[摘 要]2007年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了極速增長的三年，房價攀升、投資額加大的背后，是商業(yè)銀行所承擔(dān)的巨大風(fēng)險。作為房地產(chǎn)業(yè)貸款業(yè)務(wù)的一大組成部分，個人住房抵押貸款扮演了極其重要的角色。本文從住房貸款規(guī)模、市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等方面分析當(dāng)前住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，接著結(jié)合現(xiàn)狀探討了其中存在的違約風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險和政策風(fēng)險，并提出思考。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行 住房抵押貸款 風(fēng)險

住房抵押貸款又稱按揭，指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，在未還清本息之前，用其購房契約和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)向銀行作抵押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任。若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，或向有連帶責(zé)任的擔(dān)保人追索。

一、商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀

1. 住房貸款額急升

根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的2010一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，個人貸款，增加9202億元，同比多增4979億元，反映出房地產(chǎn)市場的火爆。

2.住房按揭貸款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)寬松

個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使個人貸款客戶的市場準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，首付比例低，且缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險補償機制。

3.地產(chǎn)金融參與者相對單一， 過度依賴銀行貸款

在目前的房地產(chǎn)資金鏈中， 商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)的幾乎全過程，企業(yè)及居民買房的融資途徑也主要是依靠銀行貸款。這種單一地產(chǎn)金融機制，使商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險壓力。

二、我國商業(yè)銀行住房抵押貸款面臨的主要風(fēng)險

1.違約風(fēng)險

違約風(fēng)險是商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨的最大風(fēng)險，它是指借款人不還貸款的風(fēng)險，包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，因為支付能力不足，有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，通常是比較住房帶來的收益與抵押貸款債務(wù)的大小，再作出違約與否的決策。

對被迫違約風(fēng)險影響較大的因素有家庭收入、首付比例、還款收入比、購房能力、還款承受能力等。而對蓄意違約，或者說理性違約影響較大的則是房價、利率的變動。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤;當(dāng)房地產(chǎn)市場價格下降時，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使有償還能力，也有可能主動違約拒絕還款。

2. 利率風(fēng)險

利率上升是導(dǎo)致大量違約的關(guān)鍵。2004 年開始，我國的樓市升溫已成趨勢， 為抑制房地產(chǎn)價格非理性上漲，央行開始加息。自2004 年10 月29 日到2007 年12 月21 日，中國人民銀行連續(xù)10 次加息，其中，5 年以上的貸款基準(zhǔn)利率從5.76%上升至7.83%。在未來20-30年里， 中國經(jīng)濟繁榮， 利率上升、優(yōu)惠利率政策的改變難免發(fā)生。利率持續(xù)上調(diào)， 將會有一定比重的貸款人因“月供”超出預(yù)期而難以承受， 償貸能力將普遍下降，銀行房貸的違約風(fēng)險將明顯升高。

3.流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)如今流動性風(fēng)險體現(xiàn)在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風(fēng)險。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動性風(fēng)險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。

另一方面，如果房地產(chǎn)市場降溫，則會導(dǎo)致抵押房產(chǎn)變現(xiàn)能力不足。若按揭購買人斷供，銀行會收回此房產(chǎn)將進行拍賣處理，一般拍賣的價格會比購房當(dāng)時的成交價格低，再加上拍賣時發(fā)生的費用，以及安排人力來辦理相關(guān)的繁雜手續(xù)，都將給銀行造成損失。

4. 政策風(fēng)險

為了遏制房價過快上漲，政府提出加快研究制定“引導(dǎo)個人合理住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。2010年4月17國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，十條措施要求堅決遏制部分城市房價過快上漲，解決城鎮(zhèn)居民住房問題。5月31日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委<關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見>的通知》，提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”。6月2日，發(fā)改委在關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點的意見說明會上表示，“逐步推進房產(chǎn)稅改革，將避免重復(fù)征稅”，并對地方試點房產(chǎn)稅表示支持。

一系列政策的出臺導(dǎo)致近來房地產(chǎn)市場的低迷，政策風(fēng)險可能會帶來房價下跌，從而引發(fā)違約風(fēng)險，并導(dǎo)致借款人抵押的房產(chǎn)價值縮水，給銀行帶來巨大損失。

三、結(jié)語

住房抵押貸款不僅涉及到商業(yè)銀行、借款人以及開發(fā)商三方的利益，更是關(guān)系到國計民生的大事。要使其帶來的風(fēng)險降低到最小化，三方都應(yīng)正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計中充分考慮風(fēng)險因素，強化風(fēng)險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。

參考文獻

[1]楊紅:我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險分析——美國次貸危機對我國的啟示[J]. 財貿(mào)研究， 2008，(01)

[2]宋斌:次貸危機與我國住房信貸風(fēng)險防范[J]. 財經(jīng)科學(xué)， 2009，(05)

[3]李曉芳:美國次貸危機對我國住房抵押貸款風(fēng)險防范的啟示[J]. 商業(yè)文化(學(xué)術(shù)版)， 2010，(02)

[4]田美玉 呂長明:從美國次貸危機談商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險防范[J]. 中國集體經(jīng)濟， 2009，(25)

[5]張昕:我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的脆弱性分析[J]. 上海金融， 2007，(07) .

[6]張伶:中國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險管理研究[D]. 內(nèi)蒙古大學(xué)， 2004