自4月樓市新政以來(lái)，調(diào)控棋至中盤(pán)，變量迅速增加，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入敏感時(shí)刻。

最新的變量是一份國(guó)土部掌握的囤地“黑名單”意外曝光。8月2日，網(wǎng)易房產(chǎn)頻道率先披露這份閑置名單，詳細(xì)列出了省區(qū)市、項(xiàng)目名稱(chēng)、閑置土地的受讓人、合同編號(hào)、合同簽訂時(shí)間和約定的開(kāi)竣工時(shí)間等內(nèi)容。截至去年9月30日，全國(guó)閑置土地總計(jì)達(dá)1457宗，閑置面積達(dá)9772公頃，其中70%以上為住宅用地。

此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2005年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售情況。截至今年6月末，全國(guó)商品房待售面積為1.92億平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。其中，待售商品住宅為1.06億平方米，同比增長(zhǎng)0.2%。2009年年末，在待售商品住宅中，有5584萬(wàn)平方米待售期為1年-3年，508萬(wàn)平方米待售期為3年以上。

外界預(yù)料，清理閑置用地、降低商品房待售率和空置率在今后一段時(shí)間將成為輿論持續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)，未來(lái)有關(guān)部門(mén)有望出臺(tái)實(shí)質(zhì)性措施，向市場(chǎng)發(fā)出打擊囤積的信號(hào)。

尋找市場(chǎng)中和點(diǎn)

另一個(gè)正在醞釀發(fā)酵的變量是，去年供應(yīng)的地塊，有望在下半年形成一個(gè)供應(yīng)高峰，加上開(kāi)發(fā)商日漸增加的房屋庫(kù)存，樓市降價(jià)壓力與日俱增。

8月10日，地產(chǎn)板塊的“招(商)、保(利)、萬(wàn)(科)、金(地)”相繼公布半年業(yè)績(jī)快報(bào)，上半年銷(xiāo)售面積下滑成為共同特征，而四家巨頭也不約而同判斷稱(chēng)，下半年調(diào)控放松可能性不大，房?jī)r(jià)仍將下調(diào)。

當(dāng)日，28家房企公布半年報(bào)，它們的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金凈流量合計(jì)為-448.56億元，去年同期該數(shù)值為240億元。28家企業(yè)中，20家企業(yè)的上述指標(biāo)為負(fù)值，占比高達(dá)71%，表明現(xiàn)金流緊張已是行業(yè)普遍現(xiàn)象。同時(shí)，這28家已公布家底的房企中，存貨的增長(zhǎng)高達(dá)58%，存貨數(shù)量達(dá)到一年來(lái)的新高。

住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，去年此時(shí)樓市已經(jīng)回暖，成交量和成交額放大，但房地產(chǎn)企業(yè)的前期指標(biāo)都是低迷的。今年，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期指標(biāo)高企，但成交量和成交金額都是下滑的，出現(xiàn)與去年完全相反的兩種格局，這再次驗(yàn)證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期。

在她看來(lái)，下半年供應(yīng)是非常充足的，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中銷(xiāo)售期，因?yàn)?月-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度在38.1%，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)達(dá)67.9%，幾乎都是歷史的最高位。

這正是下半年樓市價(jià)量演進(jìn)的主要看點(diǎn)，亦是看跌房?jī)r(jià)的主要依據(jù)。金地集團(tuán)半年報(bào)稱(chēng)，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量上升將推動(dòng)調(diào)整深化，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌將順理成章。

倘若如此，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快反彈的重任，有望從政策調(diào)控之手轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)供求決定因素，這會(huì)否成為此輪樓市調(diào)控功成身退之日?北京航空航天大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授任若恩認(rèn)為，目前只能大致判斷，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)輕易加碼，但要松動(dòng)也不容易。

對(duì)下一步房?jī)r(jià)走勢(shì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出了各自的預(yù)測(cè)。渣打銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王志浩認(rèn)為，房?jī)r(jià)下調(diào)10%-20%才會(huì)迎來(lái)政策“窗口期”。野村證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)勢(shì)在必行，未來(lái)12個(gè)-18個(gè)月全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌10%-20%，隨后2011年下半年企穩(wěn)回升。

