[摘 要] 我國房價近年來一路攀升，過高的房價和地價會阻礙社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高。本文主要分析了影響房價、地價的主要因素以及房價與地價之間的關(guān)系，最后深入探究土地“招拍掛”出讓方式與土地價格上漲的關(guān)系，幫助人們更清晰地認(rèn)識房地產(chǎn)市場。

[關(guān)鍵詞] 房價 地價 土地“招拍掛” 關(guān)系

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國大多數(shù)城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了持續(xù)上漲的趨勢，社會各界也開始普遍關(guān)注房地產(chǎn)市場，對于房價地價也形成了各種各樣的認(rèn)識。因此，我們有必要理智觀察、客觀分析、冷靜思考，對房價、地價和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式形成一個正確的認(rèn)識。

首先，房價的高低主要受什么影響呢?造成高房價的因素很多，包括房地產(chǎn)開發(fā)成本、市場供求關(guān)系，中國城市化率的提高等等。就我個人觀點認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本對房地產(chǎn)價格有著明顯的影響，但在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，商品價格不再由計劃經(jīng)濟(jì)時期的成本加利潤決定，而是由商品供求關(guān)系決定，所以房地產(chǎn)的價格歸根結(jié)底是由供求關(guān)系決定。這是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律的。雖然房地產(chǎn)這個復(fù)雜的商品市場受國家政策的影響也很大，不過人們對房子的需求才是決定房價的根本因素。因此，當(dāng)前一些城市房價上漲，其根本原因就是這些城市的房地產(chǎn)需求大于供給。當(dāng)一個市場處于需求大于供給時，價格必然上漲。買房是中國人傳統(tǒng)觀念中的一部分，在很多人看來，“房子”就是“家”的前提。有了一個溫暖的小窩，才能建立一個溫馨的家庭。越來越多的人把奮斗目標(biāo)設(shè)成了買房、買車。顯而易見，房子在人們心中占有多么重要的地位。目前在中國很多城市中，對于房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求，自從進(jìn)入2010年開始，80后的人們都邁向了30歲，這一群人結(jié)婚的剛性需求是不可小覷的購房大軍?？偠灾?，雖然短期內(nèi)，房價受政府出臺的各種政策的影響很大，但我堅信，從長遠(yuǎn)來看，真正決定房價的還是不同時期人們對于房屋的需求。

因此，我并不贊同高地價導(dǎo)致了高房價的說法，高房價是由需求大于供給的供求關(guān)系決定的。那么地價與房價是什么樣的關(guān)系呢?土地是構(gòu)成房地產(chǎn)的一個重要生產(chǎn)要素，在市場經(jīng)濟(jì)中，同樣地，土地的價格也是由土地的供求關(guān)系決定的，根據(jù)土地的供給與需求量，地價有其自己的變化規(guī)律。但由于土地的需求量即指房地產(chǎn)商購買的土地量，而房地產(chǎn)商會買多少土地在一定程度上受房價的影響，即開發(fā)商會根據(jù)銷售收入以及獲得的利潤，制定置地計劃。因此，雖然房價與地價都存在著各自的變化規(guī)律，地價的變化卻存在著滯后的現(xiàn)象，并且在一定程度上受房價影響。

下面將從房地產(chǎn)商的角度舉例做具體分析以便于讀者理解。當(dāng)投資者競投土地時，首先想到的肯定是這個土地建成后會賣多少錢，再扣去投資者所估計的建設(shè)成本、稅費等等，投資者估算得到自己認(rèn)為合適的購買土地的成本，同時，投資者將其與所擁有的可支配資金綜合考慮決定是否購買土地。所以，當(dāng)房價上漲時，土地的價格也會相應(yīng)的上漲，是因為投資者因為銷售收入的增加，有了更大的購買土地資金空間，可以接受更高的土地價格。2009年全國主要城市地價監(jiān)測報告也表明，在一系列“擴(kuò)內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”的政策措施刺激下，我國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢頭逐步顯現(xiàn)并增強(qiáng)，總體形勢積極向好。1～11月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資保持快速增長，同比增長32.10%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資持續(xù)走高，同比增長17.8%; 12月全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比連續(xù)10個月上漲，價格指數(shù)的同比漲幅7.80%。從下圖我們可以看出，2009年全年，各大中城市地價水平隨房價水平變動，受房價影響。但是，導(dǎo)致地價上漲的因素還有很多，比如土地稀缺、資源短缺等等。

那么，土地招標(biāo)拍賣掛牌的出讓方式是否導(dǎo)致了高地價呢?

招標(biāo)拍賣掛牌供地與協(xié)議供地出讓方式相比，市場的透明度更強(qiáng)，參與者的競爭也更激烈，最后的交易價格也更能反映真實的土地市場價值。招標(biāo)拍賣掛牌供地政策只是通過市場競爭將原本真實的土地市場價格顯示出來。而且，通過實施“招拍掛”供地制度使土地價格更加透明后，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過公平競爭取得土地，這樣，開發(fā)商可以把更多精力集中到如何建好房子上。因此，健康、規(guī)范的市場可以促使開發(fā)商生產(chǎn)更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。同時，政府也可以通過賣土地得到充足的資金，去建設(shè)更多的廉租房屋以及經(jīng)濟(jì)適用房來解決低收入群體的住房問題。所以，招標(biāo)拍賣掛牌的出讓方式并沒有導(dǎo)致高地價的出現(xiàn)，反而促使了一個更健康的房地產(chǎn)交易環(huán)境的出現(xiàn)，規(guī)范了房地產(chǎn)交易中的行為，促使其形成了較真實的土地市場價值。

下面再從開發(fā)商的角度做進(jìn)一步分析。開發(fā)商作為市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)人，必然會從自身利益出發(fā)，認(rèn)真研究市場，即使個別人可能有沖動的時候，但從總體上看，決不會因為土地通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓了，開發(fā)商就集體失去理智而瘋狂競爭購買土地。但需要指出的是，目前的“招拍掛”出讓方式仍然存在一些弊端，其可能在一定程度上對地價造成影響，但我們必須承認(rèn)這種新方式已經(jīng)在原有協(xié)議出讓方式的基礎(chǔ)上有了很大的進(jìn)步。我相信，通過大量的實踐校驗，政府會逐步完善“招拍掛”出讓方式，使市場向更健康的方向發(fā)展?？偟膩碚f，“招拍掛”只是一種工具，土地稀缺、土地供應(yīng)不足以使地價過高，令房子供應(yīng)不足，供不應(yīng)求才是地價樓價上漲的主要原因。

總結(jié):本文就目前很多熱點話題進(jìn)行了淺析，包括影響房價、地價上漲的主要因素，房價與地價之間的關(guān)系以及地價與土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式之間的關(guān)系。我認(rèn)為，決定房價、地價上漲的都是市場中的供求關(guān)系，其他因素只在短期內(nèi)對存在一定的影響。通過本文的分析，目的使人們更清晰的認(rèn)識房地產(chǎn)市場，理性購房。

參考文獻(xiàn):

[1]數(shù)據(jù)來源:城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資、全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。

[2]《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》