǎn)稅方案來分析一下。

合法性問題

有關(guān)政府部門拋棄之前熱鬧了很長時間的“物業(yè)稅”，轉(zhuǎn)而從舊紙堆里翻出一條1986年公布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，本身就說明，他們已經(jīng)意識到征稅的合法性問題，只不過他們想避重就輕，躲開立法程序，多快好省地把稅征上來。

然而，按照目前傳出來的各地的方案看，房產(chǎn)稅改革是要擴征范圍，從以前只針對營業(yè)性房產(chǎn)擴大到非營業(yè)性房產(chǎn);而按照法治原則，擴大征稅范圍本身和增加稅種一樣，都是需要通過立法程序確認的，所謂“無代表不納稅”，沒有能夠代表納稅人的人大代表的批準(zhǔn)，隨意擴大征稅范圍是非法的。目前，“房產(chǎn)稅改革”是國務(wù)院和發(fā)改委提出的，地方政府自行決定“試點”，其合法性顯然是不足的。

房產(chǎn)稅的合法性，還與征收對象有關(guān)。之前的物業(yè)稅就存在這個問題。物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)是向土地物業(yè)的所有者征稅的，而中國的土地是國有的，向“租用70年”土地的租客收稅顯然說不過去。國務(wù)院、發(fā)改委和地方政府大概也意識到了這個問題，于是很“聰明”地將目標(biāo)轉(zhuǎn)向“房產(chǎn)稅”，不向地產(chǎn)所有者征稅，而向土地之上的房產(chǎn)所有者征稅。然而，即便是這樣，這個稅種的合法性問題也沒有解決。因為按照現(xiàn)有的方案，房產(chǎn)稅的征收是以房產(chǎn)的評估價為基數(shù)計算的，而房產(chǎn)本身的市場價絕大部分與其下面的土地有關(guān)。因此，以房產(chǎn)稅替代物業(yè)稅，看似聰明無比，其實仍然沒有解決征稅的合法性問題。這個“房產(chǎn)稅”征的仍然是土地稅。

是加稅還是替代其他稅種

到目前為止，關(guān)于房產(chǎn)稅懸而未決的一個疑問是:房產(chǎn)稅是替代其他稅種，還是加稅?

中國的宏觀稅負已經(jīng)很高了。官方統(tǒng)計，國內(nèi)稅收總額已超過GDP的20%，而根據(jù)專家測算，中國的實際宏觀稅負如果算上稅外的政府收費、國有企業(yè)的收入等，實際上已接近或者超過GDP的50%。這個比例已經(jīng)超過了一些以高稅收著稱的北歐國家的稅負，而北歐國家的稅負所對應(yīng)的從搖籃到墳?zāi)沟母＠?，中國則基本上是沒有的。在稅負過高的背景下，再提出加稅的方案，增加老百姓的負擔(dān)，只能讓老百姓的生活更加艱難，同時也會抑制經(jīng)濟的發(fā)展。

房產(chǎn)稅即便需要征收，也不應(yīng)當(dāng)再增加老百姓的稅負。如果加稅，就應(yīng)該在其他地方減稅，這是房產(chǎn)稅開征的先決條件。具體應(yīng)該替代什么稅種，可以探討。比如替代交易環(huán)節(jié)的契稅、土地出讓金等;或抵消個人所得稅，抵消個人繳納的社保費用等。

房產(chǎn)稅能否解決地方財源問題

對地方政府來說，對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅是一件好事?！巴恋刎斦?，使得各個城市都向中央爭取“特區(qū)”政策，有了經(jīng)濟區(qū)、特區(qū)、開發(fā)區(qū)的名頭，就可以名正言順地圈地、賣地了。然而，土地資源的有限使得賣地收入總有一天會枯竭。從這個意義上來說，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，的確可以開拓政府的財源，而且這個稅源是源源不斷的，當(dāng)土地賣光的時候，每年還有固定的房產(chǎn)稅可以征收。在發(fā)達國家，地方政府的稅收的確是以物業(yè)稅或房產(chǎn)稅為主，這樣的稅制對維持地方政府的開支來源，促使地方政府改進公共服務(wù)起到了很重要的作用。然而，在中國，如前所述，這個稅種本身就是大可質(zhì)疑的。

某種意義上說，房產(chǎn)稅對中國的征稅體制是一個革命性的挑戰(zhàn)。以前的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等，都是直接向企業(yè)征收，或者由單位代扣，征稅難度不高，而房產(chǎn)稅則需要每年向每戶居民直接征收，這樣面對面地逐人征稅，成本之大難以想象。在執(zhí)行成本和逃稅比例可能都會很高的情況下，中央以及地方政府所寄予厚望的“可持續(xù)的”稅源，難免不會成為鏡花水月。

房產(chǎn)稅能否降房價

政府是公共服務(wù)的賣家，納稅人是公共服務(wù)的買家。正常的情況下，買家是希望商品或服務(wù)的價格越低越好，而賣家希望價格越高越好。在中國，在房產(chǎn)稅問題上，這個問題倒過來了，很多納稅人在呼吁加稅，他們認為房產(chǎn)稅是個神奇的東西，這個東西可以讓房價降下來。

在這樣的背景下，政府房產(chǎn)稅開征的理由也很理直氣壯:抑制房價過快增長或者降房價。很多經(jīng)濟學(xué)家分析，在持有環(huán)節(jié)的征稅會增加房產(chǎn)持有者的成本，從而讓他們傾向于放棄房產(chǎn)，這將會增加市場上二手房的供應(yīng)，從而改變市場上的供求關(guān)系，進而降低房價。

這樣的邏輯其實似是而非。首先，征房產(chǎn)稅本身并不增加房產(chǎn)的數(shù)量，并不能從根本上改變供求關(guān)系。土地供應(yīng)的不足，尤其是中心城市土地供應(yīng)的緊張，導(dǎo)致住宅市場在相當(dāng)長時間內(nèi)以供不應(yīng)求為基本面。在這個背景下，住房價格長期是看漲的。而房產(chǎn)稅并不能改變住房數(shù)量有限的現(xiàn)實，而只能白白增加老百姓持有房產(chǎn)的負擔(dān)。

其次，房產(chǎn)稅針對二套房以上的房產(chǎn)征稅，其實是對租房市場的打擊。如果所有人都只擁有一套房，很難想象會有租房市場存在。如果真是這樣，一個國家內(nèi)的人口流動就會停滯，而人口流動的停滯就意味著經(jīng)濟的停滯。

總之，無論從哪個方面來說，出臺房產(chǎn)稅都不是一個好主意。這樣的政策，可能不是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的福音，相反倒可能是釋放出不可控制的魔鬼的潘多拉盒子。