接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)，任志強(qiáng)表示，目前住房銷(xiāo)售量下降很大，未來(lái)樓市將呈現(xiàn)兩極分化，一線城市銷(xiāo)售與價(jià)格下降較大，二三線城市則會(huì)有所增長(zhǎng)?！皟H僅在一線城市有業(yè)務(wù)的房企，下半年會(huì)感受到更大的資金壓力?！?/p>

任志強(qiáng)分析，房地產(chǎn)老項(xiàng)目不會(huì)降價(jià)，因?yàn)闃I(yè)主會(huì)鬧事，而新開(kāi)樓盤(pán)會(huì)調(diào)低開(kāi)盤(pán)價(jià)。“事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商低價(jià)銷(xiāo)售已經(jīng)很普遍了，但是，由于沒(méi)有一個(gè)起始點(diǎn)作參照，在統(tǒng)計(jì)上，這些降幅不好計(jì)算。”

任若恩認(rèn)為，調(diào)控造成的樓市清淡和房?jī)r(jià)下跌效應(yīng)，在下半年或明年年初才會(huì)逐步顯現(xiàn)。但他同樣拒絕預(yù)測(cè)具體的降幅，“想抄樓市的底，恐怕是最困難的。”他說(shuō)。

誰(shuí)推動(dòng)調(diào)控放松

從全國(guó)來(lái)看，除個(gè)別城市有所松動(dòng)，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)依然高位振蕩。

7月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲10.3%，環(huán)比略降1.2%。對(duì)于“百日新政”這份成績(jī)單，市場(chǎng)評(píng)價(jià)迥異。樂(lè)觀者認(rèn)為，終于出現(xiàn)15個(gè)月以來(lái)的房?jī)r(jià)首降，而且房?jī)r(jià)重災(zāi)區(qū)的北(京)上(海)廣(州)深(圳)，除北京環(huán)比持平，其余三地環(huán)比都出現(xiàn)下跌;悲觀者則表示，房?jī)r(jià)下跌之勢(shì)遠(yuǎn)未開(kāi)始。

如今，經(jīng)濟(jì)減速跡象已愈加明顯，這令樓市調(diào)控再度步入觀望期。

“經(jīng)濟(jì)二次探底論”“樓市新政松綁論”等甚囂塵上。8月12日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在海南博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，受樓市成交萎縮影響，中房協(xié)已多次“上書(shū)”國(guó)務(wù)院，建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。

此言一出，前一階段因國(guó)土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委集體表態(tài)“樓市調(diào)控不松懈，各項(xiàng)政策嚴(yán)格執(zhí)行”而略微止聲的樓市新政討論再起波瀾。

人大財(cái)經(jīng)委副主任委員賀鏗接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)政策不能反復(fù)。2008年樓市調(diào)控已付出很大代價(jià):一方面政府的公信力喪失;另一方面反彈形成更大泡沫。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院教授樊綱更是直言，“不要拿房地產(chǎn)投資下降影響GDP來(lái)嚇唬人?！?/p>

上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也支撐了部委調(diào)控“不松懈”的底氣。8月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1月-7月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù):在備受關(guān)注的房地產(chǎn)先行指標(biāo)中，1月-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23865億元，增長(zhǎng)37.2%。在早先公布的上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，上半年全國(guó)GDP同比增長(zhǎng)11.1%，雖然二季度增幅有所下滑，但GDP增速仍達(dá)到10.3%。

房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否放松，地方政府的態(tài)度也是一個(gè)關(guān)鍵變量。

近段時(shí)間以來(lái)，房企巨頭看淡拿地已是行業(yè)一景。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)，今年1月-6月十大龍頭房企用于購(gòu)地的金額依次為:262億元、218億元、169億元、112億元、89億元、66億元，平均每月遞減20%左右，半年時(shí)間下來(lái)，購(gòu)地金額更是銳減了75%左右。

土地市場(chǎng)降溫最大的受害者，顯然是深度依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府。

社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控和清理地方政府融資平臺(tái)同時(shí)進(jìn)行，考驗(yàn)著地方政府的容忍度，下一步應(yīng)密切關(guān)注地方政府。

國(guó)家審計(jì)署新近公布的報(bào)告顯示，有13個(gè)省融資平臺(tái)的貸款余額超過(guò)該省財(cái)政總收入，有的高出兩倍以上，有7個(gè)省、10個(gè)市和14個(gè)縣，債務(wù)余額與當(dāng)年可用財(cái)力相比超過(guò)100%，最高達(dá)364.77%。

這是地方政府之軟肋，開(kāi)發(fā)商對(duì)此心知肚明?！皹鞘腥缤┘?xì)胞，明知道有問(wèn)題，但是，如果非要把它割除，經(jīng)濟(jì)本身也會(huì)受到大的傷害。”高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，近來(lái)幾個(gè)開(kāi)發(fā)商私下聚會(huì)，對(duì)后期樓市政策走勢(shì)的判斷是，今年四季度，樓市調(diào)控一定會(huì)出現(xiàn)不同程度的政策松綁。

但對(duì)于這一判斷，一些學(xué)者并不認(rèn)同。國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)研究員王小廣甚至提出，調(diào)控政策還不夠嚴(yán)厲，接下來(lái)不應(yīng)有所松動(dòng)。

警惕又一輪供應(yīng)不足

上半年的房地產(chǎn)調(diào)控令開(kāi)發(fā)商對(duì)后市趨向謹(jǐn)慎，他們本能的動(dòng)作之一，就是減少拿地，降低報(bào)價(jià)區(qū)間。秦虹指出，從6月開(kāi)始，土地成交量出現(xiàn)明顯下降，今年上半年土地成交的平均價(jià)格與2009年下半年相比下降了9%。

一線地產(chǎn)從業(yè)者感受最深的是，當(dāng)房?jī)r(jià)還相當(dāng)堅(jiān)挺時(shí)，土地市場(chǎng)卻率先趨冷。在北京、上海等一線城市，土地流標(biāo)、流拍的個(gè)案已接連出現(xiàn)，即使成交的地塊，其成交總價(jià)款、樓面價(jià)與溢價(jià)率，已經(jīng)很難與4月調(diào)控前的熱度相比。

任志強(qiáng)從1月-7月依然樂(lè)觀的地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中已嗅出了危險(xiǎn)的味道。他在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，通常樓市調(diào)控政策出臺(tái)3個(gè)-6個(gè)月后才能陸續(xù)顯現(xiàn)政策效果，首先會(huì)體現(xiàn)在股市層面，繼而體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的投資層面。

任志強(qiáng)認(rèn)為，在今年5月房地產(chǎn)固定投資快速增長(zhǎng)中，大部分屬于土地的購(gòu)置，凈投資沒(méi)有增長(zhǎng)，買(mǎi)地反映的只是一個(gè)企業(yè)早期的決策。

“政策的制定者們應(yīng)該關(guān)注，地產(chǎn)公司在土地樓面以上的投資動(dòng)向變化，僅僅買(mǎi)了一塊土地，挖了個(gè)大坑，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)并沒(méi)有意義。從以往經(jīng)驗(yàn)看，中國(guó)樓市的調(diào)控沒(méi)有超過(guò)一年半的，地產(chǎn)有其周期，如果調(diào)控不重視這個(gè)周期，只能導(dǎo)致又一輪供不應(yīng)求?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。

對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春認(rèn)為，要想從根本上走出房地產(chǎn)調(diào)控的治亂循環(huán)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo):“供給推動(dòng)”要優(yōu)于“需求管制”;“制度建設(shè)”要優(yōu)于“泡沫擠壓”和“價(jià)格打壓”。

本刊記者慈冰對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)